Kein Austausch von Holzkastendoppelfenstern gegen Fenster mit Isolierglas ohne Zustimmung des Mieters

Der Mieter ist nicht verpflichtet, den Einbau von Holzkastenfenstern mit Isolierglas anstelle der vorhandenen Holzkastendoppelfenster zu dulden.

Der Kl. ist Vermieter, die Bekl. sind Mieter einer Wohnung im Haus B.straße in Berlin-Lichterfelde. Das Haus ist etwa hundert Jahre alt und steht unter Denkmalschutz. Der Kl. ließ an der Rückfront des Hauses die Fassade erneuern, neue Balkone herstellen und tauschte im Zuge dieser Maßnahmen die alten Holzkastendoppelfenster und Balkon- bzw. Terrassentüren gegen neue Holzfenster und Holztüren mit Thermopanescheiben und Kippfunktion aus, die im Stil den alten entsprachen (Holzstulpenfenster mit Kämpfer). Die Bekl. lehnten einen Austausch der beiden alten Fenster und der Terrassentür in ihrer Wohnung ab.

Der Kl. behauptet, an den zur Wohnung der Bekl. gehörigen Fenstern an der Rückfront des Hauses blättere die Farbe ab, das Holz sei teilweise morsch, und die Fenster würden klemmen. Die Außenflügel der Terrassentür entsprächen nicht den originalen Türflügeln. Er sei aufgrund des Denkmalschutzes verpflichtet, für ein einheitliches Erscheinungsbild der Fenster und Türen zu sorgen. Die Bekl. seien zur Duldung des Austausches verpflichtet, weil es sich um eine notwendige Instandsetzungsmaßnahme handele.

Die Bekl. behaupten, die Fenster seien zwar alt, aber weder morsch noch klemmten sie. Lediglich der Anstrich sei erneuerungsbedürftig. Die ursprünglich vorhandene Balkon- oder Terrassentür sei lediglich außen im unteren Bereich nach Errichtung des Hauses verkleidet worden. Diese Verkleidung lasse sich aber zwecks Herstellung des Originalzustandes jederzeit problemlos entfernen. Durch den Austausch der Doppelfenster und der Doppeltür würde sich die Innenansicht derselben verändern und der Lichteinfall reduzieren.

Der Kl. hat keinen Anspruch auf Duldung des Austausches der beiden Holzkastendoppelfenster und der Balkon- oder Terrassentür, die zur Mietwohnung der Bekl. gehören und sich an der rückwärtigen Fassade befinden. Der Mieter hat gemäß § 541 a BGB lediglich solche Einwirkungen auf die Mietsache zu dulden, die zur Erhaltung der Mieträume oder des Gebäudes erforderlich sind. Es liegt auf der Hand, daß abblätternde Farbe an den Außenfenstern keinen Austausch der Fenster gegen neue erfordert, sondern nur eine Neulackierung. Ob die Behauptung des Kl. zutrifft, daß die beiden alten Fenster an der rückwärtigen Fassade des Hauses klemmen und teilweise im Holz morsch sind, kann dahinstehen. Denn auch derartige Mängel erfordern in der Regel nur eine tischlermäßige Reparatur, zum Beispiel das Ausbessern oder Ansetzen neuer Wasserschenkel. Der Austausch der Fenster gegen neue wäre nur dann erforderlich, wenn eine Reparatur wegen der damit verbundenen Kosten unwirtschaftlich wäre. Dies ist aber weder dargelegt noch ersichtlich. Insbesondere genügt dafür nicht der Hinweis auf das Alter der Fenster. Der Ersatz alter Holzkastendoppelfenster durch neue isolierverglaste Fenster stellt grundsätzlich keine vom Mieter zu duldende Erhaltungsmaßnahme dar (vgl. LG Berlin GE 1987, 1001).

Eine Duldungspflicht der Bekl. für den Austausch der Balkon- oder Terrassentür kann auch nicht gemäß § 242 BGB daraus abgeleitet werden, daß die Tür in der Außenansicht nicht mehr dem Originalzustand entspricht und der Kl. aus Gründen des Denkmalschutzes gehalten ist, diesen Zustand wiederherzustellen. Eine nach außen sichtbare Abweichung vom ursprünglichen Bauzustand ist nämlich nur bezüglich der unstreitig vorgetragenen Verkleidung im unteren Bereich der Tür dargetan. Es ist aber nicht nachvollziehbar, weshalb sich diese Verkleidung nicht einfach entfernen läßt, wie die Bekl. vortragen, sondern die gesamte Tür ausgetauscht werden muß, um den gewünschten Zustand zu erreichen. Der Klägervortrag ist insoweit nicht nachvollziehbar.

Eine Duldungspflicht für den geplanten Austausch der Fenster und der Tür gemäß § 541 b BGB ist ebenfalls nicht gegeben. Insoweit kann of-fenbleiben, ob es sich beim Ersatz von Holzkastendoppelfenstern ge-gen Holzfenster mit Thermopanescheiben und Kippfunktion um eine Verbesserungsmaßnahme oder um eine Maßnahme zur Energieeinsparung handelt (vgl. dazu Emmerich/Sonnenschein, Miete 7. Aufl., §§ 541 a, 541 b BGB Rdnr. 11 m. w. N. zur Rechtsprechung). Denn eine etwaige Duldungspflicht des Mieters würde in diesem Fall wegen der damit verbundenen Einwirkung auf die vermieteten Räume voraussetzen, daß der Vermieter die Maßnahme entsprechend § 541 b Abs. 2 Satz 1 BGB zuvor schriftlich angekündigt hätte. Eine solche Ankündigung ist hier nicht erfolgt.

Hauseigentümer, die nicht nur Mängel beseitigen wollen, sehen sich oft ungeahnten Schwierigkeiten ausgesetzt. Fragen der Ästhetik spielen im Mietrecht nur eine untergeordnete Rolle.

Der Eigentümer des denkmalgeschützten Hauses wollte im Zuge umfassender Sanierungsarbeiten die alten Holzkastendoppelfenster durch Holzfenster mit Thermopanescheiben ersetzen; eine Mieterhöhung dafür war nicht vorgesehen. Die Mieter sträubten sich dagegen und meinten u. a., dadurch würde der Lichteinfall reduziert.

Mit Urteil vom 22. November 2000 wies das Amtsgericht Schöneberg die Klage ab, da die Mieter nicht zur Duldung der Maßnahmen verpflichtet seien. Eine Instandsetzungsmaßnahme gemäß § 541 a BGB läge nicht vor, da bei Mängeln in der Regel eine tischlermäßige Reparatur ausreiche. Daß eine solche Reparatur unwirtschaftlich gewesen sei, so daß die Fenster hätten ausgetauscht werden müssen, habe der Vermieter nicht dargelegt. Eine Duldungspflicht ergebe sich auch nicht aus Treu und Glauben, da nicht dargelegt sei, daß ein kompletter Austausch aus Gründen des Denkmalschutzes erforderlich sei. Schließlich entfalle eine Duldungspflicht nach § 541 b BGB schon deshalb, weil die Maßnahme nicht nach dieser Vorschrift angekündigt worden sei.

Kommentar: Das Urteil mag manchen Hauseigentümer, der sein Haus "in Schuß halten" will und dafür erhebliche Mittel investiert, befremden. Zutreffend ist es nach der Rechtsprechung nicht nur der Berliner Gerichte dennoch. Grundsätzlich hat nämlich der Mieter einen Anspruch darauf, daß die Wohnung in dem Zustand erhalten bleibt, in dem er sie gemietet hat (§ 536 BGB). Ebensowenig wie der Mieter Änderungen ohne Zustimmung des Vermieters vornehmen darf, kann der Vermieter nach freiem Ermessen die gemietete Sache umbauen. Eine Duldungspflicht des Mieters besteht nur ausnahmsweise, nämlich bei Instandsetzungen oder bei Modernisierungen. Beides lag hier nicht vor. Ästhetische Gesichtspunkte, etwa Maßnahmen zur Vereinheitlichung der Fassade, reichen nicht aus (LG Berlin MDR 1988, 321). Denkmalpflegerische Gesichtspunkte können eine Duldungspflicht nach § 242 BGB begründen (Beuermann, Miete und Mieterhöhung Nr. 18 zu § 541 b BGB), wenn das im einzelnen dargelegt ist. Hier hatten aber die Mieter unwidersprochen vorgetragen, daß der ursprüngliche Bauzustand durch Entfernen einer Verkleidung wiederhergestellt werden könne. Das mißliche Ergebnis für den Vermieter, daß in einer Wohnung noch die reparaturbedürftigen alten Fenster vorhanden sind, während im übrigen einheitlich neue Fenster eingebaut werden, läßt sich nur dadurch vermeiden, daß schon vor Beginn der Baumaßnahmen von jedem Mieter eine (schriftliche) Zustimmung eingeholt wird, die auch den Voraussetzungen des § 541 b BGB entsprechen sollte.