Kein Aussonderungsrecht bei gesetzwidriger Anlage der Mietkaution

Hat der Vermieter eine Barkaution nicht von seinem Vermögen getrennt angelegt, ist der Rückzahlungsanspruch des Mieters nach Insolvenz des Vermieters nur als einfache Insolvenzforderung geltend zu machen.

Die Kl. ist ehemalige Mieterin, der Bekl. ist lnsolvenzverwalter für das Vermögen der ehemaligen Vermieterin, der H. G. AG. Das Mietverhältnis ist seit dem 30. November 2004 beendet. Über das Vermögen der H. G. AG wurde mit Beschluß des Amtsgerichts Düsseldorf vom 1. März 2005 das lnsolvenzverfahren eröffnet. Die Kl. begehrt von dem Bekl. die Rückzahlung der von ihr im Jahr 2001 an die H. G. AG gezahlten Kaution in Höhe von 869,19 € zzgl. entsprechend berechneter Zinsen (1 %). Die Vermieterin hatte diese Kaution entgegen § 551 Abs. 3 BGB nicht von ihrem Vermögen getrennt angelegt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen.

Die Kl. hat keinen Anspruch gegen den Bekl. als lnsolvenzverwalter auf Rückzahlung der von ihr geleisteten Kaution gemäß § 108 Abs. 1 InsO in Verbindung mit der zwischen der Kl. und ihrer damaligen Vermieterin getroffenen Sicherungsabrede. Die Kl. hat vielmehr ihren Anspruch zur Tabelle anzumelden, § 174 ff. InsO. Ein Recht auf Vorwegbefriedigung steht ihr insoweit nicht zu.

Wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, hat die Kl. kein Aussonderungsrecht gemäß § 47 InsO. Die Barkaution kann der Mieter in der Insolvenz des Vermieters nur aussondern, wenn der Vermieter sie von seinem Vermögen getrennt angelegt hat, wozu er gemäß § 551 Abs. 3 BGB verpflichtet ist (vgl. Gather in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. A., 2003, § 566 a Rn. 22; ferner statt aller Müko-Eckert, Kommentar zur Insolvenzordnung Band 2, § 103 - 269, 2002, § 108 Rn. 109). Eine solche treuhänderische Anlage ist vorliegend jedoch unstreitig nicht erfolgt. Vielmehr ist die im Februar 2001 geleistete Kaution in einer der Vermögenssphäre der Vermieterin zuzuordnenden Weise angelegt worden.

Der Kautionsrückzahlungsanspruch gehört ferner auch nicht zu den sonstigen Masseverbindlichkeiten im Sinne von § 55 InsO, sondern ist einfache Insolvenzforderung im Sinne von § 38 InsO (vgl. Blank in Schmidt-Futterer, a.a.O., § 551 Rn. 84; Marotzke in Heidelberger Kommentar zur Insolvenzordnung, 4. A., 2005, § 108 Rn. 24 m. w. N.; Müko-Eckert, a.a.O., § 108 Rn. 113; ferner zum alten Recht der Konkurs-ordnung: OLG Hamburg, Beschluß v. 29. November 1989, ZIP 1990, 115 ff.). Insbesondere liegt kein Fall des § 55 Abs. 1 Nr. 2 InsO vor, wonach Masseverbindlichkeiten Verbindlichkeiten aus gegenseitigen Verträgen sind, soweit deren Erfüllung zur Insolvenzmasse verlangt wird oder für die Zeit nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens erfolgen muß. Denn eine Vertragserfüllung kommt hier im Hinblick darauf, daß das Mietverhältnis der Parteien bereits beendet ist, gerade nicht in Betracht. Vielmehr handelt es sich bei der Rückzahlung um eine Rückabwicklungsmaßnahme, die nicht Gegenleistung zu einer Leistung des Mieters ist. Der Rückzahlungsanspruch ist - durch die korrekte Vertragserfüllung und -abwicklung aufschiebend bedingt - vor Verfahrenseröffnung entstanden (Müko-Eckert a.a.O. Rn. 113).

Allerdings wird auch teilweise die Ansicht vertreten, diese zum alten Recht herrschende Meinung lasse sich nicht aufrechterhalten, nachdem der BGH den Zwangsverwalter aufgrund dessen Bindung an das Mietverhältnis gemäß § 152 Abs. 2 ZVG zur Rückzahlung der Kaution nach Mietvertragsbeendigung verpflichtet habe, selbst wenn der Vermieter ihm nicht die Kautionssumme ausgehändigt habe (Derleder, "Miete und Insolvenz", ZAP 2005, 451, 453; wohl auch im Ergebnis gleicher Ansicht: Staudinger/Emmerich, BGB, 2003, § 566 a Rn. 7). Diese Meinung vermag jedoch jedenfalls in dem vorliegenden Fall, in welchem das Mietverhältnis bei Eröffnung des Insolvenzverfahrens mit Beschluß vom 1. März 2005 bereits seit mehreren Monaten beendet war (Ende des Mietverhältnisses: 30.11.2004), nicht zu überzeugen. Dagegen spricht bereits der klare Wortlaut des § 108 Abs. 2 InsO, wonach Ansprüche für die Zeit vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens der andere Teil (hier der Mieter) nur als Insolvenzgläubiger geltend machen kann. Das ist hier der Fall. Der Kautionsrückzahlungsanspruch der Kl. war bereits zur Zeit der Konkurseröffnung begründet. Zum einen ist der Anspruch bereits bei Kautionsleistung entstanden - aufschiebend bedingt bis zur Beendigung des Mietverhältnisses -. Zum anderen ist hier diese Bedingung auch bereits vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens eingetreten, weil das Mietverhältnis zuvor am 30. November 2004 bereits beendet war. Unstreitig bestanden auch zu keinem Zeitpunkt aufrechenbare Gegenansprüche der Vermieterseite aus dem Mietverhältnis. Wie das Amtsgericht ferner im Ergebnis zu Recht ausgeführt hat, führt die Rechtsprechung des BGH zur Kautionsrückzahlungspflicht des Zwangsverwalters, der die Kaution nicht erhalten hat (Urteile des BGH vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 11/03 - und vom 9. März 2005 - VIII ZR 330/03 -) vorliegend nicht zu einem anderen Ergebnis. Denn die Stellung und die Aufgaben des Zwangsverwalters sind andere als diejenigen des lnsolvenzverwalters. Dies folgt bereits aus dem unterschiedlichen Wortlaut der Regelungen des § 152 Abs. 2 ZVG und § 108 Abs. 1 InsO, wonach Mietverhältnisse mit Wirkung für die lnsolvenzmasse fortbestehen. Es ist auch nicht davon auszugehen, daß zuvor abgeschlossene Mietverträge den lnsolvenzverwalter mit ihren gesamten Vertragsinhalten binden, weil gemäß Absatz 2 des § 108 InsO der Mieter Ansprüche aus der Zeit vor Insolvenzeröffnung gerade nur als Insolvenzgläubiger geltend machen kann. Auch die Unterscheidung zwischen Aussonderungs- und Absonderungsrechten gibt es nur im Rahmen des Insolvenzverfahrens, nicht hingegen bei der Zwangsverwaltung. Letztere dient im übrigen auch der Befriedigung der Gläubiger aus den Erträgnissen des Grundstücks, während die Insolvenz der Befriedigung aus dem Vermögen des Schuldners und damit aus dem Grundstück selbst dient. Es liegt daher in der Natur der Sache, daß die Stellung des Zwangsverwalters eher derjenigen des Vermieters angenähert ist als diejenige des lnsolvenzverwalters. Außerdem läßt auch § 55 InsO erkennen, daß der Vorrang dem Gläubiger nur zukommen soll, wenn der lnsolvenzverwalter noch Erfüllung des Vertrages verlangen kann. Dies kommt bei einem beendeten Mietverhältnis nicht in Betracht.

Soweit die Kl. in der Berufungsbegründung ausführt, infolge der Änderung durch die Insolvenzordnung sei die alte Rechtsprechung zur Konkursordnung nicht mehr aufrechtzuerhalten, vermag dies nicht zu überzeugen. Denn die Stellung und die Aufgaben des Insolvenzverwalters und des Konkursverwalters sind weitgehend gleich geblieben (vgl. § 80 InsO und § 6 Abs. 2 KO). Ferner waren die Auswirkungen eines Konkurses auf bestehende Miet- und Pachtverhältnisse die gleichen wie bei der Insolvenz (vgl. § 108 InsO und § 21 KO).

Der Vermieter muß eine Kaution insolvenzfest anlegen, sonst macht er sich schadensersatzpflichtig und strafbar. Der Mieter hat bei Insolvenz des Vermieters ein Aussonderungsrecht. Dies nützt nicht immer.

Die Vermieterin, eine Aktiengesellschaft, hatte die Mietkaution nicht von ihrem Vermögen getrennt angelegt. Nach Beendigung des Mietverhältnisses wurde über das Vermögen der Vermieterin das Insolvenzverfahren eröffnet; der Mieter machte ein Aussonderungsrecht geltend und verlangte Rückzahlung der Kaution vom Insolvenzverwalter.

Mit Urteil vom 19. Juni 2006 wies das LG Berlin die Klage ab und meinte, die Rechtslage sei anders als beim Zwangsverwalter, der in solchen Fällen die Kaution zurückzahlen müsse. Im Insolvenzverfahren habe der Mieter jedoch kein Aussonderungsrecht, wenn die Kaution pflichtwidrig nicht getrennt angelegt worden sei. Er habe dann nur eine einfache Insolvenzforderung.

Der Mieter ist in diesen Fällen nicht rechtlos. Bei Schmidt-Futterer/Blank, 8. Auflage, Rdn. 84 § 551 BGB lesen wir: "Die deliktischen Ansprüche (aus §§ 823 Abs. 2 BGB, 266 StGB) sind insbesondere dann von Bedeutung, wenn die Wohnung von einer juristischen Person vermietet worden ist und die Schadensersatzsumme wegen der Zahlungsunfähigkeit des Vermieters nicht beigetrieben werden kann; hier haftet der gesetzliche Vertreter der Vermietungsgesellschaft persönlich, wenn ihm die gesetzwidrige Verfügung zuzurechnen ist."