Kein Ausschluß des Minderungsrechts durch vorbehaltlose Zahlung bei entgegenstehender vertraglicher Vereinbarung

Kein Ausschluß des Minderungsrechts durch vorbehaltlose Zahlung bei entgegenstehender vertraglicher Vereinbarung; Mietminderung

Ist im Pachtvertrag vereinbart, daß "wiederholt geübte Nachsicht" nicht als stillschweigende Duldung gilt, kann auch eine vorbehaltlose Zahlung des Pachtzinses ein Minderungsrecht nicht beeinträchtigen. (Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. nimmt die Bekl. zu 1 als ihre Vertragspartnerin auf rückständigen Pachtzins sowie Nebenkosten in Anspruch.

Die Bekl. zu 1 zahlte den monatlichen Pachtzins bis einschließlich Februar 1996 in der vereinbarten Höhe von zuletzt 10.018,23 DM, danach bis zur völligen Zahlungseinstellung im Juli 1996 nur noch teilweise und stellte den Gaststättenbetrieb schließlich ein.

Das Pachtverhältnis zwischen der Kl. und der Bekl. zu 1 endete am 2. April 1997 durch einen Vergleich, über dessen Umfang und Inhalt die Parteien streiten.

Das Landgericht folgte insoweit der Auffassung der Bekl., mit dem Vergleich seien alle Forderungen der Kl. bis auf einen Restbetrag des Brauereidarlehens in Höhe von 46.000 DM abgegolten, und verurteilte die Bekl. unter Abweisung der Klage im übrigen zur Zahlung dieses Betrages nebst Zinsen.

Die dagegen eingelegte Berufung der Kl., mit der diese Zahlung weiterer 70.455,13 DM nebst 6,75 % Zinsen begehrte, hatte - bis auf einen Teil des Zinsanspruchs - Erfolg. Die Anschlußberufung der Bekl., mit der diese abändernd Abweisung der Klage insgesamt begehrten, blieb erfolglos.

Die Bekl. nehmen die Zurückweisung ihrer Anschlußberufung hin. Mit ihrer Revision, die der Senat angenommen hat, verfolgen sie lediglich ihren Antrag weiter, die Berufung der Kl. zurückzuweisen.

Die Revision der Bekl. hat Erfolg. Sie führt zur Teilaufhebung des angefochtenen Urteils und in diesem Umfang zur Zurückverweisung der Sache an das Oberlandesgericht.

(...)

II. Mit Erfolg rügt die Revision, daß das Berufungsgericht der Kl. den ungeminderten Pachtzins zugebilligt hat.

Das Berufungsgericht unterstellt zwar, daß die seit Februar 1995 entzogene Nutzung des Innenhofs einen nicht nur unwesentlichen Mangel des Pachtobjekts darstellt, und läßt den Umfang der dadurch bedingten Beeinträchtigung des Pachtgebrauchs dahinstehen. Gleichwohl verneint es eine Minderung des Pachtzinses in entsprechender Anwendung des § 539 BGB a. F. mit der Begründung, die Bekl. könnten sich darauf nicht berufen, weil die Bekl. zu 1 den Pachtzins in der Zeit von April 1995 bis Februar 1996 ungekürzt und ohne Vorbehalt weitergezahlt habe.

Das hält der rechtlichen Prüfung nicht stand.

Zu Recht weist die Revision darauf hin, daß Ziffer 24 ("Schlußbestimmungen") des Pachtvertrages zwischen der Kl. und der Bekl. zu 1, der im letzten Satz des Tatbestandes der angefochtenen Entscheidung in Bezug genommen ist, folgende Bestimmung enthält:

"Auch wiederholt geübte Nachsicht gilt nicht als stillschweigende Duldung von Vertragsverstößen und Versäumnissen; irgendwelche Rechte können daraus nicht hergeleitet werden."

Das Berufungsgericht hat sich mit dieser Klausel nicht befaßt, so daß der Senat sie selbst auslegen kann. Im Ergebnis führt diese Auslegung dazu, daß § 539 BGB a. F. - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - nicht entsprechend anwendbar ist, weil die Vertragsparteien dies zulässigerweise (vgl. Staudinger/Emmerich BGB [1995] § 539 Rdn. 10) abbedungen haben.

Aus der systematischen Stellung der Klausel in den "Schlußbestimmungen", deren übrige Bestimmungen für beide Vertragsparteien gleichermaßen gelten, und auch aus dem Wortlaut der Klausel ergibt sich kein Anhaltspunkt dafür, daß sie etwa nur für Vertragsverstöße des Pächters gelten solle; sie betrifft daher gleichermaßen den Fall, daß der Pächter bei Vertragsverstößen oder Versäumnissen des Verpächters Nachsicht übt.

Als Vertragsverstoß oder Versäumnis des Verpächters ist es auch und insbesondere anzusehen, wenn dieser den nach dem Vertrag geschuldeten Gebrauch ganz oder teilweise nicht mehr gewährt.

Unter den Begriff der vom Pächter in Ansehung einer solchen Vertragsverletzung geübten "Nachsicht" fällt - entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung - auch die ungekürzte Weiterzahlung des Pachtzinses, weil unter dem weit gefaßten, untechnischen Begriff der "Nachsicht" jedes Verhalten zu verstehen ist, das einen Verzicht auf oder ein Zuwarten mit Gegenmaßnahmen oder anderen rechtlichen Konsequenzen darstellt. Insbesondere der klarstellende Zusatz, daß "irgendwelche Rechte ... daraus nicht hergeleitet werden" können, zeigt unmißverständlich, daß diese Klausel den Sinn hat, ein schützenswertes Vertrauen darauf, die andere Vertragspartei werde aus einer Vertragsverletzung keine Rechte (mehr) herleiten, gar nicht erst aufkommen zu lassen. Infolgedessen ist dem Grundgedanken, der der entsprechenden Anwendung des § 539 BGB a. F. in Fällen über längere Zeit ungekürzter Fortzahlung des Miet- oder Pachtzinses trotz eines nachträglich aufgetretenen Rechtsmangels zugrunde liegt, im vorliegenden Fall durch die vertragliche Regelung der Boden entzogen.

III. Mit der gegebenen Begründung kann das Urteil des Berufungsgerichts im Umfang seiner Anfechtung daher keinen Bestand haben. Eine abschließende Entscheidung ist dem Revisionsgericht verwehrt, weil das Berufungsgericht keine Feststellungen zum Ausmaß der mit der Entziehung der Hoffläche verbundenen Gebrauchsbeeinträchtigung getroffen hat, hiervon aber die Höhe der Minderung abhängt. Die Sache ist daher an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit es diese Feststellungen nachholen kann.

Im Wohnraummietrecht gilt seit dem 1. September 2001 die Rechtsprechung des BGH, daß eine vorbehaltlose Mietzahlung für sechs Monate ein Minderungsrecht nicht erlöschen läßt. Bei einer längeren Mietzahlung kommt das aber ebenso in Betracht wie bei Geschäftsraummietverhältnissen und in Altfällen. Vertragsklauseln können aber zu einem anderen Ergebnis führen.

Im Pachtvertrag hieß es, daß eine "wiederholt geübte Nachsicht" nicht als stillschweigende Duldung von Vertragsverstößen und Versäumnissen gelte und daß daraus keine Rechte hergeleitet werden könnten. Der Pächter hatte im April 1995 bis Februar 1996 trotz eines Mangels die Pacht vorbehaltlos in voller Höhe gezahlt. Das Oberlandesgericht hielt deshalb ein Minderungsrecht für verwirkt.

Mit Urteil vom 23. Oktober 2003 meinte der Bundesgerichtshof, nach der Vertragsklausel komme hier eine Verwirkung des Minderungsrechts nicht in Betracht. Weder die Stellung der Klausel noch der Wortlaut ergäben, daß sie allein auf Vertragsverstöße des Pächters anzuwenden sei. Der Verpächter müsse sich diese Regelung entgegenhalten lassen mit der Folge, daß eine vorbehaltlose Mietzahlung als Nachsicht im Sinne dieser Klausel nicht zu einem Erlöschen des Minderungsrechts führe.