Kein Ausschluß der Mieterhöhung durch unwirksame Staffelmietverein-barung

Kein Ausschluß der Mieterhöhung durch unwirksame Staffelmietverein-barung; verkürzter erster Staffelzeitraum

Eine Staffelmietvereinbarung, bei der die erste Staffel nicht für mindestens ein Jahr gelten soll, ist insgesamt unwirksam; eine nach allgemeinen Vorschriften begründete Mieterhöhung wird durch sie nicht begrenzt.

(...) Das Mieterhöhungsverlangen ist auch in der Sache begründet.

Weder aus § 10 II 2 noch aus § 1 S. 3 MHG folgt eine Begrenzung der Erhöhung. Es kann dahingestellt bleiben, ob in § 7 des Mietvertrages eine Staffelmiete vereinbart ist. Eine solche Vereinbarung wäre jedenfalls unwirksam, weil die erste Staffel nicht für mindestens ein Jahr gelten sollte. Eine unwirksame Staffelmietvereinbarung schließt jedoch eine Mieterhöhung nach § 2 MHG nicht (LG Berlin, Urteil vom 23. Oktober 1992 - 65 S 115/92 - GE 1993, 95; Urteil vom 11. Februar 1992 - 65 S 112/91) bzw. nur ausnahmsweise (LG Berlin, Urteil vom 20. Januar 1998 - 64 S 304/98 - GE 1998, 490; Urteil vom 29. Oktober 1991 - 64 S 87/91 - WuM 1992, 198) aus. Insoweit ist auf den mutmaßlichen Parteiwillen abzustellen, ob die Parteien im Rahmen einer Vereinbarung nach § 1 S. 3 MHG, die der unwirksamen Staffelmietvereinbarung zugrunde lag, die Miete in dem Umfang begrenzen wollten, wie er durch die unwirksame Staffelmietvereinbarung gemäß § 10 II 3 MHG begrenzt worden wäre (OLG Schleswig, Rechtsentscheid vom 24. März 1981 - 6 RE Miet 1/80 - GE 1981, 965). Dies führt regelmäßig dazu, daß die Staffelmietvereinbarung als Ganzes als nicht existent zu betrachten ist (OLG Koblenz, Rechtsentscheid vom 5. Juni 1981 - 4 W RE 248/81 - GE 1981, 763). Eine Umdeutung der mietvertraglichen Regelung in eine Mietsteigerungsbegrenzung i. S. d. § 1 S. 3 MHG im Rahmen des § 140 BGB kommt nämlich nicht in Betracht. Denn die mietvertraglich vorgesehene Regelung hätte nicht nur die Mietzinssteigerung begrenzt, sondern zugunsten des Vermieters auch eine automatische Mietsteigerung festgelegt, während bei einer Umdeutung nach § 140 BGB der Vermieter auf eine Mieterhöhung nach § 2 MHG verwiesen würde. Daß es dem mutmaßlichen Willen beider Parteien entsprochen hätte, dem Mieter die Vorteile der Regelung zu erhalten, den Vermieter ggf. aber auf das unsichere Verfahren des § 2 MHG zu verweisen, kann nicht angenommen werden. Zudem kann bei der Auslegung des Vertrages auch nicht unberücksichtigt gelassen werden, daß unter § 7 Nr. 1 des Mietvertrages gerade die Berechtigung des Vemieters zu einer Mieterhöhung aufgeführt ist (vgl. insoweit LG Berlin, Urteil vom 23. September 1999 - 62 S 209/99; Urteil vom 13. März 2000 - 62 S 311/99).

Eine Staffelmietvereinbarung, die gegen das Gesetz verstößt, etwa weil sie die Miete nicht ein Jahr lang unverändert läßt, ist nichtig. Fraglich ist, ob der Mieter sich auf die in dieser Vereinbarung enthaltenen Mietbeträge berufen darf, wenn eine nach allgemeinen Vorschriften mögliche Mieterhöhung darüber hinausgeht (relative Unwirksamkeit).

Im Mietvertrag war eine staffelmäßige Mieterhöhung vorgesehen, wobei allerdings die erste Mietsteigerung nach weniger als einem Jahr eintreten sollte. Bei einem dann mit dem Mietspiegel begründeten Mieterhöhungsverlangen des Vermieters wurden diese Beträge überschritten.

Mit Urteil vom 24. September 2001 gab das Landgericht Berlin der Klage des Vermieters statt und meinte, eine unwirksame Staffelmietvereinbarung sei als Ganzes als nicht existent zu betrachten und habe deshalb keine mietbegrenzende Wirkung. Dies gelte jedenfalls im vorliegenden Fall, in dem im Mietvertrag ausdrücklich die Berechtigung des Vermieters zu einer Mieterhöhung erwähnt worden sei.