Kein Ausschluss aus der Wohnungseigentümerversammlung oder Stimmrechtsentzug wegen Beitragsrückständen

Kein Ausschluss aus der Wohnungseigentümerversammlung oder Stimmrechtsentzug wegen Beitragsrückständen; Verzug mit Wohngeldzahlung; keine Ungültigkeitserklärung von Beschlüssen bei sich auf das Abstimmungsergebnis nicht auswirkenden Beschlussmängeln; gravierende Aushebelung von Mitwirkungsrechten

a) Ein Wohnungseigentümer, der mit der Zahlung von Beiträgen in Verzug ist, kann deswegen nicht von der Wohnungseigentümerversammlung ausgeschlossen werden; ihm kann auch nicht das Stimmrecht entzogen werden.

b) Die Ungültigerklärung von Beschlüssen scheidet in der Regel aus, wenn feststeht, dass sich ein Beschlussmangel auf das Abstimmungsergebnis nicht ausgewirkt hat; anders verhält es sich jedoch bei schwerwiegenden Eingriffen in den Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte, die dazu führen, dass das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht eines Wohnungseigentümers in gravierender Weise ausgehebelt wird.

1 Die Parteien bilden die im Rubrum näher bezeichnete Wohnungseigentümergemeinschaft. § 10 Nr. 4 der Teilungserklärung (TE) lautet:

„Die Versammlung kann einen Wohnungseigentümer, der mit Zahlungen von Beiträgen länger als einen Monat in Verzug ist, von der Teilnahme an der Eigentümerversammlung und der Abstimmung ausschließen. Der Betroffene hat hierbei kein Stimmrecht. Mit vollständiger Zahlung der Rückstände entfällt die Wirkung obigen Beschlusses."

2 Auf der Versammlung vom 11. Juli 2008 beschlossen die Wohnungseigentümer den Entzug des Stimmrechts und den Ausschluss derjenigen Wohnungseigentümer von der Versammlung, die mit ihren Hausgeldzahlungen mehr als einen Monat in Verzug waren. Aufgrund dessen konnte die Kl. nicht mehr weiter an der Versammlung teilnehmen. Mit ihrer Klage wendet sich die Kl. gegen sämtliche Beschlüsse, die auf der Versammlung gefasst wurden. Hierzu vertritt sie die Auffassung, die Entziehung des Stimmrechts und der Ausschluss von der Versammlung seien ebenso nichtig wie die nach ihrem Ausschluss gefassten Beschlüsse. Zumindest aber seien sämtliche Beschlüsse für ungültig zu erklären. Darüber hinaus hat sich die Kl. gegen Regelungen gewandt, die auf einer vorangegangenen Versammlung der Wohnungseigentümer beschlossen worden waren.

3 Das Amtsgericht hat der Klage ganz überwiegend stattgegeben und - soweit im Revisionsverfahren noch von Interesse - die Nichtigkeit sämtlicher am 11. Juli 2008 gefassten Beschlüsse festgestellt. Auf die u. a. dagegen gerichtete Berufung der Bekl. hat das Landgericht die Klage als unzulässig abgewiesen, soweit sich die Kl. gegen die Entziehung des Stimmrechts gewandt hat. Die Beschlüsse zu den Tagesordnungspunkten (TOP) 4 bis 9, 10.1 und 12 bis 15 hat es für ungültig erklärt. Mit der nur insoweit zugelassenen Revision möchten die Bekl. in dem Umfang der Zulassung eine Klageabweisung erreichen. Die Kl. beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels. Ihre nicht fristgerecht eingelegte Anschlussrevision hat sie zurückgenommen.

I. 4 Das Berufungsgericht ist der Auffassung, dass das Amtsgericht die am 11. Juli 2008 gefassten Beschlüsse zu TOP 4 bis 9, 10.1 und 12 bis 15 zu Recht beanstandet hat. Allerdings griffen keine Nichtigkeitsgründe ein, so dass die Beschlüsse lediglich für ungültig zu erklären seien. Der Ausschluss der Kl. sei rechtsfehlerhaft. § 10 Nr. 4 TE sei unwirksam. Akzeptabel sei allenfalls eine Entziehung des Stimmrechts. Der völlige Ausschluss von der Teilnahme an Versammlungen greife in den unantastbaren Kernbereich der Mitgliedschaftsrechte der Wohnungseigentümer ein. In solchen Fällen komme es nicht darauf an, ob die Beschlüsse auch bei einer Mitwirkung des ausgeschlossenen Mitgliedes die erforderliche Mehrheit gefunden hätten.

II. 5 1. Die Revision ist unbegründet. Die Vorinstanzen sind zu Recht davon ausgegangen, dass die nach dem Ausschluss der Kl. gefassten Beschlüsse zu TOP 4 bis 9, 10.1 und 12 bis 15 keinen Bestand haben können. Dabei kann offen bleiben, ob mit dem Amtsgericht davon auszugehen ist, dass der rechtswidrige Ausschluss der Kl. von der Versammlung und der Entzug des Stimmrechts zur Nichtigkeit der ohne die Beteiligung der Kl. gefassten Beschlüsse führt, oder ob dies - so das Berufungsgericht - lediglich deren Anfechtbarkeit begründet. Der Senat hat bereits entschieden, dass eine diesbezügliche Unterscheidung entbehrlich ist, wenn die Klage - wie hier - nach § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG fristgerecht eingelegt und begründet worden ist (Urteil vom 2. Oktober 2009 - V ZR 235/08, BGHZ 182, 307, 314 ff. = GE 2009, 1558).

6 a) Die genannten Beschlüsse sind rechtsfehlerhaft zustande gekommen. Das Gesetz weist den Wohnungseigentümern nicht die Befugnis zu, einem Mitglied der Gemeinschaft sein Stimmrecht zu entziehen und diesen wegen Zahlungsverzuges von einer Wohnungseigentümerversammlung auszuschließen. Zwar eröffnet § 10 Nr. 4 TE diese Möglichkeit. Die Regelung ist jedoch nichtig.

7 aa) Allerdings lässt das Wohnungseigentumsrecht den Wohnungseigentümern nach § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG weitgehend freie Hand, wie sie ihr Verhältnis untereinander ordnen wollen (st. Rspr., vgl. nur Senat, Urteil vom 13. Oktober 2006 - V ZR 289/05, NJW 2007, 213, 214 m.w.N.). Diese Gestaltungsfreiheit gilt auch dann, wenn der teilende Eigentümer Regelungen der Gemeinschaftsordnung in der Teilungserklärung vorgibt. Schranken für den Inhalt der Gemeinschaftsordnung ergeben sich jedoch aus den Grenzen der Privatautonomie nach §§ 134, 138 BGB (Senat, Beschluss vom 11. November 1986 - V ZB 1/86; BGHZ 99, 90, 93 f.; Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 10 Rn. 104; jeweils m.w.N.). Darüber hinaus unterliegen von dem teilenden Eigentümer einseitig vorgegebene Bestimmungen einer Inhaltskontrolle, bei der lediglich streitig ist, ob die für Allgemeine Geschäftsbedingungen geltenden Vorschriften der §§ 307 ff. BGB (früher §§ 9 ff. AGBG) entsprechend anzuwenden sind, oder ob sich diese Kontrolle unter Berücksichtigung der Besonderheiten des Einzelfalls am Maßstab von Treu und Glauben (§ 242 BGB) auszurichten hat (vgl. dazu Senat, BGHZ 151, 164, 173 f. = GE 2002, 1630; m. w. N. auch zum Streitstand).

8 bb) Gemessen daran kann die Regelung der Teilungserklärung keinen Bestand haben. Der Senat hat bereits entschieden, dass die Gestaltungsfreiheit für Gemeinschaftsordnungen dort endet, wo die personenrechtliche Gemeinschaftsstellung der Wohnungseigentümer ausgehöhlt wird, und dass das mitgliedschaftsrechtliche Element des Wohnungseigentums einen allgemeinen Ausschluss des Wohnungseigentümers vom Stimmrecht verbietet. Hiergegen verstoßende Regelungen sind nach § 134 BGB nichtig (vgl. Senat, Beschluss vom 11. November 1986 - V ZB 1/86, BGHZ 99, 90, 94 m.w.N.). Erst recht ist ein allgemeiner Ausschluss von Versammlungen der Wohnungseigentümer unzulässig, weil dem Mitglied dadurch nicht nur faktisch sein Stimmrecht genommen, sondern ihm darüber hinaus die ebenfalls in den Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte fallende Befugnis abgeschnitten wird, auf die Willensbildung der Gemeinschaft durch Rede und Gegenrede Einfluss zu nehmen (vgl. auch BGH, Urteil vom 13. Februar 2006 - II ZR 200/04, NJW-RR 2006, 831, 832; Scheel in Hügel/Scheel, Rechtshandbuch WEG, 3. Aufl., Teil 12 Rn. 81 f.). Dasselbe gilt im Grundsatz auch für einen nur vorübergehenden Ausschluss (BayObLG, NZM 1999, 77, 78; LG Regensburg, NJW-RR 1991, 1169; LG Stralsund, NJW-RR 2005, 313, 314 ff.; Elzer, ZWE 2010, 234, 235; vgl. auch Merle in Bärmann, aaO, § 10 Rn. 36; Scheel in Hügel/Scheel, aaO; a. A. für ein Ruhen des Stimmrechts bei Zahlungsverzug wohl BayObLG, NJW 1965, 821, 822; MünchKomm-BGB/Engelhardt, 5. Aufl., § 25 WEG Rn. 6; Riecke/Schmid/Riecke, WEG, 3. Aufl., § 25 Rn. 39: Ruhen des Stimmrechts auch bei Vorliegen unverschuldeter Zahlungsrückstände). Ein Eingriff in das Teilnahmerecht ist nur statthaft, wenn auf andere Weise die geordnete Durchführung einer Versammlung nicht gewährleistet werden kann, so etwa, wenn ein Wohnungseigentümer nachhaltig und trotz Androhung des Ausschlusses die Versammlung weiterhin in erheblicher Weise stört (Merle in Bärmann, aaO, § 24 Rn. 105 m.w.N.; vgl. auch BGH, Urteil vom 11. November 1965 - II ZR 122/63, BGHZ 44, 245, 251). An dem erforderlichen versammlungsspezifischen Bezug fehlt es indessen, wenn ein Wohnungseigentümer mit der Zahlung von Beiträgen in Verzug ist.

9 Eine andere Beurteilung ist auch dann nicht gerechtfertigt, wenn der Beitragsrückstand und die Dauer des Verzuges erheblich sind und der Wohnungseigentümer dadurch in schwerwiegender Weise gegen seine Pflicht verstößt, durch Leistung der auf ihn entfallenden Beiträge an der Sicherung der finanziellen Grundlage der Wohnungseigentümergemeinschaft mitzuwirken. Wie § 25 Abs. 5 Alt. 3 WEG zeigt, tritt ein Verlust des Stimmrechts auch in solchen Fällen erst ein, wenn der betreffende Wohnungseigentümer - anders als hier - unter den strengen Voraussetzungen des § 18 WEG (dazu Senat, Urteil vom 19. Januar 2007 - V ZR 26/06, BGHZ 170, 369, 372 ff.) rechtskräftig zur Veräußerung seines Wohnungseigentums verurteilt worden ist. Selbst dann bleibt jedoch das Recht auf Teilnahme an Versammlungen bis zur Übertragung des Wohnungseigentums auf den Erwerber bestehen (Merle in Bärmann, aaO, § 24 Rn. 62 m.w.N.; Scheel in Hügel/Scheel, aaO, Rn. 81).

10 b) Wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, schlägt der rechtsfehlerhafte Ausschluss der Kl. auf die nachfolgend gefassten Beschlüsse durch. Zwar scheidet eine Ungültigerklärung in der Regel aus, wenn - wozu hier Feststellungen fehlen - feststeht, dass sich der Beschlussmangel auf das Abstimmungsergebnis nicht ausgewirkt hat (BayObLG NZM 2002, 616; Merle in Bärmann, 11. Aufl., § 23 Rn. 176 u. § 24 Rn. 94 m.w.N.; vgl. auch Senat, Urteil vom 27. März 2009 - V ZR 196/08, GE 2009, 982 = NJW 2009, 2132, 2135). Anders verhält es sich jedoch bei schwerwiegenden Verstößen, die dazu führen, dass das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht eines Mitgliedes in gravierender Weise ausgehebelt wird (zum Vereins- und Gesellschaftsrecht vgl. auch BGH, Urteil vom 18. Oktober 2004 - II ZR 250/02, BGHZ 160, 385, 391 f.; Urteil vom 13. Februar 2006 - II ZR 200/04, NJW-RR 2006, 831, 832; Urteil vom 2. Juli 2007 - II ZR 111/05, NJW 2008, 69, 73). So liegt es hier. Der Entzug des Stimmrechts und der Ausschluss von der Versammlung der Wohnungseigentümer stellt einen schwerwiegenden Eingriff in den Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte dar, bei dem es nicht darauf ankommt, ob die gefassten Beschlüsse auch bei einer Mitwirkung des (ausgeschlossenen) Mitgliedes die erforderliche Mehrheit gefunden hätten (Merle in Bärmann, 11. Aufl., § 23 Rn. 176 u. § 24 Rn. 94; Elzer, ZWE 2010, 234, 235; a. A. wohl BayObLG, NZM 2002, 616).

Hausgeldrückstände geben keinen Grund, einen Wohnungseigentümer vom Stimmrecht oder gar von der Teilnahme an der Wohnungseigentümerversammlung auszuschließen, selbst wenn die Teilungserklärung eine entsprechende Beschlusskompetenz vorsieht.

Nach der Teilungserklärung der Wohnanlage kann die Eigentümerversammlung einen Wohnungseigentümer, der mit Zahlung von Beiträgen länger als einen Monat in Verzug ist, von der Teilnahme an der Versammlung und den Abstimmungen ausschließen. Auf der Versammlung vom 11. Juli 2008 beschlossen die Wohnungseigentümer den Entzug des Stimmrechts und den Ausschluss derjenigen Wohnungseigentümer von der Versammlung, die mit ihren Hausgeldzahlungen mehr als einen Monat in Verzug waren. Demgemäß konnte die Anfechtungsklägerin nicht weiter an der Versammlung teilnehmen. Mit ihrer Anfechtungsklage wendet sie sich gegen sämtliche auf der Versammlung gefassten Beschlüsse. Das AG hat die Nichtigkeit sämtlicher Beschlüsse festgestellt. Auf die Berufung der beklagten übrigen Wohnungseigentümer hat das LG lediglich die Ungültigkeit der Beschlüsse ausgesprochen. Akzeptabel sei allenfalls eine Entziehung des Stimmrechts. Der völlige Ausschluss von der Teilnahme an der Versammlung greife jedoch in den Kernbereich der Mitgliedschaftsrechte ein. Hiergegen die zugelassene Revision an den BGH.

Ohne Erfolg! Dabei kann offenbleiben, ob der völlige Ausschluss der Klägerin von der Versammlung und der damit verbundene Entzug des Stimmrechts zur Nichtigkeit oder lediglich zur Anfechtbarkeit der gefassten Beschlüsse führen. Diese Entscheidung ist entbehrlich, wenn die Anfechtungsklage fristgerecht eingelegt und begründet worden ist (BGHZ 182, 307 = GE 2009, 1558). Die in der Teilungserklärung enthaltene Ausschlussregelung ist hinsichtlich des Entzugs des Stimmrechts, aber erst recht wegen des Beschneidens des Teilnahmerechts nichtig. Letzteres darf nur ausgeschlossen werden, wenn ein Wohnungseigentümer nachhaltig und trotz Androhung des Ausschlusses die Versammlung weiterhin in erheblicher Weise stört. Nach § 25 Abs. 5 Alt. 3 WEG verliert ein Wohnungseigentümer sein Stimmrecht erst dann, wenn er rechtskräftig zur Veräußerung seines Wohnungseigentums verurteilt worden ist, wobei er selbst dann noch weiter zumindest das Teilnahmerecht bis zum Eintritt des Nachfolgers behält.

Der rechtsfehlerhafte Ausschluss von der Teilnahme schlägt zwar regelmäßig nicht durch, wenn sich dies nicht auf das Abstimmungsergebnis ausgewirkt hat (mangelnde Kausalität). Anders verhält es sich jedoch bei schwerwiegenden Verstößen, die in den Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte eingreifen.

Nach dem ersten Leitsatz schließt der BGH bei Zahlungsverzug eines Wohnungseigentümers sowohl den generellen Ausschluss aus der Versammlung als auch den Entzug des Stimmrechts vollständig aus. Das gilt nicht nur, wenn die (insoweit nichtige) Teilungserklärung eine entsprechende Beschlusskompetenz für einen entsprechenden Eigentümerbeschluss vorsieht, sondern selbstverständlich auch, wenn die Teilungserklärung automatisch bei jedweden Zahlungsrückständen diese Mitwirkungsrechte beschneidet. Nicht zu entscheiden brauchte der BGH, ob ein dahin gehender Geschäftsordnungsbeschluss überhaupt anfechtbar ist, weil er mit dem Ende der Versammlung ohnehin erledigt ist. Denn auch bei seiner Unanfechtbarkeit schlägt er jedenfalls auf die dadurch beeinträchtigten Eigentümerbeschlüsse durch, ohne dass geltend gemacht werden könnte, diese wären auch bei Teilnahme des ausgeschlossenen Wohnungseigentümers mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit ebenso zustande gekommen. Dieses Ergebnis könnte man auch dahin umschreiben, dass die Verknüpfung jedweder Zahlungsrückstände mit dem Verlust des Stimmrechts und erst recht des Teilnahmerechts unzulässig ist und insofern eine sachwidrige Kopplung vorliegt. Bei erheblichen Störungen der Versammlung durch einen Wohnungseigentümer besteht aber auch ohne Regelung in der Teilungserklärung die einfache Beschlusskompetenz, den Wohnungseigentümer von der Versammlung auszuschließen. Als Geschäftsordnungsbeschluss kann dieser Beschluss nicht angefochten werden. Wohl aber kann die Berechtigung dieses Beschlusses in dem Sinne überprüft werden, dass ein sachlich unberechtigter Ausschluss zur Anfechtbarkeit und Ungültigerklärung der daraufhin gefassten Eigentümerbeschlüsse führen kann.

Das im zweiten Leitsatz auftauchende, etwas emotional aufgeladene Tatbestandsmerkmal der gravierenden Aushebelung der Teilnahme- und Mitwirkungsrechte des Wohnungseigentümers bei schwerwiegenden Eingriffen in den Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte kann vielleicht bei dem Versuch helfen, die Rechtsmeinung des BGH zu einer anderen jüngst aufgebrochenen Streitfrage auszuloten. Der BGH zitiert mehrmals die Urteilsanmerkung von Elzer zu der hier vorangegangenen Berufungsentscheidung des LG (ZWE 2010, 233). Darin kommt Elzer auf das Problem zu sprechen, „was zur Zeit gilt, wenn ein Wohnungseigentümer versehentlich oder vorsätzlich von seiner Mitwirkung in der Wohnungseigentümerversammlung ausgeschlossen war". Beispielsfall ist also der sicher gar nicht so seltene, weil leicht zu behauptende Anfechtungsgrund eines Anfechtungsklägers, er habe die Einladung zur Versammlung nicht erhalten, deshalb nicht teilnehmen und auch nicht abstimmen können, so dass die Beschlüsse unbedingt für nichtig erklärt werden müssten. Nach herrschender, wenn auch noch bestrittener Auffassung führt das Bestreiten, eine Ladung nicht erhalten zu haben, wie auch die versehentliche Nichtladung lediglich zur Anfechtbarkeit der davon betroffenen Eigentümerbeschlüsse. Nur bei einer vorsätzlichen Nichtladung wird eine absolute Nichtigkeit der Eigentümerbeschlüsse angenommen, weil eine bewusste Umgehung des Mitwirkungsrechts „nicht sanktionslos bleiben darf." Gegen diese Unterscheidung der Rechtsfolgen bei fahrlässiger bzw. vorsätzlicher Nichteinladung sind im Schrifttum (zuletzt Bonifacio, NZM 2011, 10) Einwendungen erhoben worden. Vielleicht sind die Ausführungen des BGH im zweiten Leitsatz, dass erst bei einer (den Beigeschmack einer Manipulation aufweisenden) gravierenden Aushebelung der Teilnahme- und Mitwirkungsrechte Nichtigkeit anzunehmen ist, dahin zu verstehen, dass einfache Beschlussmängel, wie die versehentliche Nichteinladung eines Wohnungseigentümers oder der Nichtzugang der Ladung, regelmäßig nur zur Anfechtbarkeit von Eigentümerbeschlüssen führen und selbst dann nicht die Ungültigerklärung nach sich ziehen, wenn sie sich auf das Beschlussergebnis höchstwahrscheinlich nicht ausgewirkt haben.