Kein Aufwendungsersatzanspruch gegen Erwerber

Der Mieter kann einen Aufwendungsersatzanspruch nur gegen den anderen Mieter geltend machen, der zum Zeitpunkt der Verwendungen Eigentümer war; der Erwerber hat dafür nicht einzustehen.

Die Kl. begehrt von den Bekl. einen Verwendungsersatzanspruch i. S. von § 547 BGB.

Der Anspruch kann jedoch nicht gegen die Bekl. geltend gemacht werden. Die Baumaßnahmen waren 1988 abgeschlossen, während die Bekl. Eigentum an dem Hausgrundstück erst 1993 erlangt hatten. Der Verwendungsersatzanspruch entsteht zum Zeitpunkt der gemachten Verwendungen und damit im Jahre 1988. Veräußert der Vermieter das Mietobjekt, so geht der zu seinen Lasten bereits entstandene Anspruch des Mieters nicht auf den Erwerber über (BGH NJW 1965, 1225). Der möglicherweise bestehende Verwendungsersatzanspruch der Kl. kann somit nicht gegen die Bekl., sondern allenfalls gegen denjenigen, der im Jahre 1988 Vermieter der von der Kl. bewohnten Wohnung gewesen ist, geltend gemacht werden (vgl. AG Potsdam WM 1994, 526 f.).

Selbst wenn der Auffassung der Kl. gefolgt wird und die Vorschriften des ZGB Anwendung finden, ändert sich an dem Ergebnis nichts, da auch die Ansprüche nach § 112 Abs. 3 ZGB gegen den alten Eigentümer geltend zu machen sind (vgl. Kommentar zum ZGB 1983, § 112, Anm. 3.1.).

Der Aufwendungsersatzanspruch des Mieters ist gegen den Vermieter zu richten, der zum Zeitpunkt der Verwendungen Eigentümer war.

Für den Mieter entstand 1988 ein Verwendungsanspruch im Sinne von § 547 BGB a. F. (jetzt § 539 BGB n. F.). 1993 veräußerte der ursprüngliche Vermieter das Haus. Der Mieter machte seinen Anspruch nunmehr gegen den neuen Vermieter geltend.

Das AG Potsdam wies die Klage ab und vertrat die (richtige) Ansicht, daß der neue Vermieter nicht zur Zahlung verpflichtet sei, sondern nur der Vermieter zum Zeitpunkt der Entstehung des Anspruchs. Das gilt im übrigen auch, wenn das ZGB Anwendung finde, da auch die Ansprüche nach § 112 Abs. 3 ZGB gegen den alten Eigentümer geltend zu machen seien.