Kein Aufwendungsersatz- oder Schadenersatzanspruch des Mieters bei eigenmächtiger Beseitigung eines Mangels der Wohnung

Kein Aufwendungsersatz- oder Schadenersatzanspruch des Mieters bei eigenmächtiger Beseitigung eines Mangels der Wohnung; Verzug mit Mangelbeseitigung; umgehende Mangelbeseitigung zur Erhaltung oder Wiederherstellung der Mietsache; Notmaßnahmen; Selbstbeseitigung von Mängeln

Beseitigt der Mieter eigenmächtig einen Mangel der Mietsache, ohne dass der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist (§ 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB) oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist (§ 536 a Abs. 2 Nr. 2 BGB), so kann er die Aufwendungen zur Mangelbeseitigung weder nach § 539 Abs. 1 BGB noch als Schadensersatz gemäß § 536 a Abs. 1 BGB vom Vermieter ersetzt verlangen.

1 Durch Mietvertrag vom 28. Dezember 2001 mietete die Kl. von dem Bekl. ab dem 1. Februar 2002 eine Doppelhaushälfte. In der Anlage zum Mietvertrag heißt es unter anderem: "Es wurde Folgendes vereinbart: ... Heizung muss dringend kontrolliert werden."

2 Im Oktober 2002 erneuerte das Installateurunternehmen K. unter anderem zwei Ausdehnungsgefäße der Heizung sowie sämtliche 13 Heizkörperventile und legte einen Außenwasseranschluss. Die Arbeiten berechnete die Fa. K. der Kl., die in einem Vorprozess zur Bezahlung der Vergütung verurteilt wurde.

3 Mit der Klage hat die Kl. von dem Bekl. Erstattung des von ihr entrichteten Werklohns und der Prozesskosten verlangt. Die Kl. hat behauptet, dass die ausgetauschten Teile der Heizung defekt gewesen seien. Ein Außenwasseranschluss sei zu Beginn des Mietverhältnisses vorhanden gewesen, im Zuge von Bauarbeiten jedoch beseitigt worden; da der Bekl. nichts weiter veranlasst habe, habe die Fa. K. den Anschluss erneuert.

4 Das Amtsgericht hat die Klage nach Vernehmung von Zeugen abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Kl. zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Kl. ihr Zahlungsverlangen weiter.

5 Die Revision hat keinen Erfolg.

I. 6 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

7 Die Kl. könne Ersatz ihrer Aufwendungen nicht nach § 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB verlangen. Sie habe nicht hinreichend dargelegt, dass der Bekl. mit der Beseitigung der angeblichen Mängel der Mietsache in Verzug gewesen sei (§ 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB). Eine Mahnung habe die Kl. nach ihrem eigenen Vortrag nicht ausgesprochen.

8 Sie habe auch nicht dargelegt, dass die umgehende Mängelbeseitigung zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig gewesen sei (§ 536 a Abs. 2 Nr. 2 BGB). Dies könne zwar bei einem Totalausfall einer Heizung in den Wintermonaten der Fall sein; dazu fehle es jedoch an hinreichendem Vortrag. Im Hinblick auf den fehlenden Außenwasseranschluss mangele es an jeglichem Sachvortrag der Kl. zu den Voraussetzungen des Verzugs oder dem Erfordernis einer sofortigen Beseitigung des bestehenden Zustands.

9 Der Kl. stehe auch kein Aufwendungsersatzanspruch aus § 539 Abs. 1, § 683 BGB zu. Der Anwendungsbereich des § 539 Abs. 1 BGB sei nur dann eröffnet, wenn die Aufwendungen des Mieters nicht der Mängelbeseitigung im Sinne von § 536 a Abs. 2 BGB dienten. § 539 Abs. 1 BGB sei nur auf solche Aufwendungen anwendbar, die der Vermieter "nicht gemäß § 536 a Abs. 2 BGB zu ersetzen" habe. Das schließe Aufwendungen aus, die die Sache erst in einen zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand versetzten. Bei Aufwendungen zur Beseitigung von Mängeln sei der Mieter verpflichtet, den Vermieter gemäß § 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB zunächst in Verzug zu setzen. Versäume er dies, sei ein Rückgriff auf § 539 Abs. 1 BGB nicht erlaubt.

10 Für die Begrenzung des Anwendungsbereichs des § 539 Abs. 1 BGB auf Aufwendungen, die keine Mängelbeseitigungsmaßnahmen darstellten, sei die Gesetzessystematik entscheidend. Die beschränkenden Voraussetzungen für einen Anspruch nach § 536 a Abs. 2 BGB wären bei Zulassung eines Erstattungsanspruchs über §§ 539, 683 ff. BGB weitgehend hinfällig. Eine restriktive Interpretation beeinträchtige die Interessen des Mieters auch nicht unangemessen; § 536 a Abs. 2 Nr. 2 BGB stelle sicher, dass ihm die Kosten sofort durchzuführender Notmaßnahmen zu erstatten seien.

11 Für eine restriktive Handhabung des Anwendungsbereichs des § 539 BGB spreche auch die Vermeidung von Wertungswidersprüchen. Der Bundesgerichtshof habe entschieden, dass der Käufer, der einen Mangel der Kaufsache selbst beseitige, ohne dem Verkäufer zuvor eine erforderliche Frist zur Nacherfüllung gesetzt zu haben, nicht nach § 326 Abs. 2 Satz 2, Abs. 4 BGB analog die Anrechnung der vom Verkäufer ersparten Aufwendungen für die Mangelbeseitigung auf den Kaufpreis verlangen oder den bereits gezahlten Kaufpreis in dieser Höhe zurückfordern könne (BGHZ 162, 219).

12 Wegen des abschließenden Charakters der Regelung in § 536 a Abs. 2 BGB im Hinblick auf Mängelbeseitigungsmaßnahmen durch den Mieter scheide auch ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung aus. Ein Anspruch aus § 994 BGB scheitere daran, dass die Kl. zum Zeitpunkt der Reparaturen berechtigte Besitzerin gewesen sei.

II. 13 Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Nachprüfung stand, sodass die Revision der Kl. trotz der Säumnis des Bekl. durch kontradiktorisches Urteil zurückzuweisen ist (BGH, Urteil vom 14. Juli 1967 - V ZR 112/64, NJW 1967, 2162).

14 Ein Anspruch auf Ersatz der Aufwendungen für die Beseitigung der von ihr behaupteten Mängel steht der Kl. unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu.

15 1. Die Kl. hat keinen Anspruch aus § 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB. Nach dieser Vorschrift kann der Mieter, der einen Mangel der Mietsache selbst beseitigt, Ersatz der erforderlichen Aufwendungen nur dann verlangen, wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist. Der Revision verhilft nicht zum Erfolg, dass das Berufungsgericht keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob die von der Kl. in Auftrag gegebenen Arbeiten der Mängelbeseitigung dienten. Dies hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei offengelassen. Zutreffend hat es angenommen, dass die Kl. den Bekl. mangels Mahnung nicht in Verzug gesetzt hat (§ 286 Abs. 1 Satz 1 BGB). Eine Mahnung war nicht entbehrlich, entgegen der Auffassung der Revision auch nicht nach § 286 Abs. 2 Nr. 4 BGB. Nach dieser Vorschrift bedarf es zur Herbeiführung des Verzugs keiner Mahnung, wenn dies aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist. Ein solcher Fall liegt hier nicht vor. Der Senat kann die gebotene Interessenabwägung selbst vornehmen, weil das Berufungsgericht sie unterlassen hat und weitere tatsächliche Feststellungen nicht zu erwarten sind.

16 Nach § 286 Abs. 2 Nr. 4 BGB ist eine Mahnung entbehrlich, wenn der Schuldner die alsbaldige Leistung angekündigt hat, aber gleichwohl nicht leistet (Palandt/Heinrichs, BGB, 67. Aufl., § 286 Rdnr. 25; Erman/Hager, BGB, 11. Aufl., § 286 Rdnr. 45; Staudinger/Emmerich, BGB [2006], § 536 a Rdnr. 16; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 536 a Rdnr. 124; Blank in: Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 536 a Rdnr. 37; Schmid/Harting, Mietrecht, 2006, § 536 a Rdnr. 32; a.A. Staudinger/Löwisch, BGB [2004], § 286 Rdnr. 87). Eine solche Bedeutung kommt der Formulierung im Mietvertrag "Es wurde Folgendes vereinbart: ... Heizung muss dringend kontrolliert werden" indessen nicht zu. Danach hätte die Kl. allenfalls eine Kontrolle der Heizung, aber nicht die Beseitigung von Mängeln in Auftrag geben dürfen. Die Kontrolle der Heizungsanlage sollte vielmehr ersichtlich dazu dienen, erst einmal festzustellen, ob und inwieweit die Heizung reparaturbedürftig war. Eine Absprache dieses Inhalts konnte eine Mahnung in Bezug auf die Beseitigung von Mängeln nicht nach § 286 Abs. 2 Nr. 4 BGB entbehrlich machen.

17 2. Mit Recht hat das Berufungsgericht auch die Voraussetzungen eines Anspruchs aus § 536 a Abs. 2 Nr. 2 BGB verneint, denn die umgehende Beseitigung der von der Kl. behaupteten Mängel war zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache nicht notwendig. Die Vorschrift erfasst Notmaßnahmen des Mieters, die keinen Aufschub dulden und auch ohne vorherige Mahnung einen Aufwendungsersatzanspruch auslösen sollen (BT-Drs. 14/4553, S. 41). Entsprechende Umstände, zum Beispiel einen Ausfall der Heizung im Winter (vgl. Dauner-Lieb, NZM 2004, 641, 643), hat die Kl. jedoch, wie das Berufungsgericht mit Recht festgestellt hat, nicht vorgetragen. Das gilt, wie das Berufungsgericht ebenfalls zutreffend gesehen hat, erst recht für den Außenwasseranschluss.

18 3. Die Kl. kann Ersatz ihrer Aufwendungen für die Beseitigung der behaupteten Mängel auch nicht nach § 539 Abs. 1 BGB in Verbindung mit den Voraussetzungen einer berechtigten (§ 683 Satz 1, §§ 677, 670 BGB) oder unberechtigten (§ 684 Satz 1, §§ 812 ff. BGB) Geschäftsführung ohne Auftrag verlangen. Entgegen der Ansicht der Revision ist nicht bereits aufgrund fehlender Feststellungen des Berufungsgerichts dazu, dass die erbrachten Arbeiten zur Mängelbeseitigung erforderlich gewesen seien, zugunsten der Kl. zu unterstellen, dass der Anwendungsbereich des § 539 Abs. 1 BGB eröffnet ist. Denn die Kl. hat stets geltend gemacht, dass die Arbeiten der Mängelbeseitigung gedient hätten.

19 a) Beseitigt der Wohnraummieter einen (von ihm behaupteten) Mangel der Mietsache selbst, ohne den Vermieter zuvor in Verzug gesetzt zu haben (§ 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB), und liegt auch keine Notmaßnahme im Sinne von § 536 a Abs. 2 Nr. 2 BGB vor, ist ein Rückgriff auf § 539 Abs. 1 BGB in Verbindung mit den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag nicht gestattet (so auch Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a. a. O., § 536a Rdnr. 165; Staudinger/Emmerich, a. a. O., § 536 a Rdnr. 41; Blank in: Blank/Börstinghaus, a. a. O., § 539 Rdnr. 11; Erman/Jendrek, a. a. O., § 536 a Rdnr. 13, 20; Derleder, NZM 2002, 676, 681 f.; AnwKommBGB/Klein-Blenkers, 2005, § 536 a Rdnr. 21, § 539 Rdnr. 2; jew. m.w.N.). Dieser Grundsatz knüpft an die Rechtsprechung des Senats vor Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Schuldrechts zu der Frage an, ob der Vermieter dem Mieter Aufwendungen zu ersetzen hat, wenn dieser einen Mangel durch einen Dritten beseitigen lässt, ohne dass die Voraussetzungen des § 538 Abs. 2 BGB a. F. - Verzug des Vermieters mit der Mängelbeseitigung im Zeitpunkt der Selbstvornahme - vorliegen. § 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB entspricht § 538 Abs. 2 BGB a.F. (BT-Drs. 14/4553, S. 41). Diese Vorschrift, die eine spezielle Aufwendungsersatzregelung für Fälle der Selbstbeseitigung von Mängeln der Mietsache durch den Mieter vorsah, war nach ständiger Rechtsprechung des Senats grundsätzlich abschließend, sodass in Fällen, in denen die Voraussetzungen dieser Norm fehlten, nicht auf die allgemeine Verwendungsersatzregelung in § 547 Abs. 1 Satz 1 BGB a. F. zurückgegriffen werden konnte, weil Aufwendungen des Mieters zur Herstellung des vertragsgemäßen Zustands der Mietsache keine notwendigen Verwendungen im Sinne von § 547 Abs. 1 Satz 1 BGB a. F. waren (Senatsurteile vom 22. November 1958 - VIII ZR 121/57, WM 1958, 1420, unter VI; vom 13. Februar 1974 - VIII ZR 233/72, WM 1974, 348, unter II 3; vom 30. März 1983 - VIII ZR 3/82, WM 1983, 766, unter A I 4; vom 20. Januar 1993 - VIII ZR 22/92, WM 1993, 797, unter II 2 b; ebenso zum Verhältnis von § 538 Abs. 2, § 547 Abs. 2 BGB a.F. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rdnr. II 589).

20 b) Nach einer verbreiteten Auffassung kann in Fällen einer Selbstbeseitigung von Mängeln der Mietsache durch den Mieter allerdings auf § 539 Abs. 1 BGB zurückgegriffen werden, wenn die Voraussetzungen des § 536 a Abs. 2 Nr. 1 oder 2 BGB nicht vorliegen. Dies vermeide, dass dem Vermieter Vorteile zuflössen, die nur deshalb nicht ausgleichspflichtig seien, weil der Mieter das Verfahren des § 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht beachtet habe (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, a. a. O., § 539 Rdnr. 3; Palandt/Weidenkaff, a. a. O., § 536 a Rdnr. 17, § 539 Rdnr. 2; Kinne in: Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 4. Aufl., § 539 Rdnr. 6; Herresthal/Riehm, NJW 2005, 1457, 1460 f., jew. m.w.N.). Dem ist nicht zu folgen.

21 aa) Zwar könnte der Wortlaut des § 539 Abs. 1 BGB auch dahin verstanden werden, dass der Vermieter generell alle Aufwendungen zu ersetzen hat, die der Mieter nicht schon nach § 536 a Abs. 2 BGB ersetzt verlangen kann. Dagegen sprechen jedoch bereits die Gesetzesmaterialien. Der Gesetzgeber hatte bei § 539 Abs. 1 BGB Mängelbeseitigungsarbeiten nicht im Blick, sondern allein Fälle, in denen der Mieter Einbauten vornimmt, die in erster Linie im eigenen Interesse liegen, wie zum Beispiel die Ausstattung von Küchen und Badezimmern (BT-Drs. 14/4553, S. 42).

22 bb) Der Anwendbarkeit des § 539 Abs. 1 BGB auf Fälle der eigenmächtigen Mängelbeseitigung durch den Mieter steht insbesondere der Zweck des § 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB entgegen. Nach dieser gesetzlichen Wertung soll dem Vermieter der Vorrang bei der Beseitigung eines Mangels zukommen. Das dient zum einen deswegen auch seinem Schutz, weil er dadurch die Minderung der Miete (§ 536 BGB) oder Schadensersatzansprüche des Mieters (§ 536 a Abs. 1 BGB) abwenden kann. Die dem Vermieter grundsätzlich einzuräumende Möglichkeit, den Mangel selbst zu beseitigen, soll es ihm zudem ermöglichen, die Mietsache darauf zu überprüfen, ob der behauptete Mangel besteht, auf welcher Ursache er beruht sowie ob und auf welche Weise er beseitigt werden kann, und hierzu gegebenenfalls Beweise zu sichern. Diese Möglichkeit einer Untersuchung und Beweissicherung verliert der Vermieter, wenn er nach der vom Mieter vorgenommenen Mängelbeseitigung im Rahmen der Geltendmachung eines Anspruchs aus § 539 Abs. 1 BGB in Verbindung mit den Voraussetzungen der Geschäftsführung ohne Auftrag vor "vollendete Tatsachen" gestellt wird. Hierdurch würden sich seine Verteidigungsmöglichkeiten ungerechtfertigt verschlechtern (vgl. BGHZ 162, 219, 227 ff. zum Kaufrecht; siehe auch BGH, Urteil vom 11. Oktober 1965 - VII ZR 124/63, NJW 1966, 39, unter I 4, zum Ausschluss von Bereicherungsansprüchen im Fall der Nichteinhaltung des Fristsetzungserfordernisses nach § 13 Nr. 5 Abs. 2 VOB[B]).

23 4. Entgegen der Ansicht der Revision folgt eine Zahlungsverpflichtung des Bekl. auch nicht aus dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes nach § 536 a Abs. 1 BGB.

24 Ein Anspruch aus § 536 a Abs. 1 Fall 2 BGB scheitert schon daran, dass die - insoweit darlegungsbelastete (Senatsbeschluss vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 223/04, NJW 2006, 1061, Tz. 2 und 3; BGH, Urteil vom 7. Juni 2006 - XII ZR 47/04, NJW-RR 2006, 1238, Tz. 8) - Kl. nicht vorgetragen hat, dass die behaupteten Mängel der Heizungsanlage wegen eines Umstands entstanden sind, den der Bekl. zu vertreten hat. Auch die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs aus § 536 a Abs. 1 Fall 3 BGB sind bereits mangels Inverzugsetzung des Bekl. nicht gegeben. Schließlich kann dahinstehen, ob die genannten Mängel schon bei Vertragsschluss vorhanden waren, denn ein Schadensersatzanspruch aufgrund verschuldensunabhängiger Garantiehaftung des Vermieters für anfängliche Mängel (§ 536 a Abs. 1 Fall 1 BGB) besteht bereits aus einem anderen Grund nicht.

25 § 536 a Abs. 1 BGB eröffnet keinen Anspruch auf Ersatz der vom Mieter zum Zweck der Mängelbeseitigung gemachten Aufwendungen, sofern die Voraussetzungen von § 536 a Abs. 2 BGB nicht vorliegen (Erman/Jendrek, a. a. O.; MünchKommBGB/Schilling, 4. Aufl., § 536 a Rdnr. 14; a.A. Schmid/Harting, a. a. O., § 536 a Rdnr. 37; BeckOK BGB/Ehlert, Stand: Februar 2007, § 536 a Rdnr. 19a; Staudinger/Emmerich, a. a. O., § 536 a Rdnr. 22, 41). Auch das wäre, wie ausgeführt, mit dem Sinn und Zweck des § 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB, wonach grundsätzlich dem Vermieter der Vorrang bei der Mängelbeseitigung zukommt, nicht zu vereinbaren.

Der Mieter einer Wohnung, der eigenmächtig einen Mangel der Mietsache beseitigt, ohne dass der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung der Mietsache notwendig ist, hat keinen Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen zur Mangelbeseitigung. Dies entschied der Bundesgerichtshof und bekräftigte damit seine Rechtsprechung zu der vergleichbaren Problematik im Kaufrecht (Urteil vom 23. Februar 2005 - VIII ZR 100/04 -, NJW 2005, 1348) auch für das Wohnraummietrecht.

Die Klägerin war Mieterin einer Wohnung des Beklagten. Im Mietvertrag vom 28. Dezember 2001 heißt es unter anderem: "Heizung muss dringend kontrolliert werden." Die Klägerin hat behauptet, sie habe im Oktober 2002 Mängel der Heizung durch einen Installateur beseitigen lassen und den Beklagten auf Erstattung der dafür gezahlten Vergütung in Anspruch genommen. Die Klage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg. Der BGH wies die Revision der Klägerin zurück.

Nach Auffassung des BGH stand der Mieterin kein Aufwendungsersatzanspruch nach § 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB zu, denn die Mieterin hatte den Vermieter vor der Beseitigung der von ihr behaupteten Mängel nicht durch Mahnung in Verzug gesetzt. Die Absprache im Mietvertrag, die Heizung müsse "dringend kontrolliert" werden, habe eine Mahnung zur Mängelbeseitigung nicht entbehrlich gemacht. Danach hätte die Mieterin auf Rechnung des Vermieters allenfalls eine Kontrolle der Heizung, nicht aber die Beseitigung von Mängeln in Auftrag geben dürfen.

Die Mieterin konnte nach Auffassung des Bundesgerichtshofs auch keinen Ersatz ihrer Aufwendungen nach § 539 Abs. 1 BGB in Verbindung mit den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 677 ff. BGB) verlangen. Diese Bestimmungen böten keine Rechtsgrundlage für einen Anspruch des Mieters auf Aufwendungsersatz nach Selbstbeseitigung eines Mangels der Wohnung.

Auch ein Schadensersatzanspruch des Mieters aus § 536 a Abs. 1 BGB komme unter diesen Umständen nicht in Betracht, denn nach der gesetzlichen Wertung des § 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB komme dem Vermieter grundsätzlich der Vorrang bei der Beseitigung von Mängeln zu. Er solle nicht vor "vollendete Tatsachen" gestellt werden, sondern grundsätzlich selbst die Möglichkeit haben, die Mietsache darauf zu überprüfen, ob der Mangel bestehe, auf welcher Ursache er beruhe, sowie ob und auf welche Weise er beseitigt werden könne.