Kein Aufwendungsersatz für Mangelbeseitigung an Heizungsanlage bei milden Außentemperaturen

Kein Aufwendungsersatz für Mangelbeseitigung an Heizungsanlage bei milden Außentemperaturen; Heizungsausfall; Heizungsreparatur; Notfall; Mängelbeseitigung; eigenmächtige Reparatur; Aufwendungsersatzanspruch; Instandsetzung durch Mieter; sofortigen Beseitigung eines Mangels

Die Notwendigkeit einer sofortigen Beseitigung eines Mangels durch einen vom Mieter beauftragten Handwerker ohne vorherige Information des Vermieters setzt eine besondere Intensität des Mangels voraus, dessen Beseitigung zur Erhaltung der Mietsache keinen Aufschub duldet. Ein solcher Notfall liegt bei einem Heizungsausfall dann nicht vor, wenn relativ milde Außentemperaturen herrschen.

Die Bekl. (Mieter) haben mit dem Anspruch der Kl. (Vermieterin) auf restlichen Mietzins mit einem vorgeblichen Aufwendungsersatz für die Beseitigung eines Mangels der Heizungsanlage aufgerechnet. Die Klage auf restlichen Mietzins hatte Erfolg.

Die Mietzinsforderung ist nicht durch Aufrechnung erloschen. Ein Aufwendungsersatzanspruch der Bekl. gemäß § 536 a Abs. 2 Nr. 2 BGB, der nach der von der Kl. zutreffend zitierten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs vorliegend als einzige Anspruchsgrundlage näher in Betracht kommt, besteht nicht. Die "umgehende Beseitigung des Mangels" an der Therme war nicht "notwendig". Allerdings hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 16. Januar 2008 unter Bezugnahme auf Dauner-Lieb, NZM 2004, 641, 643 den Ausfall der Heizung im Winter als einen Beispielsfall genannt, in dem die Voraussetzungen des § 536 a Abs. 2 Nr. 2 BGB vorliegen könnten. Indessen muss dies nicht auf jeden Heizungsausfall zutreffen, wie sich gerade auch aus der in Bezug genommenen Fundstelle erschließt. Dauner-Lieb hat a.a.O. das weitere Beispiel eines nächtlichen Wasserrohrbruchs gebildet (ebenso z. B. Palandt-Weidenkaff, BGB, 67. Aufl., §536 a Rdnr. 16, der zusätzlich den Fall eines undichten Daches anführt). Dies zeigt, dass eine Notwendigkeit zur umgehenden Mangelbeseitigung eine besondere Intensität des Mangels erfordert, deren Beseitigung zur Erhaltung der Mietsache keinen Aufschub duldet (vgl. Palandt-Weidenkaff, a.a.O. unter Hinweis auf frühere Rechtsprechung). Ein solcher extremer Notfall war angesichts der relativ milden Außentemperaturen nicht gegeben. Der Bestand der Mietsache war nicht gefährdet. Selbst die Nutzbarkeit der Wohnung war angesichts des Umstandes, dass die Räumlichkeiten erfahrungsgemäß nicht sofort, sondern erst allmählich auskühlen, nur geringfügig beeinträchtigt. Das Gericht ist in der Lage, dies selbst zu beurteilen. Der Abteilungsrichter hat sein Haus über eine Woche lang bewohnt, als bei Außentemperaturen, wie sie im vorliegenden Fall obwalteten, die Heizanlage, von der auch die Warmwasserversorgung abhing, ausfiel und - samt Schornstein - erneuert werden musste. Eine solche Situation ist sicherlich unangenehm; sie ist aber mit einem Wasserrohrbruch oder einem stark undichten Dach nicht zu vergleichen. [...]

Der Mieter hat keinen Anspruch auf Aufwendungsersatz, wenn er, obwohl lediglich milde Außentemperaturen herrschen, eine defekte Heizungsanlage eigenmächtig reparieren lässt.

Gegenüber dem Anspruch des Klägers (Vermieter) auf restlichen Mietzins rechneten die Beklagten (Mieter) mit einem vorgeblichen Anspruch auf Aufwendungsersatz auf, den sie für die Reparatur einer defekten Therme bezahlt hatten. Zum Zeitpunkt des Heizungsausfalls herrschten "milde Außentemperaturen".

Das Amtsgericht gab der Klage des Vermieters auf restlichen Mietzins statt. Nur wenn eine umgehende Mängelbeseitigung notwendig sei, habe der Mieter einen Anspruch auf Aufwendungsersatz. Erforderlich sei eine besondere Intensität des Mangels und dass dessen Beseitigung zur Erhaltung der Mietsache keinen Aufschub dulde. Ein solcher "extremer Notfall" sei nicht gegeben, wenn die Heizung bei lediglich "milden Außentemperaturen" ausfalle.