Kein Aufwendungsersatz für Erbringung nichtgeschuldeter Schönheitsreparaturen

Führt ein Mieter nach Aufforderung durch den Vermieter auf Grund einer unwirksamen Klausel Schönheitsreparaturen durch, kann er keine Kostenerstattung vom Vermieter verlangen.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. war Mieterin von Geschäftsräumen im Hause K. aufgrund des schriftlichen Mietvertrages mit der Bekl. zu 1. vom 24.12.1998. Nach § 7 des Mietvertrages sollte die Kl. bei Beendigung des Mietverhältnisses die Räume renovieren.

Anläßlich des Mietvertragsendes zum 28.2.2005 fand eine Begehung am 23.2.2005 statt. Die Kl. behauptet, der Bevollmächtigte der Bekl. habe dabei Schönheitsreparaturen verlangt, die sie habe ausführen lassen. Sie verlangt Erstattung der Rechnung vom 30.4.2005 über 4.093,14 € aus ungerechtfertigter Bereicherung, da die Schönheitsreparaturklausel unwirksam gewesen sei. Sie unterlag beim AG.

Die Berufung ist in der Sache ohne Erfolg. Die amtgerichtliche Entscheidung ist im Ergebnis nicht zu beanstanden.

Dabei kann, worauf auch das Amtsgericht hingewiesen hat, dahinstehen, ob die streitgegenständliche Klausel im Mietvertrag unwirksam ist. Allerdings liegt dies zumindest mit Blick auf § 7 Ziff. 2 des Mietvertrages nahe. Dort ist geregelt, daß Abweichungen von der bisherigen Ausführungsart der Zustimmung des Vermieters bedürfen. Daß diese Klausel im einzelnen ausgehandelt wurde, tragen auch die Bekl. nicht vor. Als Regelung einer Allgemeinen Geschäftsbedingung ist sie aber jedenfalls wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam (§ 307 BGB). Denn sie wirkt sich wie eine unwirksame Endrenovierungsklausel aus. Sobald der Mieter während des Mietverhältnisses von der bei Einzug vorgegebenen Ausführungsart abweicht, hätte er nach der Klausel bei Mietende in jedem Fall zu renovieren. Dieses unzulässige Ergebnis darf auch nicht auf Umwegen erreicht werden (vgl. i. e. Schmidt-Futterer/Langenberg, MietR, § 538 Rn. 172 f). Die Regelung in § 7 Ziff. 2 des Mietvertrages ist auch im Kontext der einheitlichen Regelung bezüglich Instandhaltungen, Schönheitsreparaturen etc. in § 7 zu sehen, so daß ihre Unwirksamkeit auch auf § 7 Ziff. 1 durchschlagen dürfte. Letztlich kann diese Frage aber ebenso dahinstehen wie diejenige nach der Bedeutung des Umstandes, daß die Kl. sich letztlich tatsächlich durch entsprechende Abreden zum Ende des Mietverhältnisses zur Durchführung der Schönheitsreparaturen bereiterklärt hat. Hierin soll ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis liegen, welches den Mieter mit allen tatsächlichen und rechtlichen Einwendungen, die er zum damaligen Zeitpunkt kannte oder kennen mußte, ausschließt (KG GE 2006, 1030; vgl. aber auch BGH v. 5.4.2006 - VIII ZR 163/05: kein konstitutives Schuldanerkenntnis; GE 2006, 706). Ein Anspruch der Kl. besteht in keinem Fall.

Zu Recht hat das Amtsgericht der Kl. einen Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung (§ 812 Abs. 1 S. 1, 1. Alt. BGB) versagt. Dieser Anspruch ist gerichtet auf Ausgleich des durch die Leistung des Mieters eingetretenen Wertzuwachses auf Vermieterseite. Maßgeblich ist insoweit die Erhöhung des Ertragswertes, denn dieser verkörpert die objektive Bereicherung des Vermieters (wie hier BGH NJW 1990, 1789; NZM 1999, 19; OLG Karlsruhe NJW-RR 1986,1394; OLG München NJW-RR 1997, 650; Palandt-Sprau, BGB, § 818 Rn 20; Börstinghaus WuM 2005, 675, 677). Soweit demgegenüber teilweise die Ansicht vertreten wird, erstattungsfähig sei der dem Mieter durch die Ausführung der Schönheitsreparaturen entstandene Kostenaufwand (so LG Freiburg WuM 2005, 383, 384; LG Stuttgart WuM 1986, 370; WuM 2004, 665; Schmidt-Futterer/Langenberg, MietR, § 538 Rn. 207), überzeugt dies nicht. Denn im Rahmen des Ausgleichs nach § 812, 818 BGB steht die "ungerechtfertigte Bereicherung" im Vordergrund. Zwar steht dieser zugleich auch eine "Entreicherung" des Bereicherungsgläubigers gegenüber. Auf diese kommt es aber nicht maßgeblich an; herauszugeben oder wertmäßig zu ersetzen ist vielmehr das, was der Bereicherungsschuldner erlangt hat, § 818 Abs. 1, 2 BGB (eingehend Börstinghaus WuM 2005, aaO.; Lorenz NJW 1996, 883, 884). Der Wertzuwachs auf Vermieterseite entspricht aber nicht automatisch dem Kostenaufwand des Mieters (a.A. LG Stuttgart WuM 1986, aaO.). Zu dem den Bekl. durch die Durchführung der Schönheitsreparaturen zugeflossenen höheren Ertragswert des Mietobjekts hat die Kl., wie sie letztlich auch selbst einräumt, nicht hinreichend substantiiert vorgetragen. Denn insoweit wäre zu dem bei Neuvermietung erzielbaren höheren Mietpreis - ggf. nach entsprechendem Auskunftsverlangen an die Bekl. - konkret vorzutragen gewesen. Daran fehlt es. Es mag zwar zutreffend sein, daß eine renovierte Gewerbeimmobilie zu besseren Konditionen vermietet werden kann, als eine unrenovierte. Gleichwohl ist damit keineswegs gesagt, daß die Bekl. im Falle der Weitervermietung eine höhere als von der Kl. gezahlte Miete erzielen. Dieses Ergebnis ist nach Maßgabe der gesetzgeberischen Wertung in § 818 BGB hinzunehmen. Eine Korrektur nach § 242 BGB kommt nach Auffassung der Kammer insoweit nicht in Betracht (a.A. Langenberg aaO.).

Ebenfalls nicht zu beanstanden ist es, daß das Amtsgericht einen Schadensersatzanspruch aus § 280, 281 BGB verneint hat. Insoweit kann auf die Ausführungen in der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen werden. (Diese lauten: Auch ein Schadensersatzanspruch nach § 280 BGB scheidet aus (vgl. dazu Möller MietRB 2006, 136 ff.). Eine schuldhafte Pflichtverletzung der Bekl. scheidet schon deshalb aus, weil zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses für Geschäftsräume solche Endrenovierungsklauseln für zulässig gehalten wurden (vgl. noch immer Langenberg Schönheitsreparaturen 2. Auflage S. 34; OLG Celle NZM 2003, 599; Anmerkung der Redaktion).

Eine schuldhafte Pflichtverletzung seitens der Bekl. ist in Ansehung der seinerzeit als wirksam angesehenen Klauseln nicht gegeben. Dies gilt auch hinsichtlich eines etwaigen Anspruchs aus § 282 BGB im Hinblick auf die Verletzung einer Aufklärungspflicht (vgl. dazu Börstinghaus aaO., 678). Denn auch insoweit hätten die Bekl. im Hinblick auf eine mögliche Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel mindestens fahrlässig handeln müssen. Dafür fehlt jedweder Anhaltspunkt.

Aber auch nach den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag kommt vorliegend ein Kostenerstattungsanspruch der Kl. nicht in Betracht. Dabei kann dahinstehen, ob die Vorschriften der § 677 ff. BGB unmittelbar oder aufgrund der Rechtsgrundverweisung des § 539 BGB Anwendung finden. Auch die Frage, ob wegen des Vorrangs des § 536a BGB eine Anwendung der Grundsätze der Geschäftsführung ohne Auftrag ausscheidet, bedarf vorliegend keiner Entscheidung (eingehend Dauner-Lieb/Dätsch NZM 2004, 641 ff.). Denn die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 677 BGB sind vorliegend nicht erfüllt.

Eine Geschäftsführung ohne Auftrag setzt voraus, daß jemand ein Geschäft für einen anderen führt, ohne dazu beauftragt zu sein. Das ist der Fall, wenn er das Geschäft nicht (nur) als eigenes, sondern (auch) als fremdes führt, also in dem Bewußtsein und mit dem Willen, zumindest auch im Interesse eines anderen zu handeln (BGH NJW 2000, 72 m.w.N.; NJW-RR 2005, 639). Hierbei ist nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zu unterscheiden zwischen objektiv und subjektiv fremden Geschäften. Bei objektiv fremden Geschäften, die schon ihrem Inhalt nach in einen fremden Rechts- und Interessenkreis eingreifen, wird der Fremdgeschäftsführungswille grundsätzlich vermutet. Dasselbe soll gelten für den Willen, ein fremdes Geschäft mit zu besorgen, falls es sich um ein objektiv auch-fremdes Geschäft handelt, wozu genügen soll, daß das Geschäft seiner äußeren Erscheinung nach nicht nur dem Besorger, sondern auch einem Dritten zugute kommt (BGH aaO.). Lediglich bei neutralen oder objektiv eigenen Geschäften müsse der Fremdgeschäftsführungswille positiv festgestellt werden. In dem Fall, daß der Handelnde sich irrtümlich zur Ausführung des Geschäfts gegenüber dem Geschäftsherrn für (vertraglich) verpflichtet hält, soll demnach der Fremdgeschäftsführungswille regelmäßig vorliegen. Denn der Leistungsaustausch entspreche dem geäußerten tatsächlichen Willen der Vertragschließenden (BGH aaO.). Erbringt demnach der Mieter Leistungen, die sich unmittelbar auf die Verbesserung/Erhaltung der Mietsache beziehen, so handele es sich um ein auch-fremdes Geschäft, für welches der Fremdgeschäftsführungswille regelmäßig zu vermuten sei (LG Karlsruhe NJW 2006, 1983; Schmidt-Futterer/Langenberg, MietR, § 539 Rn 30).

Diese Rechtsprechung ist namentlich im Schrifttum auf Kritik gestoßen. Zum Teil wird dies damit begründet, daß die Regelungen der Leistungskondiktion in Fällen dieser Art gegenüber § 677 ff. BGB vorrangige Rückabwicklungsvorschriften darstellen (Seiler, in: Münchner Kommentar zum BGB, § 677 Rn. 48; Soergel-Beuthin, BGB, § 677 Rn. 16). Eine andere Ansicht stellt darauf ab, daß demjenigen, der eine - irrtümlich angenommene - vertragliche Verpflichtung erfüllen wolle, regelmäßig der Wille, ein (auch) fremdes Geschäft zu führen, fehle, da er ja gerade einer eigenen Pflicht nachkommen wolle (Bamberger/Roth, BGB, § 677 Rn 8; Börstinghaus aaO.; Emmerich NZM 2006, 761; ders., NZM 1998, 49; Lorenz NJW 1996, 883, 885; AG München NZM 2001, 1030).

Dieser Auffassung schließt sich die Kammer an. Der Mieter, welcher irrig glaubt, mit der Durchführung von Schönheitsreparaturen eine Vertragspflicht zu erfüllen, will ein eigenes Geschäft führen. Dies kommt zwar auch dem Erhalt und der Verbesserung des Mietobjekts und damit letztlich auch dem Vermieter zugute. Darauf kann es jedoch nicht maßgeblich ankommen. Denn auch wenn der Mieter irrtümlich meint, einer originären - nicht übertragenen - Mieterpflicht nachzukommen, kommen seine Maßnahmen der Mietsache zugute. In diesem Fall soll jedoch - anders als im hier zu entscheidenden - eine irrtümliche Eigengeschäftsführung vorliegen, welche gemäß § 687 Abs. 1 BGB die Anwendung der § 677 ff. BGB ausschließt (so Langenberg, aaO.). Diese Differenzierung überzeugt nicht. Zwar obliegt grundsätzlich dem Vermieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen (§ 535 Abs. 1 S. 2, 538 BGB). Insofern übernimmt der Mieter in der Tat eine fremde Pflicht, wenn ihm die Schönheitsreparaturen überbürdet werden; aus dem Pflichtenkreis des Vermieters scheidet diese damit aus. Scheitert die Übertragung, tritt zwar die gewollte Rechtsfolge nicht ein, gleichwohl nimmt der Mieter die Reparaturverpflichtung aber letztlich - wenn auch irrtümlich - subjektiv als eigene wahr.

Nach Auffassung der Kammer ist dieses Ergebnis auch sachgerecht. Denn zu berücksichtigen ist folgendes: Die wirksame Verpflichtung zur Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter stellt eine Hauptpflicht des Mietvertrags mit Entgeltcharakter dar (Kappes NJW 2006, 3031, 3033 m.w.N.). Es handelt sich dabei rechtlich und wirtschaftlich um einen Teil der Gegenleistung des Mieters für die Gebrauchsüberlassung der Mietsache (BGHZ 92, 363), welcher kalkulatorisch in der vereinbarten Miete berücksichtigt ist (Kappes aaO., m. zahlr. Nachw.). War die Vereinbarung wegen der Schönheitsreparaturen unwirksam, ist letztlich die Kalkulationsgrundlage gestört: der Vermieter konnte sich von seinen Pflichten aus § 535 Abs. 1 S. 2, 538 BGB nicht befreien, hat aber zugleich eine geringere Miete erhalten, als er sie anderenfalls gefordert hätte. Dieses unbefriedigende Ergebnis läßt sich vermeiden, zumindest aber mildern, wenn man etwaige Erstattungsansprüche des Mieters auf den nach § 818 Abs. 2 BGB geschuldeten Wertersatz begrenzt. Denn dieser hat dann unmittelbar in dem Mietobjekt seinen - ertragswerterhöhenden - Niederschlag gefunden. Da der Mieter mit diesem Anspruch hinreichend gesichert ist, besteht eine Notwendigkeit, ihm darüber hinaus - von einer Bereicherung des Vermieters unabhängige - Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag zu gewähren (mit der umgekehrten Begründung folgt OLG Hamm, NJW-RR 1991, 1303, der vorgenannten BGH-Rechtsprechung), nicht.

Die Rechtsprechung erfindet immer neue Unwirksamkeitsgründe für Schönheitsreparaturklauseln. Wenn der Mieter in Unkenntnis der neuesten BGH-Rechtsprechung renoviert hat, stellt sich die Frage, ob er vom Vermieter Aufwendungsersatz verlangen kann.

Im Geschäftsraummietvertrag war eine unwirksame Endrenovierungsklausel enthalten. Nach Beendigung des Mietverhältnisses führte der Mieter Schönheitsreparaturen durch und verlangte dann Kostenerstattung vom Vermieter.

Mit Urteil vom 23. Oktober 2006 bestätigte das LG Berlin das klagabweisende Urteil des Amtsgerichts und meinte, ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung scheide aus, weil der Vermieter nicht etwa um die Kosten der Renovierung bereichert sei, sondern nur einen Wertzuwachs habe, der sich aus der Erhöhung des Ertragswertes ergebe. Es wäre ein höherer Mietpreis bei Neuvermietung, der jedoch nicht vorgetragen worden war. Auch ein Anspruch aus Pflichtverletzung scheide aus, da der Vermieter nicht schuldhaft gehandelt habe, wenn er die damals als zulässig angesehenen Klauseln verwandte. Auch ein Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag käme nicht in Betracht, da letztlich der Mieter bei Ausführungen der Arbeiten ein eigenes Geschäft geführt habe.

Die Revision wurde wegen der grundsätzlichen Bedeutung zugelassen.