Kein Anspruch des Vermieters auf Teil der Untermiete

Der Vermieter hat auch bei unberechtigter Untervermietung keinen Zahlungsanspruch gegen den Mieter hinsichtlich der Untermiete oder eines Teils davon. Das gilt auch dann, wenn die Untermiete die vom Hauptmieter zu zahlende Miete übersteigt.

Dem Kl. steht kein Anspruch auf Zahlung von 3.001,80 E infolge der entgeltlichen Überlassung eines Teils der gemieteten Räume durch die Bekl. an Dritte zu.

Der Anspruch ergibt sich nicht aus gesetzlichen Anspruchsgrundlagen. Ein Anspruch auf Herausgabe des durch Verfügung eines Nichtberechtigten Erlangten besteht nicht gemäß § 816 Abs. 1 BGB, weil eine Untervermietung keine Verfügung (im Sinne einer Übertragung, Belastung, Änderung oder Aufhebung) über das Eigentum des Vermieters begründet (vgl. BGH NJW 1996, 838). Ferner kommt eine entsprechende Anwendung des § 816 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht in Betracht, weil der Untermietzins keinen Gegenwert darstellt, den der Mieter anstelle des Eigentümers erzielt. Dieser kann die bereits an den Mieter vermietete Sache nicht mehr selbst an einen Dritten untervermieten. Hinzu kommt, daß der Untermieter dem Vermieter gegenüber kein Recht zum Besitz erlangt, die Untervermietung also nicht wirksam in dessen Rechtsposition eingreift. Ein Anspruch aus einer Eingriffskondiktion gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB besteht ebenfalls nicht, weil der Mieter den Untermietzins nicht auf Kosten des Vermieters erlangt. Die Untervermietung ist auch dann, wenn sie unberechtigt erfolgt, ein dem Mieter zugewiesenes Geschäft. Dem Vermieter entgehen dadurch keine Verwertungs- oder Gebrauchsmöglichkeiten, deren er sich nicht schon durch den Abschluß des Hauptmietvertrages entäußert hätte. Der Vermieter selbst hätte die Mietsache einem Dritten gar nicht mehr überlassen können. Anhaltspunkte für eine Überschreitung der Befugnis zum bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache, wie dies etwa bei einer übermäßigen Abnutzung infolge von Überbelegung der Fall wäre, bestehen nicht. Ein Anspruch aus angemaßter Geschäftsführung gemäß den §§ 687 Abs. 2 Satz 1, 681 Satz 2, 667 BGB scheitert daran, daß der Mieter mit der Untervermietung kein objektiv fremdes Geschäft vornimmt. Der Mieter, der vertragswidrig untervermietet, übt nur den ihm überlassenen Gebrauch in einer ihm nicht zustehenden Weise aus (vgl. BGH a. a. O.). Schließlich kann der Vermieter vom Mieter auch nicht nach den §§ 987, 990, 99 Abs. 3 BGB die von diesem durch Untervermietung gezogenen Nutzungen verlangen, weil es bereits an der für §§ 987 ff. BGB erforderlichen Vindikationslage zwischen Vermieter und Mieter fehlt (vgl. BGH a. a. O.). Vorliegend ist der Untermietvertrag während der Zeit des Erbbaurechts und somit während der Dauer der Berechtigung zum Abschluß von Untermietverhältnissen abgeschlossen worden.

Ebenso bestehen keine vertraglichen Ansprüche gegen die Bekl. auf Schadensersatz oder Herausgabe. Von der Vereinbarung eines Zuschlages im Falle der Untervermietung oder einer Vertragsstrafe wurde im Mietvertrag der Parteien abgesehen. Im Ergebnis kann vorliegend offenbleiben, ob in der Untervermietung entgegen der Präambel des Mietvertrages vom 8./11. Januar 2000 eine positive Vertragsverletzung (§ 280 BGB) oder in der Nichtoffenbarung des Inhalts des Untermietvertrages bei Vertragsabschluß ein sog. Verschulden bei Vertragsschluß (culpa in contrahendo) zu sehen ist. Ferner kann offenbleiben, ob der Kl. bei Vertragsabschluß in sonstiger Weise Kenntnis vom Untermietverhältnis erlangt hatte. Denn ungeachtet dessen greift ein eventuell dem Grunde nach bestehender vertraglicher Anspruch nicht durch, weil ein Schaden nicht dargelegt worden ist. Mangels Darlegung eines kausalen Schadens kann kein Zahlungsanspruch zuerkannt werden. Eine Schätzung ist mangels Grundlage ebenfalls nicht möglich. Ein Schaden könnte sich aus dem entgangenen Vermögensvorteil des Kl. ergeben, wenn der Mietvertrag mit den Bekl. bei Kenntnis des Untermietverhältnisses mit einem höheren Mietzins abgeschlossen worden wäre. Vorliegend ist jedoch nicht vorgetragen worden, welcher konkrete Mietzins bei Kenntnis des Untermietverhältnisses vereinbart worden wäre oder welche Erwägungen zur Mietpreisbildung dem Vertrag der Bekl. zugrunde gelegen haben, wie die ortsübliche Miete für das Objekt oder die Grundlagen für eine Reduzierung des Mietzinses aus sozialen Gründen auf ein bestimmtes Maß. Der Hinweis auf den seit Oktober 2002 vereinbarten Untermietzuschlag reicht hierzu nicht aus.

Der Vermieter hat auch im Falle der unberechtigten Untervermietung gegen den Hauptmieter keinen Anspruch auf Herausgabe der Untermiete oder eines Teils davon (a. A. LG Berlin GE 1995, 495; Staudinger/Emmerich Rdn. 31 zu § 540 BGB). Das hat das Landgericht Berlin erneut bestätigt.

Der Vermieter erfuhr später, daß der Hauptmieter vertragswidrig untervermietet hatte und verlangte Herausgabe eines Teils der Untermiete, die höher war als die vom Hauptmieter geschuldete Miete.

Mit Urteil vom 13. April 2004 schloß sich das Landgericht Berlin der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs an und meinte, Zahlungsansprüche stünden dem Vermieter unter keinem denkbaren rechtlichen Gesichtspunkt zu. Der Hauptmieter hafte nicht aus ungerechtfertigter Bereicherung, da die Untervermietung keine Verfügung im Sinne des § 816 BGB sei. Auch Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder aus dem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis schieden aus. Schließlich komme auch ein Schadensersatzanspruch nicht in Betracht, da kein Schaden für den Vermieter dargelegt sei.