Kein Anspruch des Mieters gegen ehemaligen Vermieter auf Ausstellung einer "Mietschuldenfreiheitsbescheinigung"

Kein Anspruch des Mieters gegen ehemaligen Vermieter auf Ausstellung einer "Mietschuldenfreiheitsbescheinigung"; Betriebskostenrückstand; Betriebskostenabrechung; Rechtsschutzbedürfnis; Quittung; Solvenz des Mieters

1. Der Mieter hat gegen seinen ehemaligen Vermieter weder aus § 242 noch aus § 241 Abs. 2 BGB einen Anspruch auf Ausstellung einer sogenannten "Mietschuldenfreiheitsbescheinigung".

2. Da der Sinn einer "Mietschuldenfreiheitsbescheinigung" darin liegt, einen neuen Vermieter auf etwaige Zahlungsrückstände hinzuweisen, die aus dem vorhergehenden Mietverhältnis stammen, sind auch etwaige Rückstände aus Betriebskostenabrechnungen aufzunehmen.

3. Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung erfüllt aber nicht den Zweck, verläßlich Auskunft über die Zuverlässigkeit eines Mieters zu geben. 4. Soweit der Mieter die pünktliche Zahlung der letzten Mieten einem etwaigen neuen Vermieter belegen will, kann er gem. § 368 BGB vom ehemaligen Vermieter die Ausstellung einer Quittung verlangen. (Leitsätze der Redaktion)

Der Kl. begehrt von der Bekl. die Ausstellung einer "Mietschuldenfreiheitsbescheinigung".

Mit Mietvertrag vom 26.8.2002 mietete der Kl. von der Bekl. eine 2-Zimmer-Wohnung in der G.straße in Berlin. Dieses Mietverhältnis kündigte der Kl. zum 31.5.2006. Mit der Kündigung bat der Kl. die Bekl. um Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbestätigung, die diese unter Hinweis auf angeblich bestehende Betriebskostenrückstände, die zum Teil mit Mahnbescheid vom 17.8.2005 geltend gemacht wurden, verweigerte.

Der Kl. ist der Ansicht, ihm stünde ein Anspruch auf Erteilung der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung zu. Die Bekl. sei auch nicht berechtigt, die Ausstellung dieser Bescheinigung zu verweigern, da es sich bei den Betriebskosten nicht um eine Miete im Sinne des Gesetzes handele und die Forderung aus der Betriebskostenabrechnung unbegründet, zumindest aber nicht fällig sei. Auch werde diese Forderung von der Bekl. nicht mehr weiterverfolgt, so daß es rechtsmißbräuchlich sei, sich auf diese etwaigen Rückstände zu berufen. Ferner trägt der Kl. vor, daß er die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung benötige, um eine neue Wohnung anmieten zu können.

Nachdem der Kl. zum 1.6.2006 einen neuen Mietvertrag unterzeichnen konnte, hat er mit Schriftsatz vom 11.5.2006 den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt.

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Indes war die Klage von Anfang an unbegründet, da dem Kl. kein Anspruch auf Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung zustand. Entgegen der Auffassung des Kl. und des Amtsgerichts Hohenschönhausen (Urteil vom 30.3.2006 - 16 C 239/05 -) ergibt sich ein solcher Anspruch weder aus § 242 noch aus § 241 Abs. 2 BGB. Eine Pflicht des Vermieters, dem Mieter eine sogenannte Mietschuldenfreiheitsbestätigung auszustellen, besteht nicht. Unabhängig davon, daß sich Umfang und Inhalt einer solchen Bescheinigung nicht hinreichend präzise bestimmen lassen, es insoweit zu einer Folge von weiteren Auseinandersetzungen kommen könnte, läßt sich aus solch einer Erklärung kein Rückschluß auf die Solvenz und Zuverlässigkeit des Mieters ziehen, was der eigentliche Zweck der Mietschuldenfreiheitsbestätigung sein dürfte. So bleibt zum einen offen, für welchen Zeitraum diese Mietschuldenfreiheitsbestätigung ausgestellt werden soll, ob in dieser Rückstände aus Betriebskostenabrechnungen o. ä. aufgenommen werden dürfen, und ob in diese Bescheinigung ein Hinweis auf ausstehende Gerichts- und Prozeßkosten aufgenommen werden könne wie in dem vom Amtsgericht Hohenschönhausen entschiedenen Fall. Gleichfalls ergibt sich aus einer möglicherweise sehr allgemein zu haltenden Mietschuldenfreiheitsbestätigung nicht, wann die einzelnen Mieten gezahlt wurden (stets oder gelegentlich mit Verzug), wer diese geleistet hat (Zahlung durch Dritte) und wie diese geleistet wurden (Raten etc.). Eine Mietschuldenfreiheitsbestätigung gibt damit nicht verläßlich Auskunft über die Zuverlässigkeit eines Mieters, was das eigentliche Ansinnen einer solchen Mietschuldenfreiheitsbestätigung sein dürfte. Soweit der Mieter die pünktliche Zahlung der letzten Mieten einem etwaigen neuen Vermieter belegen will, wäre daran zu denken, daß der Mieter den Vermieter zur Ausstellung einer Quittung gem. § 368 BGB in Anspruch nimmt. Der ursprüngliche Antrag des Kl. wird hiervon indes nicht getragen, da das Interesse des Kl. ersichtlich ein anderes war und weiterging.

Darüber hinaus steht dem Kl. auch kein Rechtsschutzbedürfnis zur Seite. Die in Berlin beginnende Praxis, sich vor Abschluß eines neuen Mietvertrages eine Mietschuldenfreiheitsbestätigung ausstellen zu lassen, berücksichtigt die Besonderheiten des Berliner Wohnungsmarktes, führt aber nicht dazu, daß es ohne eine solche Mietschuldenfreiheitsbestätigung besonders schwierig oder gar ausgeschlossen wäre, einen neuen Mietvertrag abzuschließen.

Selbst wenn jedoch entgegen obiger Ausführungen von einem Anspruch des Kl. auszugehen wäre, wäre die Klage unbegründet, da die Bekl. nach dem eigenen Vortrag des Kl. zu Recht keine Mietschuldenfreiheitsbestätigung ausgestellt hat. Bereits nach dem eigenen Vorbringen des Kl. ist bzw. war ein Rechtsstreit über ausstehende Betriebskosten anhängig.

Entgegen der Auffassung des Kl. ist es weder rechtsmißbräuchlich, wenn die Bekl. unter Berufung auf etwaig ausstehende Betriebskosten keine Mietschuldenfreiheitsbestätigung ausstellt, noch kann davon ausgegangen werden, daß Betriebskostenzahlungen nicht in eine solche Bestätigung mit aufzunehmen wären. Da der Sinn einer Mietschuldenfreiheitsbestätigung darin liegt, einen neuen Vermieter auf etwaige Zahlungsrückstände hinzuweisen, die aus dem vorhergehenden Mietverhältnis stammen, sind auch etwaige Rückstände aus Betriebskostenabrechnungen aufzunehmen. Da bereits nach dem eigenen Vortrag des Kl. keine Mietschuldenfreiheit besteht, war die Bekl. nicht gehalten, eine Mietschuldenfreiheitsbestätigung auszustellen.

Nach alledem war die Klage gem. § 331 Abs. 2 2. Hs. ZPO abzuweisen.

Ein vertraglicher Anspruch des Mieters auf Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung besteht nicht. Umstritten ist jedoch, ob ein Anspruch aus den Grundsätzen von Treu und Glauben bzw. den generellen Pflichten eines Schuldverhältnisses begründet werden kann. Hier muß abgewartet werden, wie das Berliner Landgericht entscheidet. Der Mieter kann jedoch seinen ehemaligen Vermieter auffordern, eine Quittung über die pünktliche Zahlung des Mietzinses auszustellen.

Der Kläger fordert von seinem ehemaligen Vermieter die Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Der Beklagte verweigerte diese mit Hinweis auf angeblich bestehende Betriebskostenrückstände. Der Kläger argumentierte, bei den Betriebskosten handele es sich nicht um eine Miete im Sinne des Gesetzes, zudem sei die Forderung aus der Betriebskostenabrechnung unbegründet, zumindest aber nicht fällig. Deshalb dürften diese auch nicht in die auszustellende Mietschuldenfreiheitsbescheinigung mit aufgenommen werden. Er benötige die Bescheinigung, um eine neue Wohnung anzumieten.

Das AG Schöneberg gab dem Vermieter recht, einen Anspruch des Mieters auf Ausstellung der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung verneinte das Gericht. Entgegen der Auffassung des Klägers und des Amtsgerichts Hohenschönhausen (siehe Seite 974) ergebe sich ein solcher Anspruch weder aus § 242 noch aus § 241 Abs. 2 BGB. Umfang und Inhalt einer derartigen Bescheinigung ließen sich nicht hinreichend präzise bestimmen, und deshalb lasse sich daraus auch kein Rückschluß auf die Solvenz und Zuverlässigkeit des Mieters ziehen. Offen bleibe, für welchen Zeitraum diese Mietschuldenfreiheitsbestätigung ausgestellt werden solle, ob in diese Rückstände aus Betriebskostenabrechnungen aufgenommen werden dürften und ob in diese Bescheinigung ein Hinweis auf ausstehende Gerichts- und Prozeßkosten aufgenommen werden könne wie in dem vom Amtsgericht Hohenschönhausen entschiedenen Fall. Soweit der Mieter die pünktliche Zahlung der letzten Mieten einem etwaigen neuen Vermieter belegen wolle, könne er den Vermieter auf Ausstellung einer Quittung gem. § 368 BGB in Anspruch nehmen.

Es sei auch nicht rechtsmißbräuchlich, wenn die Beklagte unter Berufung auf etwaig ausstehende Betriebskosten keine Mietschuldenfreiheitsbestätigung ausstelle. Da der Sinn einer Mietschuldenfreiheitsbestätigung darin liege, einen neuen Vermieter auf etwaige Zahlungsrückstände hinzuweisen, die aus dem vorhergehenden Mietverhältnis stammen, seien auch etwaige Rückstände aus Betriebskostenabrechnungen mit aufzunehmen.

Das AG Schöneberg hat die Berufung ausdrücklich zugelassen. Abzuwarten bleibt daher, ob das Berliner Landgericht einen Anspruch des Mieters auf Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung bejaht. Entscheidend wird aber vor allem die Frage sein, was Inhalt einer solchen Bescheinigung sein soll. Der Begriff "Mietschulden" mag juristisch eng gefaßt werden, jeder Vermieter versteht darunter aber sicher den weiten Begriff von pünktlicher Leistung des Mietzinses, der Betriebskosten, möglichen Nachzahlungen, der vollständigen Zahlung der Mietkaution. Letztlich will er nichts anderes bescheinigt bekommen, als daß der Mieter sich während des vorhergehenden Mietverhältnisses ordentlich und rechtstreu verhalten hat. Für ihn ist die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung also eine Art Mieter-Zeugnis. Ob diese einen solchen Zweck erfüllen kann, ist zweifelhaft.

Bitte lesen Sie zum Thema auch den Beitrag von Falko Daub in GE 2006, 961.