Kein Anspruch des Mieters auf Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Der Vermieter hat keine Pflicht zur Erteilung einer sogenannten Mietschuldenfreiheitsbescheinigung.

(Leitsatz der Redaktion)

Zwischen den Parteien besteht ein Wohnraummietverhältnis. Die Kl. beabsichtigen, das Mietverhältnis zu beenden und eine neue Wohnung zu beziehen. Die neue Vermieterin verlangt die Vorlage einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Die Bekl. weigert sich, den Kl. eine solche Bescheinigung auszustellen.

Die Kl. beantragen, die Bekl. zu verurteilen, den Kl. eine schriftliche Bescheinigung auszustellen, aus der hervorgeht, daß die Kl. während der Dauer des Mietverhältnisses über die Wohnung in Berlin ihre Mietzahlungsverpflichtung an die Bekl. hinsichtlich der Nettokaltmiete vollständig erfüllt haben.

Aus den Gründen: Die Klage ist unbegründet.

Die Frage, ob ein Anspruch auf Erteilung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung besteht, ist gesetzlich und im vorliegenden Fall auch vertraglich nicht geregelt und - soweit ersichtlich - bislang nur von den Amtsgerichten Hohenschönhausen und Schöneberg (GE 2006, 974 und 975 f.) beantwortet worden, wobei die Gerichte zu unterschiedlichen Ergebnissen gelangt sind.

Das erkennende Gericht teilt die Auffassung Daubs (GE 2006, 96 ff.), daß die Pflicht zur Erteilung einer solchen Bescheinigung aus rechtspolitischer Sicht nicht wünschenswert und deshalb nicht anzuerkennen ist, weil die Bejahung einer entsprechenden Verpflichtung die Gefahr in sich birgt, daß Vermieter verstärkt dazu übergehen, die Vermietung einer Wohnung von der Vorlage einen solchen Bescheinigung abhängig zu machen. Die Anerkennung eines Anspruches auf Erteilung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung käme damit im Ergebnis für die Mieter einem Pyrrhussieg gleich.

Vermieter verlangen von dem potentiellen Mieter oftmals die Vorlage einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters, um danach das Zahlungsverhalten des Wohnungsbewerbers beurteilen zu können. Streitig ist, ob der Vorvermieter zur Erteilung einer derartigen Bescheinigung verpflichtet ist. Das AG Tiergarten meint: Nein.

Ein Mieter beabsichtigte, das bestehende Mietverhältnis zu beenden und eine neue Wohnung zu beziehen. Der neue Vermieter verlangte die Vorlage einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Der bisherige Vermieter weigerte sich, eine solche Bescheinigung auszustellen. Der Mieter beschritt den Rechtsweg.

Das AG Tiergarten wies die Klage als unbegründet ab. Es schloß sich der von Daub in GE 2006, 961 f. vertretenen Ansicht an, daß die Pflicht zur Erteilung einer solchen Bescheinigung nicht bestehe. Das AG begründete seine Auffassung allerdings nicht mit rechtlichen, sondern mit rechtspolitischen Erwägungen. Eine solche Vermieterpflicht sei nicht wünschenswert und deshalb nicht anzuerkennen. Würde man nämlich eine entsprechende Verpflichtung des bisherigen Vermieters bejahen, berge das die Gefahr in sich, daß Vermieter verstärkt dazu übergingen, die Vermietung einer Wohnung von der Vorlage einer solchen Bescheinigung abhängig zu machen. Die Anerkennung eines Anspruchs auf Erteilung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung käme damit im Ergebnis für die Mieter "einem Pyrrhussieg" gleich. Das Amtsgericht ließ die Berufung zu, weil die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung habe und obergerichtlich noch nicht entschieden worden sei. Die daraufhin eingelegte Berufung des Mieters ist beim LG Berlin, ZK 63, anhängig.

Der Kommentator dieser Entscheidung reibt sich die Augen und fragt sich (besorgt), ob er etwas überlesen hat. Oder ist vielleicht die rechtliche Entwicklung an ihm vorbeigegangen, und müssen jetzt die Richter nicht nur nach Rechtsgrundlagen entscheiden, sondern nur noch aufgrund von Wünschen aus rechtspolitischer Sicht? Im vorliegenden Urteil wird jedenfalls an keiner Stelle ersichtlich, welche Anspruchsgrundlagen der urteilende Amtsrichter geprüft hat. Der Unterzeichnende hat einmal gelernt, daß bei einem klageabweisenden Urteilsspruch alle in Betracht kommenden Rechtsgrundlagen geprüft werden müssen. Vorliegend wäre ein mietvertraglicher Anspruch in der Form einer Nebenpflicht des Vermieters zu prüfen gewesen. Man hätte sich auch Gedanken darüber machen müssen, ob ein Anspruch auf Erteilung einer Quittung nach § 368 BGB in Betracht zu ziehen ist. Was rechtspolitisch in diesem Zusammenhang wünschenswert wäre oder nicht, hat den Richter für das konkrete Urteil nicht oder höchstens völlig am Rande zu interessieren. Insofern ist das vorliegende Urteil eigentlich ein "Nichturteil", jedenfalls entspricht es nicht dem § 313 ZPO. Nach dessen Absatz 3 enthalten die Entscheidungsgründe eine kurze Zusammenfassung der Erwägungen, auf denen die Entscheidung in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht beruht. In der Bestimmung steht nicht "Erwägungen, ... in rechtspolitischer Hinsicht beruht."

Es bleibt nun die Entscheidung des Berufungsgerichts abzuwarten. Bis dahin ist einem Vermieter anzuraten, bei Mietschuldenfreiheitsbescheinigungen Vorsicht walten zu lassen. Er begibt sich nämlich möglicherweise auf "Glatteis", wenn er irgend etwas zum Zahlungsgebaren des Mieters vergißt und einfach nur bescheinigt, der Mieter habe immer alles bezahlt. Es sind zwar keine unmittelbaren schuldrechtlichen Beziehungen zwischen Vorvermieter und Nachvermieter ersichtlich. Immerhin gibt es aber auch noch die unerlaubte Handlung, die auch bei Fahrlässigkeit Schadensersatzansprüche auslösen kann.