Kein Anspruch des Einzelgesellschafters vor Auseinandersetzung

Kein Anspruch des Einzelgesellschafters vor Auseinandersetzung; Aufwendungsersatzansprüche nach Veräußerung nicht gegenüber Erwerber; Mieter-GbR; Mietereinbauten

1. Ein Gesellschafter einer Mieter-GbR kann Ansprüche gegen die Mitgesellschafter erst nach Auseinandersetzung der Gesellschaft geltend machen. 2. Ein Aufwendungsersatzanpruch des Mieters für Investitionen richtet sich gegen denjenigen, der zum Zeitpunkt der Aufwendungen Vermieter ist; er wird durch einen Vermieterwechsel nach Veräußerung nicht berührt.

(Leitsätze der Redaktion)

A. II. Die Kl. kann von den Bekl. die Zahlung von 35.566,38 DM wegen der Kostenbeteiligung an den Investitionen am Gebäude W. in Berlin nicht verlangen (§§ 705 ff., 730 ff. BGB), weil es sich um einen gesellschaftsrechtlichen Anspruch der Mieter-GbR handelt, der erst im Rahmen einer noch durchzuführenden Auseinandersetzung der Mieter-GbR geltend gemacht werden könnte, und auch deswegen nicht, weil den Bekl. im Rahmen des Erwerbs des Grundstücks ein Wert insoweit nicht zugeflossen ist.

1. Die Parteien schlossen am 23.1.1991 einen Kooperationsvertrag, nach dem sie eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts gründeten. Aufgabe der Gesellschaft sollte es sein, die Nutzungsrechte an den Räumen im Hause W. in Berlin für die Gesellschafter zu gewährleisten und das Haus gemeinsam zu verwalten (Präambel des Gesellschaftsvertrages). Gesellschaftszweck war gemäß § 1 Abs. 2 die Beschaffung der Räumlichkeiten für die Praxen der Gesellschafter, insbesondere die Sicherung der langfristigen Nutzungsrechte am Gebäude; die Sicherung der Nutzungsrechte sollte u. a. durch Ankauf des Gebäudes oder auch durch Anmietung erfolgen.

Dem Gesellschaftszweck entsprechend schlossen die Parteien als Gesellschafter der GbR (im folgenden: Mieter-GbR) mit der Bundesrepublik Deutschland, vertreten durch das Bundesvermögensamt, am 5.8./4.9.1992 einen Mietvertrag zur Überlassung des Gebäudes. Nach § 9 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen zu diesem Mietvertrag verpflichteten sich die Nutzer (in Abänderung zur gesetzlichen Regelung des § 536 BGB), die gesamte Instandhaltung und Instandsetzung sowie Erneuerung des Nutzungsobjektes im Innern - bei Fenstern und Außentüren darüber hinausgehend auch außen - auf ihre Kosten durchzuführen. In Erfüllung dieser übernommenen lnstandhaltungspflichten führte die Mieter-GbR - bestehend aus der Kl. und den Bekl. - Instandsetzungsarbeiten u. a. auch an den Fenstern und Türen durch.

Die Finanzierung der übernommenen Instandhaltungspflicht an dem Haus mußte über die Beitragszahlung der Gesellschafter an die Gesellschaft bürgerlichen Rechts erfolgen. So ist in § 3 des Gesellschaftsvertrages geregelt, daß die Gesellschafter verpflichtet sind, die für die Gründung und Verwaltung des Praxishauses notwendigen Mittel zur Verfügung zu stellen. Nach § 3 Abs. 3 des Gesellschaftsvertrages sind die Beiträge der Gesellschafter zur Gesellschaft grundsätzlich gleichmäßig zu erbringen, wobei die Aufwendungen für die Nutzungsrechte nach der individuell von dem jeweiligen Gesellschafter genutzten Fläche verteilt werden sollten.

Der Bekl. zu 1) als damaliger Geschäftsführer der Mieter-GbR berechnete am 19.1.1993 ausgehend von den (vorläufigen) Gesamtkosten für den Fenster- und Türeinbau von 92.924,16 DM die anteiligen Kosten entsprechend der jeweiligen Nutzfläche der einzelnen Gesellschafter, so auch der Kl. Die aufgrund dieser Berechnung geleisteten Zahlungen zum Zwecke der Begleichung der Kosten für den Fenster- und Türeinbau sind als ein solcher Beitrag zur Mieter-GbR aufgrund von § 3 des Gesellschaftsvertrages anzusehen.

Gemäß § 718 BGB werden die Beiträge der Gesellschafter Gesellschaftsvermögen. Das dem Gesellschaftszweck gewidmete Vermögen der Gesellschafter (Gesellschaftsvermögen) stellt ein dinglich gebundenes Sondervermögen dar. Es ist ein Inbegriff von Sachen und Rechten, der vom sonstigen Vermögen der Gesellschafter, dem Privatvermögen, streng zu unterscheiden ist (Palandt-Heinrichs, Kommentar zum BGB, 61. Aufl., § 718 BGB, Rn. 1). Das Gesellschaftsvermögen steht den Gesellschaftern zur gesamten Hand zu; im Hinblick auf die neuerdings von der Rechtsprechung anerkannte Rechtsfähigkeit der Außengesellschaft tritt diese zwar als Zuordnungsobjekt des Gesellschaftsvermögens auf, letztlich bleibt das Vermögen jedoch das der Gesellschafter in ihrer gesamthänderischen Verbundenheit (Palandt, a. a. O., § 718 BGB, Rn. 1). Aufgrund dieser gesamthänderischen Bindung des Gesellschaftsvermögens können die Gesellschafter über das Gesellschaftsvermögen nur gemeinsam verfügen; die Gesamtberechtigung ist ungeteilt. Keiner der Gesellschafter hat ein selbständiges, vom Recht der anderen Gesellschafter am Gesamthandvermögen unabhängiges Teilrecht an dem Inbegriff des Gesellschaftsvermögens (Palandt, a. a. O., § 719 BGB, Rn. 1). Die wesentliche Wirkung des Gesamhandsverhältnisses zeigt sich darin, daß die einzelnen Gesellschafter über ihren Anteil an den einzelnen Gegenständen des Gesellschaftsvermögens nicht verfügen können (Staudinger, Kommentar zum BGB, 12. Aufl., § 719 BGB, Rn. 8).

Die von der Kl. als Beiträge an die Mieter-GbR für den Einbau von Fenstern und Türen geleisteten Zahlungen sind in das Gesellschaftsvermögen der Mieter-GbR eingeflossen mit der Folge, daß die Kl. darüber nicht mehr allein verfügen kann. Vielmehr stehen daraus sich ergebende Ansprüche der Gesellschaft zur gesamten Hand, also allen Gesellschaftern gemeinsam zu.

2.1 Da die Mieter-GbR von den Bekl. nicht wirksam gekündigt wurde und damit weiterhin fortbesteht, ist auch ein Grund für die Rückforderung der geleisteten Beiträge nicht gegeben.

Zwar regelt § 6 des Gesellschaftsvertrages, daß die Gesellschaft beendet wird, wenn alle Gesellschafter zum selben Termin kündigen. Vorliegend haben die Bekl. mit Schreiben vom 12.9.1993 die Gesellschaft aus wichtigem Grund gekündigt und vorsorglich die fristgemäße Kündigung gemäß § 6 Abs. 3 des Gesellschaftsvertrages erklärt. Ein Grund zur fristlosen Kündigung ist von den Bekl. nicht dargelegt und ist auch nicht ersichtlich. Die Bekl. waren auch nicht berechtigt, die Gesellschaft nach Maßgabe des § 6 fristgemäß zu kündigen.

Das Recht zur ordentlichen Kündigung der Gesellschaft setzt nach § 723 Abs. 1 Satz 1 BGB voraus, daß der Gesellschaftsvertrag nicht für eine bestimmte Zeit eingegangen ist, daß es sich also um eine unbefristete Gesellschaft handelt. Bei einer befristeten Gesellschaft ist indes die ordentliche Kündigung schon begrifflich ausgeschlossen. Eine solche Befristung der Gesellschaft kann sich aus den Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages direkt ergeben, eine solche kann auch konkludent aus dem Gesellschaftszweck oder aus sonstigen Vertragsbestandteilen geschlossen werden (MüKo-BGB, 3. Aufl., § 723 BGB, Rn. 15; Staudinger, a. a. O., § 723 BGB, Rn. 33). Vorliegend ergibt sich aus dem Gesellschaftszweck, nämlich die dauerhafte Sicherung der Nutzungsrechte an dem Gebäude, und dem entsprechenden Abschluß eines Mietvertrages für eine bestimmte Zeit eine solche Befristung. Die Gesellschaft konnte deswegen vor Beendigung des Mietvertrages am 30.6.2000 nicht wirksam gekündigt werden.

Die Kündigung durch die Bekl. wäre zudem auch rechtsmißbräuchlich (§ 242 BGB). Mit Abschluß des auf bestimmte Zeit eingegangenen Mietvertrages haben die Parteien zum Ausdruck gebracht, sich jedenfalls bis zum Ende der Mietzeit auch als GbR binden zu wollen. Denn gerade die Sicherung langfristiger Nutzungsrechte an dem Gebäude war erklärter Gesellschaftszweck. Wenn dann einige Gesellschafter den Gesellschaftsvertrag - ohne Vorliegen eines wichtigen Grundes - kündigen, verstößt dies gegen Treu und Glauben, weil damit die Kl. an der Wahrnahme ihrer Rechte und Pflichten als Gesellschafterin gehindert wird und letztlich in der Nutzung der Räume und ihrer Stellung als Mieterin beeinträchtigt wird. Nach alledem ist davon auszugehen, daß die Mieter-GbR weiterhin fortbesteht.

2.2 Die Kl. kann deswegen Ansprüche erst bei Beendigung der Mieter-GbR - nämlich mit Beendigung des bis 30.6.2002 befristeten Mietvertrages - im Rahmen einer durchzuführenden Auseinandersetzung gemäß den §§ 730 bis 735 BGB geltend machen.

Aufgabe und Inhalt der Auseinandersetzung der GbR ist, die gesamthänderische Verbundenheit der Gesellschaft zu lösen; diese entfällt nicht kraft Gesetzes. Die den Anteilen der einzelnen Gesellschafter entsprechenden Vermögenswerte sind ihnen nach Abwicklung der Beziehungen der Gesellschaft zu Dritten durch Einzelübertragung zuzuführen (Palandt, a. a. O., Vor § 723 BGB, Rn. 2). Im Rahmen der Auseinandersetzung ist eine Auseinandersetzungsbilanz aufzustellen, in die alle Ansprüche der Gesellschafter gegen die Gesamthand oder gegen die Mitgesellschafter einzustellen sind. Diese jeweiligen Forderungen sind als unselbständige Rechnungsposten in eine Auseinandersetzung einzustellen, ein Zahlungsanspruch besteht nur hinsichtlich des abschließenden Saldos (st. Rspr., vgl. BGHZ 37, 299, 304; BGH NJW-RR 1993,1187; BGH ZIP 1993, 1307; NJW 1998, 376; Palandt, a. a. O., § 730 BGB, Rn. 6). Erst im Ergebnis der Auseinandersetzung läßt sich feststellen, ob zugunsten der Gesellschafter - so auch der Kl. - nach Berichtigung aller Gesellschaftsschulden noch ein Überschuß besteht, der dann an die einzelnen Gesellschafter ausgekehrt werden kann (§ 734 BGB).

Eine solche Auseinandersetzung hat bisher nicht stattgefunden, so daß die Kl. gehindert ist, diesen sich aus dem Gesellschaftsverhältnis ergebenden Anspruch gegen die Gesellschaft oder die Gesellschafter im übrigen allein geltend zu machen.

Aber selbst wenn eine solche Auseinandersetzung nicht erforderlich sein sollte - wie die Kl. geltend macht -, weil Gesellschaftsvermögen tatsächlich nicht vorhanden ist, so steht der Kl. der geltend gemachte Anspruch gegen die Bekl. dennoch - aus den nachfolgend darzulegenden Gründen - nicht zu.

3. Ein Anspruch der Kl. auf Rückzahlung der auf die Investitionen geleisteten Beträge scheitert jedenfalls daran, daß durch die Leistung der Kl. den Bekl. ein Wert nicht zugeflossen ist.

Zur Zeit der getätigten Investitionen stand das Gebäude im Eigentum der Bundesrepublik. Es mag zwar sein, was hier nicht feststellbar ist und auch offenbleiben kann, daß durch den Fenster- und Türeinbau ein Wertzuwachs am Gebäude eingetreten ist. Dieser ist indes dem damaligen Eigentümer zugute gekommen. Die Bekl. haben zwar das Gebäude gemäß notariellem Kaufvertrag vom 18.11.1993 von der Treuhandanstalt, der das Grundstück seit dem 1.3.1993 zugeordnet worden war, erworben und sind am 11.1.1995 als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Die Bekl. sind damit gemäß § 571 BGB auch in den zwischen der Mieter-GbR und der Bundesrepublik, vertreten durch das Bundesvermögensamt, abgeschlossenen Mietvertrag vom 5.8./4.9.1992 eingetreten. Ein Wertzuwachs wegen der Investitionen zugunsten der Bekl. in ihrer Eigenschaft als Vermieter ist jedoch nur eingetreten, wenn die Investitionen im Rahmen der Kaufpreisbildung eine Rolle gespielt haben und dadurch der Kaufpreis in einer festzustellenden Höhe zugunsten der Bekl. von seiten des Verkäufers reduziert worden wäre. Die Kl. hat indes nicht darzulegen vermocht, daß die Investitionen bei der Kaufpreisbildung zugunsten der Bekl. Berücksichtigung gefunden hätten. (...)

Soweit die Kl. geltend macht, daß die Bekl. aufgrund des Eintrittes in den Mietvertrag vom 5.8./4.9.1992 als Vermieter auch in die Kostenbe-teiligungszusage eingetreten seien, trifft dies nicht zu. Bei der Kostenbeteilungszusage wegen der Investitionen handelt es sich rechtlich um einen Anspruch auf Ersatz von auf die Mietsache vorgenommenen Verwendungen i. S. von § 547 BGB. Wenn die Vertragsparteien keine abweichenden Vereinbarungen treffen, so entstehen Verwendungsersatzansprüche des Mieters bei Vornahme der Verwendung (BGHZ 5, 197; BGH ZMR 1988, 20 = NJW 1988, 705). Anspruchsgegner ist daher in aller Regel derjenige, der zur Zeit der Vornahme der Verwendung Vermieter ist. Der bereits entstandene Anspruch wird durch den Vermieterwechsel nicht berührt (Bub/ Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., V.B Rn. 390). Demzufolge kann der neue Vermieter nicht in Anspruch genommen werden (BGH NJW 1965, 1225). Vielmehr hätte der Anspruch nur gegen den bisherigen Vermieter, nämlich den Bund durchgesetzt werden müssen bzw. entsprechend der Verrechnungsabrede der Mieteinbehalt vorgenommen werden müssen. Für die Entscheidung kann dahinstehen, ob die Mieter-GbR - die Kl. allein ohnehin nicht - noch jetzt Ansprüche aus der Kostenbeteiligungszusage gegen den bisherigen Vermieter geltend machen könnte. (...)

Wenn eine GbR Mieterin ist, stehen ihr alle Rechte aus dem Mietvertrag zu. Bis zur Liquidation hat der einzelne Gesellschafter keine eigenen Zahlungsansprüche.

Eine GbR als Mieterin hatte umfangreiche Instandsetzungsarbeiten ausführen lassen, woran sich die Vermieterin beteiligen wollte. Später wurde das Haus veräußert. Einer der Mieter verlangte Zahlung aus der Kostenbeteiligungszusage des Vermieters und berief sich darauf, daß die Gesellschaft schon längst beendet sei.

Mit Urteil vom 15. April 2002 wies das Kammergericht die Klage ab und meinte, die Mietergesellschaft habe einen befristeten Mietvertrag abgeschlossen, so daß auch der Gesellschaftsvertrag befristet sei und nicht vorher habe gekündigt werden können. Im übrigen habe auch nach einer Kündigung der einzelne Gesellschafter nur Anspruch auf Aufstellung einer Auseinandersetzungsbilanz, die hier noch nicht vorlag. Ein Anspruch gegen die Erwerberin auf Aufwendungsersatz bestehe auch deshalb nicht, weil ein solcher Anspruch nur gegen den Vermieter geltend gemacht werden könne, der zum Zeitpunkt der Investitionen auch Eigentümer war.