Kein Anspruch auf Wiederherstellung bei Umbau durch Nachmieter

Der Vermieter hat keinen vertraglichen Anspruch auf Wiederherstellung des früheren Zustandes gegen den Mieter, wenn der Nachmieter den Erfolg dieser Arbeiten durch eigene Umbaumaßnahmen wieder zunichte machen würde. (Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. hat gegen den Bekl. keinen Anspruch auf Zahlung des für die Neuverlegung der Flexfliesen geltend gemachten Betrages. Nach dem unwidersprochenen - neuen - Vortrag des Bekl. hat dieser den Teppichboden schon zu Beginn des ersten Mietvertrages, also Anfang 1980 mit den Flexfliesen verklebt. Ansprüche des Kl. wegen unerlaubter Handlung gemäß § 823 Abs. 1 BGB und positiver Vertragsverletzung (pVV) wegen dieser Sachbeschädigung scheiden aus. Der Kl. ist erst im Jahre 1989 Eigentümer des Hauses geworden. Bei Abschluß des Mietvertrages vom 12. September 1984 waren die Schäden an den Flexfliesen schon vorhanden und etwaige Ansprüche wegen Sachbeschädigung bereits in der Hand des Voreigentümerin entstanden. Diese Ansprüche sind nicht gemäß § 571 BGB auf den Kl. übergegangen (Palandt-Putzo, 56. Auflage, § 571 BGB, Rdnr. 14). Der Kl. hat auch nicht vorgetragen, daß die Voreigentümerin diese Ansprüche an ihn abgetreten hat.

Der Kl. kann den geltend gemachten Zahlungsanspruch auch nicht auf die in § 15 Nr. 1 des Mietvertrages vom 12. September 1984 getroffene Vereinbarung stützen. Danach hatte der Kl. gegen den Bekl. einen Anspruch auf Übergabe der Räume im Ursprungszustand. Bei Beginn dieses zweiten Mietvertrages am 1. Januar 1985 waren die Flexfliesen bereits mit dem Teppichboden verklebt. Die Herstellung dieses Ursprungszustandes hat der Kl. von dem Bekl. zu keinem Zeitpunkt verlangt.

Der Kl. hat gegen den Bekl. auch keinen Schadensersatzanspruch gemäß § 326 Abs. 1 BGB oder aus positiver Vertragsverletzung (pVV).

Da der Bekl. von seinem ihm in § 15 Nr. 2 des Mietvertrages eingeräumten Recht Gebrauch gemacht hat, den ihm gehörenden Teppichboden wieder zu entfernen, war er verpflichtet, den ursprünglichen Zustand - mit gebrauchten Flexfliesen - wieder herzustellen. Der Kl. hat jedoch den ihm gegen den Bekl. zustehenden Herstellungsanspruch nicht wirksam in einen Schadensersatzanspruch umgewandelt, da er den Bekl. nicht unter Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes aufgefordert hat. Von einer endgültigen Erfüllungsverweigerung, die eine Fristsetzung entbehrlich machte, kann keine Rede sein. Der Bekl. hat lediglich eine - zutreffende - Rechtsansicht vertreten, als er die Auffassung vertrat, er sei zur Herstellung des ursprünglichen Zustandes nicht verpflichtet, wenn der Nachmieter diesen sofort wieder zerstören würde. Unter diesen Umständen bedurfte es keiner Beweisaufnahme über die Behauptung des Bekl., die Nachmieterin habe schon vor dem 28. Dezember 1995 erklärt, einen etwa wiederhergestellten Bodenbelag wieder ausbauen zu wollen, weil sie einen anderen Fußboden einziehen wolle. Immerhin hat die Nachmieterin - auch nach der Darstellung des Kl. - insoweit "laut gedacht". Entgegen der Auffassung des Kl. wäre in diesem Falle kein Geldbetrag zum Ausgleich zu zahlen. Die Rechtsprechung über die ergänzende Vertragsauslegung (vgl. BGH in NJW 85, 480) gilt nämlich nur für nicht auszuführende Schönheitsreparaturen, weil jene als Teil der Gegenleistung des Mieters für die Gebrauchsgewährung anzusehen sind. Hinsichtlich der Wiederherstellungsarbeiten läge aber schlicht eine unzulässige Rechtsausübung vor, wenn der Vermieter sie verlangte, obwohl feststeht, daß sie der Nachmieter - befugt - wieder beseitigen wird.

Der Mieter hatte auf die Flexfliesen des Vermieters eigene Auslegware gelegt (verklebt), die er beim Auszug entfernte. Dabei wurden mehrere Fliesen beschädigt, und der Vermieter verlangte Schadensersatz. Der Mieter wandte u. a. ein, daß die Nachmieterin mit Zustimmung des Vermieters erhebliche Umbaumaßnahmen durchführen wollte. Insbesondere sollte ein neuer Fußboden eingezogen werden.

Mit Urteil vom 9. Februar 1998 wies das Kammergericht die Schadensersatzklage des Vermieters ab. Ein Anspruch aus positiver Vertragsverletzung oder Sachbeschädigung hätte zwar an sich bestanden, denn das Verkleben von Auslegware auf Kunststoffußboden ist nicht sachgerecht. Als der Mieter dies tat, war der jetzige Vermieter jedoch noch nicht Eigentümer, so daß ein Schadensersatzanspruch nur für den alten Vermieter bestand, der auch nicht mit der Veräußerung nach § 571 BGB auf den jetzigen Vermieter überging. Aber auch ein Anspruch auf Wiederherstellung des vorherigen Zustandes, wie er im Mietvertrag vorgesehen war, bestand für den Vermieter nicht, denn das Kammergericht meinte, es wäre eine unzulässige Rechtsausübung durch den Vermieter, darauf zu bestehen, wenn der Nachmieter doch wieder diese Arbeiten zunichte machen würde. Auf die entgegenstehende Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu Schönheitsreparaturen könne sich der Vermieter nicht berufen, da diese auf der ergänzenden Vertragsauslegung beruhe, wonach die Kosten für Schönheitsreparaturen ein Teil des Mietzinses seien. Das sei hier aber anders.