Kein Anspruch auf Wiederanbringung von im Zuge der Fassadendämmung entfernten Außenrollläden

Kein Anspruch auf Wiederanbringung von im Zuge der Fassadendämmung entfernten Außenrollläden; Jalousien

Wenn die vom Mieter angebrachten Außenrollläden an den Fenstern seiner im Erdgeschoss gelegenen Wohnung wegen Wärmedämmmaßnahmen entfernt werden müssen, besteht kein Anspruch auf Wiedereinbau; der Mieter kann jedoch Ersatz der Kosten für die Anbringung von Innenjalousien verlangen.

(Leitsatz der Redaktion)

Dem Kl. steht gegen die Bekl. kein Anspruch auf Wiederherstellung der im Zuge der durchgeführten Wärmedämmung der Fassade abmontierten Außenrollläden zu, § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. [...]

Die Bekl. hat schlüssig dargetan, dass mit der Aufbringung einer 15 cm dicken Wärmedämmfassade Energie eingespart wird. Schlüssigen Vortrag für das Gegenteil hat der Kl. auch mit der Berufung nicht erbracht. [...]

Nach § 554 Abs. 2 BGB a. F. kommt es nunmehr auf eine Abwägung der widerstreitenden Interessen an. Mit der Einführung des § 554 BGB durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19.6.2001 sollte vor allem der Einsatz stromsparender Maßnahmen ‑ wie hier ‑ gefordert werden (Eisenschmid, in: Schmidt‑Futterer, aaO., § 554 Rn. 1).

Die Kammer schließt sich nach eigener Abwägung dem Ergebnis des AG an, wonach das Interesse der Bekl. an einer funktionsfähigen Wärmedämmfassade das Interesse des Kl. an der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes überwiegt. Die Wärmedämmung kann nur dann ihre bestimmungsgemäße Wirkung entfalten, wenn die Funktionalität nicht durch Öffnungen oder Beschädigungen durch erforderliche Befestigungen o. Ä. unterbrochen wird, insbesondere wäre es gerade nicht möglich gewesen, die Wärmedämmung zu installieren, ohne die zuvor vorhandenen Außenrollläden mit Kästen abzumontieren. Denn diese hätten zum einen eine Kältebrücke dargestellt, und zum anderen hätte das optische Erscheinungsbild gelitten, weil diese nicht bündig mit der vorgesetzten Wärmedämmfassade gewesen wären. Auch ist es nicht ohne unverhältnismäßige Nachteile möglich, nachträglich andere Außenjalousien einzubauen. Durch eine ohne Isolierung an die Wärmedämmfassade montierte Außenjalousie wird der Aufbau gestört und der Wärmedurchlasswiderstand der Wärmedämmfassade negativ beeinträchtigt. Auch durch die Befestigungen und die Durchbrechung der Wand für die Bedienung/Steuerung wird die Funktionalität wesentlich beeinträchtigt. Gerade der sensible Bereich der Fenstereinfassung hebt die Wärmedämmmaßnahmen vollständig auf und führt zu Kältebrücken und den sich hieraus ergebenden Problemen.

Wird demgegenüber eine Isolierschicht zwischen den Rollladenkasten und die Wärmedämmfassade gelegt, wird der Lichteinfall verkleinert, was sich gerade bei einer Erdgeschosswohnung ‑ wie hier bei der des Kl. ‑ negativ auswirkt.

Selbst wenn dem Kl. darin zuzustimmen ist, dass durch den Wegfall der ‑ von innen abschließbaren ‑ Außenjalousien ein Einbruchsschutz nicht mehr in gleicher Weise wie zuvor gegeben ist, was sich gerade bei einer Erdgeschosswohnung nachteilig auswirkt, überwiegt das Interesse der Bekl. an der Funktionalität der kostenträchtigen Modernisierungsmaßnahme. Diese würde in jedem Fall durch Außenrollläden negativ beeinträchtigt, wenn nicht sogar in Teilbereichen gänzlich aufgehoben. Es ist aus bautechnischen und bauphysikalischen Gründen gerade nicht möglich, nachträglich Außenrollläden anzubringen, ohne dass das Wärmedämmsystem dadurch seine Isolierfähigkeit verliert.

Im Ergebnis muss der Kl. die nachteilige Veränderung der Mietsache hinnehmen, weil diese durch die Vorteile der Modernisierung verdrängt wird und durch anderweitige Kompensationsmaßnahmen auch zumindest abgemildert werden können. Für den durch das Entfernen der Außenjalousien entfallenden Sichtschutz können z. B. Innenjalousien installiert werden, für die Verschlechterung des Einbruchsschutzes können z. B. Fenstersicherungen angebracht werden.

Ein Recht auf Mietminderung wegen der Entfernung der Außenjalousien steht dem Kl. ebenfalls aus den vorstehenden Gründen nicht zu. [...]

3. Soweit der Kl. nunmehr mit dem Hilfsantrag die Kosten für die Durchführung von teilweisen Kompensationsmaßnahmen geltend macht, ist die Klage begründet. Die §§ 535‑536 a BGB bleiben von § 554 BGB a. F. unberührt. Der Vermieter muss daher nach Abschluss der Arbeiten sämtliche noch verbliebenen Beeinträchtigungen des vertragsgemäßen Gebrauchs beseitigen. Daneben kann der Mieter die Miete mindern oder Schadensersatz verlangen. Dieses Recht gilt auch dann, wenn der Mieter den Arbeiten zugestimmt hat (Eisenschmid, aaO., § 554 BGB Rn. 318 ff.).

Vorliegend hat die Bekl. die Ursache dafür gesetzt, dass der vor der Modernisierung vorhandene Zustand der Mietsache (Sichtschutz durch Außenrollläden) verschlechtert wird. Diese Verschlechterung hat sie somit zu vertreten. Ein weitergehendes Verschulden oder eine Pflichtverletzung ist nicht erforderlich. Der Umstand, dass der Kl. aufgrund der Abwägung der widerstreitenden Interessen keinen Anspruch auf Wiederherstellung des vorherigen Zustandes hat, führt nicht dazu, dass der Kl. die Verschlechterung kompensationslos hinzunehmen hat. Auch ein Abzug Neu für Alt kommt nicht in Betracht. Zumindest ist eine Wertsteigerung zugunsten des Kl. nicht ersichtlich, da die Innenjalousien nur eine teilweise Kompensation zulassen; die Verschlechterung des Einbruchsschutzes bleibt bestehen, auch wenn die Innenjalousien montiert werden.

Sonstige Einwendungen gegen den schlüssigen Kostenvoranschlag hat die Bekl. nicht erhoben. Der Kl. hat daher gegen die Bekl. einen Anspruch auf Schadensersatz i. H. v. 1.702 € gemäß § 536 a BGB.

Wenn die Entfernung von Außenrollläden zur Aufbringung einer Wärmedämmung erforderlich ist, fragt es sich, ob der Mieter nach Durchführung der Arbeiten eine erneute Anbringung verlangen kann. Das LG Düsseldorf verneint einen entsprechenden Anspruch für den Fall, dass die erneute Anbringung das Wärmedämmsystem nachteilig beeinflusst, gewährt dem Mieter allerdings Schadensersatz im Umfang der für die Anbringung von Innenjalousien erforderlichen Kosten.

Im Zuge der von der beklagten Vermieterin durchgeführten Wärmedämmmaßnahmen mussten die vom klagenden Mieter vor den Fenstern seiner im Erdgeschoss liegenden Wohnung angebrachten Außenrollläden entfernt werden. Der Mieter verlangt nunmehr Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes, hilfsweise Schadensersatz.

Das AG Neuss wies die Klage ab, das LG Düsseldorf gab ihr im Umfang des Hilfsantrages statt. Die Anbringung der Außenrollläden würde das Wärmedämmsystem nachteilig beeinflussen (durch Entstehung von Wärmebrücken und optische Beeinträchtigung), so dass das Interesse der Beklagten an einer funktionsfähigen Wärmedämmfassade das Interesse des Klägers an der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands überwiege.

Allerdings sei die Beklagte zum Schadensersatz verpflichtet, weil sich der vor der Modernisierung vorhandene Zustand deshalb verschlechtert habe, weil die Wohnung des Klägers nunmehr über keinen Sichtschutz mehr verfüge. Deshalb könne der Kläger Ersatz im Umfang der für die Anbringung von Innenjalousien erforderlichen Kosten verlangen.