Kein Anspruch auf Veräußerung des Wohnungseigentums bei wechselseitigen Pflichtverletzungen

Ein Anspruch auf Veräußerung des Wohnungseigentums scheidet aus, wenn der auf Veräußerung klagende Wohnungseigentümer ebenso gegen seine Pflichten verstößt wie der Beklagte und der Anspruch auf Veräußerung mit umgekehrten Parteirollen rechtshängig gemacht werden könnte.

(Leitsatz der Redaktion)

1 Das Grundstück B.straße 30 in B. ist mit einem Wohn- und Geschäftshaus bebaut. Es ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz in vier Einheiten geteilt. Der Kl. gehören die Wohnungen Nr. 2 bis 4, der Bekl. die Teileigentumseinheit Nr. 1. Zu dieser gehört das Sondereigentum an Ladenräumen im Erdgeschoss und weiteren Räumen im ersten Obergeschoss des Gebäudes, die über eine Außentreppe zu erreichen waren. Nach der Teilungserklärung stehen der Kl. in der Wohnungseigentümerversammlung drei Stimmen, der Bekl. zwei Stimmen zu.

2 Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft war zunächst der Ehemann der Bekl. Später wurde es die Kl. Um das Jahr 1997 riss der Ehemann der Bekl. die Außentreppe ab, weil diese, wie die Bekl. behauptet, baufällig war. Seither sind die Räume im Obergeschoss der Teileigentumseinheit der Bekl. nur noch mit Hilfe eines von dem Nachbarhaus, das dem Ehemann der Bekl. gehört, geschaffenen Durchbruchs erreichbar. Anträge der Bekl., die Neuerrichtung der Treppe auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung zu setzen oder die Neuerrichtung zu beschließen, blieben ohne Erfolg.

3 Mit der Zahlung des laufenden Hausgelds geriet die Bekl. bis zum Frühjahr 2007 mit einem Betrag von 5.631,05 € in Rückstand. Die rückständigen Beträge sind in Höhe von 5.092,81 € tituliert. Der titulierte Betrag übersteigt 3 % des Einheitswerts des Teileigentums der Bekl. Vollstreckungsversuche verliefen erfolglos. Mit Schreiben vom 24. März 2007 drohte die Kl. der Bekl. an, in der Eigentümerversammlung den Ausschluss der Bekl. aus der Gemeinschaft gemäß § 18 WEG zu beantragen. Am 26. Juni 2007 beschlossen die Wohnungseigentümer mit den drei Stimmen der Kl. gegen die beiden Stimmen der Bekl., der Bekl. ihr Teileigentum wegen der Rückstände auf das Hausgeld zu entziehen.

4 Die Kl. hat beantragt, die Bekl. zu verurteilen, ihr Teileigentum zu veräußern. Die Bekl. hat eingewandt, auch die Kl. verstoße gegen ihre Pflichten als Wohnungseigentümerin. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat sie abgewiesen. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision erstrebt die Kl. die Wiederherstellung der Entscheidung des Amtsgerichts.

I. 5 Das Berufungsgericht meint, die Voraussetzungen eines Anspruchs auf Veräußerung des Teileigentums der Bekl. nach § 18 Abs. 1 WEG seien grundsätzlich gegeben. Trotzdem könne die Kl. die Veräußerung nicht verlangen, weil auch sie gegen ihre Pflichten als Wohnungseigentümerin grob verstoßen habe. Zur Wiederherstellung der Treppe zu den Räumen der Bekl. im Obergeschoss bedürfe es eines Beschlusses der Wohnungseigentümer. Diesen habe die Kl. pflichtwidrig verhindert, indem sie einen entsprechenden Antrag der Bekl. zunächst nicht in die Tagesordnung der Wohnungseigentümerversammlung aufgenommen und später einen entsprechenden Beschlussantrag mit der Mehrheit ihrer Stimmen abgelehnt habe.

II. 6 Das hält rechtlicher Nachprüfung stand. Ein durchsetzbarer Anspruch der Kl. gegen die Bekl. auf Veräußerung ihres Teileigentums gemäß § 18 WEG besteht derzeit nicht.

7 1. Die Voraussetzungen eines Anspruchs der Kl. gegen die Bekl. auf Veräußerung deren Teileigentums nach § 18 Abs. 1, Abs. 2 WEG sind gegeben. Eines wirksamen Beschlusses gemäß § 18 Abs. 3 WEG bedarf es bei einer aus nur zwei Mitgliedern bestehenden Eigentümergemeinschaft nicht, weil die für einen solchen Beschluss erforderliche, nach Köpfen zu bestimmende absolute Mehrheit nicht erreicht werden kann. An die Stelle des Beschlusses tritt gemäß § 18 Abs. 1 Satz 2 WEG die Klage des anderen Wohnungseigentümers gegen den Störer auf Veräußerung (LG Aachen ZMR 1993, 233; LG Köln ZMR 2002, 227; Jennißen/Heinemann, WEG, Rdn. 5; Riecke in Riecke/Schmid, WEG, 2. Aufl., § 18 Rdn. 39).

8 2. Bei der Entscheidung der Frage, ob die Pflichtverletzung des Störers zu einem Anspruch auf Veräußerung des Wohnungseigentums führt, darf das Verhalten des Störers nicht isoliert bewertet werden. Es sind vielmehr alle Umstände des Einzelfalles zu berücksichtigen und die Interessen der Beteiligten insgesamt gegeneinander abzuwägen (Jennißen/Heinemann, aaO, Rdn. 13; Riecke, aaO, Rdn. 25 f.). Danach scheidet ein Anspruch auf Veräußerung aus, wenn der klagende Wohnungseigentümer ebenso gegen seine Pflichten wie der bekl. Eigentümer verstößt und der Anspruch auf Veräußerung mit umgekehrten Parteirollen rechtshängig gemacht werden könnte (Kreuzer in Anwaltshandbuch Wohnungseigentumsrecht, 2. Aufl., Teil 10 Rdn. 15).

9 So liegt es, soweit die Bekl. behauptet, auch die Kl. habe das von ihr der Wohnungseigentümergemeinschaft geschuldete Hausgeld in erheblichem Maße nicht geleistet oder veruntreut. Feststellungen hierzu sind indessen nicht getroffen.

10 3. Die Veräußerungsklage scheitert aber auch dann, wenn das dem bekl. Wohnungseigentümer vorgeworfene Verhalten von dem Kl. provoziert ist (Kreuzer, aaO) oder sich sonst als treuwidrig darstellt (Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8. Aufl., § 18 Rdn. 22).

11 So liegt der Fall hier. Die Kl. verhindert durch ihr Verhalten die Wiederherstellung der zur ordnungsmäßigen Nutzung der im Eigentum der Bekl. stehenden Räume im Obergeschoss des Hauses notwendigen Treppe und verstößt so in grober Weise gegen ihre Pflichten als Wohnungseigentümerin. Auch wenn die Treppe nur dazu dient, das Sondereigentum der Bekl. zu erreichen und, wie die Kl. behauptet, in der Teilungserklärung dem Eigentum der Bekl. zugewiesen ist, handelt es sich bei der Treppe nach § 5 Abs. 1 letzte Alternative WEG zwingend um gemeinschaftliches Eigentum. Gleichgültig aus welchem Grund die Treppe abgerissen worden ist und ob die Räume im Obergeschoss derzeit von dem Nachbarhaus aus betreten werden können, gehört es zur ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, die Treppe wiederherzustellen. Hierzu bedarf es nach § 22 Abs. 1 WEG eines entsprechenden Beschlusses der Wohnungseigentümer. Im Übrigen wird auf die zutreffenden Ausführungen des Berufungsgerichts verwiesen.

Pflichtverletzungen störender Wohnungseigentümer, die zu einem Anspruch der anderen Wohnungseigentümer auf Veräußerung des Wohnungseigentums der Störer führen können, dürfen nicht isoliert bewertet werden. Veräußerungsklagen scheitern, wenn das dem beklagten Wohnungseigentümer vorgeworfene Verhalten von den anderen Wohnungseigentümern provoziert wurde oder wechselseitige Pflichtverletzungen vorliegen.

Das mit einem Wohn- und Geschäftshaus bebaute Grundstück ist nach dem WEG in vier Einheiten geteilt. Der Klägerin gehören die Wohnungen Nr. 2 bis 4, der Beklagten die Teileigentumseinheit Nr. 1. Zu dieser gehört das Sondereigentum an Ladenräumen im EG und weiteren Räumen im 1. OG, die über eine Außentreppe zu erreichen waren. Nach der Teilungserklärung hat die Klägerin drei Stimmen, der Beklagte zwei. Verwalter war zunächst der Ehemann der Beklagten, später die Klägerin. 1997 riss der Ehemann der Beklagten die Außentreppe wegen behaupteter Baufälligkeit ab. Seither sind die Räume im OG der Teileigentumseinheit der Beklagten nur noch mit Hilfe eines von dem Nachbarhaus, das dem Ehemann der Beklagten gehört, geschaffenen Durchbruchs erreichbar. Anträge der Beklagten, die Neuerrichtung der Treppe auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung zu setzen oder zu beschließen, blieben ohne Erfolg.

Die Beklagte hat titulierte Hausgeldrückstände, die 3 % des Einheitswerts ihres Teileigentums übersteigen. Vollstreckungsversuche blieben erfolglos. Die Wohnungseigentümer beschlossen mit den drei Stimmen der Klägerin gegen die Stimmen der Beklagten Entzug des Teileigentums wg. Hausgeldrückständen. Die Klägerin klagt vorliegend auf Veräußerung des Teileigentums. Das AG hat der Klage stattgegeben, das LG hat sie abgewiesen. Die Revision der Klägerin blieb erfolglos.

Der BGH hielt die Voraussetzungen eines Anspruchs der Klägerin gegen die Beklagte auf Veräußerung deren Teileigentums nach § 18 Abs. 1, Abs. 2 WEG im Grundsatz für gegeben. Eines wirksamen Beschlusses gemäß § 18 Abs. 3 WEG bedürfe es bei einer aus nur zwei Mitgliedern bestehenden Eigentümergemeinschaft nicht, weil die für einen solchen Beschluss erforderliche, nach Köpfen zu bestimmende absolute Mehrheit nicht erreicht werden könne. An die Stelle des Beschlusses trete gemäß § 18 Abs. 1 Satz 2 WEG die Klage des anderen Wohnungseigentümers gegen den Störer auf Veräußerung.

Jedoch dürfe bei der Entscheidung, ob die Pflichtverletzung des Störers zu einem Anspruch auf Veräußerung des Wohnungseigentums führt, das Verhalten des Störers nicht isoliert bewertet werden. Es müssten vielmehr alle Umstände des Einzelfalles berücksichtigt und die Interessen der Beteiligten insgesamt gegeneinander abgewogen werden. Ein Anspruch auf Veräußerung scheide aus, wenn der klagende Wohnungseigentümer ebenso gegen seine Pflichten wie der beklagte Eigentümer verstößt und der Anspruch auf Veräußerung mit umgekehrten Positionen rechtshängig gemacht werden könnte. Eine Veräußerungsklage scheitere schon dann, wenn das dem beklagten Wohnungseigentümer vorgeworfene Verhalten vom Kläger provoziert wurde. So liege es hier.