Kein Anspruch auf Untermieterlaubnis für überwiegend abwesenden Mieter

Der Wohnraummieter, der seinen Lebensmittelpunkt nicht mehr in der Wohnung hat, kann die Erlaubnis zur Untervermietung auch dann nicht verlangen, wenn er ein Zimmer der Wohnung für seine eigene Nutzung behält.

II. Das Amtsgericht hat zu Recht den Anspruch auf Erteilung einer Untermieterlaubnis abgelehnt (§ 553 Abs. 1 BGB).

1. Den Kl. steht insoweit kein Anspruch zu, da sich ihr Lebensmittelpunkt nicht mehr in Berlin befindet.

Dies ergibt sich aus dem Umstand, daß der Kl. zu 2) schon lange nicht mehr in Berlin wohnt, vielmehr - bedingt durch verschiedene Arbeitsverhältnisse - im ganzen Bundesgebiet Wohnsitze begründet hat und sich, wie die Kl. selbst zugestehen, überwiegend in W. aufhält.

Aber auch die Kl. zu 1) hat in Berlin nicht mehr ihren Lebensmittelpunkt. Sie geht derzeit einer Arbeit in Leipzig nach und hält sich nur gelegentlich in Berlin auf. Abgesehen von den Zeiträumen, die von den Kl. als "Familienurlaube" bezeichnet sind, war die Kl. in dem näher beschriebenen Jahr durchschnittlich etwa einmal wöchentlich in Berlin, wobei auffällt, daß dies entgegen ihrem Vortrag nicht an den Wochenenden der Fall war. Außerhalb der Familienurlaube sind es lediglich sechs Wochenenden, an denen sich die Kl. zu 1) in Berlin aufgehalten haben soll. Die Bezeichnung der längeren Anwesenheiten als "Familienurlaub" stellt auch nach Auffassung der Kammer keine ungeschickte "laienhafte" Bezeichnung dar, sondern drückt genau das aus, was die Kl. meinen: Die gemeinsame Zeit in Berlin wird als Urlaub und nicht als Alltag empfunden. Wo jemand wohnt, bestimmt sich aber danach, wo er seinen Alltag verbringt. Aus der Liste der Kl. geht überdies hervor, daß sie zwei Genesungsphasen nach Arbeitsunfällen offenbar nicht in Berlin verbracht hatte, was ebenfalls deutlich gegen den Lebensmittelpunkt in Berlin spricht, denn üblicherweise erholt man sich von Krankheiten dort, wo man wohnt. Die einzelnen Termine, die von der Kl. in Berlin wahrgenommen wurden, besagen über die Nutzung der Wohnung genau betrachtet ebenfalls wenig, denn die Kl. mag zu diesen Arbeitstreffen auch jeweils nur für ein paar Stunden angereist sein.

Gegen den Lebensmittelpunkt der Kl. in Berlin spricht auch der nicht bestrittene Vortrag des Bekl., daß die Wohnung seit 1997 fast durchgängig untervermietet war. Im Januar 1997 sei eine Erlaubnis für die Untervermietung verlangt worden, von November 1998 bis Dezember 1999 sei die Wohnung an die Schwester der Kl. und deren Lebensgefährten und von Januar 2000 bis Juni 2002 an eine Frau K. überlassen worden. Gegen den Lebensmittelpunkt spricht auch der Umstand, daß in der Wohnung nur noch das unbedeutende Mittelzimmer, welches Türen zu beiden anderen vermieteten Zimmern hat, und die kleine Kammer in der Hand der Kl. bleiben soll.

2. Allerdings weisen die Kl. zu Recht darauf hin, daß es ein Tatbestandsmerkmal des Lebensmittelpunktes in § 553 Abs. 1 BGB nicht gibt (vgl. LG Hamburg ZMR 2001, 973). Dennoch ist im Rahmen der Beurteilung des berechtigten Interesses dieser Umstand mitheranzuziehen (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl., § 553 BGB Rdnr. 6).

Auszugehen ist allerdings von der Rechtsprechung des BGH (BGHZ 92, 213), wonach als berechtigt jedes, auch höchstpersönliche Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen ist, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht. Dies ist hier fraglos anzunehmen, da das Verhalten der Kl. nicht der Rechts- und Sozialordnung widerspricht, im Gegenteil ist es gewünscht und heute wohl auch notwendig, daß hinsichtlich des Arbeitsortes Zugeständnisse gemacht werden, so daß es nicht falsch sein kann, sich durch das Vorhalten verschiedener Wohnsitze auf mögliche Veränderungen des Lebens einzustellen. Es handelt sich auch um Gründe von nicht unerheblichem Gewicht, denn das Vorhalten mehrerer Wohnsitze führt zu zusätzlichen Kosten, die durch Untermiete reduziert werden, zudem zusätzlich erreicht wird, daß die Wohnung nicht längere Zeit leer steht.

Ein so verstandenes erhebliches Interesse negiert jedoch den Grundsatz, daß nach der gesetzlichen Regelung des § 540 Abs. 1 BGB grundsätzlich gerade keine Untervermietung möglich sein soll. Denn würde man eine so weite Fassung des § 553 Abs. 1 BGB befürworten, so hinge die Untermieterlaubnis nur noch davon ab, daß nur ein Teil der Wohnung vermietet wird und daß jedenfalls zeitweise die Wohnung auch durch den Hauptmieter mitgenutzt wird, und sei es auch ganz untergeordnet zu seinen anderen Wohnsitzen. Dies ist nach dem Sinn und Zweck der Regelung jedoch nicht anzunehmen.

Nach der Gesetzesbegründung zu der Neufassung des § 553 BGB (BT-Drs. 14/4553) wird als Hauptanwendungsfall des berechtigten Interesses genannt, daß der Hauptmieter einen (gleich- oder getrenntgeschlechtlichen) Lebenspartner zum Zwecke der Bildung oder Fortführung eines auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalts aufnehmen möchte. Mithin stellt sich die Regelung primär als Korrektiv des Umstandes dar, daß eine Gebrauchsüberlassung an Dritte vorliegt, wenn ein Lebensgefährte aufgenommen werden soll (vgl. BGH NJW 1991, 1750, 1751). Davon geht letztlich auch der BGH (BGHZ 92, 213) aus, wenn er in den Vordergrund stellt, daß es grundsätzlich der freien Entscheidung des Mieters obliegt, mit welchen Personen er warum in seiner Wohnung zusammenwohnen möchte. Mag dies aus persönlichen Gründen erfolgen oder (auch) weil dies die finanzielle Belastung verringert, so geht es letztlich immer um den Umstand, daß Dritte aufgenommen werden, um gemeinsam mit diesen zu wohnen.

Daraus folgt aber auch, daß es nicht Sinn der Regelung ist, daß der Gesichtspunkt des gemeinsamen Wohnens völlig in den Hintergrund gedrängt wird. Dies ist aber sicher der Fall, wenn die Wohnung nur noch formal auch ein Zimmer für den Hauptmieter bereithält. Denn dann liegt nur noch ein wirtschaftliches Interesse des Mieters vor, er vermietet die Wohnung allein aus dem Grunde, um Geld zu verdienen (z.B. weil die Untermieten höher als die Hauptmiete ist) oder sich die Wohnung für einen Rückzug aufrechtzuerhalten.

Da ein so weit verstandenes Recht auf Untermiete jedoch dem Willen des Gesetzgebers widersprechen würde, bedarf es mithin einer Abgrenzung für die Fälle, in denen zwar eine Wohnung aufrechterhalten wird, diese Bedingung aber auch für andere Wohnungen zutrifft. Insoweit ist das Merkmal Lebensschwerpunkt jedoch sachgerecht. Denn es trägt dem Interesse des Mieters Rechnung, der an seinem Lebensschwerpunkt die Frage, mit wem er die Wohnung bewohnen möchte, anhand seiner Vorlieben selbst beantworten möchte, und berücksichtigt die gesetzliche Grundregelung, wonach grundsätzlich die Untermiete untersagt ist.

Demgegenüber kann deshalb auch nicht angeführt werden, daß in der heutigen Zeit das Vorhalten mehrerer Wohnungen im Interesse des Mieters ist. Denn dem hat der Gesetzgeber im Rahmen der Kündigungsregelungen Rechnung getragen, so daß nur dieser Weg offen steht. Man mag darüber diskutieren, ob auch die Möglichkeit der Untermiete dazu ein gangbarer Weg gewesen wäre, dies hat aber der Gesetzgeber zu entscheiden. Dabei ist im übrigen darauf hinzuweisen, daß eine derartige Entscheidung aber auch nicht ganz unproblematisch wäre. Denn entweder würde es gegebenenfalls dazu führen, daß eine große Anzahl der Wohnungssuchenden auf unsichere Untermietverhältnisse angewiesen wäre, weil die Hauptmieter die Wohnung behalten, oder daß aufgrund der Verbesserung des Bestandes der Untermietverhältnisse die Flexibilität der Hauptmieter leidet, die im Falle des Wunsches der Eigennutzung die Untermieter nicht wieder loswerden.

III. Die Kammer läßt wegen der grundsätzlichen Bedeutung die Revision zu. Die Entscheidung des BGH (BGHZ 92, 213) nimmt zu dieser Frage keine Stellung, weil es dort nur um die Aufnahme von Personen in die eigene Wohnung ging. Die Frage der Abgrenzung nach dem Lebensschwerpunkt ist, wie gezeigt, umstritten.

Nach § 553 BGB kann der Wohnraummieter bei berechtigtem Interesse Genehmigung des Vermieters zur Untervermietung eines Teils der Wohnung verlangen. Voraussetzung ist aber, daß er auch in Zukunft die Sachherrschaft über die Wohnung ausüben kann. Wer seinen Lebensmittelpunkt aus der Wohnung verlagert hat, kann das nicht.

Die Mieter wohnten überwiegend außerhalb Berlins und verlangten Erlaubnis zur Untervermietung ihrer Wohnung, wobei sie ein Zimmer selbst behalten wollten. Dabei trugen sie vor, ihre Aufenthalte in Berlin seien "Familienurlaube".

Mit Urteil vom 7. Dezember 2004 bestätigte das Landgericht Berlin das klagabweisende Urteil des Amtsgerichts. Voraussetzung für eine Gestattung der Untervermietung sei, daß der Mieter nach wie vor seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung habe. Das sei hier nicht der Fall, da beide Mieter die meiste Zeit woanders wohnten. Es reiche nicht aus, daß nur noch formal ein Zimmer für die Mieter reserviert sei, da dann nur noch ein wirtschaftliches Interesse des Mieters vorliege.