Kein Anspruch auf Nutzungsentschädigung bei Räumung durch verbotene Eigenmacht (Schlossauswechselung)

Kein Anspruch auf Nutzungsentschädigung bei Räumung durch verbotene Eigenmacht (Schlossauswechselung); Kündigungsfolgeschaden

Setzt der Vermieter den Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses durch fristlose Kündigung im Wege der verbotenen Eigenmacht aus dem Besitz, hat er keinen Anspruch auf Nutzungsentschädigung. Ein Anspruch auf Ersatz des Kündigungsfolgeschadens kommt grundsätzlich erst ab Rückgabe der Mietsache, bzw. - im vorliegenden Fall - erst ab dem Zeitpunkt der offiziellen Besitzeinweisung durch den Gerichtsvollzieher in Betracht.

Die Berufung hat keine Aussicht auf Erfolg. [...]

I. Mit im Ergebnis zutreffenden Erwägungen ist das Amtsgericht Charlottenburg in der angefochtenen Entscheidung zu dem Ergebnis gelangt, dass die Kl. gegen den Bekl. für die Zeit vom 19. November 2008 bis zum 12. Januar 2009 keinen Anspruch auf Nutzungsentschädigung gemäß § 546 a Abs. 1 BGB haben.

Eine Nutzungsentschädigung steht den Kl. als Vermieter schon deshalb nicht zu, weil sie unstreitig am 18. November 2008 die Schlösser zu den Mieträumen ausgewechselt haben und dadurch den Bekl. im Wege der verbotenen Eigenmacht aus dem Besitz gesetzt haben. Ein Vorenthalten i.S.v. § 546 a BGB lag damit nicht mehr vor (KG, GE 2005, 1352 = NJW-RR 2006, 514; Palandt/Weidenkaff, BGB, 68. Auflage, § 546 a, Rdnr. 9).

Die Kl. haben gegen den Bekl. auch keinen Anspruch auf Schadensersatz für den Zeitraum vom 19. November 2008 bis zum 12. Januar 2009. Ein Schadensersatzanspruch scheidet bereits deshalb aus, weil die Kl. durch den Austausch der Schlösser zu den Mieträumen verbotene Eigenmacht begangen und sich widerrechtlich in den Besitz der Mieträume gesetzt haben. Ein Anspruch auf Ersatz des Kündigungsfolgeschadens kommt grundsätzlich erst ab Rückgabe der Mietsache und damit vorliegend erst ab dem Zeitpunkt der offiziellen Besitzeinweisung durch den Gerichtsvollzieher am 12. Januar 2009 in Betracht.

Vor Rückgabe der Mietsache steht dem Vermieter gegen den Mieter allenfalls ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung gemäß § 546 a BGB zu, der aber vorliegend - wie dargelegt - mangels Vorenthaltens der Mietsache entfällt.

Im Übrigen scheitert ein Schadensersatzanspruch für den genannten Zeitraum daran, dass der Bekl. zum Zeitpunkt der fristlosen Kündigung der Kl. vom 10. Juni 2008 das Mietverhältnis seinerseits gemäß § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB zum 30. September 2008 hätte kündigen können. Die Regelung in § 2 Abs. 2 des Mietvertrages, wonach das (am 1. April 2007 begonnene) Mietverhältnis bis zum 31. März 2011 nicht ordentlich gekündigt werden kann, sondern erst ab dem 1. April 2011 unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist, also der Bekl. (wie auch die Kl.) für vier Jahre und 3 Monate an den Vertrag gebunden wird, ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Ein formularmäßiger Kündigungsverzicht für mehr als vier Jahre stellt, wie sich insbesondere aus der - wenn auch unmittelbar nur für Staffelmietverträge geltenden - Regelung des § 557 a Abs. 3 Satz 1 und 2, Abs. 4 BGB ergibt, in der Regel eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar (BGH GE 2005, 606 = NJW 2005, 1574). Die Klausel ist im vorliegenden Fall als Allgemeine Geschäftsbedingung anzusehen. Aus dem Inhalt und der Gestaltung des Mietvertrages ergibt sich der Anschein, dass die Vertragsbedingungen von der Vermieterseite zur mehrfachen Verwendung vorformuliert worden sind (vgl. BGH NJW 1992, 2160, 2162; BGH NJW 2004, 502), denn der Vertrag enthält eine Vielzahl von für Formularverträge typischen Klauseln fast durchweg zum Nachteil des Mieters sowie nicht auf das konkrete Mietverhältnis zugeschnittene Regelungen (z. B. § 6 Abs. 5 und § 6 a Abs. 1). Dass der Kündigungsverzicht zwischen den Parteien ausgehandelt worden wäre, haben die Kl. weder konkret behauptet noch unter Beweis gestellt. Dass der Bekl. Geschäftsführer eines Immobilienunternehmens ist, reicht auch nicht aus, um einen formularmäßigen Kündigungsverzicht für mehr als vier Jahre ausnahmsweise als wirksam zu behandeln.

Der Vermieter hat keinen Anspruch auf Nutzungsentschädigung, wenn er den Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses im Wege der verbotenen Eigenmacht (hier: Auswechseln der Schlösser) aus dem Besitz setzt, entschied das Kammergericht. Das KG meint außerdem, dass bei Wohnraum ein mehr als vierjähriger Kündigungsausschluss unwirksam ist.

Nach § 2 Abs. 2 des Mietvertrages hätte das am 1. April 2007 begonnene Mietverhältnis erst ab 1. April 2011 unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist ordentlich gekündigt werden können. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis am 10. Juni 2008 fristlos und ließ die Schlösser zu den Mieträumen am 18. November 2008 auswechseln; am 12. Januar 2009 wurde er vom Gerichtsvollzieher in den Besitz eingewiesen. Seine Klage auf Nutzungsentschädigung für die Zeit vom 19. November 2008 bis zum 12. Januar 2009 wurde vom Amtsgericht abgewiesen. Dagegen richtete sich die Berufung des Vermieters.

Das Kammergericht als Berufungsgericht - offenbar Fall mit Auslandsberührung, so dass sich seine Berufungszuständigkeit aus dem inzwischen aufgehobenen § 119 Abs. 1 Nr. 1 b GVG ergab - wies den Vermieter darauf hin, dass die Berufung keine Aussicht auf Erfolg haben dürfte. Da dieser den Mieter im Wege der verbotenen Eigenmacht aus dem Besitz gesetzt habe, habe der Mieter die Mietsache nicht vorenthalten. Die Vorenthaltung der Mietsache sei aber Voraussetzung für den geltend gemachten Anspruch auf Nutzungsentschädigung gewesen.

Ein Anspruch auf Ersatz des Kündigungsfolgeschadens scheitere daran, dass der Mieter seinerseits das Mietverhältnis zum 30. September habe kündigen können. Da er nach § 2 des Mietvertrages das am 1. April 2007 begonnene Mietverhältnis erst ab 1. April 2011 unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist habe kündigen können, sei er für mehr als vier Jahre gebunden gewesen. Ein derartig langer Ausschluss der Kündigung sei gemäß § 307 BGB wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.

Der 8. Zivilsenat des KG geht zu Recht davon aus, dass eine Nutzungsentschädigung nur dann geschuldet wird, wenn der Mieter dem Vermieter die Sache vorenthält. Setzt sich der Vermieter daher eigenmächtig in den Besitz der Mietsache, hat er keinen Anspruch auf Nutzungsentschädigung. Aber auch dem Vermieter, der die Rücknahme der Mieträume wegen des Zustandes des Mietobjekts verweigert, steht keine Nutzungsentschädigung zu (OLG Düsseldorf, Urteil v. 23.3.2007, I-10 U 145/06, ZMR 2007, 781). Umgekehrt "vorenthält" der Mieter das Mietobjekt, wenn er es nicht nur in verwahrlostem oder verschlechtertem Zustand zurückgibt, sondern nach dem Auszug Einbauten und Einrichtungen trotz entsprechender Verpflichtung nicht beseitigt (OLG Düsseldorf, Hinweisbeschluss v. 14.10.2008, I-24 U 7/08 [rk.] - GE 2009, 842).