Kein Anspruch auf Mietminderung wegen Umstellung des Zugverkehrs an Bahnhöfen

Kein Anspruch auf Mietminderung wegen Umstellung des Zugverkehrs an Bahnhöfen; Veränderungen in der Bewirtschaftung des Bahnhofes; Beeinträchtigungen außerhalb der gemieteten Sache; indirekte Auswirkung auf die Nutzungsmöglichkeit der Mietsache; Veränderungen des Kundenstroms; Sachmangel; zugesicherte Eigenschaft; Anpassung des Pachtzinses

1. Ein Anspruch auf Mietminderung wegen Beeinträchtigung, die ihre Ursache nicht innerhalb der gemieteten Sache haben (äußere Einflüsse), erfordert stets zusätzlich, dass eine unmittelbare Einwirkung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache vorliegen muss; eine nur indirekte Auswirkung auf die Nutzungsmöglichkeiten genügt nicht.

2. Die Veränderungen eines Bahnhofsbetriebs mit der Folge einer Reduzierung des Kundenstroms stellt keinen Sachmangel dar. In solchen Fällen kommt ohne ausdrückliche vertragliche Regelung auch keine Anpassung des Pachtzinses in Betracht.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. begehrt Räumung der von der Bekl. genutzten Ladenräume im Bahnhof Berlin-Zoologischer Garten. Die Bekl. hatte die Pacht nicht bzw. nicht vollständig gezahlt und sich eines Mietminderungsrechts oder jedenfalls eines Anspruchs auf Anpassung der Pacht im Wege des Wegfalls der Geschäftsgrundlage berühmt, weil durch die Veränderungen des Bahnbetriebes, insbesondere durch den Wegfall des Fernzugverkehrs im Bahnhof Zoo der Kundenstrom nachgelassen habe. Die Räumungsklage hatte Erfolg.

Die Klage ist begründet.

Die Bekl. war nicht zur Minderung der Pacht berechtigt.

Veränderungen in der Bewirtschaftung des Bahnhofes stellen zunächst keinen Sachmangel dar (§ 536 BGB). Erforderlich ist die Abweichung des tatsächlichen Zustandes der gepachteten Sache von dem vertraglich geschuldeten Zustand. Im Falle von Beeinträchtigungen, die ihre Ursache nicht innerhalb der gemieteten Sache haben, d. h. bei äußeren Einflüssen ist zusätzlich erforderlich, dass stets eine unmittelbare Einwirkung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache vorliegt. Eine nur indirekte Auswirkung auf die Nutzungsmöglichkeit genügt demgegenüber nicht (BGH NJW 2000, 1714, 1715). An einer solchen Unmittelbarkeit fehlt es i.d.R., wenn Umfeldeinwirkungen den Zustand der Pachtsache selbst sowie deren vertragsgemäße Nutzungsmöglichkeit unberührt lassen und sich allein nachteilig auf die Menge potentieller Kunden auswirken (aaO.). Genauso liegt der von der Bekl. beschriebene Fall hier. Die Veränderungen des Bahnhofbetriebs wirken sich nach der Beschreibung der Bekl. allein dadurch nachteilig auf den Geschäftsbetrieb aus, weil nach ihrer Behauptung der Kundenstrom oder dessen Zusammensetzung verändert wurde. Dies stellt keinen Sachmangel i.S.d. Gesetzes dar.

Ferner kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Kl. eine Eigenschaft zugesichert hat. Erforderlich wäre hierzu die Abgabe einer Erklärung durch die Deutsche Bahn AG oder die Kl., dass der Bahnhof über die Dauer des Pachtvertrages ausschließlich in einer bestimmten Art und Weise bewirtschaftet werde (hier u. a. als Fernbahnhof) und für die Folgen des Fehlens dieser Eigenschaft gehaftet werden soll. Dass sich die Deutsche Bahn AG oder später die Kl. in Bezug auf den Betrieb des Bahnhofes gegenüber der Bekl. binden wollten, ist nicht zu erkennen. Insoweit fehlt es an der Darstellung von Umständen, aus denen sich ergibt, dass über die allgemeine Beschreibung oder Anpreisung der Pachtsache als "Fernbahnhof"hinaus, eine solche weitreichende Haftungserklärung abgegeben worden sein soll.

Eine Anpassung des Pachtzinses kommt schließlich auch nicht gem. § 313 BGB in Betracht. Der von der Bekl. eingewandte Umsatzrückgang in ihrem Geschäft stellt einen Umstand dar, welcher nach der Verkehrssitte in den Risikobereich des Mieters fällt (sog. Verwendungsrisiko). Eine Änderung dieser generellen Risikoverteilung zu Lasten der Kl. haben die Parteien nicht wirksam vereinbart. Erforderlich wären ausdrückliche Regelungen, nach denen sich der Verpächter am wirtschaftlichen Risiko des Unternehmens beteiligt. Das kann hier nicht angenommen werden. [...]

Die Ladenmieter im Bahnhof Zoo haben keinen Anspruch auf Mietminderung, nur weil der Kundenstrom seit der Reduzierung des Bahnbetriebes nachgelassen hat.

Ein Ladenpächter im Bahnhof Zoologischer Garten hatte seine Pachtzinsen nicht bzw. nicht vollständig bezahlt. Gegenüber der Verpächterin argumentierte er, er sei zur Mietminderung berechtigt, weil der Bahnbetrieb verändert worden sei, insbesondere habe der Wegfall des Fernzugverkehrs im Bahnhof Zoo Kunden gekostet. In jedem Fall habe er einen Anspruch darauf, dass die Pacht wegen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage nach unten angepasst werden müsse. Die Verpächterin klagte auf Räumung und Herausgabe - mit Erfolg.

Veränderungen in der Bewirtschaftung eines Bahnhofs stellten keinen Sachmangel dar, entschied das LG Berlin. Bei Beeinträchtigungen aufgrund äußerer Einflüsse sei stets zusätzlich erforderlich, dass eine unmittelbare Einwirkung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache vorliegen müsse. Daran fehle es, wenn aufgrund der Veränderung des Bahnhofsbetriebes lediglich der Kundenstrom nachlasse. Eine Zusicherung, dass der Bahnhof Zoo immer als Fernbahnhof bewirtschaftet werde und der Vermieter/Verpächter anderenfalls haften solle, habe es nicht gegeben. Auch eine Anpassung des Pachtzinses komme nicht in Betracht, denn der Umsatzrückgang falle nach der Verkehrssitte in den Risikobereich des Mieters.