Kein Anschluß der Grundmietenerhöhung trotz Renovierungsbedürftigkeit des Treppenhauses

Kein Anschluß der Grundmietenerhöhung trotz Renovierungsbedürftigkeit des Treppenhauses; Entrümpelungskosten; Preisgebundener Altbau; Mietpreisbindung, Altbau; Grundmietenerhöhung, Ausschluß; Treppenhaus, Zustand; Betriebskosten; Instandsetzungszuschlag; Wohnwertzuschlag, Zulässigkeit

1. Zur Frage, wann ein Mangel im Sinne des § 3 Abs. 3 Ziffer 4 XII. BMG (nicht ordnungsgemäß verputzte oder gestrichene Hausflure oder Treppenräume) vorliegt.

2. Nachdem sämtliche Berufungskammern des Landgerichts Berlin den Wohnwertzuschlag für zulässig halten, gibt das erkennende Gericht seine bisherige gegenteilige Rechtsprechung auf.

3. Zu den Anforderungen an die Geltendmachung des Instandsetzungszuschlages.

4. Auch Entrümpelungskosten sind Betriebskosten im Sinne des § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung.

Diese allgemeine Grundmietenerhöhung ist nicht gemäß § 3 Abs. 3 Nr. 4 des XII. BMG ausgeschlossen. Das Treppenhaus befindet sich nach Auffassung des erkennenden Gerichts, das dieses Treppenhaus in Augenschein genommen hat, nicht in einem solchen "verheerenden" Zustand, daß der Ausschluß der allgemeinen Grundmietenerhöhung gerechtfertigt wäre.

Als Ausnahmevorschrift ist die vorgenannte Bestimmung ohnehin eng auszulegen. Der Vermieter soll die allgemeine Grundmietenerhöhung nur dann nicht verlangen können, wenn er in besonders nachdrücklicher Weise seiner Renovierungsverpflichtung im Treppenhaus nicht nachkommt. Daraus folgt, daß nicht bereits ein ersichtlich außerhalb des Einflußbereiches des Vermieters liegender Umstand, wie das Beschriften von Wänden mit dem, was man hochgreifend Graffiti nennt oder auch als Schmierereien bezeichnen könnte, zum Ausschluß der allgemeinen Grundmietenerhöhung führt. Lediglich die offensichtlich erst vor kurzem aufgrund von erforderlichen Reparaturen neu verputzten Stellen im Treppenhaus könnten Anlaß zu der Überlegung geben, ob dies zum Ausschluß der allgemeinen Grundmietenerhöhung führen muß, weil insoweit eine malermäßige Behandlung in der Tat noch nicht stattgefunden hat. Hier ist jedoch darauf hinzuweisen, daß im allgemeinen die malermäßige Ausbesserung von einem kostenbewußten Vermieter erst dann in Auftrag gegeben wird, wenn ohnehin Malerarbeiten durchgeführt werden. Daß diese Frist jedoch abgelaufen sein könnte, haben die Bekl. nicht dargetan.

Auch der Instandsetzungszuschlag nach § 3 Abs. 2 des XII. BMG in Verbindung mit § 8 der Verordnung über die Ertragsberechnung nach § 7 des XII. BMG steht den Kl. zu. Die der Mieterhöhungserklärung vom 13. Dezember 1983 beigefügte Aufstellung genügt den Anforderungen an eine schlüssige Darlegung für die Höhe des Instandsetzungszuschlages.

Der Vermieter ist keineswegs verpflichtet, die Instandhaltungsaufwendungen für das gesamte Haus einschließlich der auf etwaige Betriebsräume entfallenden Instandsetzungskosten anzugeben. Er kann sich vielmehr auch darauf beschränken, lediglich die auf die Wohnräume entfallenden Instandsetzungsaufwendungen aufzulisten. Es ist dann Sache des Mieters, dem ein Einsichtsrecht an den Belegen zusteht, im einzelnen darzulegen, daß in dieser Aufstellung auch solche Kosten enthalten sind, die auf die Gewerberäume entfallen. Hierzu haben die Bekl. jedoch nichts substantiiert vorgetragen. Es bestehen auch keine Bedenken dagegen, die auf den Gewerberaumanteil entfallenden Kosten jedenfalls dann prozentual in Abzug zu bringen, wenn für diese Räume in einem Wirtschaftsjahr keine besonderen Instandhaltungsaufwendungen getätigt worden sind und sie lediglich an den allgemeinen Instandhaltungsaufwendungen des gesamten Hauses teilhaben. In dieser Weise sind die Vermieter hier verfahren. Die Bekl. hat auch insoweit nicht vorgetragen und substantiiert dargelegt, daß die Voraussetzungen für diese Vorgangsweise nicht gegeben sein könnten.

Ebensowenig ist zu beanstanden, daß die Kosten für die Dachdeckerarbeiten möglicherweise im Gebäudeteil B-straße angefallen sind. Es steht dem Vermieter frei, auch mehrere zusammenliegende Häuser zu einer Wirtschaftseinheit im Sinne von § 3 Abs. 5 des XII. BMG zusammenzufassen. Namentlich Eckhäuser stehen häufig im Eigentum desselben Eigentümers, so daß es sich geradezu aufdrängt, diese einheitlich zu bewirtschaften.

Ebensowenig bestehen Bedenken gegen die in Ansatz gebrachten Betriebskosten. Diese können die Kl. von der Bekl. gemäß § 4 des XII. BMG in Verbindung mit der Anlage 3 Nr. 17 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung verlangen. Auch Kosten für die Entrümpelung sind als Betriebskosten anzusehen. Denn es ist nicht ersichtlich, wie anders eine solche Entrümpelung durchgeführt werden soll. Es gehört offensichtlich zur Mentalität weitgehender Bevölkerungskreise, nicht mehr benötigten Unrat auf Böden und in Kellern abzustellen. Verantwortlich dafür fühlt sich im allgemeinen nach einiger Zeit niemand mehr, vielfach sind diejenigen, die ihr Gerümpel dort abgestellt haben, längst ausgezogen. Es unterliegt aber keinem Zweifel, daß von Zeit zu Zeit hier Aufräumungsarbeiten unumgänglich sind, jedenfalls muß ein solches Erfordernis als mit den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung in Einklang stehend angesehen werden.