Kein Anscheinsbeweis für rechtzeitigen Zugang der Betriebskostenabrechnung

Kein Anscheinsbeweis für rechtzeitigen Zugang der Betriebskostenabrechnung; Einwurf-Einschreiben

Der Vermieter muss beweisen, dass dem Mieter die Betriebskostenabrechnung innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB zugegangen ist. Die Regeln des Anscheinsbeweises finden keine Anwendung. Dies gilt selbst dann, wenn der Vermieter die Abrechnung als Einwurf-Einschreiben versandt hat.

Die Kl. war Vermieterin, der Bekl. war Mieter einer Wohnung in 51105 Köln. Das Mietverhältnis endete am 31. März 2006. (...)

Die Betriebskosten-Abrechnungen für die Jahre 2004 bis 2006 endeten mit folgenden Beträgen:

- für 2004: Nachzahlungsbetrag in Höhe von 574,19 €

- für 2005: Nachzahlungsbetrag in Höhe von 906,29 €

- für 2006: Guthaben in Höhe von 96,42 €.

Die Kl. macht mit ihrer Klage den Betriebskosten-Nachzahlungsbetrag für das Jahr 2005 geltend.

(...) Mit der Erstellung der Betriebskosten-Abrechnung für das Jahr 2005 hatte die Kl., wie auch bereits in den Vorjahren, die Firma Hausverwaltung Mü. beauftragt. Die Inhaberin der Firma verstarb im Laufe des Jahres 2005. Dies teilte der Mitarbeiter der Verstorbenen, der Zeuge Wa., der Kl. erst im Oktober oder November 2006 mit. Die Kl. und der Zeuge Wa. kamen überein, dass der Zeuge die Arbeit seiner verstorbenen Chefin zu Ende führen sollte, weil er, da er mit der Arbeitsweise seiner Chefin vertraut war, sich in die Vorgänge schneller einarbeiten konnte als ein externer Dienstleister.

Die Kl. behauptet, der Zeuge Wa. habe absprachegemäß die Betriebskosten-Abrechnung für die Wohnung des Bekl. erstellt, die mit einem Nachzahlungsbetrag in Höhe von 695,65 € geendet habe. Des Weiteren behauptet die Kl., ihr Geschäftsführer und der Zeuge Sch. hätten am 28. Dezember 2006 bei der Filiale der Deutschen Post AG in den "WDR-Arkaden" in 50667 Köln einen Briefumschlag eingeliefert, in dem sich ihr an den Bekl. gerichtetes Schreiben vom selben Tage und die besagte Betriebskostenabrechnung befunden hätten. Diese Postsendung hätten ihr Geschäftsführer und der Zeuge als Einwurf-Einschreiben aufgegeben. Die Postangestellten hätten den Briefumschlag mit der Sendungsnummer RR 9889 5984 5DE versehen. Diesen Briefumschlag habe der Zeuge Kr., der seinerzeit als Zusteller bei der Deutschen Post AG beschäftigt gewesen sei, am darauf folgenden Tag, also am 29. Dezember 2006, in den Briefkasten des Bekl. unter seiner neuen Anschrift in 51143 Köln eingeworfen. Diesen Umstand habe der Zeuge Kr. in dem Auslieferungsbeleg vom selben Tage durch seine Unterschrift bestätigt. Den Auslieferungsbeleg hat die Kl. vorgelegt (...).

I) Die Klage:

Die Kl. hat gegen den Bekl. keinen Anspruch auf Zahlung eines Betriebskosten-Nachforderungsbetrages für das Jahr 2005 (§ 535 Abs. 2 BGB).

Die Betriebskosten-Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB). Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB).

Mit der Formulierung, der Vermieter müsse dem Mieter die Abrechnung innerhalb der Frist mitteilen, wollte der Gesetzgeber zum Ausdruck bringen, dass die Abrechnung dem Mieter innerhalb der Frist zugehen muss und dass die rechtzeitige Absendung zur Fristwahrung nicht genügt (so ausdrücklich Begründung zum Entwurf eines Gesetzes zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts vom 9. November 2000, Bundestags-Drucksache 14/4553, S. 51). Dass der Gesetzgeber nicht das Verb "zugehen", sondern das Verb "mitteilen" benutzte, beruht allein darauf, dass die Rechenschaftslegung keine empfangsbedürftige Willenserklärung im Sinne von § 130 BGB, sondern eine Wissenserklärung ist, auf die § 130 BGB entsprechende Anwendung findet (Staudinger/Weitemeyer, Neubearbeiter 2003, § 556, Rn. 108).

Die Kl. hätte dem Bekl. die Betriebskosten-Abrechnung bis zum 2. Januar 2007 mitteilen müssen, weil der Abrechnungszeitraum am 31. Dezember 2005 endete, der 31. Dezember 2006 ein Sonntag und der 1. Januar 2007 ein Feiertag (§ 2 Abs. 1 Nr. 1 Feiertagsgesetz NRW) war (§ 193 BGB).

Die Beweisaufnahme hat nicht zur Überzeugung des Gerichts ergeben, dass die erste - also die fehlerhafte - Betriebskosten-Abrechnung dem Bekl. am 29. Dezember 2006 zugegangen ist. Der Zeuge Kr. hat bekundet, er könne sich nicht mehr daran erinnern, ob er den konkreten Brief in den konkreten Briefkasten eingeworfen habe. Zwar hat er auch erklärt, dass es während der ganzen Zeit, während der er bei der Deutschen Post AG beschäftigt gewesen sei - nämlich zwischen Februar 2002 und August 2007 -, niemals zu Schwierigkeiten im Zusammenhang mit seinen Zustellungen gekommen sei. Dies spricht zwar für die Zuverlässigkeit des Zeugen, bedeutet aber nicht, dass der hier in Rede stehende Brief dem Bekl. tatsächlich zugegangen ist.

Der Auslieferungsbeleg beweist den Zugang des Schreibens auch nicht, weil sich aus ihm nicht ergibt, in welchen Briefkasten in welchem Haus die Postsendung eingeworfen wurde. Der Auslieferungsbeleg gibt nämlich lediglich die Postleitzahl und den Zustellbezirk an. Die Anschrift, unter der der Brief eingeworfen wurde, geht aus dem Beleg nicht hervor.

Die Grundsätze vom Beweis des ersten Anscheins finden zugunsten der Kl. keine Anwendung.

Eine Tatsache, der ein typischer Geschehensablauf zugrunde liegt, gilt zugunsten der beweisbelasteten Partei als bewiesen, solange die andere Partei nicht die ernsthafte Möglichkeit eines anderen als des erfahrungsgemäßen Ablaufs beweist. Ein typischer Geschehensablauf liegt aber nur vor, wenn nach der Lebenserfahrung von einem bestimmten Ereignis auf eine bestimmte Folge geschlossen werden kann (BGH, Urt. v.27.5.1957, Az.: - II ZR 132/56 -, juris).

Ob von der Absendung eines Einschreibens auf den Zugang dieses Schreibens beim Empfänger geschlossen werden kann, wird in der Rechtsprechung unterschiedlich beantwortet.

Das Amtsgericht Erfurt (Urt. v. 20.6.2007 - 5 C 1734/06 -, BeckRS) ist von der Überlegung ausgegangen, die Häufigkeit, mit der in der tatrichterlichen Praxis Empfänger den Zugang von Schreiben bestritten, zeige, dass geradezu ein Bedürfnis dafür bestehe, die Beweiserleichterung durch die Regeln des Anscheinsbeweises zuzulassen. Aus der Tatsache, dass die Zahl verloren gegangener oder falsch zugestellter Postsendungen äußerst gering sei, folge der Erfahrungssatz, dass eine zur Post gegebene Sendung ihren Empfänger auch erreiche. Bei einem Einwurf-Einschreiben gelte dies in besonderem Maße, weil der Zusteller den Einwurf durch seine Unterschrift im Auslieferungsbeleg dokumentiere. Dieser Auslieferungsbeleg sei ein starkes Indiz für den Zugang. Aus diesem Grunde müsse der Empfänger, der den Zugang des Schreibens bestreite, Tatsachen beweisen, die die ernsthafte Möglichkeit ergäben, dass er das Schreiben tatsächlich nicht erhalten habe.

Die übrigen Gerichte folgen dieser Auffassung nicht. Der Bundesgerichtshof (Urt. v. 27.5.1957 - II ZR 132/56 -, juris) hat entschieden, dass es nach den Erfahrungen des täglichen Lebens auch unter normalen Postverhältnissen immer wieder vorkomme, dass Einschreiben ihre Empfänger nicht erreichten. Auch wenn die Zahl verloren gegangener Postsendungen gering sei, so sei weder der Verlust noch der Zugang einer Sendung typisch, beides sei vielmehr etwa gleich wahrscheinlich. Im Übrigen sei zu berücksichtigen, dass der Empfänger den Nachweis, dass er das Schreiben nicht erhalten habe, in der Regel gar nicht führen könne, weil es sich hierbei um eine negative Tatsache handle. Ferner sei zu beachten, dass derjenige, der jeden Streit über den Zugang eines Schriftstücks vermeiden wolle, andere Möglichkeiten der Übersendung wählen könne, die einen sicheren Zugangsbeweis ermöglichten. Dieser Auffassung haben sich zahlreiche Gerichte angeschlossen (z. B. LG Potsdam, Urt. v. 27.7.2000, - 11 S 233/99 -, juris; AG Kempen, Urt. v. 22.8.2006 - 11 C 432/05 -, juris).

Das Gericht folgt der letztgenannten Ansicht. Es ist nicht einzusehen, weswegen der Empfänger eines Schreibens das Risiko für seinen Zugang tragen soll. Der einzige, der es in der Hand hat, für einen ordnungsgemäßen Zugang zu sorgen, ist nämlich der Absender. Er kann einen sicheren Weg wählen, um den Zugang zu gewährleisten, der Empfänger hat hierauf keinen Einfluss. In Betracht kommt etwa eine förmliche Zustellung unter Vermittlung des Gerichtsvollziehers nach den Vorschriften der Zivilprozessordnung. Eine solche Zustellung ist zwar teurer als das Porto für einen herkömmlichen Brief oder für ein Einschreiben, allerdings nicht übermäßig teuer.

Der Gerichtsvollzieher erhebt für die Zustellung eine Gebühr von 7,50 € (Nr. 100 KV zu § 9 GvKostG), hinzu kommen eine Beglaubigungsgebühr (Nr. 102 KV zu § 9 GvKostG) und eine Wegegebühr (Nr. 711 KV zu § 9 GvKostG). Übergibt der Gerichtsvollzieher das Schriftstück an ein Postunternehmen zum Zwecke der Zustellung, erhebt er eine Gebühr in Höhe von 2,50 € (Nr. 101 KV zu § 9 GvKostG) zuzüglich einer Beglaubigungsgebühr (Nr. 102 KV zu § 9 GvKostG) und zuzüglich des Entgelts des Postunternehmens (Nr. 701 KV zu § 9 GvKostG). Geht man davon aus, dass die Kl. für die förmliche Zustellung der Betriebskosten-Abrechnung insgesamt 20 € hätte zahlen müssen, so hätte sie 2,21 % des Betrages aufwenden müssen, den sie von dem Bekl. im Falle eines fristgerechten Zugangs hätte verlangen können. Unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten hätte sich eine förmliche Zustellung also durchaus "gelohnt".

Hinzu kommt noch Folgendes: Die Kl. hat ihren Geschäftssitz in 50667 Köln, der Bekl. hat seinen Wohnsitz in 51143 Köln. Benutzt man die einfachste Strecke, beträgt die Entfernung zwischen den beiden Anschriften etwa 16 km. Für die Hin- und Rückfahrt sind also 32 km zurückzulegen. Geht man davon aus, dass für die Benutzung eines Kraftfahrzeugs pro km 0,30 € aufzuwenden sind, ergeben sich Kosten in Höhe von 32 x 0,30 € = 9,60 €. Verdoppelte man im Hinblick auf die drastisch gestiegenen Benzinpreise diesen Betrag, so wären Kosten in Höhe von ca. 20 € entstanden, wenn die Kl. einen ihrer Mitarbeiter mit dem Einwurf des Schreibens in den Briefkasten des Bekl. beauftragt hätte. Dieser Mitarbeiter hätte in einem Prozess als tauglicher Zeuge zur Verfügung gestanden, weil er - anders als der Zusteller der Deutschen Post AG - nicht tagtäglich unzählige Briefe zustellt und sich daher auch noch nach einigen Monaten an den konkreten Einwurf mit Sicherheit erinnert hätte.

Zusammenfassend lässt sich also feststellen, dass die Kl. zum Preis von 20 € einen sicheren Zugang der Betriebskosten-Abrechnung hätte erreichen können. Dass sie von dieser Möglichkeit keinen Gebrauch gemacht hat, geht zu ihren Lasten. Etwas anderes gilt auch nicht vor dem Hintergrund der Tatsache, dass die Kl. im Vorfeld nicht wissen konnte, welche Abrechnungen auf dem Postwege verloren gehen könnten und welche nicht. Im Hinblick darauf, dass der Kl. zur Fristwahrung lediglich noch fünf Tage verblieben, wäre es unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten vertretbar gewesen, bei allen Abrechnungen, die mit einem Nachforderungsbetrag in einer gewissen Größenordnung endeten, für einen sicheren Nachweis des Zugangs zu sorgen.

Die Kl. kann sich auch nicht darauf berufen, dass sie den verspäteten Zugang der Betriebskosten-Abrechnung nicht zu vertreten habe.

Ob ein Vermieter den verspäteten Zugang der Betriebskosten-Abrechnung dann nicht zu vertreten hat, wenn er die Abrechnung so rechtzeitig abgesandt hat, dass unter normalen Verhältnissen mit ihrem fristgerechneten Zugang zu rechnen war, wird in der Rechtsprechung ebenfalls unterschiedlich beantwortet. Das Amtsgericht Leipzig (Urt. v. 6.9.2005, Az.: - 163 C 4723/05 -, juris) hat entschieden, dass der Vermieter das seinerseits Erforderliche getan habe, wenn er die Abrechnung abgesandt habe, so dass ihm Verzögerungen bei der Postzustellung nicht angelastet werden dürften. Demgegenüber haben das Amtsgericht Meißen (Urt. v. 24.8.2007 - 3 C 257/07 -, juris) und das Landgericht Düsseldorf (Urt. v. 7.2.2007 - 23 C 108/06 -) entschieden, dass diese Auffassung mit § 556 Abs. 3 BGB nicht zu vereinbaren sei, weil sie auf eine nicht zu vertretende Beweiserleichterung für den Vermieter hinauslaufe. § 556 Abs. 3 BGB verlange vom Vermieter, dass er den Zugang der Abrechnung nachweise, dieser Verpflichtung dürfe sich der Vermieter nicht entziehen.

Das Gericht folgt der letztgenannten Auffassung. Als der Gesetzgeber den Halbsatz "es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten" schuf, dacht er daran, dass Versorgungsunternehmen ihre Abrechnungen erst lange nach Ablauf der Abrechnungsperiode erstellen oder Steuern und Abgaben für bereits vergangene Zeiträume nachträglich festgesetzt werden könnten (Begründung zum Entwurf eines Gesetzes zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts vom 9. November 2000, Bundestags-Drucksache 14/4553, S. 51). Dem Gesetzgeber schwebten also Fälle vor, in denen dem Vermieter zu dem Zeitpunkt, zu dem er die Abrechnung fertig stellen muss, noch nicht alle Zahlen zur Verfügung stehen. In einem solchen Fall soll der Vermieter nach dem Willen des Gesetzgebers die Möglichkeit haben, die jeweiligen Kosten noch nach Ablauf der Abrechnungsfrist dem Mieter weiterzuberechnen. Dass der Gesetzgeber den Vermieter von der Verpflichtung freistellen wollte, für einen rechtzeitigen Zugang der Abrechnung zu sorgen, ist nicht ersichtlich.

Nach alledem kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass Vermietern im Zusammenhang mit den Anforderungen, die an den fristgerechten Zugang von Betriebskosten-Abrechnungen zu stellen sind, gewisse Erleichterungen gewährt werden müssten. Für eine solche bevorzugte Behandlung besteht kein Bedürfnis, weil der Vermieter die Möglichkeit hat, das Entstehen eines Betriebskosten-Nachzahlungsanspruchs zu verhindern. So kann der Vermieter mit seinem Mieter gleich zu Beginn des Mietverhältnisses vereinbaren, dass Letzterer angemessene Vorauszahlungen auf die Betriebskosten zu leisten hat (§ 556 Abs. 2 Satz 2 BGB). Erweisen sich die Vorauszahlungen als zu niedrig, kann der Vermieter nach einer Abrechnung - ohne Zustimmung des Mieters - eine Anpassung der Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe vornehmen (§ 560 Abs. 4 BGB).

Angemessen sind Vorauszahlungen, die an der Höhe der zu erwartenden Betriebskosten ausgerichtet sind (Begründung zu dem Entwurf eines Zweiten Gesetzes über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum vom 19. April 1974, Bundestags-Drucksache 7/2011, S. 12). Die Angemessenheit wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass gewisse Überzahlungen eintreten können, weil künftige Kosten nie genau kalkuliert werden können. Die Grenze der Angemessenheit wird erst dann überschritten, wenn durch die Vorauszahlungen erhebliche Zinsgewinne bzw. Zinsverluste entstehen (MüKo/Schmid, 4. Aufl., München 2004, § 556, Rn. 37). Ein Sicherheitszuschlag von 10 % bis 15 % ist hiernach stets zulässig.

Mit anderen Worten: Ein Vermieter, der von seinem Mieter angemessene Betriebskosten-Vorauszahlungen verlangt, kann erreichen, dass die Betriebskosten-Abrechnung anstatt mit einem Nachforderungsbetrag mit einem Guthaben zugunsten des Mieters endet. In einem solchen Fall muss er für einen fristgerechten Zugang der Abrechnung nicht mehr sorgen, weil die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nur für Nachforderungen gilt. Ein Vermieter, der von dieser Möglichkeit Gebrauch macht, vermeidet also von vornherein jeden Streit über die Frage, wann der Mieter die Abrechnung erhalten hat, weil es auf diese Frage nicht mehr ankommt.

Selbst wenn die Betriebskosten-Abrechnung wider Erwarten doch mit einem Nachforderungsbetrag endet, so fällt dieser Betrag desto geringer aus, je realistischer die Betriebskosten-Vorauszahlungen kalkuliert waren. Verzichtet der Vermieter dann auf eine sichere Art der Übersendung und bestreitet der Mieter anschließend den rechtzeitigen Zugang der Abrechnung, so fällt der hierdurch entstehende wirtschaftliche Schaden für den Vermieter erheblich geringer aus als wenn er deutlich zu niedrige Vorauszahlungen verlangt hätte. Der Vermieter hat also die Möglichkeit, den Schaden zumindest auf ein Minimum zu reduzieren.

[...]

Nach § 556 Abs. 3 BGB ist die Betriebskostenabrechnung dem Mieter bis zum Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Hierzu ist nicht nur streitig, ob Verzögerungen in der Postzustellung dem Vermieter zuzurechnen sind, sondern auch, wie der Zugang beim Mieter bewiesen werden kann.

Der Vermieter behauptete, er habe am 28. Dezember 2006 bei der Post die Betriebskostenabrechnung als Einwurf-Einschreiben aufgegeben, das einen Tag später vom Postzusteller in den Briefkasten des Mieters eingeworfen worden sei. Der Mieter verweigerte die Nachzahlung und bestritt den behaupteten Zugang des Schreibens. Der Vermieter legte im Rechtstreit den Auslieferungsbeleg der Post vor.

Das AG Köln wies die Zahlungsklage des Vermieters ab. Zuvor hatte es den Postzusteller vernommen, der bekundet hatte, er könne sich nicht mehr daran erinnern, ob er den konkreten Brief in den konkreten Briefkasten des Mieters eingeworfen habe. Damit war nach Ansicht des Gerichts nicht erwiesen, dass die Betriebskostenabrechnung dem Mieter am 29. Dezember 2006 zugegangen war. Der Auslieferungsbeleg beweise den Zugang des Schreibens nicht. Die Grundsätze des Beweises des ersten Anscheins fänden keine Anwendung. Der Vermieter könne sich auch nicht darauf berufen, das er eine verspätete Zustellung nicht zu vertreten habe. Mit dieser Gesetzesformulierung sei der Fall gemeint, dass dem Vermieter bei der Erstellung der Abrechnung einzelne Kostenpositionen noch nicht bekannt seien; nur für diesen Fall sei eine Nachberechnung vorgesehen. Eine Erleichterung für das Erfordernis des Zugangs der Abrechnung sei damit nicht gemeint gewesen, zumal der Vermieter einen fristgerechten Zugang auf andere Weise hätte sicherstellen können.

Zu Recht weist das AG Köln darauf hin, dass die Betriebskostenabrechnung dem Mieter fristgerecht zugehen muss, die rechtzeitige Absendung zur Fristwahrung allein also nicht genügt. Eine andere Frage ist es in diesem Zusammenhang, ob der Vermieter bei rechtzeitiger Aufgabe der Sendung Verzögerungen in der Briefzustellung zu vertreten hat (vgl. im Einzelnen, Kinne in GE 2008, 362; Schach in GE 2008, 450). Eine förmliche Zustellung ist für die Mitteilung nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht erforderlich, so dass z. B. der Einwurf der Abrechnung in den Briefkasten des Mieters ausreicht. Dieser Vorgang muss aber bei entsprechendem Berstreiten durch den Mieter vom Vermieter bewiesen werden können, z. B. durch Zeugnis des Hauswarts oder einer anderen Person, die mit dem Einwerfen in den Mieterbriefkasten beauftragt war. Dazu ist allerdings erforderlich, dass sich der Zeuge auch noch später glaubhaft daran erinnern kann, dass er den Brief mit der bestimmten Betriebskostenabrechnung in den Briefkasten geworfen hat, was manchmal nicht so ganz leicht ist, wenn der Bote eine ganze Reihe von Vermieterbriefen im Hause zu verteilen hatte.

Vermieter greifen häufig zu dem Mittel der Versendung per Einwurf-Einschreiben. Hier händigt der Zusteller den Brief nicht dem Mieter ausdrücklich aus, sondern vermerkt nur - wie vorliegend - auf einem Auslieferungsbeleg den Einwurf des Schreibens. Vor dieser Versendungsart per Einwurf-Einschreiben ist zu warnen. Es handelt sich dabei nicht um eine Zugangsart, die den Anforderungen an eine förmliche Zustellung nach § 175 ZPO bzw. nach dem Verwaltungszustellungsgesetz (VwZG) durch Einschreiben mit Rückschein (vgl. dazu BGH in GE 2001, 703; BGH in GE 2007, 1550 mit Anmerkung von Schach in GE 2007, 1522). Das Einwurf-Einschreiben entspricht auch nicht den Anforderungen an ein Einschreiben, wie sie in § 1 Abs. 2 Nr. 1 der Post-UniversaldienstleistungsVO vom 15. Dezember 1999 (BGBl. I S. 2418) umschrieben sind. Nun wird allerdings vom Schrifttum, aber auch teilweise von Gerichten die Ansicht vertreten, das bei Vorlage des Auslieferungsbelegs der Beweis des ersten Anscheins greife, dass der Brief wie auf dem Beleg vermerkt vom Postzusteller in den Briefkasten des Adressaten gelegt worden ist. Wie aus dem Urteil des AG Köln ersichtlich, gibt es dazu aber auch gewichtige Gegenstimmen. Man kann sich daher nicht darauf verlassen, dass das im Einzelnen zuständige Gericht auch vom Beweis des ersten Anscheins ausgeht und sollte lieber die Möglichkeit des Einwurf-Einschreibens nicht nutzen, sondern jedenfalls das Einschreiben mit Rückschein wählen. Die vom AG Köln favorisierte förmliche Zustellung unter Vermittlung des Gerichtsvollziehers nach den Vorschriften der ZPO hat allerdings auch seine Tücken. Wenn durch die Zustellungsurkunde bewiesen wird, dass das zuzustellende Schriftstück dem Adressaten übergeben worden ist, kann es keine Zweifel geben. Wird allerdings eine Ersatzzustellung vorgenommen, kann es auch bei der Zustellung durch den Gerichtsvollzieher in sofern zu Schwierigkeiten kommen, wenn zwar am Briefkasten noch der Name des Mieters steht, dieser aber da gar nicht mehr oder jedenfalls zur Zeit nicht wohnt, also dort seinen Lebensmittelpunkt hat (vgl. BGH, Beschluss vom 11. Oktober 2007 - VIII ZB 31/07 -, GE 2008, 194 mit Anmerkung von Schach in GE 2008, 161). Am sichersten bleibt also der (beweisbare!) Einwurf des Schreibens durch Boten.