kein "Ansammeln" der 5 %-Kappungsbeträge für mehrere Jahre

kein "Ansammeln" der 5 %-Kappungsbeträge für mehrere Jahre; Aussagekraft des Mietspiegels 1992 für ehemaligen Altbauwohnraum

1. Die Kappungsgrenze des § 2 GVW bewirkt, daß der Vermieter nicht berechtigt ist, Zustimmung zu einer Erhöhung des Mietzinses um 15 % zu verlangen, selbst wenn er vor dem Zustimmungsbegehren drei Jahre lang eine Erhöhung gemäß §§ 2 MHG, 2 GVW nicht geltend gemacht hatte und die um 15 % erhöhte Miete den ortsüblichen Miet-zins nicht übersteigen würde.

2. Zur Aussagekraft des Berliner Mietspiegels 1992 in bezug auf ehemals preisgebundenen Altbauwohnraum (im Anschluß an Kammerurteil GE 1991, 1151).

Der Vermieter als Kl. hatte den Mietzins für die ehemals preisgebundene Altbauwohnung während dreier Jahre i. S. von § 2 MHG, § 2 GVW unverändert gelassen und verlangte nunmehr Zustimmung zu einer Erhöhung des Mietzinses um 15 % mit der Begründung, es komme allein darauf an, daß der Mietzins innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 15 %, pro Jahr also nur um 5 %, steigen soll.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung des Kl. hatte nur Erfolg, soweit Zustimmung zu einer Erhöhung des Mietzinses um 5 % geltend gemacht wurde.

Entgegen der von dem Kl. vertretenen Auffassung ist der Vermieter nicht berechtigt, eine Zustimmung zu einer 15 %igen Erhö-hung des Mietzines zu beanspruchen, nur weil dieser innerhalb der letzten drei Jahre unverändert gewesen ist und der verlangte Mietzins den orts üblichen nicht übersteigt. Die Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 GVW hat nämlich zur Folge, daß die Erhöhung auch in einem solchen Fall auf den Kappungsbetrag von 5 vom Hundert beschränkt ist. Das gebieten Sinn und Zweck der durch das Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom 20. Dezember 1982 für § 2 MHG eingeführten Kappungsgrenze, die gleichsam Vorbild für die Regelung in § 2 GVW war. Durch die Einführung jener Kappungsgrenze sollte Mietsteigerungen zu starken Ausmaßes in Einzelfällen begegnet werden (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., C 80 a; Begründung des Gesetzentwurfs zum oben genannten Gesetz in Schmidt-Futterer/Blank, a. a. O., F 113 - BT Drucks. 9/2079). Die Kappungsgrenze hat mithin im wesentlichen den Schutz des Mieters im Sinn. Nichts anderes gilt für die in § 2 GVW normier-te Kappungsgrenze (vgl. Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Aufl., § 2 GVW, Rdn. 6 und 8; Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, § 2 GVW Rdn. 1). Soll aber mit der Kappungsgrenze zum Schutz des Mieters bezweckt sein, daß im Einzelfall innerhalb eines kur zen Zeitraumes die Mietsteigerung zu groß wird (vgl. Palandt/Putzo, MHG, 52. Aufl., § 2 Rdn. 17), so kann es nicht - wie der Kl. meint - allein darauf ankommen, daß die "auf einmal" verlangte Erhöhung des Mietzinses, ver-teilt auf drei Jahre, pro Jahr nur 5 vom Hundert ausmachte. Ein "Ansammeln" der Kappungsbeträge durch Nichtgeltendmachen des Zustimmungsanspruchs für mehrere Jahre verbietet sich daher (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, a. a. O.; AG Münster, WM 1983, 233).

Die Kappungsgrenze des § 2 GVW beschränkt den Anspruch des Kl. auf 375,06 DM Mietzins pro Monat, nämlich 357,20 DM + 17,86 (= 5 %). Dieser Mietpreis ergibt bei der Fläche der Wohnung einen Preis von 375,06 DM : 60,29 m2 = 6,22 DM/m2/Monat. Dieser Betrag übersteigt den für die Woh-nung der Bekl. per Februar 1993 geltenden ortsüblichen Vergleichsmietzins nicht, weshalb die Klage insoweit begründet ist.

Das folgert die Kammer nach den Grundsätzen ihrer Rechtsprechung über das Mietenniveau der ehemals preisgebundenen Altbauwohnraummieten unter Beachtung des Berliner Mietspiegels. Danach galt für den Mietspiegel 1990, daß als noch ortsüblich der Mietzins anzusehen ist, der den Betrag nicht übersteigt, der sich aus dem Spannenmittelwert des maßgeblichen Rasterfeldes zuzüglich eines Betrages von 75 % aus der Differenz zwischen diesem Mittelwert und dem Spannenoberwert errechnet (vgl. Kammerurteil in GE 1991, 1151).

In Fortführung dieser Rechtsprechung sieht die Kammer im Hinblick auf die weitere Entwicklung des Marktes der preisfreien Mietzinsen jedenfalls zumindest denjenigen Mietzins als ortsüblich an, der nach der angeführten Berechnungsmethode bei Annahme einer 50 %igen Erhöhung des fraglichen Mittelwertes sich ergibt. Bei dem hier maßgeblichen - jetzt unstreitigen - Rasterfeld I/3 des Berliner Mietspiegels 1992 sind dies: 7,12 - 5,74 = 1,38 : 2 = 0,69 + 5,74 DM (= Erhöhung des Mittelwertes) = 6,43 DM pro Quadratmeter pro Monat.

Bis zum 31. Dezember 1994 darf der Vermieter von ehemals preisgebundenem Altbau in Berlin in Abweichung zu § 2 MHG die Miete nur jährlich um höchstens 5 % erhöhen (§ 2 GVW). Versäumt er dies, käme es im Ergebnis auf das gleiche heraus, in größeren Abständen eine Mieterhöhung auch über die Kappungsgrenze von 5 % hinaus zuzulassen.

Dies widerspricht jedoch dem Sinn des Gesetzes, den Mieter vor plötzlichen Mietsprüngen zu bewahren, wie das Landgericht Berlin in seiner Entscheidung vom 19. August 1993 ausgeführt hat. Der Vermieter, der mögliche Mieterhöhungen nicht ausspricht, hat eben selbst schuld.

Gleichzeitig bestätigt die 61. Zivilkammer ihre bisherige Rechtsprechung zum Beweiswert des Berliner Mietspiegels, wonach "zumindest" der Mittelwert zuzüglich eines Zuschlages von 50 % der Spanne zum Oberwert als ortsübliche Vergleichsmiete anzusehen ist.