Kein Abzug von Mietspiegelwerten bei Kleinreparaturklausel

1. Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete mit dem Berliner Mietspiegel ist kein Abschlag für die Abwälzung von Kleinreparaturen auf den Mieter vorzunehmen.

2. Die Anmerkung zu Nr. 5 des Berliner Mietspiegels 2007 führt zu keinem anderen Ergebnis; wenn schon für Schönheitsreparaturen, die der Vermieter übernommen hat, ein Zuschlag abgelehnt wird, muss das erst recht für Kleinreparaturen gelten.

(Leitsätze der Redaktion)

I. Die Bekl. ist Mieterin einer Wohnung der Kl. Die Kl. verlangt von der Bekl. die Zustimmung zu einer Mieterhöhung, die sie mit der ortsüblichen Vergleichsmiete nach Mietspiegel begründet. Im angegriffenen Urteil wurde die um monatlich 6,62 € nettokalt begehrte Erhöhung nur in Höhe von 2,73 € zugesprochen und ein Abschlag von 0,0873 €/m2 dafür vorgenommen, dass die Bekl. nach dem Mietvertrag die Kleinreparaturen auf eigene Kosten zu tragen hat. Dazu lautet § 2 (2) des Mietvertrages wie folgt:

"(2) Der Mieter hat außerdem nach Maßgabe der Allgemeinen Vertragsbedingungen und der Hausordnung:

a) ...

b) die Kosten für die Beseitigung von Bagatellschäden zu tragen. Diese umfassen das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Gas und Wasser, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüssen sowie Verschlusseinrichtungen für Fensterläden. Diesbezügliche Aufwendungen des Mieters sind je Kalenderjahr auf 8 % der Gesamtjahresmiete, jedoch auf maximal 150 € und pro Einzelfall auf 75 € begrenzt."

Die - nach Zulassung durch das Amtsgericht - zulässige Berufung ist begründet.

Die Kl. hat über die erstinstanzliche Verurteilung hinaus Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung um weitere 3,89 €/m2 gemäß § 558 BGB. Entgegen den Ausführungen im angegriffenen Urteil ist ein Abschlag von 0,873 €/m2 auf die ortsübliche Vergleichsmiete von 5,842 €/m2 gemäß Mietspiegel im Hinblick auf die Kleinreparaturklausel nicht gerechtfertigt.

Der Berliner Mietspiegel ist ein qualifizierter Mietspiegel; einen Abzug von der daraus ermittelten ortsüblichen Vergleichsmiete, wie die Bekl. ihn fordert, sieht das Gesetz nicht vor. Die Kleinreparaturklausel ist weit verbreitet und üblich. Ein Abschlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist vorliegend auch nicht mit Rücksicht auf die Abwälzung der Kleinreparaturen auf die Bekl. vorzunehmen. Das würde bei der nicht preisgebundenen Wohnraummiete ein Kostenelement ohne Rücksicht auf seine Durchsetzbarkeit am Markt zur Begründung der Höhe einer ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen und das vom Gesetzgeber gewollte System der Vergleichsmiete verlassen (BGH, Urt. v. 9.7.2008, VIII ZR 83/07 = WuM 2008, 487; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 9. Aufl., § 558 a BGB Rn. 54). Es ist auch nicht zu erkennen, dass die wirtschaftlich eher unbedeutenden Kleinreparaturen überhaupt Einfluss auf die Mietpreisbildung haben (AG Dortmund, Urt. v. 29.9.2003 - 125 C 4802/03 = WuM 2003, 627; AG Dortmund, Urt. v. 6.6.2005 - 130 C 3603/05 = WuM 2006, 187; AG Frankfurt, Urt. v. 14.2.2006 - 33 C 3732/05 = WuM 2006, 204).

Die Anmerkung zu Nr. 5 des Berliner Mietspiegels 2007 führt zu keinem anderen Ergebnis. Es ist aus den Materialien zum Mietspiegel nicht zu erkennen, dass den darin ausgewiesenen Nettomieten empirische Erkenntnisse über die Verbreitung der Kleinreparaturklausel zugrunde gelegt worden wären. Diese wurde weder in die Fragebögen aufgenommen, noch taucht sie an anderer Stelle auf, noch kann davon ausgegangen werden, dass die Vergleichsmieten auf der Grundlage von Mietverhältnissen ohne sog. Kleinreparaturklausel gebildet worden wären. Auch ist im konkreten Fall nicht zu erkennen, dass der Klausel ein am Markt berücksichtigungsfähiger wirtschaftlicher Wert zukommt. Soweit schon bei den wirtschaftlich viel aufwendigeren Schönheitsreparaturen ein Zuschlag auf die Miete abgelehnt wird (BGH a.a.O.), muss dies erst recht für Kleinreparaturen gelten.

Im Berliner Mietspiegel von 2007 heißt es, dass bei der Übernahme von Kleinreparaturen durch den Mieter ein angemessener Abschlag von den Mietspiegelwerten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete vorzunehmen ist. Das Landgericht Berlin hält das für unbeachtlich.

Der Mieter trug nach dem Vertrag die Kosten für die Beseitigung von Bagatellschäden. In einem Mieterhöhungsverfahren mit dem Mietspiegel machte das Amtsgericht bei den Mietspiegelwerten einen Abschlag von 0,0873 €/m2.

Auf die zugelassene Berufung gab das Landgericht Berlin mit Urteil vom 30. Januar 2009 der Zustimmungsklage des Vermieters einschränkungslos statt. Es sei nicht zu erkennen, dass die Kleinreparaturklausel überhaupt Einfluss auf die Mietpreisbildung habe. Aus den Materialien des Mietspiegels sei nicht zu erkennen, dass empirische Erkenntnisse über die Verbreitung der Kleinreparaturklausel zugrunde gelegt worden wären. Wenn schon bei wirtschaftlich viel aufwendigeren Schönheitsreparaturen ein Zuschlag auf die Miete vom BGH abgelehnt werde, müsse dies erst recht für Kleinreparaturen gelten.

Das vom Landgericht Berlin mit seinem Erst-recht-Argument herangezogene Urteil des BGH hatte einen Zuschlag für den Fall abgelehnt, dass die Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam war. Ob das mit dem Fall gleichzusetzen ist, dass der Vermieter schon im Mietvertrag die Schönheitsreparaturen übernommen hatte, kann zweifelhaft sein. Der BGH führt jedoch ausdrücklich aus, dass Zuschläge für Schönheits- und Kleinreparaturen mit dem System der Vergleichsmieten nicht vereinbar sind. Das muss auch für Abschläge bei einer wirksamen Kleinreparaturklausel entsprechend gelten.