Kein Abzug der Kosten der Trennungsvermessung vom an den Entschädigungsfonds abzuführenden Veräußerungserlös

Verlangt der Inhaber des dinglichen Nutzungsrechts nach §§ 61, 68 SachenRBerG den Ankauf zum halben Verkehrswert und macht der Grundstückseigentümer vom Gegenrecht nach § 26 SachenRBerG Gebrauch, den Ankaufsanspruch auf 500 m2 zu beschränken, und wird daraufhin eine Trennungsvermessung erforderlich, können die darauf beruhenden Kosten nicht im Rahmen von § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 11 Entschädigungsgesetz vom Veräußerungserlös als notwendige Kosten des Vertrages abgezogen werden.

(Nichtamtliche Leitsätze)

Die Kl. war als Rechtsnachfolgerin des V. Eigentümerin des früher volkseigenen Grundstücks in Berlin-M., B., Gemarkung M., Flur 4 (alt), Flurstück 2 (alt) mit 1.183 m². Nachdem der redliche Erwerber bzw. dessen Rechtsnachfolger nach dem SachenRBerG ein Ankaufsverlangen ausgesprochen hatte, verlangte die Kl. die Reduzierung des Grundstücks auf die Regelgröße von 500 m². Die Kl. wendet sich dagegen, dass die infolge der Trennvermessung entstandenen anteiligen Vermessungskosten bei der Festsetzung der Abführungsverpflichtung nicht berücksichtigt werden.

Das Grundstück wurde im Jahre 1988 in Volkseigentum überführt und der damalige V. zum Rechtsträger bestellt. Die Mieter des auf dem Grundstück befindlichen Eigenheims erwarben das Haus, und ihnen wurde am 30. März 1989 ein dingliches Nutzungsrecht am Grundstück verliehen. Mit Kaufvertrag vom 21. Dezember 1989 veräußerten die Inhaber des dinglichen Nutzungsrechts das Eigenheim mit allen Rechten und Pflichten an die Eheleute M. und H. N.

Das Grundstück ging im Wege der Vermögenszuordnung in das Eigentum des Landes Berlin (Eintragung 1994) und 2000/2001 durch Auflassung und Eintragung in das Eigentum der Kl. über.

Mit Notarvertrag vom 3. Juli 2000 ging das Gebäudeeigentum mit allen Rechten und Pflichten allein auf M. N. über. Dieser verlangte gemäß § 61 SachenRBerG von der Kl. als Eigentümerin die Annahme eines Angebots für einen Grundstückskaufvertrag für das gesamte ursprüngliche Grundstück mit 1.183 m². Die Kl. entsprach diesem Verlangen unter gleichzeitiger Inanspruchnahme ihres Rechts gemäß § 26 SachenRBerG, abweichend vom Umfang des Nutzungsrechts den Ankaufsanspruch auf eine noch zu vermessende Teilfläche des Grundstücks von ca. 669 m² zu begrenzen. Mit notariellem Vertrag vom 23. Oktober 2003 des Notars Dr. M. in Berlin veräußerte die Kl. eine Teilfläche von 500 m² zum hälftigen Bodenwert gemäß § 68 Abs. 1 SachenRBerG und weitere 169 m² (insgesamt 669 m²) zum vollen Bodenwert nach § 70 SachenRBerG. Der ungeteilte Bodenwert sollte vereinbarungsgemäß 168,73 €/m2 betragen. Der zunächst vereinbarte Kaufpreis betrug dementsprechend insgesamt 70.700 €. Die Vermessung ergab eine tatsächliche Größe des veräußerten Flurstücks von 670 m², so dass sich der Kaufpreis vereinbarungsgemäß auf 70.868,73 € erhöhte.

Gegenüber der Bekl. machte die Kl. anteilige Vermessungskosten in Höhe von 1.002,51 € und anteilige Gebühren für die Messungsübernahme durch das Bezirksamt in Höhe von 192,39 €, insgesamt 1.194,90 € als von dem abzuführenden Betrag abzuziehende Vertragskosten geltend.

Der Rückübertragungsantrag der Alteigentümer wurde 1996 wegen redlichen Erwerbs gemäß § 4 Abs. 2 VermG abgelehnt. Mit Bescheid des Landesamtes zur Regelung offener Vermögensfragen vom 4. Mai 2004 wurde für die drei Berechtigten ein Entschädigungsanspruch in Höhe von je 9.203,25 € festgesetzt. Die restlichen 514 m² des alten Flurstücks 2 veräußerte die Kl. 2007 an ein weiteres Ehepaar zu einem Kaufpreis von 57.000 €.

Mit Bescheid vom 21. Januar 2009 setzte das Bundesamt für zentrale Dienste und offene Vermögensfragen gegenüber der Kl. die Abführungspflicht aus der Veräußerung vom 23. Oktober 2003 gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 11 EntschG an den Entschädigungsfonds in Höhe von 70.666,23 € fest. Dabei berücksichtigte es anteilige Gerichtskosten in Höhe von 177,00 € und anteilige Gebühren für das Negativzeugnis in Höhe von 25,50 €, nicht aber die erwähnten anteiligen Vermessungskosten und anteiligen Gebühren für die Messungsübernahme. Zur Begründung führte das Bundesamt aus, bei den letzteren Kosten handele es sich nicht um Kosten des Vertrages und seiner Durchführung nach § 77 SachenRBerG.

Gegen den am 23. Januar 2009 zugestellten Bescheid hat die Kl. am 23. Februar 2009 Klage erhoben. Zur Begründung führt sie aus, die Vermessung der Teilfläche sei für die Eintragung des Eigentümerwechsels in das Grundbuch und mithin für die Durchführung des Kaufvertrages zwingend erforderlich. Es handele sich also um Kosten der Durchführung des Vertrages im Sinne des Gesetzes. [...]

Die Klage ist unbegründet. Der Bescheid des Bundesamtes für zentrale Dienste und offene Vermögensfragen vom 21. Januar 2009 ist rechtmäßig und verletzt die Kl. nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 VwGO). Das Bundesamt hat die Abführungspflicht der Kl. zu Recht ohne Abzug der anteiligen Kosten für die Vermessung festgesetzt.

Anspruchsgrundlage für die im - im Grundsatz unstreitige - Abführungspflicht der Kl. an den Entschädigungsfonds ist § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 11 EntschG. Danach sind an den Entschädigungsfonds auch abzuführen: Veräußerungserlöse aus dem Verkauf von ehemals volkseigenem Grund und Boden nach dem 27. Juli 1990 an die Inhaber dinglicher Nutzungsrechte für Eigenheime, wenn die Rückübertragung nach § 4 des VermG ausgeschlossen ist. Diese Voraussetzungen liegen hier unstreitig vor.

Hinsichtlich des Umfangs der abziehbaren Kosten gilt grundsätzlich, dass die „Nettoerlöse" abzuführen sind. Der Erlös darf aber wegen des Grundsatzes der Bundestreue (Broschat, in Fieberg/Reichenbach/Messerschmidt/Neuhaus, VermG, VermG, Stand Januar 2004, Rn. 67 a zu § 10 EntschG) von den veräußernden Stellen nicht uneingeschränkt gemindert werden. Abziehbar sind vielmehr nur die notwendigen Kosten des Verfahrens, soweit sie nach der Verkehrssitte von den Parteien des Kaufvertrages zu teilen sind, § 60 Abs. 2, § 77 SachenRBerG (VG Berlin, Urteil vom 26. August 2008 - VG 29 A 31.05 - verneinend für Rechtsanwaltskosten der Kl.; VG Berlin, Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 23. Juli 2009 - 29 A 420.08 -, verneinend für die Kosten der notariellen Beurkundung einer Untervollmacht bei einer Vertragsseite).

Für die Beurteilung der Frage, ob es sich bei den Vermessungskosten für das abgetrennte Grundstück um notwendige Kosten der Durchführung des Vertrages mit dem Inhaber des Nutzungsrechts handelt, die nach der Verkehrssitte von den Beteiligten zu teilen sind, muss auf den Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung zurückgegriffen werden, aufgrund derer es hier letztlich zur Trennungsvermessung kam. Das Ankaufsrecht nach § 61 SachenRBerG des Gebäudeeigentümers beinhaltet das Recht, den Kauf zum halben Bodenwert zu verlangen (§ 68 Abs. 1 SachenRBerG). Das DDR-Recht sah jedoch regelmäßig vor, dass Nutzungsrechte zum Eigenheimbau auf eine Regelgröße von 500 m² zu beschränken waren. Tatsächlich wurde diese Größe aber in der Rechtswirklichkeit der DDR häufig überschritten, wobei allein diese Überschreitung den Erwerber nach der Rechtsprechung nicht unredlich machte, so dass der Restitutionsausschluss eingreift. Damit der Nutzer den infolge des Verstoßes gegen DDR-Recht erlangten gesetzeswidrigen Vorteil nicht durch die Ankaufsregelung zum halben Verkehrswert, welche sich grundsätzlich auf das gesamte vom Nutzungsrecht erfasste Grundstück bezieht, perpetuieren kann, ist dem Eigentümer durch § 26 SachenRBerG die Möglichkeit eröffnet, den Ankaufsanspruch des Eigenheimeigentümers auf die Regelgröße von 500 m² zu beschränken. Macht der Grundstückseigentümer von diesem Gegenrecht Gebrauch, verbleibt der abgetrennte Grundstücksteil in seinem Eigentum und kann wie hier von ihm weiterveräußert werden. Insofern erlangt der Grundstückseigentümer (hier die Kl.) einen Vorteil, der dadurch entstanden ist, dass der durch das (für das ganze Grundstück verliehene) Nutzungsrecht vermittelte Restitutionsausschlussgrund sich auf das ganze, über die Regelgröße von 500 m² hinausgehende Grundstück bezieht (vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Januar 1996 - 7 C 20.94 -, Seite 12 unten des amtlichen Abdrucks, ZOV 1996, 207 [209]; Beschluss vom 29. März 1999 - 8 B 25.99 -, Buchholz 428 § 4 Abs. 2 Nr. 4a; Beschluss vom 30. April 1997 - 7 B 27.97 -, Buchholz 428 § 4 Nr. 40; Holst/Liedtke in Fieberg/Reichenbach/Messerschmidt/Neuhaus, VermG, Stand: April 1998, § 4 Rn. 84 mit Nachw. auch zur Gegenansicht). Die ursprünglich Berechtigten erhalten demgegenüber Entschädigung. Berücksichtigt man, dass die Entschädigung der Alteigentümer aus dem Entschädigungsfonds aufgebracht wird, wird deutlich, dass der durch die beschriebene Gesetzessystematik entstandene Vorteil der Kl. als Rechtsnachfolgerin des durch Enteignung entstandenen Volkseigentums weniger schutzwürdig ist als das finanzielle Interesse des Entschädigungsfonds und damit die zum Zwecke der Verwirklichung dieses Vorteils erforderlichen Trennungskosten nicht vom Entschädigungsfonds zu tragen sind, sondern von der Kl.