Kein Abwohnen der Modernisierungsmaßnahmen des Mieters

Der Vermieter kann sich auch dann nicht bei einer Mieterhöhung auf das Ausstattungsmerkmal "Sammelheizung" berufen, wenn im Mietvertrag vereinbart ist, daß der Mieter die Gasetagenheizung auf eigene Kosten einbaut, und das Eigentum daran mit der Fertigstellung auf den Vermieter übergeht und der Mieter in den ersten zehn Jahren nach dem Umbau von einem Nachmieter Erstattung der Kosten verlangen kann.

Der Kl. begehrt die Zustimmung der Bekl. zu einer Mieterhöhung. Die Rechtsvorgängerin des Kl. und die Bekl. schlossen einen Mietvertrag über die im Vorderhaus gelegene Wohnung. Der Mietvertrag wurde für die Dauer von 10 Jahren (bis zum 31.3.2000) fest abgeschlossen und vereinbart, daß er danach mit dem ursprünglichen Inhalt fortgesetzt würde. Dem Mietvertrag war eine Anlage vom 29.3.1990 beigefügt. Dort heißt es:

"1. Die zwischen Vermieterin und Mieterin vereinbarte Miete basiert auf dem Berliner Mietspiegel für Altbauwohnungen 1990 - Wohnungen mit mehr als 90 m2 ohne Sammelheizung, mit Bad und WC in der Wohnung -.

Wird nach den gesetzlichen Bestimmungen ein neuer Mietspiegel erstellt, ist Vermieterin berechtigt, ausgehend von dem jeweils neuen Mietspiegel, unter Anwendung des Höchstsatzes für Wohnungen der vorbezeichneten Art eine Anpassung der Miete zum Beginn des dritten Monats zu verlangen, der auf den Zugang einer entsprechenden Mitteilung folgt.

2. Vermieterin ist damit einverstanden, daß die Mieterin auf ihre Kosten das Bad nach ihren Wünschen und Vorstellungen umbaut sowie eine Gasetagenheizung mit Warmwasserversorgung installieren läßt. Vermieterin leistet keine Gewähr dafür, daß der Einbau der Gasetagenheizung von der Gasag genehmigt wird. Alle Kosten, die durch die vorstehenden baulichen Maßnahmen entstehen, trägt die Mieterin. Das Eigentum an den Ein- und Umbauten geht mit deren Fertigstellung auf die Vermieterin über.

3. Gibt die Mieterin aus beruflichen oder persönlichen Gründen ihren Wohnsitz in Berlin auf, ist sie berechtigt, der Vermieterin als Nachfolgemieter bis zu drei Interessenten zu benennen, die bereit sind, an ihrer Stelle in das Mietverhältnis zu den Bedingungen dieses Vertrages einzutreten. Für jedes noch nicht vollendete Mietvertragsjahr darf die Mieterin von ihrem Mietnachfolger die Erstattung von 10 % der Aufwendungen verlangen, die sie für den Um- und Einbau sowie die von ihr zu Beginn des Mietvertrages ausgeführten Schönheitsreparaturen gezahlt hat."

Im Jahr 1990 ließ die Bekl. eine Gasetagenheizung mit Warmwasserversorgung auf ihre Kosten in die Wohnung einbauen.

Der Kl. hat das Eigentum an dem Grundstück erworben und ist seit dem 30.5.1994 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Die monatliche Miete für die 102,95 m2 große Wohnung betrug zuletzt 350,18 € netto kalt.

Mit Schreiben vom 1.3.2005 verlangte der Kl. von der Bekl. die Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete von 350,18 € um 70,04 € auf 420,22 € zum 1.6.2005.

Der Kl. ist der Ansicht, die Wohnung sei in das Mietspiegelfeld L 2 einzuordnen. Die von den ursprünglichen Vertragsparteien vorgenommene Einordnung in das Mietspiegelfeld für Wohnungen ohne Sammelheizung sei nur für 10 Jahre vereinbart. Inzwischen sei die Investition der Bekl. abgewohnt.

Ein wohnwerterhöhendes Merkmal wie eine Gasetagenheizung darf der Vermieter bei einer Mieterhöhung nicht berücksichtigen, wenn der Mieter die Heizung auf eigene Kosten eingebaut hat. Das gilt zeitlich unbegrenzt; ein "Abwohnen" gibt es dafür nicht. Anders wäre es nur bei entgegenstehenden vertraglichen Vereinbarungen.

Der Mieter hatte die Gasetagenheizung auf eigene Kosten einbauen lassen. Im Mietvertrag, der auf zehn Jahre abgeschlossen war, hieß es, daß der Vermieter Eigentümer der Heizung werde und der Mieter in den ersten zehn Jahren berechtigt sein sollte, einen Nachmieter zu stellen und von ihm anteilig Entschädigung für die Heizung zu verlangen. 15 Jahre nach Abschluß des Mietvertrages verlangte der Vermieter Zustimmung zu einer Mieterhöhung und berief sich auf das Mietspiegelfeld, das für Wohnungen mit Sammelheizung maßgeblich ist.

Mit Urteil vom 6. Oktober 2005 wies das AG Charlottenburg die Klage ab und meinte, eine entgegenstehende vertragliche Vereinbarung liege hier nicht vor, wonach sich der Vermieter nach Ablauf von zehn Jahren auf das wohnwerterhöhende Merkmal berufen dürfe. Es folge auch nicht aus der Regelung, daß die Heizung in das Eigentum des Vermieters übergehen solle.

Eigentum und Wegnahmerecht werden in diesen Fällen immer wieder verkannt. Nach dem Einbau einer Gasetagenheizung, der nicht zu vorübergehendem Zweck erfolgt, wird kraft Gesetzes der Vermieter Eigentümer (wesentlicher Bestanteil des Gebäudes). Das Wegnahmerecht des Mieters bei Beendigung des Mietverhältnisses bleibt davon unberührt, wobei dann der Mieter allerdings den vorherigen Zustand (Ofenheizung) wiederherstellen muß. Die Einstufung für eine Mieterhöhung nach dem Mietspiegel hat damit nichts zu tun; die (durch einen Rechtsanwalt ausgearbeitete) Vertragsklausel zum Eigentum an der Heizung war überflüssig, weil dies schon kraft Gesetzes galt. Sie war darüber hinaus auch gefährlich, denn aus der besonderen Erwähnung ließe sich konstruieren, daß die Instandhaltungspflicht (anders als in den sonstigen Fällen der Mietermodernisierung) beim Vermieter liegen sollte.