Kein Abwohnen der Kaution

1. Nach Beendigung des Mietverhältnisses steht dem Vermieter eine angemessene Prüfungsfrist für die Kautionsabrechnung zu.

2. Wenn nichts anderes vereinbart ist, beträgt diese regelmäßig sechs Monate; dabei handelt es sich um eine Mindestfrist.

(Leitsätze der Redaktion)

1. Nachdem die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt haben, ist über die Kosten gemäß § 91 a ZPO unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen zu entscheiden. Dies führt zu der aus dem Tenor ersichtlichen Kostenentscheidung (Kostentragung der Bekl.).

aa) Zutreffend ist das Amtsgericht von der Unwirksamkeit der Aufrechnungserklärungen der Bekl. vom 2. und 14. September 2009 ausgegangen, wenngleich es übersehen hat, dass ein etwaiger Kautionsrückzahlungsanspruch der Bekl. bereits deshalb nicht fällig war, weil das Mietverhältnis im Zeitpunkt der Abgabe der Erklärungen noch nicht einmal beendet war. Das Mietverhältnis der Parteien endete unstreitig erst zum 30. September 2009. Es war damit noch nicht einmal im Zeitpunkt der Anhängigkeit der Klage beendet.

bb) Soweit das Amtsgericht zugunsten der Bekl. mangels ausdrücklich erklärter Aufrechnung die konkludente Abgabe der Erklärung im Schriftsatz vom 15. Dezember 2009 unterstellt hat, ist es ebenfalls zu Recht von deren Unwirksamkeit ausgegangen.

Ohne Erfolg beanstanden die Bekl. die Entscheidung des Amtsgerichts hinsichtlich des aus dem Sicherungszweck abgeleiteten Rechts des Vermieters, die Kaution bzw. einen angemessenen Tell der Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzuhalten. Soweit sie sich auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 18. Januar 2006 (VIII ZR 71/05 - GE 2006, 510) berufen, übersehen sie, dass dem Vermieter danach nach Beendigung des Mietverhältnisses - hier nach dem 30. September 2009 - zunächst grundsätzlich eine angemessene Frist zusteht, innerhalb derer er zu entscheiden hat, ob und in welcher Weise er die Kaution zur Abdeckung seiner Ansprüche verwenden will; erst nach Ablauf dieser Frist wird der Kautionsrückzahlungsanspruch überhaupt fällig. Wie viel Zeit dem Vermieter für diese Entscheidung zuzubilligen ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Die vorgenannte Entscheidung betraf die Frage, ob der Vermieter über die Frist die von der lnstanzrechtsprechung überwiegend zugebilligten sechs Monate auch überschreiten kann und dies dem Mieter zumutbar ist, was der BGH im Übrigen bejaht hat (vgl. BGH, Urteil vom 18. Januar 2006 - VIII ZR 71/05 -, GE 2006, 510 = NZM 2006, 343, m. w. N.). Dies entspricht im Übrigen der Einschätzung des Gesetzgebers der Mietrechtsreform, der der Anregung des Bundesrates zur Regelung einer gesetzlichen Abrechnungsfrist mit der Begründung nicht gefolgt ist, dass „dem Vermieter grundsätzlich eine angemessene Prüfungsfrist einzuräumen (ist), die im Einzelfall mehr als sechs Monate betragen kann" (vgl. Gegenäußerung der Bundesregierung BT-Drs. 14/4553, S. 99). Entgegen der Auffassung der Bekl. handelt es sich daher bei der mangels vertraglicher Vereinbarung regelmäßig zugebilligten Prüfungsfrist von sechs Monaten nicht um eine Höchst-, sondern allenfalls um eine Mindestfrist. Sie kann sechs Monate aus den vom Amtsgericht in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung und den Intentionen des Gesetzgebers genannten Gründen überschreiten. Die Prüfungsfrist endete erst nach Erlass der erstinstanzlichen Entscheidung Ende März 2010.

Die Auffassung der Bekl. als richtig unterstellt, würde der Sicherungszweck der Kaution leerlaufen. Die Kaution soll den Mieter nicht etwa von Mietzahlungen gegen Ende des Mietverhältnisses freistellen, sondern bereits dem Wortlaut des Gesetzes nach Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter absichern, § 551 Abs. 1 Satz 1 BGB. [...]

Endet das Mietverhältnis, wollen viele Mieter die Mietzahlung für die letzten Monate mit der Kaution „verrechnen", obwohl ein Rückzahlungsanspruch gegen den Vermieter noch nicht fällig ist. Das kann für die Mieter teuer werden.

Die Mieter hatten zum 30. September gekündigt und baten um Verrechnung der Miete für August und September mit der Kaution. Im Prozess wiederholten sie die Aufrechnung. Das AG verurteilte zur Mietzahlung; in der Berufungsinstanz wurde Hauptsachenerledigung erklärt.

Das LG Berlin legte den Beklagten die Kosten auf, da die Aufrechnungserklärungen unwirksam gewesen seien. Vor Ablauf einer Prüfungsfrist von sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses habe aber kein Anspruch auf Rückzahlung der Kaution bestanden; es handele sich dabei um eine Mindestfrist für den Vermieter. Anderenfalls würde der Sicherungszweck der Kaution leerlaufen, da sie nicht etwa den Mieter von Mietzahlungen gegen Ende des Mietverhältnisses freistellen, sondern Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter sichern solle.