Kein Widerrufsrecht des Mieters nach Zustimmung zur Mieterhöhung

Das Widerrufsrecht für Fernabsatzverträge (§ 312c BGB) gilt nicht für die Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. ist Mieter, die Bekl. Vermieterin des von dem Kl. bewohnten Einfamilienhauses. Die Miete betrug aufgrund eines Mieterhöhungsverlangens vom 31.1.2011, dem der Kl. zugestimmt hatte, seit dem Monat April 2011 853,02 €. Mit Schreiben vom 21.1.2015 begehrte die Bekl. vom Kl. gemäß § 558 BGB eine Erhöhung der monatlichen Teilinklusivmiete um 127,94 € auf 980,96 € zum 1.4.2015. Die Bekl. ließ das Mieterhöhungsverlangen durch einen Vertreter mittels Einwurf in den Briefkasten zustellen. Der Kl. stimmte dem Mieterhöhungsverlangen per Brief am 12.4.2015 unter Verwendung der von der Bekl. vorbereiteten Zustimmungserklärung zu und zahlte die erhöhte Miete ab April 2015. Unter dem 29.7.2015 erklärte der Kl. den Widerruf der von ihm mit Schreiben vom April 2015 erklärten Zustimmung und verlangte von der Bekl. die Überweisung der von ihm von April bis Juli 2015 gezahlten Mieterhöhungsbeträge.

Die Bekl. beantragt, die Klage abzuweisen und meint, § 312b in Verbindung mit § 312c BGB sei auf Mieterhöhungsverlangen nicht anwendbar.

Dem Kl. steht gegen die Bekl. gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB kein Anspruch auf Rückerstattung des ab April 2015 von ihm aufgrund des Erhöhungsverlangens vom 21.1.2015 gezahlten Mieterhöhungsbetrags zu.

Die Zahlungen der erhöhten Miete sind nicht rechtsgrundlos erfolgt.

Zwischen den Parteien ist ein Mietänderungsvertrag zu Stande gekommen, indem der Kl. dem Mieterhöhungsverlangen der Bekl. mit Schreiben vom 12.4.2015 zustimmte. Ein Widerrufsrecht stand dem Kl. nicht zu.

Nach der von Schmidt-Futterer (Mietrecht, 12. Auflage, Vorb. zu § 535 BGB Rn. 92) vertretenen Auffassung ist § 312c BGB auf Mietänderungsvereinbarungen nicht anzuwenden. Zwar sei der Fernabsatzvertrag in den die Wohnungsmiete betreffenden Vorschriften (§§ 312 Abs. 3 Nr. 1, Abs. 4, 312d Abs. 1) ausdrücklich genannt, die Vorschriften seien allerdings missglückt. Die Regelung des § 312c sei auf den traditionellen Versandhandel und andere Handelsformen, ins­besondere auf den Vertrieb von Waren über das Internet zugeschnitten. Nach den dort üblichen Geschäftsmodellen unterbreite das Unternehmen einer unbestimmten Zahl von Verbrauchern durch Katalog und/oder Übermittlung von sonstigem Werbematerial ein Warenangebot (invitatio ad offerendum). Der Verbraucher gebe unter Verwendung eines Fernkommunikationsmittels ein Kaufangebot ab, das der Unternehmer durch die Zusendung der Ware konkludent annehme. Hier sei es sinnvoll, wenn das Unternehmen dem Verbraucher mit der Ware die nach § 312d BGB geschuldeten Informationen übermittle. Bei der Wohnungsmiete sei die Situation gänzlich anders. Hier gebe der Vermieter als Unternehmer ein Angebot ab, das vom Mieter ausdrücklich oder konkludent angenommen werde. Zum anderen werde das jeweilige in Betracht kommende Rechtsgeschäft im Rahmen einer bereits bestehenden Vertragsbindung zwischen vertrauten Partnern geschlossen, wobei der Mieter durch zahlreiche gesetzliche Bestimmungen zusätzlichen Schutz genieße. Schließlich sei zu berücksichtigen, dass der Vermieter nach den §§ 558 ff. BGB einen gesetzlichen Anspruch auf den Änderungsvertrag habe. Deshalb sei es sachgerecht, die hier angesprochenen Mietänderungsverträge, die im Rahmen eines bereits bestehenden Mietvertrags abgeschlossen werden, vom Anwendungsbereich des § 312c BGB auszunehmen.

Auch das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz hat es auf Anfrage von Haus & Grund Deutschland für fraglich erachtet, ob der Gesetzgeber die Rechtslage im Falle eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558 BGB durch das Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie insoweit ändern wollte, dass dem Mieter ein Widerrufsrecht gemäß § 312g Abs. 1 BGB zusteht (GE 2015, 563).

Auch Medinger (NZM 2015, 185) verneint ein Widerrufsrecht, wenn der Vertragsabschluss nicht im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- und Dienstleistungssystems erfolge. Ein solches System sei nur dann anzunehmen, wenn der Hauptgegenstand des Vertriebs oder der Dienstleistung, nämlich die Vermietung der Wohnung, im Fernabsatz organisiert ist. Medinger führt aus: „Das Fernabsatzrecht ist aus dem Recht des Versandhandels hervorgegangen. Es betrifft Geschäfte, die sich ihrem Gesamtbild nach als typische Distanzgeschäfte darstellen. Die systematische Realisierung nachträglicher Vertragsänderungen durch Fernkommunikationsmittel - wie etwa die regelmäßige Anpassung an die Vergleichsmiete nach §§ 558 ff. BGB - reicht daher nicht aus, um den Anforderungen des § 312c BGB zu genügen.“ Diese Auffassung vertritt auch Rudolf Beuermann in GE 2015, 561 f.

Dieser überzeugenden und am Wortlaut des § 312c Abs. 1 BGB orientierten Auffassung schließt sich die erkennende Richterin an. Der Begriff „Fernabsatzvertrag“ impliziert, dass mit diesem Vertrag etwas „abgesetzt“, also eine Leistungserbringung versprochen wird. Bei einem Mieterhöhungsverlangen setzt aber der Vermieter gar nichts „ab“. Seine Leistung bleibt die gleiche; er fordert dafür lediglich eine höhere Gegenleistung.

Es ist vorliegend unbestritten, dass die Bekl. die Mietverträge nicht im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems abschließt. Dies behauptet auch der Kl. nicht. Auch setzt die Bekl. im Rahmen der Geltendmachung eines Mieterhöhungsverlangens nichts „ab“. Ihre Leistung bleibt die gleiche; sie fordert lediglich eine höhere Gegenleistung.

Vorliegend kommt hinzu, dass der Kl. sowohl schriftlich als auch konkludent durch mehrmalige Zahlung des Erhöhungsbetrags dem Mieterhöhungsverlangen zugestimmt hat. Die konkludente Zustimmung durch Zahlung stellt schon kein Fernkommunikationsmittel im Sinne des § 312c Abs. 2 BGB dar.

Gemäß den obigen Ausführungen ist auch der Feststellungsantrag nicht begründet.

Nach dem Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie (in Kraft seit dem 13. Juni 2014) ist bei Fernabsatzverträgen ein Widerrufsrecht für den Verbraucher geregelt, das nach Auffassung einiger Mietrechtler auch für Mietänderungsvereinbarungen gilt, insbesondere für die Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters. Das Amtsgericht Spandau schließt sich der entgegenstehenden (wohl herrschenden) Meinung im Schrifttum an.

Der Mieter hatte dem Mieterhöhungsverlangen der Vermieterin am 12. April 2015 zugestimmt und in der Folgezeit auch die erhöhte Miete gezahlt.

Mit Schreiben vom 29. Juli 2015 erklärte er den Widerruf der Zustimmung und klagte auf Rückzahlung der Mieterhöhungsbeträge.

Mit Urteil vom 27. Oktober 2015 wies das Amtsgericht Spandau die Klage ab, da der Kläger nicht berechtigt sei, seine Zustimmung zur Mieterhöhung zu widerrufen. Nach Wortlaut und Sinn des § 312c BGB liege kein Fernabsatzvertrag vor, sondern die Vermieterin habe lediglich eine höhere Gegenleistung für die Überlassung der Mieträume verlangt. Dazu komme hier, dass der Mieter durch mehrmalige Zahlung des Erhöhungsbetrags dem Mieterhöhungsverlangen auch konkludent zugestimmt habe. Auf eine solche Zustimmung durch Zahlung sei ohnehin § 312c BGB unanwendbar, da kein Fernkommunikationsmittel eingesetzt werde.

Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig, so dass abzuwarten bleibt, ob das Landgericht Berlin und andere Amtsgerichte sich dem – soweit ersichtlich – ersten (und auch überzeugenden) Urteil anschließen werden.

Besonders hinzuweisen ist auf die Ausführungen am Schluss des Urteils, wonach sich in vielen Fällen das Problem des Widerrufsrechts nicht stellt, weil der Mieter durch Zahlung des Erhöhungsbetrags dem Mieterhöhungsverlangen konkludent zugestimmt hatte. Dann liegt aber kein Fernabsatzvertrag, der mit Fernkommunikationsmitteln abgeschlossen wurde, vor, so dass auch deshalb ein Widerrufsrecht ausscheidet.