Kein Widerrufsrecht des Mieters nach erteilter Zustimmung zur allgemeinen Mieterhöhung nach § 558 BGB

1. Der Mieter kann seine Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558 ff. BGB nicht unter Berufung auf die Vorschriften über Verbraucherverträge nach §§ 312 ff. BGB widerrufen. Ob §§ 558 ff. BGB den §§ 312 ff. BGB als lex specialis vorgehen oder §§ 312 ff. BGB teleologisch zu reduzieren sind, bleibt offen.

2. Einem Widerruf der Zustimmung des Mieters zu dem Mieterhöhungsverlangen stünde ohnehin regelmäßig entgegen, dass die Zustimmungserklärung die Erfüllung des zugrunde liegenden Anspruchs des Vermieters nach § 558 Abs. 1 BGB und zugleich ein deklaratorisches Anerkenntnis dieses Anspruchs darstellt. Ein solches kann aber nur nach § 812 BGB widerrufen werden, wobei zudem die Beschränkungen des § 814 BGB zu beachten sind.

Der Kl. begehrt teilweise Mietrückzahlung nach Widerruf seiner Zustimmung zur Mieterhöhung und beruft sich hierfür auf § 312c BGB. Das AG Spandau hat durch Urteil vom 27. Oktober 2015 (GE 2015, 1463) die Klage mit der Begründung abgewiesen, § 312c BGB sei auf Mietänderungsvereinbarungen nicht anwendbar. Die Berufung des Kl. blieb erfolglos.

1. Die Berufung ist zulässig […].

2. Sie hat in der Sache jedoch keinen Erfolg. In rechtlich nicht zu beanstandender Weise hat das Amtsgericht die Ansprüche des Kl. und hierbei insbesondere ein Widerrufsrecht nach § 312g BGB verneint.

Zwar liegen die Tatbestandsvoraussetzungen der §§ 312 ff. BGB dem Wortlaut nach vor; §§ 312 ff. BGB sind auf Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558 ff. BGB aber nicht anwendbar (so im Ergebnis auch das Amtsgericht unter Bezugnahme auf dort zitierte Literatur und wohl auch AG Gelsenkirchen, Urteil vom 27. April 2016, 202 C 3/16 [GE 2016, 1221 = WuM 2016, 360 f.], die allerdings das Vorliegen eines Fernabsatzvertrages verneinen).

Denn schon nach Sinn und Zweck ist § 312c BGB auf Mietänderungsvereinbarungen nach §§ 558 ff. BGB nicht anzuwenden (vgl. hierzu Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Auflage, vor § 535 BGB, Rn. 89 ff., insbesondere Rn. 92 mit ausführlicher Begründung; Beuermann, GE 2015, 561 f.; a. A. u. a. Pitz-Paal, GE 2015, 556-560).

Die Berufung zeigt nicht auf, dass diese Bewertung unzutreffend ist.

Insbesondere ergibt sich dies nicht aus der dort zitierten Begründung des Gesetzgebers. Zwar heißt es dort, dass für spätere Vertragsänderungen, z. B. Abreden über Mieterhöhungen, Satz 1 von § 312 Abs. 4 BGB gelten solle. Diese Aussage ist aber im Kontext der vorherigen Ausführungen zu sehen. Dort wird auf die detaillierte Ausgestaltung des sozialen Wohnraummietrechts hingewiesen und zum Ausdruck gebracht, dass die Richtlinienumsetzung, der die Gesetzesänderung dienen sollte, keine Verschlechterung des Mieters im Vergleich zur bis dahin geltenden Rechtslage bewirken solle. Im Hinblick darauf, dass § 558a BGB dem Vermieter - zum Schutz des Mieters - vorschreibt, das Mieterhöhungsbegehren in Textform zu erklären, und dies in der ganz überwiegenden Zahl der Fälle per Brief geschieht, geht die Kammer daher davon aus, dass dem Gesetzgeber bei der Einbeziehung von Abreden über Mieterhöhungen andere als die nach §§ 558 ff. BGB im Einzelnen geregelten vor Augen standen. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass das Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB, sofern berechtigt, im Klagewege durchgesetzt werden kann und damit eine gänzlich andere Situation betrifft als die ursprünglich auf den Versandhandel und vergleichbare Geschäfte ausgerichteten §§ 312 ff. BGB. So käme es zu abwegigen Ergebnissen, wenn das Widerrufsrecht noch nach Ablauf der Klagefrist von § 558b Abs. 2 BGB bestehen würde bzw. in Fällen wie vorliegend, in denen der Erhöhungsbetrag mehrfach gezahlt wurde und somit eine doppelte Zustimmung - oder jedenfalls eine mehrfach bestätigte Zustimmung - des Mieters vorliegt, die ausdrücklich sowie konkludent erklärt wurde. Auf konkludentes Verhalten finden die §§ 312 ff. BGB nämlich keine Anwendung (vgl. Beuermann aaO., m.w.N.). So ergibt sich auch aus einer Stellungnahme des Bundesministeriums für Justiz und Verbraucherschutz, dass fraglich erscheint, ob der Gesetzgeber ein Widerrufsrecht für Mieterhöhungen nach §§ 558 ff. BGB mit der Gesetzesänderung einführen wollte (vgl. GE 2015, 563).

Ob §§ 558 ff. BGB den §§ 312 ff. BGB damit als lex specialis vorgehen (hiergegen Mediger, NZM 2015, 185 aus systematischen Gründen) oder aber die §§ 312 ff. BGB teleologisch dahingehend zu reduzieren sind, dass sie für andere Mieterhöhungen als nach §§ 558 ff. BGB gelten, kann für das Ergebnis dahinstehen.

Selbst wenn ein Widerruf entgegen der hier vertretenen Ansicht nach §§ 312 ff. BGB bestehen würde, stünde dessen Geltendmachung in Fallkonstellationen wie der vorliegenden in der Regel entgegen, dass die Zustimmung zur Mieterhöhung im Kontext von §§ 558 ff. BGB zugleich ein deklaratorisches Anerkenntnis des vermieterseitigen Anspruchs auf Mieterhöhung darstellen würde. Ein solches wäre nur nach §§ 812 ff. BGB kondizierbar. Der Mieter müsste dann vortragen und beweisen, dass der Anspruch des Vermieters nicht bestand und unterläge zudem den Beschränkungen von § 814 BGB.

3. […]

4. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO zuzulassen, weil es sich um eine Rechtssache von grundsätzlicher Bedeutung handelt. […] Die hier entscheidungserhebliche Frage wurde höchstrichterlich bislang nicht entschieden.

Der Mieter kann seine Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen auf die ortsübliche Miete nicht unter Berufung auf die Vorschriften über Verbraucherverträge widerrufen, so das Landgericht Berlin (ZK 18). Auch wenn der Wortlaut der §§ 312 ff. BGB diese Möglichkeit einbeziehe, sei es nicht Sinn und Zweck des Gesetzes. Ob das auch für Mieterhöhungsvereinbarungen gilt, lässt das Landgericht offen.

Der Mieter (Kläger) hatte einem Mieterhöhungsverlangen der Vermieterin am 12. April 2015 zugestimmt und in der Folgezeit auch die erhöhte Miete gezahlt. Mit Schreiben vom 29. Juli 2015 hatte er den Widerruf der Zustimmung unter Berufung auf die Vorschriften über Verbraucherverträge erklärt und auf Rückzahlung der Mieterhöhungsbeträge geklagt. Das AG Spandau hat durch Urteil vom 27. Oktober 2015 - 5 C 267/15 - (GE 2015, 1463) die Klage abgewiesen. Die Berufung des Mieters hatte keinen Erfolg.

Dem Mieter habe kein Widerrufsrecht nach § 312g BGB zugestanden. Nach dieser Vorschrift steht Verbrauchern bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen und bei Fernabsatzverträgen ein Widerrufsrecht zu.

Zwar lägen die Tatbestandsvoraussetzungen der §§ 312 ff. BGB dem Wortlaut nach vor, doch seien die Vorschriften auf Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558 ff. BGB (allgemeine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete) nicht anwendbar. Schon nach Sinn und Zweck seien sie auf Mietänderungsvereinbarungen nach §§ 558 ff. BGB nicht anzuwenden.

Im Hinblick darauf, dass § 558a BGB dem Vermieter – zum Schutz des Mieters – vorschreibe, Mieterhöhungsbegehren in Textform zu erklären, und dies in der ganz überwiegenden Zahl der Fälle per Brief geschehe, gehe die Kammer davon aus, dass dem Gesetzgeber bei der Einbeziehung von Abreden über Mieterhöhungen ins Widerrufsrecht andere als die nach §§ 558 ff. BGB im Einzelnen geregelten vor Augen standen. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass eine berechtigte Mieterhöhung nach § 558a BGB im Klagewege durchgesetzt werden könne und damit eine gänzlich andere Situation betreffe als die ursprünglich auf den Versandhandel und vergleichbare Geschäfte ausgerichteten Regelungen.

Es käme zu abwegigen Ergebnissen, wenn das Widerrufsrecht noch nach Ablauf der dem Vermieter bestimmten Frist zur Erhebung der Zustimmungsklage (sofern der Mieter nicht zustimmt) bestehen würde bzw. in Fällen wie vorliegend, wo der Erhöhungsbetrag mehrfach gezahlt worden sei und somit eine Mehrfachzustimmung des Mieters vorliege, die ausdrücklich sowie konkludent erklärt wurde. Auch aus einer Stellungnahme des Bundesministeriums für Justiz und Verbraucherschutz (vgl. GE 2015, 563) ergebe sich, dass fraglich sei, ob der Gesetzgeber ein Widerrufsrecht für allgemeine Mieterhöhungen einführen wollte.

Ob das für andere Mieterhöhungen als die allgemeinen nach §§ 558 ff. BGB gilt, ließ das Landgericht dahingestellt.

Aber selbst wenn man entgegen der Ansicht des Gerichts einen Widerruf für zulässig hielte, stünde dessen Geltendmachung in Fallkonstellationen wie der vorliegenden in der Regel entgegen, dass die Zustimmung zur Mieterhöhung nach §§ 558 ff. BGB zugleich ein deklaratorisches Anerkenntnis des vermieterseitigen Anspruchs auf Mieterhöhung darstellen würde. Eine Überzahlung könne dann nur aus ungerechtfertigter Bereicherung zurückgefordert werden (§§ 812 ff. BGB). Der Mieter müsste dann vortragen und beweisen, dass der Anspruch des Vermieters nicht bestanden habe. Der Mieter unterläge dann zudem den Beschränkungen von § 814 BGB – nach dieser Vorschrift könnte er die Mieterhöhungsbeträge nicht zurückfordern, wenn er gewusst hat, dass er sie nicht hätte zahlen müssen.

Das Landgericht hat die Revision zugelassen, weil es sich um eine Rechtssache von grundsätzlicher Bedeutung handelt und höchstrichterliche Rechtsprechung dazu bislang nicht vorliegt. Es ist zu hoffen, dass es möglichst bald zu einer höchstrichterlichen Klärung der Frage kommt, ob Mieterhöhungen eine Widerrufsbelehrung beigefügt werden muss.