Kein Widerruf der Mietaufhebung

Tritt der Mieter kurz nach der Wohnungsübergabe in den Geschäftsräumen des Vermieters vom Mietvertrag zurück, kann er bei einem erneuten Sinneswandel nicht Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien streiten um die Zugangsgewährung zu einer Wohnung. Am 15. November 2018 bewarb sich der Verfügungskl. mittels Wohnungsbewerbungsformular um eine Wohnung der Verfügungsbekl. in der A.-V.-Allee. In der Folge kam es zur Unterzeichnung eines schriftlichen Mietvertrags zwischen den Parteien. Am 29. November 2018 wurde in Anwesenheit des Verfügungskl. und der Mitarbeiterin der Verfügungsbekl., Frau …, die Wohnungsübergabe durchgeführt. Hierbei stellte der Verfügungskl. fest, dass sich die Wohnung in einem ihm nicht genehmem Zustand befand. Auf dem Übergabeprotokoll nahm die Zeugin … folgende handschriftliche Eintragung vor:

„Bedenkzeit bis 3.12.18 Rücktritt möglich“.

Das Übergabeprotokoll wurde von beiden Parteien unterzeichnet. Am 3. Dezember 2018 suchte der Verfügungskl. eine Geschäftsstelle der Verfügungsbekl. auf und teilte mit, dass er von dem zugesagten Rücktrittsrecht Gebrauch machen wolle, und übergab die ihm zuvor ausgehändigten Schlüssel. Auf dem Wohnungsbewerbungsformular wurde folgende Eintragung vorgenommen:

„3.12.2018: Hr. … zieht seine Bewerbung zurück.“

Diese Eintragung wurde von dem Verfügungskl. und der Mitarbeiterin der Verfügungsbekl., Frau … unterschrieben.

Am 7. Dezember 2018 wandte sich der Verfügungskl. per Fax an die Verfügungskl. und erklärte, dass es zu einer Kurzschlusshandlung gekommen sei und er den Mietvertrag fortsetzen werde und bat kurzfristig um die Haus- und Wohnungsschlüssel.

Dieser Bitte kam die Verfügungsbekl. nicht nach. […]

Die Anträge auf Erlass der einstweiligen Verfügung waren zurückzuweisen, da der Verfügungskl. keinen Verfügungsanspruch auf Wiedereinräumung des Besitzes an der Wohnung glaubhaft gemacht hat.

Aufgrund des im Wesentlichen unstreitigen Sachverhalts hat der Verfügungskl. gegen die Verfügungsbekl. weder einen Anspruch aus § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB noch aus § 861 Abs. 1 BGB.

Der Verfügungskl. hat gegen die Verfügungsbekl. keinen Anspruch auf Besitzeinräumung an der Wohnung in der A.-V.-Allee, aus einem Mietvertrag gemäß § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Zwar bestand zwischen den Parteien zunächst ein Mietvertrag über die genannte Wohnung, jedoch ist dieser durch eine Mietaufhebungsvereinbarung unwirksam geworden. Ein Mietaufhebungsvertrag ist ein zweiseitiges Rechtsgeschäft, in dem sich beide Parteien darüber verständigen, ein bestehendes Mietverhältnis aufzulösen, und kommt durch zwei übereinstimmende Willenserklärungen, Angebot und Annahme, zustande.

Bei der Übergabe der Wohnung wurde dem Verfügungsbekl. individualvertraglich ein Recht zugestanden, sich von dem bereits geschlossenen Mietvertrag wieder zu lösen. Dies stellt ein Angebot gemäß § 145 BGB zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags dar. Ein solcher Mietaufhebungsvertrag ist jederzeit - sogar formlos - möglich. Zwar ist eine Erklärung nur dann als Angebot zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags aufzufassen, wenn durch die betreffende Erklärung mit hinreichender Deutlichkeit zum Ausdruck kommt, dass sich der Erklärende hierdurch binden will (vgl. Blank in Blank/Börstinghaus, 5. Auflage 2017, § 542 Rn. 216). Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Mit dem handschriftlichen Vermerk auf dem Wohnungsübergabeprotokoll hat die Verfügungsbekl. hinreichend zum Ausdruck gebracht, dem Verfügungskl. ein zeitlich befristetes Loslösungsrecht zu gewähren.

Dieses Angebot hat der Verfügungskl. dadurch angenommen, dass er am 3. Dezember 2018 gegenüber der Verfügungsbekl. erklärte, von diesem Recht Gebrauch zu machen, die Schlüssel zurückgab und auch den handschriftlichen Vermerk auf der Wohnungsbewerbung, dass er seine Bewerbung zurückziehe, durch seine Unterschrift quittierte. Dieses Verhalten ist ohne Weiteres gemäß §§ 133, 157 BGB als Annahme des Angebots auf Abschluss des Mietaufhebungsvertrags auszulegen.

Der Mietaufhebungsvertrag ist auch nicht nach § 138 BGB nichtig, da er nicht sittenwidrig ist. Dass überhaupt die Möglichkeit zum Abschluss dieses Vertrags geschaffen wurde, ist ein Entgegenkommen der Verfügungsbekl. gegenüber dem Verfügungskl., sodass keinesfalls von einer sitten- oder wenigstens treuwidrigen Verhaltensweise der Verfügungsbekl. auszugehen ist.

Diese Annahme ist auch nicht durch Anfechtung gemäß § 142 BGB als von Anfang an nichtig zu betrachten. Zwar kann das Schreiben vom 7. Dezember 2018 als Anfechtungserklärung gemäß § 143 Abs. 1 BGB verstanden werden. Jedoch steht dem Verfügungskl. kein Anfechtungsgrund nach § 119 oder § 123 BGB zu. Zunächst liegt kein Inhalts- oder Erklärungsirrtum gemäß § 119 Abs. 1 BGB vor, da nicht ersichtlich ist, dass sich der Verfügungskl. am 3. Dezember 2018 nicht über die rechtliche Tragweite seines Verhaltens bewusst war oder überhaupt keine rechtserhebliche Erklärung abgeben wollte, vielmehr wollte der Verfügungskl. zu diesem Zeitpunkt genau diese Erklärung abgeben, dass er sein Interesse an der Wohnung verloren habe. Sofern sich der Verfügungskl. darauf beruft, nachträglich festgestellt zu haben, dass sein Verhalten am 3. Dezember 2018 lediglich eine möglicherweise zu unbedachte Kurzschlussreaktion gewesen sei, handelt es sich dabei lediglich um einen im Rahmen des § 119 BGB unbeachtlichen Motivirrtum.

Es ist ferner nicht ersichtlich, dass der Verfügungskl. zur Abgabe der Willenserklärung am 3. Dezember 2018 durch arglistige Täuschung oder widerrechtliche Drohung bestimmt worden ist. Es ist unstreitig, dass der Verfügungskl. aus freien Stücken das Büro der Verfügungsbekl. aufsuchte und die entsprechende Erklärung abgab.

Der Verfügungskl. hat den Mietaufhebungsvertrag auch nicht gemäß § 355 Abs. 1 BGB widerrufen, da ihm kein Widerrufsrecht zusteht. Insbesondere steht ihm kein Widerrufsrecht nach § 312b Abs. 1 BGB zu, da der Vertrag nicht außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen wurde. Ein allgemeines Widerrufsrecht für jegliche Rechtsgeschäfte, an denen Verbraucher beteiligt sind, existiert nicht.

Schließlich ist der Mietaufhebungsvertrag auch nicht durch Rücktritt erloschen, da dem Verfügungskl. auch kein Rücktrittsrecht zusteht.

Letztlich verstößt das Festhalten an der Mietaufhebungsvereinbarung auch nicht gegen § 242 BGB. Zwar hat der Verfügungskl. seine persönliche Notlage hinreichend deutlich gemacht, und das Gericht bezweifelt keinesfalls die schwierige Situation, in der sich der Verfügungskl. befindet. Jedoch kommt eine Korrektur rechtlicher Zustände aufgrund allgemeiner Billigkeitserwägungen im Rahmen des § 242 BGB nur in äußersten Ausnahmefällen in Betracht, wobei stets auch die Interessen aller Parteien zu berücksichtigen sind. Ein solcher Ausnahmefall hätte hier allenfalls möglicherweise dann vorliegen können, wenn die streitgegenständliche Wohnung weiterhin zur Verfügung gestanden hätte und sich die Verfügungsbekl. ohne nachvollziehbaren Grund geweigert hätte, das Mietverhältnis neu zu begründen. Jedoch hat die Verfügungsbekl. in der mündlichen Verhandlung nachvollziehbar dazu vorgetragen, dass die Wohnung bereits unmittelbar nach dem 3. Dezember 2018 wieder anderweitig vermietet worden sei. Dem Verfügungskl. ist es daher nicht gelungen, ein treuwidriges Verhalten der Verfügungsbekl. glaubhaft zu machen.

Ein Anspruch auf Wiedereinräumung des Besitzes folgt auch nicht aus § 861 Abs. 1 BGB, da unstreitig ist, dass der Verfügungskl. zunächst freiwillig den Besitz an der streitgegenständlichen Wohnung aufgab, sodass kein Fall verbotener Eigenmacht vorliegt.

Hat ein Mieter wegen des Zustands der Wohnung kurz nach der Übergabe in den Räumen des Vermieters den Rücktritt vom Vertrag erklärt, ist der Mieter daran gebunden und kann nicht die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen.

Nach Unterzeichnung des Mietvertrages beanstandete der Mieter bei der Wohnungsübergabe den Zustand der Wohnung, woraufhin im Übergabeprotokoll vermerkt wurde, dass ein Rücktritt binnen weniger Tage möglich sei. Der Mieter erklärte in den Geschäftsräumen der Vermieterin alsdann den Rücktritt und übergab die Schlüssel. Einige Tage später teilte er mit, er wolle doch den Mietvertrag fortsetzen und bat um Aushändigung der Schlüssel. Die Vermieterin kam dem nicht nach; der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zur Besitzeinräumung wurde vom Amtsgericht zurückgewiesen.

Das Amtsgericht Wedding meinte, durch die Rückgabe der Schlüssel in den Geschäftsräumen der Vermieterin und die Unterzeichnung des Vermerks, die Bewerbung werde zurückgezogen, sei ein Mietaufhebungsvertrag abgeschlossen worden. Dieser sei weder nichtig noch anfechtbar und auch nicht widerruflich, da er nicht außerhalb von Geschäftsräumen abgeschlossen worden sei.

Die Weigerung der Vermieterin sei auch nicht treuwidrig, da die Vermieterin die Wohnung inzwischen anderweitig vermietet habe.