Kein Vermittlungsnachweis durch Angabe im Internet

Exposéangaben in Immobilienportalen sind keine provisionsrelevante Maklerleistung.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. ist Inhaberin eines Maklergeschäfts. Sie erstellte für eine zu vermittelnde Eigentumswohnung eine ausführliche und bebilderte Beschreibung, welche sie auf dem Online-Immobilienportal www.immowelt.de veröffentlichte. Hierbei gab sie u. a. als Kaufpreis 330.000 € und als Provision „6 % plus Umsatzsteuer (23.562 €)“ an. Am 13.6.2012 kontaktierte die Bekl. die Kl. über das Internetportal unter Angabe ihrer Telefonnummer und äußerte Interesse an einer Besichtigung. Daraufhin rief ein Mitarbeiter der Kl., der Zeuge P., die Bekl. an. Angaben zur Person des Verkäufers machte der Zeuge dabei nicht. Telefonisch wurde ein Besichtigungstermin vereinbart, den die Bekl. jedoch kurzfristig absagte. Zu weiterem Kontakt kam es zwischen den Parteien nicht mehr. Die Bekl. und ihr Lebenspartner erwarben auf Vermittlung eines anderen Maklers die Wohnung zu einem späteren Zeitpunkt für 305.000 €.

I. […] Der Kl. steht gegen die Bekl. kein Anspruch auf Zahlung von Maklerprovision gemäß § 652 Abs. 1 BGB zu. […] Dabei kann dahinstehen, ob der Zeuge P. im Telefonat vom 14.6.2012 ausdrücklich auf eine Provisionspflicht der Bekl. hingewiesen hat und hierdurch ein schlüssiger Maklervertrag zustande gekommen ist (ablehnend insoweit OLG Brandenburg, NJW-RR 2009, 1145 - juris Rn. 25; Hamm/Schwerdtner, Maklerrecht, 6. Aufl. 2012, Rn. 91). Es kann ferner dahinstehen, ob die Bekl. durch die Tätigkeit der Maklerfirma … bereits Vorkenntnis von dem Objekt hatte und hierdurch die Ursächlichkeit einer etwaigen Maklerleistung für den Kaufvertragsabschluss entfiel (vgl. hierzu Fischer, NJW 2007, 183, 185 f.; BeckOK BGB/Kotzian-Marggraf BGB, Stand: 1.2.2015, § 652 Rn. 44).

Es fehlt jedenfalls an der Erbringung einer provisionsrelevanten Maklerleistung im Sinne von § 652 Abs. 1 BGB in Form einer Nachweis- oder Vermittlungsleistung.

1. Eine Vermittlungsleistung im Sinne von § 652 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB scheidet von vornherein aus, denn die Kl. hat nicht für die Bekl. auf den Verkäufer der Wohnung zum Zweck des Vertragsabschlusses eingewirkt.

Eine Vermittlungsleistung liegt nach ständiger Rechtsprechung des BGH nur dann vor, wenn der Makler auf den potentiellen Vertragspartner mit dem Ziel des Vertragsschlusses einwirkt. Vermittlungstätigkeit ist dabei die bewusste und finale Herbeiführung der Abschlussbereitschaft des Vertragspartners des zukünftigen Hauptvertrages (BGH, VersR 2009, 1264 m.w.N.; BGH NJW 1976, 1844; NJW-RR 1997, 884. Vgl. auch Palandt/Sprau, BGB, 74. Aufl. 2015, § 652 Rn. 27; Hamm/Schwerdtner, Maklerrecht, 6. Aufl., 2012, Rn. 225 ff.; Fischer, NJW 2007, 183, 184 f. m.w.N.). Dass die Kl. vorliegend bewusst und aktiv auf die Willensentschließung des Vertragspartners der Bekl., hier also auf den Veräußerer des Objekts, eingewirkt hat (Verhandeln mit beiden Seiten), um dessen Bereitschaft zum Abschluss des beabsichtigten Kaufvertrages mit der Bekl. zu fördern, trägt die Kl. nicht vor. Insbesondere ist in dem bloßen Ermöglichen einer (nicht durchgeführten) Besichtigung keine Vermittlungsleistung zu sehen (vgl. BGH, VersR 2009, 1264 Tz. 9 m.w.N. für durchgeführte Besichtigung).

2. Eine Nachweisleistung im Sinne von § 652 Abs. 1 Alt. 1 BGB liegt ebenso wenig vor. Die dem Nachweismakler hiernach obliegende Leistung besteht in dem „Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags“ (Hauptvertrag). Damit ist eine Mitteilung des Maklers an seinen Kunden (hier: die Bekl.) gemeint, durch welche dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen mit einem potentiellen Vertragspartner über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten (BGH, NJW 2014, 1272, 1273 Tz. 15). Beim Immobilienkauf erfordert dieser Nachweis grundsätzlich neben der eindeutigen Bezeichnung des Objekts konkrete Angaben zu der Person, die zu substantiellen Verhandlungen über den Vertragsschluss berechtigt ist (BGH, aaO.). Da der Kunde derartige Verhandlungen nur einleiten kann, wenn er auch erfährt, an wen er sich wegen des angestrebten Vertrages wenden muss, erfordert dies in der Regel nicht nur die Mitteilung über das konkrete Objekt, sondern auch die Angabe von Namen und Anschrift des möglichen Verkäufers (BGH, NJW 1987, 1628; Palandt/Sprau, BGB, 74. Aufl. 2014, § 652 Rn. 14; Hamm/Schwerdtner, Maklerrecht, 6. Aufl. 2012, Rn. 242). Dies ist insbesondere dann erforderlich, wenn - wie hier - der Kunde eine Eigentumswohnung innerhalb einer Wohnanlage mit mehreren Eigentumswohnungen verschiedener Eigentümer erwerben will (Hamm/Schwerdtner, aaO., Rn. 242).

Dies hat die Kl. nicht vorgetragen, denn sie behauptet nicht, dass sie der Bekl. im betreffenden Telefonat vom 14.6.2012 Angaben über den Verkäufer (Name, Anschrift) mitgeteilt habe. Auf nähere Angaben kann zwar ausnahmsweise dann verzichtet werden, wenn es dem Kunden nicht auf die Person des Veräußerers ankommt, weil er sich zunächst über die Gegebenheiten des Objekts schlüssig werden will (vgl. BGH, NJW 2006, 3062, 3063). Dies setzt voraus, dass durch die (unvollständige) Nachweisleistung des Maklers das Interesse des Auftraggebers zunächst voll befriedigt wird (BGH, NJW 2006, 3062, 3063 Tz. 14: Übersendung eines Exposés mit zeitlich verzögerter Besichtigung). In diesem Fall ist jedoch eine für den Erwerb wesentliche Maklerleistung erforderlich (BGH, NJW-RR 2014, 1272, 1274; NJW 2008, 651 Tz. 12; BGH, NJW-RR 1996, 114; Fischer, NJW 2007, 183, 187). Diese ist nur dann zu bejahen, wenn der Kunde durch die Maklerleistung den konkreten Anstoß bekommen hat, sich um die Wohnung zu bemühen (vgl. BGH, NJW-RR 1998, 411, 412; Fischer, NJW 2007, 183, 186 m.w.N.; Roth, in: Münchener Kommentar zum BGB, 6. Aufl. 2012, § 652 Rn. 176, 104; Palandt/Sprau, § 652 Rn. 48).

Hiervon kann vorliegend keine Rede sein. Die von der Kl. behaupteten telefonisch erteilten Informationen über das Objekt stellen keine derartigen Informationen dar, die erst das Interesse der Bekl. am Objekt geweckt haben.

a) […] b) Der Großteil der Informationen, von denen die Kl. behauptet, diese der Bekl. telefonisch mitgeteilt zu haben, ergibt sich bereits aus der Online-Annonce. Diese vorab über die Online-Plattform immowelt.de erteilten Informationen sind jedoch nicht Gegenstand eines etwaigen Maklervertrages, da sie von der Kl. sämtlichen potentiellen Interessenten vorab zur Verfügung gestellt worden sind (vgl. OLG Brandenburg, NJW-RR 2009, 1145 - juris Rn. 19 f. m.w.N.; Palandt/Ellenberger, BGB, 74. Aufl. 2015, § 145 Rn. 2). Ein Makler, der im Vorfeld einer Provisionsvereinbarung Angaben zu einem Objekt macht, handelt stets auf eigenes Risiko (BGH, Urt. v. 25.9.1985 - IVa ZR 22/84 -, juris Rn. 18 = BGHZ 95, 393; BGH, NJW-RR 2014, 1272 Tz. 14 m.w.N.). Die Ausnutzung dieses Wissens durch den Kunden begründet daher keinen Provisionsanspruch des Maklers (so ausdrücklich BGH, NJW-RR 2014, 1272, 1273, Tz. 14). Zwar kann in Ausnahmefällen ein Maklervertrag auch noch nach erfolgter Maklerleistung (etwa durch Unterzeichnung einer Objektnachweisbestätigung seitens des Kunden) zustande kommen; dies erfordert jedoch dann zumindest eine vorherige relevante Nachweisleistung gegenüber dem Kunden (vgl. BGH, NJW-RR 2014, 1272, 1273). Hieran fehlt es vorliegend, denn die in der Online-Annonce mitgeteilten Informationen sind keine Leistungen gegenüber der Bekl., sondern werbende Angaben über das Objekt, die sich an eine unbestimmte Anzahl potentieller Interessenten richten.

Bereits in der Internet-Annonce der Kl. ist aufgrund der detailreichen Beschreibung sowie zahlreicher Fotos ersichtlich, dass das Grundstück, auf welchem sich das Objekt befindet, über einen eigenen Bootssteg verfügt, ein Stellplatz und ein Hausmeister vorhanden sind und das Grundstück über gepflegte Gartenanlagen verfügt. Zudem ist zu berücksichtigen, dass die Internet-Annonce zahlreiche Innen- und Außenbilder des Objekts aufweist, welche in der Regel deutlich aussagekräftiger sind als die werbenden Angaben eines Immobilienmaklers. Die durchgeführten Renovierungsmaßnahmen (April 2010) sind in der Annonce ebenso beschrieben wie die Gegend, in welcher sich das Objekt befindet, einschließlich der Verkehrsanschlüsse. Gegend und Umfeld waren der Bekl. im Übrigen nach den von der Kl. nicht bestrittenen und damit zugestandenen Angaben (§ 138 Abs. 3 ZPO) in ihrer Anhörung bereits bekannt, da ihr Mann in der Gegend wohnte. Ebenso findet sich in der Annonce ein Hinweis, dass der Makler sein Büro im selben Anwesen hat.

c) Es fehlt des Weiteren an einer konkreten Darlegung, weshalb gerade diese Informationen die Bekl. über ihr bereits bestehendes Interesse an der Wohnung hinaus veranlasst haben sollten, später den Kaufvertrag mit dem Eigentümer abzuschließen. Dieser Vortrag ist jedoch erforderlich (vgl. schon LG Berlin, Urt. v. 30.5.2012 - 20 O 331/11 - GE 2012, 1232). So ist beispielsweise weder ersichtlich noch vorgetragen, wieso es eine Besonderheit darstellen sollte, dass der Wohnungsschnitt auf den Entwurf des Architekten D. zurückzuführen sei. In aller Regel ist der Schnitt einer Wohnung auf den vorherigen Entwurf eines Architekten zurückzuführen.

Es widerspricht darüber hinaus dem gesunden Menschenverstand, anzunehmen, dass derart nebensächliche und „abstrakte“ Informationen, wie etwa das Vorhandensein eines engagierten Hausmeisters, die Lebensgewohnheiten der Mitbewohner oder die optimale Belüftung eines Tiefgaragenstellplatzes, eine Veranlassung für einen Kaufinteressenten darstellen könnten, sich gerade deshalb um ein bestimmtes Objekt zu bemühen. Gleiches gilt für Selbstverständlichkeiten, wie etwa die Tatsache, dass ein Swimmingpool gewartet wird, oder für Petitessen, wie die Mitteilung, dass die Eigentümer mit der Hausverwaltung zufrieden seien.

d) Der konkrete Anstoß für die Bekl., sich für die Eigentumswohnung zu interessieren, ging vielmehr von der Anzeige der Kl. auf der Internetplattform immowelt.de aus. Denn bereits die dortige detaillierte und mit Bildern versehene Umschreibung nahm sie zum Anlass, schon vor dem Telefonat mit dem Zeugen P. um einen Besichtigungstermin zu bitten. Die von der Kl. behauptete weitere ausführliche telefonische Umschreibung des Objekts kann die Bekl. daher notwendigerweise allenfalls in ihrem bereits gefassten und geäußerten Wunsch, die Wohnung zu besichtigen, bestärkt haben.

Detailreiche Beschreibungen des Kaufobjektes in einer Internet-Annonce sind nicht Gegenstand eines etwaigen Maklervertrages, da sie sämtlichen potentiellen Interessenten eines solchen Maklervertrages vorab zur Verfügung gestellt worden sind. Der für das Entstehen eines Provisionsanspruchs relevante Nachweis des Maklers kann grundsätzlich nur unter Nennung der persönlichen Daten des Verkäufers geführt werden.

Eine Maklerin aus Berlin bot auf einem Online-Immobilienportal im Auftrag des Eigentümers eine Eigentumswohnung in einer Wohnanlage zum Kauf an. Das veröffentlichte Exposé enthielt eine ausführliche und detailreich bebilderte Beschreibung der Eigentumswohnung und des Wohnumfeldes.

Nach der Veröffentlichung des Exposés kontaktierte eine Kaufinteressentin die Maklerin unter Angabe der Telefonnummer über das Internetportal und bekundete ihr Interesse an einer Besichtigung der Wohnung. Es wurde daraufhin ein Besichtigungstermin vereinbart, Angaben über die persönlichen Daten des Verkäufers wurden der Kaufinteressentin allerdings nicht mitgeteilt. Die Kaufinteressentin sagte diesen Termin anschließend kurzfristig ab. Zu einem späteren Zeitpunkt erwarb sie die Eigentumswohnung dann auf Vermittlung eines anderen Maklers. Die (Erst-) Maklerin verklagte die Käuferin nun auf Zahlung ihres Maklerlohnes.

Der Klägerin stand kein Provisionsanspruch zu, weil es an einer provisionsrelevanten Maklerleistung im Sinne von § 652 Abs. 1 BGB in Form einer Nachweis- oder Vermittlungsleistung fehle. Eine Vermittlungsleistung scheitere schon allein daran, da die Klägerin nicht für die Beklagte auf den Verkäufer der Wohnung zum Zweck des Vertragsschlusses eingewirkt hat. Eine Vermittlungsleistung liegt nach ständiger Rechtsprechung des BGH eben nur dann vor, wenn der Makler auf den potentiellen Vertragspartner mit dem Ziel des Vertragsschlusses einwirke.

Ebenso lag auch keine Nachweisleistung im Sinne von § 652 Abs. 1 Alt. 1 BGB vor. Der „Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags“ (Hauptvertrag) könne nur dann geführt werden, wenn der Maklerkunde in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen mit einem potentiellen Vertragspartner über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Beim Immobilienkauf erfordert dieser Nachweis auch konkrete Angaben über den Verkäufer, da der Kunde derartige Verhandlungen nur einleiten kann, wenn er auch erfährt, an wen er sich wegen des angestrebten Vertrages wenden muss. Dies sei insbesondere dann erforderlich, wenn der Kunde eine Eigentumswohnung innerhalb einer Wohnanlage mit mehreren Eigentumswohnungen verschiedener Eigentümer erwerben will. Diese Angaben hat die Klägerin jedoch nicht mitgeteilt.

Die klagende Maklerin konnte auch durch die Weitergabe von umfangreichen Informationen über das Kaufobjekt keinen für den Provisionsanspruch erforderlichen Nachweis führen. Die auf dem Immobilienportal vorab zur Verfügung gestellten detaillierten Informationen zum Kaufgegenstand waren nämlich sämtlichen potentiellen Interessenten vorab zur Verfügung gestellt worden. Die Ausnutzung dieses Wissens durch den Kunden begründet jedoch keinen Provisionsanspruch des Maklers.

Weniger ist manchmal mehr! Zumindest gilt dies für Informationen, die ein Makler den potentiellen Kaufinteressenten vorab zur Verfügung stellen sollte. Es ist darauf zu achten, dass mit der Internet-Annonce nicht schon alle Fragen für die Verkaufsverhandlung weitergegeben werden, denn erst nach dem Abschluss des Maklervertrages kann der notwendige Nachweis durch die Weitergabe von wesentlichen Informationen zur Kaufgelegenheit zum Entstehen eines Provisionsanspruchs führen.