Kein Übergang der Vermieterstellung bei Veräußerung des Miteigentumsanteils an den anderen Miteigentümer

Bei Vermietung einer Wohnung durch zwei Miteigentümer bleiben beide auch dann Vermieter - und ist eine Kündigung gegenüber dem Mieter demgemäß von beiden Vermietern auszusprechen -, wenn der eine seinen Miteigentumsanteil später an den anderen veräußert. Auf einen solchen Eigentumserwerb findet § 566 Abs. 1 BGB weder direkte noch analoge Anwendung.

I. 1 Die Kl. und ihr Ehemann waren Miteigentümer eines Zweifamilienhauses. Mit Vertrag vom 1. Oktober 2013 vermieteten sie eine der beiden Wohnungen an den Bekl. zu 1. Später wurde die Kl., welche die andere Wohnung im Haus bewohnt, durch Übertragung des Miteigentumsanteils ihres Ehemanns Alleineigentümerin des Anwesens. Sie kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 18. Februar 2016 gemäß § 573a Abs. 1 BGB und nahm den Bekl. zu 1 sowie seinen volljährigen Sohn, den Bekl. zu 2, auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch.

2 Nach dem Auszug der Bekl. aus der streitgegenständlichen Wohnung haben die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt. Das Amtsgericht hat die Kosten des Rechtsstreits den Bekl. auferlegt. Deren hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde ist erfolglos geblieben. Mit der vom Beschwerdegericht zugelassenen Rechtsbeschwerde begehren die Bekl., der Kl. die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen.

II. 3 Das Rechtsbeschwerdegericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt, dass die Kosten des Rechtsstreits gemäß § 91 a ZPO den Bekl. aufzuerlegen gewesen seien, da sie ohne die übereinstimmende Erledigungsklärung voraussichtlich unterlegen wären. Zwar habe eine Kündigung bei mehreren Vermietern grundsätzlich durch alle Vermieter zu erfolgen. Auch greife § 566 Abs. 1 BGB, nach dessen Wortlaut eine Veräußerung an einen Dritten zu erfolgen habe, nicht ein, da die Veräußerung hier an einen der bisherigen Eigentümer und Vermieter erfolgt sei. Allerdings komme § 566 Abs. 1 BGB analog zur Anwendung, da der Vermieter, der den (hälftigen) Miteigentumsanteil des anderen Vermieters erworben habe, dergestalt in den Mietvertrag eintrete, dass die Kündigung allein durch den Erwerber des hälftigen Miteigentums wirksam sei. Zwar verliere der Mieter dadurch mit der Veräußerung einen seiner Schuldner. Einen Ausgleich hierfür sehe jedoch die Regelung in § 566 Abs. 2 BGB vor.

4 Die Rechtsbeschwerde sei gemäß § 574 Abs. 2 Nr. 2 ZPO zuzulassen, da die Frage der analogen Anwendung von § 566 Abs. 1 BGB auf den Fall des Erwerbs eines Miteigentumsanteils bislang höchstrichterlich nicht entschieden sei.

III. 5 Die Rechtsbeschwerde hat Erfolg.

6 1. Die von dem Beschwerdegericht zugelassene Rechtsbeschwerde ist nach § 574 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 ZPO statthaft und auch im Übrigen zulässig.

7 Die Entscheidung des Beschwerdegerichts, die Rechtsbeschwerde zuzulassen, ist für den Senat nach § 574 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, Abs. 3 Satz 2 ZPO unabhängig davon bindend, ob es die Voraussetzungen des § 574 Abs. 2 ZPO zutreffend beurteilt hat (st. Rspr.; vgl. BGH, Beschlüsse vom 30. Januar 2018 - VIII ZB 74/16, WuM 2018, 151 Rn. 6; vom 8. Mai 2012 - VIII ZB 91/11, WuM 2012, 332 Rn. 3 m.w.N.; vom 7. Oktober 2008 - XI ZB 24/07, NJW- RR 2009, 425 Rn. 9 m.w.N.). Es ist daher unschädlich, dass - was das Beschwerdegericht verkannt hat - gegen eine Kostenentscheidung die Rechtsbeschwerde nicht aus materiell-rechtlichen Gründen zugelassen werden darf, da es nicht Zweck des Kostenverfahrens ist, Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung zu klären oder das Recht fortzubilden, soweit es - wie im Streitfall - um Fragen des materiellen Rechts geht (st. Rspr.; vgl. Senatsbeschlüsse vom 30. Januar 2018 - VIII ZB 74/16, aaO.; vom 8. März 2011 - VIII ZB 65/10, WuM 2011, 242 Rn. 7; vom 8. Mai 2012 - VIII ZB 91/11, aaO. Rn. 7; jeweils m.w.N.). Ebenso ist es für die Wirksamkeit der Zulassung der Rechtsbeschwerde ohne Bedeutung, dass das Berufungsgericht irrig das Vorliegen eines Zulassungsgrundes angenommen hat, obwohl die von ihm als Grund für die Zulassung genannte Frage sich in der vorliegenden Fallgestaltung ohne Weiteres anhand der - von ihm allerdings nicht berücksichtigten - Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs beantwortet und eine vereinzelte entgegenstehende Literaturmeinung kein Bedürfnis zu einer höchstrichterlichen Klärung zu begründen vermag.

8 2. Die Rechtsbeschwerde ist auch begründet.

9 Nach der übereinstimmenden Erledigterklärung der Parteien waren die Kosten des Rechtsstreits gemäß § 91a Abs. 1 Satz 1 ZPO der Kl. aufzuerlegen. Denn die Kl. wäre bei Fortführung des Rechtsstreits voraussichtlich in der Sache unterlegen, weil das Mietverhältnis durch die allein von ihr ausgesprochene Kündigung vom 18. Februar 2016 nicht wirksam beendet worden ist und ihr deshalb der von ihr geltend gemachte Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung nicht zustand. Die Kündigung hätte vielmehr auch von dem früheren Ehemann der Kl. erklärt werden müssen, der die Wohnung zusammen mit ihr an den Bekl. zu 1 vermietet hatte. Die vom Beschwerdegericht vorgenommene analoge Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB kommt in der vorliegenden Konstellation, dass einer von zwei Miteigentümern, die eine Wohnung vermietet haben, später Alleineigentümer wird, nicht in Betracht.

10 a) Gemäß § 566 Abs. 1 BGB tritt bei einer Veräußerung des vermieteten Wohnraums nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Nach dem Wortlaut des § 566 Abs. 1 BGB muss die Veräußerung an einen Dritten erfolgen, das heißt, der veräußernde Eigentümer und der Erwerber müssen personenverschieden sein, der Erwerber darf bis zum Erwerb nicht Vermieter gewesen sein (vgl. Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 6. Juli 1994 - VIII ARZ 2/94, BGHZ 126, 357, 363 f. - noch zu der Vorgängerregelung in § 571 BGB a.F.). Eine direkte Anwendung des § 566 BGB kommt damit, wie das Beschwerdegericht im Ansatz noch zutreffend gesehen hat, nicht in Betracht.

11 b) Eine Analogie ist - was das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft nicht geprüft hat - zulässig, wenn das Gesetz eine planwidrige Regelungslücke aufweist und der zu beurteilende Sachverhalt in rechtlicher Hinsicht soweit mit dem Tatbestand, den der Gesetzgeber geregelt hat, vergleichbar ist, dass angenommen werden kann, der Gesetzgeber wäre bei einer Interessenabwägung, bei der er sich von den gleichen Grundsätzen hätte leiten lassen wie bei dem Erlass der herangezogenen Gesetzesvorschrift, zu dem gleichen Abwägungsergebnis gekommen. Die Lücke muss sich also aus einem unbeabsichtigten Abweichen des Gesetzgebers von seinem - dem konkreten Gesetzgebungsvorhaben zugrundeliegenden - Regelungsplan ergeben (st. Rspr.; siehe nur Senatsurteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, BGHZ 213, 136 Rn. 33 m.w.N.). Dies ist hier jedoch nicht der Fall.

12 Sinn und Zweck des § 566 BGB ist der Schutz des Mieters vor einem Verlust des Besitzes an der Wohnung gegenüber einem neuem Erwerber im Falle der Veräußerung der Mietsache (BGH, Urteil vom 12. Juli 2017 - XII ZR 26/16, NZM 2017, 847 Rn. 29 m.w.N.). Dieser Schutzzweck ist von vornherein nicht berührt, wenn - wie hier - einer von zwei vermietenden Miteigentümern seinen Eigentumsanteil auf den anderen überträgt, so dass dieser Alleineigentümer der Mietsache wird. Denn der nunmehrige Alleineigentümer ist (weiter) an den Mietvertrag gebunden, und ein Verlust des Besitzes auf Seiten des Mieters infolge des Veräußerungsvorgangs ist somit nicht zu besorgen. Damit scheidet eine analoge Anwendung des § 566 BGB auf einen solchen Fall aus.

13 Soweit in der vom Berufungsgericht herangezogenen Kommentarstelle allgemeine Erwägungen dazu angestellt werden, es sei auch im Hinblick auf mögliche weitere Veräußerungsvorgänge „praktikabler, das Ausscheiden des veräußernden Miteigentümers aus der Vermieterstellung sogleich zu vollziehen“ (so Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 13. Aufl., § 566 BGB Rn. 77; dagegen zutreffend MünchKommBGB/Häublein, 7. Aufl., § 566 Rn. 22), ergibt sich daraus offensichtlich keine tragfähige Grundlage für eine Analogie.

Zum Schutz des Mieters bestimmt § 566 BGB, dass bei Veräußerung an einen Dritten dieser in den Mietvertrag eintritt. Das gilt nicht bei Übertragung des Miteigentumsanteils an einen anderen Miteigentümer – auch nicht analog.

Die Klägerin und ihr Ehemann waren Vermieter einer Wohnung im von ihnen bewohnten Zweifamilienhaus. Der Ehemann übertrug seinen Miteigentumsanteil auf die Klägerin, die später das Mietverhältnis kündigte und Räumung verlangte. Nachdem sich der Räumungsprozess in der Hauptsache erledigt hatte, ging es nur noch um die Kosten des Rechtsstreits, die das Landgericht den Mietern auferlegt. Die Rechtsbeschwerde war erfolgreich.

Der Bundesgerichtshof meinte, der Ehemann der Klägerin sei nach wie vor Vermieter, da er durch die Übertragung des Miteigentumsanteils an die Klägerin nicht aus dem Vertrag ausgeschieden sei. Die Vorschrift des § 566 BGB gelte nur bei der Veräußerung an einen Dritten, und nicht an einen Mitvermieter. Entgegen der Auffassung des Landgerichts komme auch eine analoge Anwendung dieser Vorschrift nicht in Betracht, da ihr Sinn und Zweck nur der Schutz des Mieters sei, der hier nicht berührt sei. Ein Verlust des Besitzes infolge des Veräußerungsvorgangs sei nicht zu besorgen.

Ob der Zweck der Vorschrift ausschließlich in der Wahrung des Bestandsinteresses des Mieters liegt und nicht auch die Eigentumsinteressen des alten und des neuen Vermieters zu berücksichtigen sind (Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, Rn. 8 zu § 566 BGB), so dass eine analoge Anwendung nicht von vornherein ausscheidet, kann zweifelhaft sein. Der Bundesgerichtshof verneint das jedenfalls kategorisch (Bub/Pramararoff, FD-MietR 2018,412447 halten das für wenig überzeugend). Wie der BGH hat jedoch das Kammergericht in einem vergleichbaren Fall unlängst entschieden (GE 2018, 1458), so dass vermietende Miteigentümer beachten sollten, dass sie auf unabsehbare Zeit weiter an den Vertrag gebunden sein werden, auch wenn sie schon lange nicht mehr Eigentümer sind. Hier hilft nur eine rechtzeitige vertragliche Vereinbarung auch mit dem Mieter, wonach der Veräußerer aus der Vermieterstellung entlassen wird.

Anderenfalls drohen ungeahnte Komplikationen, wie Discher in seiner Anmerkung zum Urteil des KG (IMR 2019, 2101) schreibt:

„So bleibt etwa unklar, welche Handlungsmöglichkeiten dem Kläger verbleiben, wenn sich seine Ehefrau weigert, die Kündigung gleichfalls zu unterzeichnen. Auf der anderen Seite dürfte sich aus der Sicht der Ehefrau die Frage stellen, wie sie ihre mietvertraglichen Pflichten trotz fehlender Eigentümerstellung erfüllen kann.“