Kein Sonderkündigungsrecht des Mieters bei wg. Demenz notwendigem Umzug in ein Pflegeheim

Dass ein Mieter aufgrund seines Gesundheitszustandes seine Wohnung nicht mehr nutzen kann, rechtfertigt keine außerordentliche fristlose Kündigung.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. fordern nach Beendigung des Mietverhältnisses Kaution zurück. Die Kl. hatten die Wohnung durch ihre Betreuerin fristlos, hilfsweise fristgemäß gekündigt, weil ihnen ihre gesundheitliche Situation eine weitere Nutzung der Wohnung aufgrund einer Betreuung im Pflegeheim nicht mehr erlaubte. Bis zum regulären Ende des Mietverhältnisses durch fristgerechte Kündigung waren Mietrückstände aufgelaufen, welche die Bekl. gegen die Mietkaution aufrechneten. Das AG hat die Klage abgewiesen (GE 2018, 1530). Die Berufung der Mieter hatte keinen Erfolg.

Die Kammer weist die Parteien darauf hin, dass beabsichtigt ist, die Berufung durch einstimmigen Beschluss als unbegründet zurückzuweisen, da die Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 ZPO gegeben sind. Die zulässige Berufung ist auch offensichtlich unbegründet. Zu Recht und mit in jeder Hinsicht zutreffender Begründung hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen. Dem hat die Kammer lediglich noch Folgendes hinzuzufügen:

Eine außerordentliche Kündigung nach §§ 543, 569 BGB kann nur auf Umstände gestützt werden, die in der Person oder im Risikobereich des Kündigungsgegners begründet sind. Dass die Kl. aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr in der Lage sind, die Wohnung zu bewohnen, liegt allein in ihrer Risikosphäre. Auch eine schwere Erkrankung des Mieters berechtigt diesen nicht zu einer außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages (OLG Düsseldorf MDR 2001, 83; OLG Düsseldorf GE 2008, 1195), da der Mieter das persönliche Verwendungsrisiko für die Mietsache trägt. Diese gesetzliche Wertung gilt auch für Wohnraummietverhältnisse. Dies wird durch den Rechtsgedanken des § 537 Abs. 1 Satz BGB als Gefahrtragungsregel getragen, wonach der Mieter das persönliche Verwendungsrisiko der Mietsache trägt, und zwar gleichgültig, aus welchem Grund er für die Mieträume keine Verwendung mehr hat (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., § 537 Rn. 3). Die vom Kl. herangezogenen Gerichtsentscheidungen sind vorliegend schon deshalb nicht einschlägig, da sie auf die Rechtslage vor der Mietrechtsreform 2001 abstellen, wonach es mit der Mietvertragsdauer zu deutlich über 3 Monate hinausgehenden Kündigungsfristen kommen konnte. Da die Kündigungsgründe allein in die Risikosphäre der Kl. fallen, kommt auch keine Kündigung gemäß § 242 BGB oder wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage in Betracht. Im Übrigen erschiene auch nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB im vorliegenden Fall eine Kündigungsfrist von 3 Monaten als angemessen (vgl. auch AG Calw NZM 2001, 96), wobei zudem zu berücksichtigen ist, dass die Kl. bereits zu einem früheren Zeitpunkt die Kündigung hätten erklären können, da bereits ab Januar 2017 die Nutzungsänderung eingetreten.

Berufung durch Beschluss vom 27. Juni 2019 aus den Gründen des Hinweisbeschlusses vom 22. Mai 2019 endgültig zurückgewiesen.

Dass ein Mieter aufgrund seines Gesundheitszustandes (hier: Demenzerkrankung, die den Umzug in eine Pflegeeinrichtung notwendig gemacht hat) seine Wohnung nicht mehr nutzen kann, rechtfertigt keine außerordentliche fristlose Kündigung, so das Landgericht Berlin, das damit eine Entscheidung des AG Charlottenburg (GE 2018, 1530) bestätigte.

Die Kläger (Mieter) fordern nach Mietende Kaution zurück. Sie hatten durch ihre Betreuerin fristlos, hilfsweise fristgemäß gekündigt, weil sie aus gesundheitlichen Gründen in ein Pflegeheim mussten. Bis zum regulären Ende des Mietverhältnisses durch die fristgerechte Kündigung waren, weil die Kläger sich aufgrund der fristlosen Kündigung nicht mehr zur Zahlung verpflichtet fühlten, Mietrückstände aufgelaufen, welche die Beklagten gegen die Mietkaution aufrechneten. Das Amtsgericht wies die Rückzahlungsklage ab. Die Berufung der Kläger dagegen blieb erfolglos.

Das Amtsgericht habe die Kautionsrückzahlungsklage aus zutreffenden Gründen abgewiesen. Die Kläger hätten keinen Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung gehabt. Dass sie aufgrund ihres Gesundheitszustandes die Wohnung nicht mehr nutzen konnten, genüge nicht, denn das liege allein in ihrer Risikosphäre. Dies werde durch den Rechtsgedanken des § 537 Abs. 1 Satz BGB getragen, wonach der Mieter das Verwendungsrisiko der Mietsache trage, unabhängig vom Grund, aus dem er die Wohnung nicht mehr benötige.

Der Mieter könne eine außerordentliche Kündigung nach §§ 543, 569 BGB nur auf Umstände stützen, die in der Person oder im Risikobereich des Vermieters begründet seien. Der Gesetzgeber habe seit der Mietrechtsreform 2001 die Kündigungsfrist für den Mieter durchgehend auf drei Monate begrenzt. Auch nach Treu und Glauben sei eine solche Frist angemessen. Eine Kündigung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage komme auch nicht in Betracht.

Im Übrigen sei auch zu berücksichtigen, dass die Kläger bereits zu einem früheren Zeitpunkt, als sie die Nutzung der Wohnung einstellten, hätten kündigen können.