Kein selbständiges Beweisverfahren für Vergleichsmiete

Ein Gutachten zur Feststellung der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete kann nicht im selbständigen Beweisverfahren beantragt werden.

(Leitsatz der Redaktion)

Der zulässige Antrag ist nicht begründet.

Gegenstand eines Gutachtens im selbständigen Beweisverfahren nach § 485 Abs. 2 ZPO kann der Zustand einer Person, der Zustand oder Wert einer Sache, die Ursache eines Personenschadens, Sachschadens oder Sachmangels und der Aufwand für die Beseitigung solcher Schäden und Mängel sein. Als vorweggenommene Beweisaufnahme dient sie wie jede Beweisaufnahme der Aufklärung von Tatsachen aber nicht der Beantwortung von Rechtsfragen (vgl. LG Hanau, Beschluss v. 26.10.2022, 3 T 123/22, juris; BGH NJW 2012, 227, Rn. 9; OLG Hamm NJW 2013, 2980).

Bei der Frage nach der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich letztlich um eine Rechtsfrage, für die das Gericht zwar, soweit die weiteren formellen Voraussetzungen eines Erhöhungsverlangen in hinreichender Weise vorliegen, ein Gutachten in Bezug auf die Anknüpfungstatsachen einholt (vgl. BGH WuM 2023, 281). Es ist jedoch nicht zulässig, vor einem Mieterhöhungsverlangen die ortsübliche Vergleichsmiete durch einen Sachverständigen im Wege des selbständigen Beweisverfahrens klären zu lassen.

Hierfür spricht im Übrigen auch, dass die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens Aufgabe der Vermieterseite ist. Insoweit kann sie nach § 558a Abs. 2 BGB auf den Mietenspiegel, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten vereidigten Sachverständigen oder die entsprechenden Entgelte für einzelne vergleichbaren Wohnungen Bezug nehmen.

Bei dem hier als Begründung vorgesehenen Mittel eines Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen handelt es sich nicht um ein Gutachten, so wie es ein Gericht im Hinblick auf Anknüpfungstatsachen für die ortsübliche Vergleichsmiete einholt, sondern um ein deutlich weniger aufwendiges Gutachten, welches hinreichend Anknüpfungstatsachen benennt, ohne jedoch eine Art Mietenspiegel - bezogen auf die einzelne Wohnung - zu beinhalten. Es handelt sich um ein Parteigutachten, das der Gutachter aufgrund eines mit dem Vermieter oder dessen Vertreter abgeschlossenen Gutachterauftrages erstellt hat. Daraus ergibt sich bereits der wesentliche Unterschied zum gerichtlichen Sachverständigengutachten, an das ganz andere Maßstäbe angelegt werden müssen. Das vorprozessuale Gutachten soll dem Mieter genauso wie die Bezugnahme auf den Mietspiegel oder sogar die Benennung von mindestens drei Vergleichswohnungen nur die Informationen liefern, die er benötigt, um die Berechtigung des Anspruchs des Vermieters zu überprüfen (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 16. Aufl. 2024, BGB § 558a Rn. 72). Bis zu dieser Prüfung trägt die Mieterseite auch keinerlei Kostenrisiko in Bezug auf die von der Vermieterseite gewählte Begründungsmöglichkeit.

Beim selbständigen Beweisverfahren wiederum sind die Kosten des Beweisverfahrens bei einem nachfolgenden Hauptprozess der unterliegenden Partei aufzuerlegen, § 493 Abs. 1 ZPO. Bei einem Gutachten, so wie es vorliegend begehrt wird, können dies ohne Weiteres auch Kosten von bis zur Höhe von 5.000 € sein, deren Umlagemöglichkeit auf die Mieterseite gesetzlich in keiner Weise angelegt ist, soweit es nur um die Begründung einer Mieterhöhungsmöglichkeit geht. Hiernach darf der Antragsteller als Vermieter nicht die ihm gesetzlich obliegende Verpflichtung der Mieterhöhungsbegründung im Wege des selbständigen Beweisverfahrens auf das Gericht abzuwälzen. Insoweit steht es dem Antragsteller nur frei, einen von ihm auszuwählenden Sachverständigen zu beauftragen. Dies entspräche auch der gesetzlich vorgegebenen Verfahrensweise. Nur wenn die Mieterin durch ein solches Gutachten nicht überzeugt werden sollte, bedarf es im Rahmen eines gerichtlichen Verfahrens der Einholung eines Sachverständigengutachtens mit den entsprechenden Kostenrisiken. Demgemäß steht die gesetzliche Regelung des § 558a BGB einer Klärung im Wege eines selbständigen Beweisverfahrens entgegen.

Schon vor Einleitung eines Rechtsstreits kann über den Zustand oder den Wert einer Sache ein selbständiges Beweisverfahren eingeleitet werden. Ein weiteres Sachverständigengutachten im Prozess ist dann entbehrlich. Zur Feststellung der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete ist nach überwiegender Rechtsprechung das Verfahren nicht geeignet.

Der Vermieter beantragte zur Vorbereitung eines Mieterhöhungsverlangens die Einholung eines Gutachtens im selbständigen Beweisverfahren zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Das Amtsgericht Hamburg hielt den Antrag für unzulässig.

Das Amtsgericht meinte, aus § 558a BGB folge, dass ein selbständiges Beweisverfahren unzulässig sei. Nach dieser Vorschrift könne sich der Vermieter zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens u. a. auf den Mietspiegel, auf Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten berufen. Die Kosten für das Parteigutachten habe in keinem Fall der Mieter zu tragen. Bei einem selbständigen Beweisverfahren habe dagegen der Mieter bei Unterliegen im Prozess Kosten bis zur Höhe von 5.000 € zu übernehmen.

Die herrschende Meinung in Rechtsprechung und Literatur wurde bis vor einiger Zeit damit begründet, dass die ortsübliche Vergleichsmiete eine Doppelnatur habe (Tatsachenfeststellung und rechtliche Wertung), weswegen ein selbständiges Beweisverfahren hier unzulässig sei. Das LG Mannheim (WuM 1976, 58) lehnte unter Verweis auf die damalige Fassung des § 485 ZPO, wonach nur der Zustand einer Sache festgestellt werden konnte, ein Beweissicherungsverfahren ab. Nach der Gesetzesänderung, wonach auch der Wert festgestellt werden kann, hielt das LG Köln ein selbständiges Beweisverfahren für zulässig, in dem der Sachverständige feststellen sollte, ob die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 % überschritten wird (Beschluss vom 29. Dezember 1992, 10 T 184/92; ebenso LG Köln WuM 1995, 490).

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein Sachverständigengutachten „zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete“ (GE 2023, 393 Rn. 16) möglich; im amtlichen Leitsatz einer weiteren Entscheidung (GE 2021, 817) spricht der Bundesgerichtshof ausdrücklich von der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch ein Sachverständigengutachten.

Dass es sich bei der ortsüblichen Vergleichsmiete um eine Wertungsfrage handele, die dem Gericht vorbehalten ist, wird von der herrschenden Meinung zur Ablehnung eines selbständigen Beweisverfahrens nicht mehr erwähnt. Abgestellt wird nunmehr, wie es auch das AG Hamburg tut, auf die Vorschriften der §§ 558a ff. BGB, die eine Spezialvorschrift sein sollen (ausführlich Schmidt-Futterer, Rn. 137 ff. zu § 558b). Mit einem Gutachten im selbständigen Beweisverfahren würde ein späterer Rechtsstreit vorweggenommen und die Zustimmungsfrist für den Mieter unzulässig eingeschränkt. Zudem werde durch die Belastung des Mieters mit den Kosten für das Sachverständigengutachten auf ihn unzulässiger Druck ausgeübt. Gegenstimmen (außer der von Scholl WuM 1997, 307) gibt es dazu nicht.