Kein Schadensersatz wegen Rückzugs aus Vertragsverhandlungen über einen Grundstückskaufvertrag, zur Haftung aus Verschulden bei den Vertragsverhandlungen

1. Auch nach länger andauernden Vertragsverhandlungen über einen Grundstückskaufvertrag kann sich ein Verhandlungspartner grundsätzlich ohne Nachteile von den Verhandlungen zurückziehen. Macht der andere Vertragsteil im Hinblick auf einen erhofften Vertragsschluss Aufwendungen, dann trägt er selbst die damit verbundenen Risiken.

2. Die Eigenverantwortung für die Beschaffung notwendiger Informationen auf eigene Kosten und eigenes Risiko stellt einen zentralen Vertrauensaspekt dar, der auch bei der Beurteilung von Informationspflichten zu beachten ist. In einer Marktwirtschaft ist im Grundsatz jede Seite selbst dafür verantwortlich, sich über die Marktverhältnisse zu informieren und sich vertragsrelevante Informationen zu verschaffen. Eine allgemeine Rechtspflicht, den anderen Teil über alle Einzelheiten und Umstände aufzuklären, die dessen Willensentschließung beeinflussen können, besteht nicht.

Der Bekl. ist Miteigentümer eines Grundstücks, die Kl. ist im Bereich der Bauwirtschaft tätig und bebaut und vermarktet eigene und fremde Grundstücke. Auf dem Grundstück des Bekl. steht ein seit mehreren Jahren unbewohntes, baufälliges Gebäude. Grenzständig zum Nachbargrundstück der Zeugin K. befindet sich eine sanierungsbedürftige, von Feuchtigkeit betroffene Giebelwand. Hierüber stritt der Bekl. mit der Zeugin K. im Rahmen eines selbständigen Beweisverfahrens vor dem LG Mönchengladbach.

Weiterhin befindet sich unter dem Grundstück eine unterirdisch verlaufende Wasserleitung, welche weder grundbuchrechtlich noch baulastenmäßig erfasst ist und von der der Bekl. Kenntnis hat.

Am 26. März 2014 schloss der Bekl. mit dem Zeugen T. einen Maklervertrag. Über den Zeugen T. erfuhr die Kl. von den Verkaufsabsichten des Bekl. Am 3. April 2014 schloss die Kl. mit dem Zeugen Sch. einen Beratervertrag. Hierin verpflichtete sich die Kl., dem Zeugen Sch. 15.000 € für die Beratung für das Bauvorhaben „V., Erstellung von Häusern, insbesondere für die Vertragsgestaltung und Vertragsanbahnung des Ankaufs vom Grundstück und der Objektvermarktung“ zu zahlen. Die Kl. plante zunächst die Errichtung eines Gebäudes mit sechs Wohneinheiten und stellte das Projekt auf der Immobilienbörse in V. im Mai 2014, welche der Zeuge T. organisiert hatte, vor. Nachdem sie diese Planung im Hinblick auf den vom Bekl. genannten Kaufpreis von 165.000 € für wirtschaftlich nicht sinnvoll erachtete, prüfte der Zeuge Sp. als für die Kl. tätiger Architekt eine über das gesetzliche Maß hinausgehende Bebaubarkeit und führte in diesem Zusammenhang Gespräche mit der Stadt V. Der Zeuge erstellte eine Planung zur Errichtung eines Fünffamilienhauses mit sechs Pkw-Garagen, welche Grundlage eines am 9. Juli 2015 von der Kl. gestellten Antrags auf Erlass eines Bauvorbescheids war. Diesen beschied die Stadt V. am 24. September 2015 positiv. Hierfür fielen Gebühren i.H.v. 968 € an.

Die Kl. bot dem Bekl. an, das Grundstück zu einem Kaufpreis von 130.000 € zu erwerben. Dies lehnte der Bekl. ab.

Die Kl. hat behauptet, sie habe zunächst beabsichtigt, das Grundstück des Bekl. zu dem von ihm avisierten Kaufpreis von 165.000 € zu erwerben. Um eine optimale Nutzung zu erreichen, sei der Zeuge Sp. mit der Planung des Fünf-Familienhauses mit insgesamt sechs Garagen beauftragt worden. Hierfür habe dieser eine Vergütung von i.H.v. 35.333,21 € berechnet. Über die Abläufe der Planung sei der Bekl. informiert gewesen. Dennoch habe er sie, die Kl., erst im September 2015 und damit nach Abschluss dieser Arbeiten darüber aufgeklärt, dass sich auf dem Grundstück eine nicht eingetragene, unterirdisch verlaufende Wasserleitung befände, zudem die auf der Grenze zum Nachbargrundstück befindliche Giebelwand schadhaft sei und darüber gerichtliche Nachbarschaftsstreitigkeiten geführt würden. Zur Umsetzung der vom Zeugen Sp. erstellten Planung sei eine Verlegung der Wasserleitung notwendig und eine vollständig neue Ertüchtigung der Giebelwand. Hierfür seien Kosten i.H.v. 35.000 € zu veranschlagen. Hätte sie im Vorfeld von diesen Kosten gewusst, hätte sie den Erwerb des Grundstücks nicht in Betracht gezogen, weil dies wirtschaftlich für sie nicht sinnvoll gewesen sei. Die Kl. verlangt deshalb vom Bekl. 39.801,21 € nebst Zinsen.

Der Bekl. beantragt Klageabweisung. Er behauptet, er habe am 21. März 2014 mit dem Zeugen T. das Grundstück einschließlich des Gebäudes besichtigt. Bei dieser Gelegenheit habe er den Zeugen auf die Probleme mit der Giebelwand, den darüber geführten Rechtsstreit und die unterirdische Wasserleitung hingewiesen.

Das Landgericht hat nach der Vernehmung von Zeugen der Klage in Höhe eines Betrages von 36.301,21€ stattgegeben.

Die Berufung des Bekl. hat Erfolg und führt zur Abänderung des angefochtenen Urteils und der Abweisung der Klage.

Ein Anspruch der Kl. auf Schadensersatz gegen den Bekl. aus §§ 280 Abs. 1 Satz 2, 311 Abs. 2 Nr. 1, 241 Abs. 2 BGB besteht nicht.

1. Eine Verletzung der Aufklärungspflicht des Bekl. betreffend die Mängel an der Giebelwand und des Vorhandenseins einer unterirdischen Wasserleitung scheitert bereits daran, dass der beabsichtigte Grundstückskaufvertrag nicht zustande gekommen ist, und dass es grundsätzlich das gute Recht eines jeden an Vertragsverhandlungen Beteiligten ist, vom Vertragsschluss letztlich doch Abstand zu nehmen, ohne dies irgendwie begründen zu müssen (vgl. st. Rspr. BGH, Urteile vom 7. Dezember 2000 - VII ZR 360/98, Rz. 11; vom 29. März 1996 - V ZR 332/94, Rz. vom 22. Februar 1989 - VIII ZR 4/88 Rz. 20; vom 28. März 1977 - VIII ZR 242/75; vom 17. Mai 1962 - VII ZR 224/60; Staudinger/Feldmann, BGB, Neubearbeitung 2018, § 311, Rn. 134; BeckOGK/BGB/Herresthal, Stand: 1. Juni 2019, § 311 Rn. 388; BeckOK/BGB/Sutschet, § 311 Rn. 60; MünchKomm/BGB/Emmerich, 8. Auflage 2019, § 311 Rn. 176). Hat der andere Teil gehofft, der Vertrag werde zustande kommen und aus diesem Grund etwa Aufwendungen gemacht, so ist es grundsätzlich seine Sache (vgl. BGH, Urteile vom 29. März 1996 - V ZR 332/94, Rz. 8 und vom 14. Juli 1967 - V ZR 120/64, Rz. 15). Selbst wenn der andere Teil von diesen Aufwendungen weiß, begründet allein das keine Haftung aus Verschulden bei Vertragsschluss (vgl. BGH, Urteile vom 19. April 1972 - VIII ZR 30/71; vom 18. Oktober 1974 - V ZR 17/73; vom 28. März 1977 - VIII ZR 242/75). Denn grundsätzlich ist in einer Marktwirtschaft jede Seite für ihren Überblick über die Marktverhältnisse, die für sie vertragsrelevanten Informationen und deren Beschaffung selbst verantwortlich. Sie hat zudem das Risiko zu tragen, dass sie nicht alle vertragsrelevanten Informationen ermittelt hat. Denn derjenige, der einen Vertrag abschließt, muss sich selbst vergewissern, ob dieser für ihn von Vorteil ist oder nicht. Diese Eigenverantwortung darf nicht der anderen Seite zugewiesen werden. So muss der Vertragspartner auch nicht ungefragt auf vertragsrelevante Umstände hinweisen, von denen er annehmen darf, dass nach ihnen gefragt wird, falls sie für die Gegenseite von Bedeutung sind. Es entspricht deshalb der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass eine allgemeine Rechtspflicht, den anderen Teil über alle Einzelheiten und Umstände aufzuklären, die dessen Willensentschließung beeinflussen können, nicht besteht. Jeder Verhandlungspartner ist für sein rechtsgeschäftliches Handeln selbst verantwortlich und muss sich die für die eigene Willensentscheidung notwendigen Informationen auf eigene Kosten und auf eigenes Risiko selbst beschaffen. Dies ist ein zentraler Vertrauensaspekt, der bei der Interessenabwägung zur Begründung von Informationspflichten zu berücksichtigen ist. Demzufolge kommt eine Aufklärungspflicht nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) nur ausnahmsweise in Betracht (vgl. hierzu nur BeckOGK/BGB/Herresthal, aaO., § 311 Rn. 388 m.w.N.).

Anderes kann gelten, wenn der eine Teil durch sein Verhalten im anderen Teil das berechtigte Vertrauen, dass es mit Sicherheit zum Abschluss des Vertrages kommen werde, erweckt. Dann kann es gerechtfertigt sein, ihn wegen eines Verschuldens bei Vertragsverhandlungen haften zu lassen, wenn er vom Vertragsschluss ohne triftigen Grund Abstand nimmt (vgl. BGH, Urteile vom 25. November 1992 - VIII ZR 170/91; vom 8. September 1998 - X ZR 48/97; Staudinger/Feldmann, aaO. m.w.N.). Hiervon kann im zu entscheidenden Fall jedoch nicht ausgegangen werden, denn der Bekl. hat nicht den Eindruck erweckt, es werde mit Sicherheit zum Abschluss eines notariellen Kaufvertrages über sein Grundstück kommen. Dahingehendes hat die Kl. weder vorgetragen, noch ist es aus den sonstigen Umständen ersichtlich.

Eine Haftung kann auch dann in Betracht kommen, wenn der potentielle Vertragspartner zu Maßnahmen ermuntert wird, die nur bei einem Zustandekommen des Vertrages sinnvoll sind (vgl. BGH, Urteil vom 22. Februar 1989 - VIII ZR 4/88; Staudinger/Feldmann, aaO.). Hier hat die Kl. jedoch keinerlei Anhaltspunkte dafür aufgezeigt, dass sie vom Bekl. zu ihren Planungen ermuntert wurde. Vielmehr hat der Bekl. unwidersprochen vorgetragen, dass ihm zunächst gar nicht bekannt war, welcher potentielle Investor an seinem Grundstück interessiert sei und er zu keinem Zeitpunkt Verhandlungen mit Mitarbeitern der Kl. geführt habe (Schriftsatz vom 8. Juli 2016, S. 1, GA 34).

Bei - wie hier - formbedürftigen Verträgen gilt nichts anderes. Auch hier ist grundsätzlich kein berechtigtes Vertrauen in den Abschluss des Vertrages gerechtfertigt (vgl. Staudinger/Feldmann, aaO.). Anderes kann gelten, wenn der andere Vertragsteil sich grob treuwidrig verhalten hat, was regelmäßig indes nur im Fall eines vorsätzlichen pflichtwidrigen Verhaltens, nämlich bei Vorspiegeln tatsächlich nicht vorhandener Abschlussbereitschaft gegeben ist (vgl. OLG Stuttgart, Urteil vom 2. April 2007 - 5 U 177/06; Staudinger/Feldmann, aaO.). Hier sind jedoch keine Anhaltspunkte dafür vorgetragen oder ersichtlich, dass der Bekl. die Kl. hat glauben lassen, er werde sich auf eine Kaufpreisreduzierung einlassen, zu den von der Kl. gewünschten Bedingungen den Kaufvertrag abschließen und die Kl. im Vertrauen darauf die Aufwendungen getätigt hat.

Bei notariell zu beurkundenden Verträgen ist im Übrigen besondere Vorsicht bei der Prüfung einer vorvertraglichen Haftung gegeben. Denn würde hier eine Verpflichtung zum Ersatz des Vertrauensschadens ohne Weiteres bejaht, so könnte dies einen indirekten Zwang zum Vertragsschluss begründen, hier dahingehend, dass der Bekl. sich zum Verkauf für den von der Kl. gewünschten Preis i.H.v. 130.000 € hätte verpflichtet fühlen können. Ein solcher Zwang läuft jedoch dem Zweck der Formvorschrift des § 313b Abs. 1 BGB zuwider, nach der wegen der objektiven Eigenart des Vertragsgegenstandes eine Bindung ohne Einhaltung der Form verhindert werden soll (vgl. zu § 313 BGB a. F.: BGH, Urteile vom 6. Dezember 1991 - V ZR 311/89, Rz. 35; vom 29. März 1996 - V ZR 332/94, Rz. 9). Deshalb ist bei solchen Verträgen anerkannt, dass beim Abbruch von Vertragsverhandlungen, welche ebenfalls der Haftungsnorm des § 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB unterfallen, auch dann keine Schadensersatzansprüche ausgelöst werden, wenn es an einem triftigen Grund für den Abbruch fehlt (vgl. BGH, Urteile vom 29. März 1996 - V ZR 332/94, Rz. 9; vom 8. Oktober 1982 - V ZR 216/81). Vielmehr soll dort nur eine vorsätzliche Treuepflichtverletzung Grundlage eines Schadensersatzanspruchs sein können, die darin zu sehen ist, dass der Partner eine tatsächlich nicht vorhandene Abschlussbereitschaft vorspiegelt oder von einer geäußerten Abschlussbereitschaft abrückt, ohne dies zu offenbaren (vgl. BGH, Urteil vom 13. Oktober 2017 - V ZR 11/17, Rz. 11; OLG Rostock, Urteil vom 30. Januar 2003 - 1 U 41/01, Rz. 6). Für ein derartiges Verhalten des Bekl. bestehen hier jedoch keinerlei Anhaltspunkte. Im Übrigen gelten die oben aufgezeigten Grundsätze erst recht, wenn nicht der Partner des angestrebten Vertrages, sondern der Anspruchsteller seinerseits, aus welchen Gründen auch immer, seine Erwerbsabsicht aufgibt.

2. Die Berufung des Bekl. ist demgemäß in vollem Umfang begründet […].

Auch nach länger andauernden Vertragsverhandlungen über einen Grundstückskaufvertrag kann sich ein Verhandlungspartner grundsätzlich ohne Nachteile von den Verhandlungen zurückziehen. Macht der andere Vertragsteil im Hinblick auf einen erhofften Vertragsschluss Aufwendungen, dann trägt er selbst die damit verbundenen Risiken.

Der beklagte Grundstückseigentümer hatte mit der Klägerin, einem Bauunternehmen, das eigene und fremde Grundstücke bebaut und vermarktet, über den Kauf eines Grundstücks verhandelt, auf dem u. a. ein seit Jahren unbewohntes, baufälliges Gebäude mit einer grenzständig zum Nachbargrundstück befindlichen feuchten, sanierungsbedürftigen Giebelwand steht. Weiterhin befindet sich unter dem Grundstück eine unterirdisch verlaufende Wasserleitung, die weder grundbuchrechtlich noch baulastenmäßig erfasst ist, von der der Beklagte aber Kenntnis hat.

Parallel zu den Vertragsverhandlungen schloss die Klägerin Beratungs- und Architektenverträge zur möglichen Bebauung des Grundstücks. Im Hinblick auf diese Kosten wollte die Klägerin nicht mehr den vom Beklagten ursprünglich genannten Kaufpreis, sondern nur den um ihre Aufwendungen geminderten Kaufpreis bezahlen. Dies lehnte der Beklagte ab.

Die Klägerin hat vom Beklagten Erstattung ihrer vergeblichen Aufwendungen verlangt, weil er die Klägerin nicht über die Mängel an der Giebelwand und das Vorhandensein einer unterirdischen Wasserleitung aufgeklärt habe. Das Landgericht hat der Klage im Wesentlichen stattgegeben. Die Berufung des Beklagten führte zur völligen Klageabweisung.

Eine Verletzung der Aufklärungspflicht des Beklagten, was die Mängel an der Giebelwand und das Vorhandensein einer unterirdischen Wasserleitung betrifft, scheitert bereits daran, dass der beabsichtigte Grundstückskaufvertrag nicht zustande gekommen ist, und dass es grundsätzlich das gute Recht eines jeden an Vertragsverhandlungen Beteiligten ist, vom Vertragsschluss letztlich doch Abstand zu nehmen, ohne dies irgendwie begründen zu müssen. Hat der andere Teil gehofft, der Vertrag werde zustande kommen und aus diesem Grund etwa Aufwendungen gemacht, so ist es grundsätzlich seine Sache. Selbst wenn der andere Teil von diesen Aufwendungen weiß, begründet allein das keine Haftung aus Verschulden bei Vertragsschluss. Denn grundsätzlich ist in einer Marktwirtschaft jede Seite für ihren Überblick über die Marktverhältnisse, die für sie vertragsrelevanten Informationen und deren Beschaffung selbst verantwortlich. Sie hat zudem das Risiko zu tragen, dass sie nicht alle vertragsrelevanten Informationen ermittelt hat.

Derjenige, der einen Vertrag abschließt, muss sich selbst vergewissern, ob dieser für ihn von Vorteil ist oder nicht. Diese Eigenverantwortung darf nicht der anderen Seite zugewiesen werden. So muss der Vertragspartner auch nicht ungefragt auf vertragsrelevante Umstände hinweisen, von denen er annehmen darf, dass nach ihnen gefragt wird, falls sie für die Gegenseite von Bedeutung sind. Eine Aufklärungspflicht nach Treu und Glauben kommt nur ausnahmsweise in Betracht.

Anderes kann gelten, wenn der eine Teil durch sein Verhalten im anderen Teil das berechtigte Vertrauen, dass es mit Sicherheit zum Abschluss des Vertrages kommen werde, erweckt. Dann kann es gerechtfertigt sein, ihn wegen eines Verschuldens bei Vertragsverhandlungen haften zu lassen, wenn er vom Vertragsschluss ohne triftigen Grund Abstand nimmt. Eine Haftung kann auch dann in Betracht kommen, wenn der potentielle Vertragspartner zu Maßnahmen ermuntert wird, die nur bei einem Zustandekommen des Vertrages sinnvoll sind. Für beides sah das OLG im vorliegenden Fall keinerlei Anhaltspunkte.

Diese Grundsätze gelten auch für formbedürftige Verträge wie Grundstückskaufverträge. Auch hier ist grundsätzlich kein berechtigtes Vertrauen in den Abschluss des Vertrages gerechtfertigt. Anderes kann gelten, wenn der andere Vertragsteil sich grob treuwidrig verhalten hat, was regelmäßig indes nur im Fall eines vorsätzlichen pflichtwidrigen Verhaltens, nämlich bei Vorspiegeln tatsächlich nicht vorhandener Abschlussbereitschaft gegeben ist. Auch dafür seien keine Anhaltspunkte vorgetragen oder ersichtlich. Der Beklagte habe die Klägerin auch nicht glauben lassen, er werde sich auf eine Kaufpreisreduzierung einlassen und zu den von der Klägerin gewünschten Bedingungen den Kaufvertrag abschließen.

Bei notariell zu beurkundenden Verträgen ist nach Auffassung des OLG besondere Vorsicht bei der Prüfung einer vorvertraglichen Haftung gegeben. Denn würde hier eine Verpflichtung zum Ersatz des Vertrauensschadens ohne Weiteres bejaht, so könnte dies einen indirekten Zwang zum Vertragsschluss begründen, hier dahingehend, dass der Beklagte sich zum Verkauf für den von der Klägerin gewünschten Preis hätte verpflichtet fühlen können.

Bei notariell zu beurkundenden Verträgen sei vielmehr anerkannt, dass beim Abbruch von Vertragsverhandlungen auch dann keine Schadensersatzansprüche ausgelöst werden, wenn es an einem triftigen Grund für den Abbruch fehlt. Vielmehr soll dort nur eine vorsätzliche Treuepflichtverletzung Grundlage eines Schadensersatzanspruchs sein können, die darin zu sehen ist, dass der Partner eine tatsächlich nicht vorhandene Abschlussbereitschaft vorspiegelt oder von einer geäußerten Abschlussbereitschaft abrückt, ohne dies zu offenbaren. Für ein derartiges Verhalten des Beklagten bestehen hier jedoch keinerlei Anhaltspunkte.