Kein Schadensersatz gegen GdWE wegen eines aufgrund mangelnder Vorbereitung verlorenen Beschlussklageverfahrens

Eigentümer können nach einem für die GdWE verlorenen Beschlussklageverfahren selbst dann keinen Schadensersatzanspruch gegen die GdWE wegen eines Fehlers des Verwalters bei der Beschlussvorbereitung geltend machen, wenn zur Finanzierung der Kostenerstattungsansprüche eine Sonderumlage erhoben wurde. Es fehlt den Eigentümer an einem Schaden, denn die Vermögensminderung durch ein vermeintliches Fehlverhalten des Verwalters ist alleine bei der GdWE eingetreten.

I. Die Kl. sind Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Bekl. war Verwalterin der Gemeinschaft. Gemäß § 2 des im Jahre 2019 geschlossenen Verwaltervertrages hatten die Parteien Folgendes vereinbart: „Der Verwalter ist aus diesem Vertrag unmittelbar der Gemeinschaft verpflichtet. Daneben ist er allen jeweiligen Eigentümern im Sinne eines echten Vertrages zugunsten Dritter gemäß § 328 BGB verpflichtet.“

Auf der Eigentümerversammlung am 21.12.2022 wurden Beschlüsse gefasst, die auf Anfechtung für ungültig erklärt wurden.

Aus diesem Verfahren resultierten gerichtlich festgesetzte, von der Wohnungseigentümergemeinschaft zu tragende, Prozesskosten von 41.268,89 €. Um diese begleichen zu können, beschlossen die Eigentümer am 14.6.2023 eine Sonderumlage von 60.000 €, hieraus sind die Prozesskosten bezahlt worden. Die Kl. haben ihren Anteil der Sonderumlage entrichtet.

Die mit der am 27.2.2024 zugestellten Klage geltend gemachten Beträge entsprechen etwas mehr als dem nach den Kostenfestsetzungsbeschlüssen auf die Kl. jeweils für ihre Einheit entfallenden Anteil an den von der Gemeinschaft zu tragenden Kosten. Die Kl. sind der Auffassung, durch die Beschlussvorbereitung habe die Verwalterin ihre Pflichten verletzt, weshalb den Kl. ein Schadensersatzanspruch in Höhe ihres Anteils an den Prozesskosten zustehe.

Das Amtsgericht, auf dessen weitere Feststellungen im Übrigen Bezug genommen wird, hat die Klage abgewiesen. Es hat sich darauf gestützt, dass ein Schaden noch nicht entstanden sei, da lediglich auf eine Sonderumlage gezahlt worden sei, die lediglich den Zweck verfolge, die Gemeinschaft mit zureichenden finanziellen Mitteln auszustatten. Ein Schaden der Eigentümer könne erst dann entstehen, wenn die Jahresabrechnung beschlossen worden sei.

Hiergegen richtet sich die für die Kl. zu 1, 3 und 4 vom Amtsgericht zugelassene Berufung, mit welcher die Kl. ihren erstinstanzlichen Klageantrag weiterverfolgen.

Die Bekl. verteidigt das angefochtene Urteil.

Im Termin zur Berufungsverhandlung haben die Kl. eine Abtretung des Anspruchs der GdWE gegen den Verwalter in Höhe der Klageforderung behauptet und nach der mündlichen Verhandlung eine nur von der Verwaltung unterzeichnete Abtretungsvereinbarung vorgelegt.

Die Bekl. rügt die Vorlage als verspätet und widerspricht der Klageänderung.

Hinsichtlich des weiteren Parteivortrages in der Berufungsinstanz wird auf die insoweit gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II. Die ursprünglich erhobene Klage ist unbegründet, die Klageänderung in der Berufungsinstanz unzulässig.

1. Zunächst handelt es sich um eine Klageänderung, denn die Geltendmachung eines Anspruchs aus abgetretenem Recht stellt auch bei einem einheitlichen Klageziel einen anderen Streitgegenstand dar, als die Geltendmachung aus eigenem Recht (BGH NJW 2007, 2414). Insoweit hat sich der Lebenssachverhalt im Kern geändert, weil die Klage nunmehr nicht mehr auf eigenes Recht, sondern auf ein fremdes gestützt wird. Dies ist ein anderer Streitgegenstand, was sich schon daran zeigt, dass einer erneuten, auf die Abtretung gestützten Klage nicht die Rechtskraft einer klageabweisenden Entscheidung eines eigenen Anspruchs entgegenstünde.

Die Bekl. hat nicht in die Klageänderung eingewilligt (§ 533 Nr. 1 Alt. 1 ZPO). Die Klageänderung ist auch nicht sachdienlich. Eine Sachdienlichkeit erfordert eine Berücksichtigung, Bewertung und Abwägung der beiderseitigen Interessen (BGH NJW 2000, 143), sie kann dann verneint werden, wenn ein völlig neuer Streitstoff in den Rechtsstreit eingeführt werden soll, bei dessen Beurteilung das Ergebnis der bisherigen Prozessführung nicht verwertet werden kann (BGH NJW 2007, 2414).

Vorliegend haben die Parteien bislang alleine um die Frage der Aktivlegitimation und für die erste Instanz entscheidend, um die Frage gestritten, ob durch die Sonderumlage bereits ein Schaden eingetreten ist. Feststellungen zu einer Pflichtverletzung hat das Amtsgericht nicht getroffen, das Amtsgericht teilt nicht einmal mit, welche Beschlüsse angefochten wurden. Vortrag zur Pflichtverletzung findet sich zwar in der Klageschrift, hierauf hat die Bekl. - von ihrem Rechtsstandpunkt, den das Amtsgericht bezüglich des Schadens und die Kammer, wie durch Hinweise verdeutlicht, bezüglich der Aktivlegitimation teilt, folgerichtig - keinen Gegenvortrag gehalten. Hinzu kommt, dass die bestrittene Abtretung im Termin zur mündlichen Verhandlung nur behauptet wurde und weiterhin streitig ist, ob diese rechtzeitig vor der mündlichen Verhandlung erfolgte. Der Vortrag spricht eher dagegen, die Abtretungsurkunde enthält weder ein Datum noch eine im Text vorgesehene Unterzeichnung durch die Kl.

Ließe man die Klageänderung zu, wäre die Kammer gezwungen, sich erstmals mit dem Beschluss und der behaupteten Pflichtverletzung der Bekl. zu befassen. Der neue Prozessstoff knüpft damit nicht an den bisherigen Prozessstoff an, der Prozess begönne in zweiter Instanz de facto von vorne. Es gäbe keinerlei Prozessergebnisse, die weiter verwandt werden könnten. Verwertbare Feststellungen liegen keine vor, dies betrifft sogar die im Vorverfahren angefochtenen Beschlüsse. Der Prozess begönne praktisch von vorne und die Parteien müssten umfassend Gelegenheit zum neuen Vortrag bekommen, was aller Voraussicht nach zu einer umfangreichen Beweisaufnahme führen würde. Zwar könnte der Prozess dann in der Berufungsinstanz fortgesetzt werden. Dies alleine genügt aber, auch unter Berücksichtigung der Tatsache, dass eine Prozessfortsetzung zum Verlust einer Instanz für den Unterlegenen führen würde, nicht, um die Klageänderung mit einem völlig neuen Sachverhalt als sachdienlich erscheinen zu lassen (vgl. BGHZ 5, 373; Stein/Althammer, 23. Aufl. 2018, ZPO § 533 Rn. 29; MüKoZPO/Rimmelspacher, 6. Aufl. 2020, ZPO § 533 Rn. 13).

2. Erweist sich die Klageänderung als unzulässig, hat das Amtsgericht die Klage zu Recht abgewiesen.

Es fehlt an einem eigenen Schaden der Wohnungseigentümer, welche vorliegend den Prozess führen. Denn der behauptete Schaden ist nicht den Wohnungseigentümern, sondern der Wohnungseigentümergemeinschaft entstanden. Die Kl. sind daher für den Anspruch schon nicht aktivlegitimiert.

Der geltend gemachte Schaden resultiert aus den Kostenerstattungsansprüchen aufgrund eines von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) verlorenen Anfechtungsverfahrens. Dieses Verfahren, welches sich gegen Beschlüsse richtete, welche am 31.12.2022 gefasst worden sind, richtete sich nach dem Wohnungseigentumsgesetz in der Fassung ab dem 1.12.2020. Damit war Bekl. dieses Verfahrens die Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 44 Abs. 2 WEG). Diese ist demzufolge auch mit den Prozesskosten belastet und Kostenschuldnerin. Dies stellen die Parteien auch nicht in Frage.

Folge hiervon ist allerdings, dass ein eventueller Schaden bei der GdWE und nicht bei den Eigentümern eingetreten ist. Insoweit hat der Bundesgerichtshof bereits entschieden, dass ein Schaden der GdWE nicht dadurch zu einem Schaden der Eigentümer wird, weil diese die erforderlichen Mittel zum Schadensausgleich über die Umlage in der Jahresabrechnung aufbringen müssen (BGH, NZM 2023, 561). Der Schaden verbleibt vielmehr, wie auch in anderen Fällen, in denen ein Dritter zur Schadenskompensation eingeschaltet wird, bei der Gemeinschaft. Auf die von den Parteien in den Mittelpunkt der Auseinandersetzung gestellte Frage, ob für einen Schaden der Kl. eine Jahresabrechnung vorliegen muss oder es ausreicht, dass die Mittel durch eine Sonderumlage aufgebracht werden, kommt es daher nicht an, wobei der Anspruch auf eine Sonderumlage als Ergänzung des Wirtschaftsplans (§ 28 Abs. 1 WEG) im WEG-Recht nicht als Vorauszahlung, sondern als echte Forderung ausgestaltet ist und die Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 2 WEG) nur die Über- oder Unterdeckung (sog. Abrechnungsspitze) erfasst.

Soweit der Schaden alleine bei der GdWE entstanden ist, kommt es vorliegend auch nicht darauf an, dass der Verwaltervertrag die Wohnungseigentümer im Sinne eines Vertrages zugunsten Dritter mit einbezieht. Denn dies betrifft nur das unmittelbare Forderungsrecht des Dritten, hier der Wohnungseigentümer. Man wird zwar eine derartige Klausel dahingehend auszulegen haben, dass der Wohnungseigentümer in den Schutzbereich des Vertrages einbezogen wird, was der BGH im Regelfall verneint (BGH NJW 2024, 2690). Dies würde jedoch auch nur dann zu einem Anspruch der Kl. führen, wenn diese einen eigenen Schaden hätten. Hieran fehlt es jedoch.

Ein eigener Schaden der Eigentümer entsteht auch nicht (erstmals) dadurch, dass diese aufgrund der bestehenden Verpflichtung zur Finanzausstattung der GdWE (hier durch eine Sonderumlage) Mittel aufwenden müssen, welche die GdWE benötigt, um den ihr entstandenen Schaden (hier die Prozesskosten) auszugleichen. Dies ist keine unmittelbare Folge der behaupteten Pflichtverletzung der Bekl. Bereits schadensrechtlich ist es nicht statthaft, dass durch die Zahlung der geschuldeten Beiträge (§ 16 WEG) sich der Kreis der Geschädigten erhöht. Bleibt - wie der Bundesgerichtshof entschieden hat - der Schaden durch die Kompensation durch die Beitragszahlungen bei der GdWE (BGH NZM 2023, 561), kann nicht ein identischer Schaden anteilig durch diese Zahlungen bei den Wohnungseigentümern eintreten. Dies würde dazu führen, dass sich der Schädiger (hier der Verwalter) nun mehreren Gläubigern ausgesetzt sieht und der Geschädigte (die GdWE) de facto doch den Schaden verlagern könnte. Dies widerspricht, wie der BGH entschieden hat, dem Gedanken, dass die GdWE ein eigenes Vermögen hat und ein Vermögensabfluss daher nur zu einem Schaden bei ihr führt (BGH NZM 2023, 561 Rn. 31 m.w.N.). Zudem wäre bei einer anderen Sichtweise nicht gesichert, dass eine Zahlung an einen Gläubiger (z. B. einzelne Wohnungseigentümer) den Schaden der GdWE anteilig entfallen ließe. Die Beitragszahlung dient vielmehr alleine dazu, die GdWE in die Lage zu versetzen, ihren (Zahlungs-) Pflichten im Außenverhältnis nachzukommen, unmittelbare Ansprüche Dritten gegenüber können hieraus nicht entstehen. Daher betrifft dieser Beschluss auch das reine Innenverhältnis.

Konsequenterweise wird in der Literatur auch im Verhältnis der Eigentümer zur GdWE ein Schaden der Eigentümer aufgrund einer dieser zuzurechnenden Pflichtverletzung des Verwalters (§ 31 BGB analog) durch die Beitragszahlung mit unterschiedlicher Begründung zu Recht abgelehnt (für eine schadensrechtliche Begründung Skauradszun, ZWE 2024, 398 [400]; für eine wohnungseigentumsrechtliche Argumentation Jacoby, ZWE 2024, 414 [415]).

Für eine andere Lösung besteht auch kein praktisches Bedürfnis. Die Eigentümer, die letztlich für den Schaden der GdWE im Innenverhältnis aufkommen müssen, haben, wie der Bundesgerichtshof bereits entschieden hat (BGH, NJW 2024, 2690 Rn. 22), einen Anspruch darauf, dass im Regelfall die GdWE bestehende Ansprüche auf Schadensersatz geltend macht. Weigert sich die GdWE, können sie dies mit der Beschlussersetzungsklage erzwingen und sich ggf. auch zur Anspruchsdurchsetzung ermächtigen lassen (§ 9b Abs. 2 WEG). Will die Gemeinschaft den Anspruch nicht durchsetzen, besteht zudem die Möglichkeit der Anspruchsabtretung an die Eigentümer, welche diese auf eigenes Risiko und Kosten durchsetzen wollen. Letzteres soll - allerdings erst im Berufungsverfahren - auch die Gemeinschaft hier getan haben.

III. Nach alledem war die Berufung zurückzuweisen und die geänderte Klage als unzulässig abzuweisen. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 97, 100 Abs. 2 ZPO, der Ausspruch zur Vollstreckbarkeit hat seine Rechtsgrundlage in §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision liegen nicht vor, der BGH hat die maßgebliche Rechtsfrage zum Schadenseintritt entschieden.

Der BGH hat entschieden, dass der Verwaltervertrag kein Vertrag mit Schutzwirkung für die Wohnungseigentümer ist (BGH, GE 2024, 910). Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann mit dem Verwalter indes nach § 328 BGB vereinbaren, dass der Verwaltervertrag ein Vertrag zugunsten der Wohnungseigentümer ist. Liegt es so, fragt es sich, ob ein Wohnungseigentümer gegen den Verwalter als Schaden die Kosten einklagen kann, die auf ihn mittelbar durch einen von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verlorenen Prozess entfallen.

Einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entstehen durch eine von ihr verlorene Anfechtungsklage Pro­zesskosten i.H.v. 41.268,89 €. Um diese begleichen zu können, beschließen die Wohnungseigentümer eine Sonderumlage von 60.000 €. Wohnungseigentümer K verlangt den auf ihn entfallenden Anteil später vom Verwalter B als Schadensersatz (er meint, B habe die Anfechtungsklage pflichtwidrig verursacht). K beruft sich auf den Verwaltervertrag. Dort heißt es u. a.: „Der Verwalter ist aus diesem Vertrag unmittelbar der Gemeinschaft verpflichtet. Daneben ist er allen jeweiligen Eigentümern im Sinne eines echten Vertrages zugunsten Dritter gemäß § 328 BGB verpflichtet.“ Das Amtsgericht weist die Klage ab. Hiergegen richtet sich die Berufung.

Ohne Erfolg! K habe keinen Scha­den erlitten. Den behaupteten Scha­den (= die Prozesskosten) habe die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu beklagen. Dieser Schaden werde nicht dadurch zu einem Schaden der Wohnungseigentümer, weil diese nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG die erforderlichen Mittel aufbringen müssten (Hinweis auf BGH, GE 2023, 703).

Die Pflicht des K, anteilig die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer tragen zu müssen, sei auch keine unmittelbare Folge der behaupteten Pflichtverletzung des B. „Schadensrechtlich“ sei es nicht statthaft, dass sich der Kreis der Geschädigten durch „die Zahlung der geschuldeten Beiträge (§ 16 WEG)“ erhöhe. Bleibe – wie der BGH entschieden habe – der Schaden durch die Kompensation durch die Beitragszahlungen bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, könne nicht ein identischer Schaden anteilig durch diese Zahlungen bei den Wohnungseigentümern eintreten.

Für eine andere Lösung bestehe auch kein praktisches Bedürfnis. K habe, wie der BGH bereits entschieden habe (Hinweis auf BGH, GE 2024, 910 Rn. 22), einen Anspruch darauf, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen B einen Anspruch auf Schadensersatz geltend mache. Wolle die Gemeinschaft den Anspruch nicht durchsetzen, bestehe die Möglichkeit, einen Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter abzutreten. Letzteres solle – allerdings erst im Berufungsverfahren und damit zu spät – die Gemeinschaft im Fall auch getan haben.

Verletzt der Verwalter bei der Entstehung eines Beschlusses seine Pflichten, schuldet er der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gem. § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB Schadensersatz. Zu den Schäden, die der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entstehen, gehört ihre Pflicht, einem in einer Anfechtungsklage obsiegenden Wohnungseigentümer die Kosten erstatten zu müssen. Ferner sind Teil ihres Schadens ihre Prozesskosten. Zwar müssen die Wohnungseigentümer – auch der obsiegende (siehe BGH, GE 2024, 857) – diese Kosten nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG tragen. Dieser Umstand kann den Verwalter aber nicht entlasten.

Das Landgericht meint, die Wohnungseigentümer würden im Hinblick auf die Prozesskosten durch eine Pflichtverletzung hingegen keinen Schaden erleiden. Das ist rechnerisch falsch. Denn ein Wohnungseigentümer erleidet durch Tragung der Kosten nach § 28 Abs. 2 Satz 1 BGB zunächst einen Vermögensabfluss. Der Schaden ist aber nur ein „vorübergehender“, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, wie es ihre Pflicht ist, den Verwalter wegen der Prozesskosten nebst Zinsen in Regress nimmt. Dann erlangt sie Mittel, die an die Wohnungseigentümer auszukehren sind und den Vermögensabfluss kompensieren.

Dieser „Mechanismus“ sollte im Übrigen dazu führen, mit dem Verwalter bei einer Anfechtungsklage einen Vertrag zu schließen, dass er im Falle einer vom Gericht festgestellten, von ihm zu verantwortenden Pflichtverletzung die Prozesskosten erstattet. Ist der Verwalter dazu nicht bereit, ist dem Verwalter im Rahmen der Anfechtungsklage der Streit zu verkünden, damit die Wirkungen des § 68 ZPO eintreten.