Kein Schadensersatz des Mieters für (behauptete) „vorgetäuschte Modernisierungsankündigung“

1. Hat nach einer Modernisierungsankündigung der Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch gemacht, ist der Vermieter nicht verpflichtet, den Mieter, der schon ein neues Mietverhältnis eingegangen ist, auf eine Verzögerung der geplanten Arbeiten hinzuweisen.

2. Ein arglistiges Vortäuschen von Modernisierungsmaßnahmen, um einen unliebsamen Mieter loszuwerden, ist nicht anzunehmen, wenn ein Teil der Arbeiten ausgeführt wurde und im Übrigen der Vermieter darlegt, dass witterungsbedingt und wegen eines Personalengpasses die anderen Arbeiten verzögert wurden. Ob inzwischen die Planung für diese Arbeiten aufgegeben wurde, ist unerheblich.

(Leitsätze der Redaktion)

I. 1 Die Kl. waren Mieter einer im 1. Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses gelegenen Vier-Zimmer-Wohnung des Bekl. Mit Schreiben vom 22. Mai 2014 kündigte der Bekl. umfangreiche Modernisierungsarbeiten (Austausch von Fenstern, Türen und Heizung, Anbringung einer Wärmedämmung) an, die im Zeitraum vom 1. Oktober 2014 bis 1. März 2015 durchgeführt werden und zu einer Erhöhung der bisherigen Nettomiete (1.000 €) um 523,79 € führen sollten. Die Kl. machten daraufhin von ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch und kündigten die Wohnung zum 31. Juli 2014. Bereits am 15. Mai 2014 ließen sie sich durch einen Makler die Anmietung eines Einfamilienhauses (Mietbeginn 15. Juli 2014) vermitteln.

2 Nach dem Auszug der Kl. führte der Bekl. nur einen Teil der angekündigten Arbeiten (insbesondere Austausch von Fenstern und Türen) durch und führte verschiedene Gründe dafür an, dass sich die Durchführung weiterer Arbeiten verzögerte (Witterung; Personalengpass in der eigenen Bauunternehmung). Die Kl. haben geltend gemacht, die Modernisierungsankündigung sei nur vorgetäuscht gewesen, um unliebsame Mieter loszuwerden, zumindest habe der Bekl. es aber versäumt, sie Mitte Juli 2014 auf die sich bereits abzeichnende Verzögerung der Bauausführung hinzuweisen.

3 Die auf Ersatz der Maklerkosten (Rechnung vom 26. Mai 2014 über eine am 15. Mai 2014 erfolgte Vermittlungsleistung) und weiterer Kündigungsschäden gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Das Berufungsgericht hat die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung der Sache zugelassen.

II. 4 1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts besteht kein Grund für die Zulassung der Revision. Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch liegt einer der anderen in § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO genannten Gründe für die Zulassung der Revision vor. Insbesondere verleiht die vom Berufungsgericht genannte Frage, welche Pflichten den Vermieter im Zusammenhang mit einer Modernisierungsankündigung - etwa bezüglich der Ausführung der Arbeiten oder der Ankündigung von Ausführungsfristen - treffen, der Sache keine grundsätzliche Bedeutung. Es handelt sich um Nebenpflichten aus der zwischen den Parteien gebotenen Rücksichtnahme, die sich nach den Umständen des Einzelfalls richten und die einer grundsätzlichen Klärung nicht zugänglich sind. Abgesehen davon weist die Revisionserwiderung zutreffend darauf hin, dass schon nicht ersichtlich sei, dass über die vom Berufungsgericht erörterten Fragen ein Meinungsstreit in der Rechtsprechung der Instanzgerichte oder in der Literatur bestehe.

5 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat einen Schadensersatzanspruch der Kl. (§ 280 Abs. 1 BGB) rechtsfehlerfrei verneint.

6 a) Soweit die Kl. ihren Schadensersatzanspruch darauf stützen, dass der Bekl. sie Mitte des Monats Juli 2014 nicht auf eine sich bereits abzeichnende Verzögerung der Bauarbeiten hingewiesen hätte, scheitert ihr Anspruch allerdings - anders als das Berufungsgericht gemeint hat - schon daran, dass eine entsprechende Informationspflicht des Bekl. nicht bestand. Denn zu diesem Zeitpunkt hatten die Kl. bereits über einen Makler ein Einfamilienhaus angemietet, und die Verzögerung eines Teils der Arbeiten, die sämtlich nach dem unmittelbar bevorstehenden Auszug der Kl. stattfinden sollten, konnte daher hierfür nicht mehr von Bedeutung sein.

7 b) Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht ferner einen auf arglistiges Vortäuschen einer in Wahrheit nicht beabsichtigten Modernisierung gestützten Schadensersatzanspruch verneint. Ohne Erfolg macht die Revision insoweit geltend, das Berufungsgericht hätte die Behauptung der Kl., der Bekl. habe die angekündigten Arbeiten bereits im Zeitpunkt der Modernisierungsmitteilung gar nicht ausführen wollen, als zugestanden ansehen müssen, weil dieser schon seiner sekundären Darlegungslast nicht nachgekommen sei.

8 Denn der Bekl. hat einen Teil der Arbeiten (Fenster, Türen) tatsächlich durchgeführt und im Übrigen dargelegt, dass die Modernisierung witterungsbedingt und wegen eines Personalengpasses in seiner Bauunternehmung nicht im ursprünglich vorgesehenen Zeitraum (Oktober 2014 bis März 2015) möglich gewesen sei; das Dämmmaterial für die Fassade sei aber schon angeschafft worden, was durch die vorgelegte Rechnung belegt werde. Dies genügt. Für eine weitergehende sekundäre Darlegungslast des Bekl. dahin, aus welchen Gründen die weiteren Arbeiten auch später - etwa im Verlauf des Rechtsstreits - nicht realisiert worden sind, ist kein Raum. Entgegen der Auffassung der Revision kommt es somit auch nicht darauf an, ob der Bekl. die Durchführung noch ausstehender Arbeiten inzwischen - etwa im Hinblick auf seine am Wohnungsmarkt nicht durchsetzbaren Mietvorstellungen - auf absehbare Zeit aufgegeben hat oder gar nicht mehr verfolgt.

9 Die weitere tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts weist ebenfalls keinen Rechtsfehler auf. Dies gilt insbesondere für die Würdigung, dass die von ihm festgestellten Umstände nicht den Schluss erlaubten, der Bekl. habe die angekündigten Modernisierungsarbeiten von vornherein nicht durchführen wollen. Entgegen der Auffassung der Revision lässt sich aus etwaigen unzutreffenden Angaben des Bekl. zu einem im September 2015 (also mehr als ein Jahr nach Auszug der Kl.) gelagerten Baugerüst nicht die verlässliche Schlussfolgerung ziehen, er habe nie die Absicht gehabt, die angekündigten Arbeiten auszuführen. Gegenstand des von der Revision in diesem Zusammenhang herangezogenen Bußgeldbescheids der Gemeinde war im Übrigen die Lagerung erheblicher Mengen Baumaterials vor dem Gebäude des Bekl. im August 2015, was für das (Fort-) Bestehen der Modernisierungspläne noch in diesem Zeitpunkt sprach.

10 c) Ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht weiter angenommen, dass die Kl. den geltend gemachten Schadensersatzanspruch nicht auf eine weitere Pflichtverletzung stützen können, die es in Erwägung gezogen hat, weil der vom Bekl. angegebene Zeitraum (Oktober 2014 bis März 2015) im Hinblick auf die teilweise im Sommer durchzuführenden Arbeiten unrealistisch gewesen sei. Denn es spricht jedenfalls nichts dafür, dass die Angabe eines zu kurzen Zeitraums für die Ausführung der angekündigten Baumaßnahmen einen Einfluss auf die Entscheidung der Kl. hätte haben können, von ihrem Sonderkündigungsrecht unverzüglich Gebrauch zu machen und vor dem Beginn der Maßnahmen auszuziehen. Entgegen der Auffassung der Revision geht es bei der Frage, ob die Kl. durch unzutreffende Angaben über den Zeitraum der Bauarbeiten zu ihrer Kündigung veranlasst worden sind, weder um die haftungsausfüllende Kausalität noch um die Frage des „aufklärungsrichtigen Verhaltens“ oder um die „hypothetische Kausalität rechtmäßigen Alternativverhaltens“.

11 d) Auch der von der Revision herangezogene Gesichtspunkt eines „Verfrühungsschadens“ ist von vornherein nicht geeignet, einen Schadensersatzanspruch der Kl. zu begründen. Soweit die Revision geltend macht, die Kl. hätten die Kündigung „verschoben“, wenn ihnen ein Teil der Arbeiten erst für die Sommermonate 2015 angekündigt worden wäre, so zeigt sie schon keinen entsprechenden Tatsachenvortrag der Kl. in den Vorinstanzen auf. In den von der Revision in Bezug genommenen Schriftsätzen der Kl. ist lediglich ausgeführt, dass die Kl. nicht gekündigt hätten, wenn der Bekl. als Modernisierungsmaßnahme nur den Austausch der Türen und Fenster angekündigt hätte. Dass die Kl. zu einem späteren Zeitpunkt gekündigt hätten, wenn der Bekl. die Durchführung der weiteren Maßnahmen für einen späteren Zeitraum angekündigt hätte, haben sie hingegen erstmals mit der Revision geltend gemacht. Im Übrigen spricht auch kein nachvollziehbarer Grund für eine solche Vorgehensweise eines Mieters, noch einen Teil der angekündigten Baumaßnahmen in der bisherigen Wohnung abzuwarten, statt den unvermeidlichen Umzug durchzuführen, bevor mit jeglichen Bauarbeiten begonnen wird. Dies gilt erst recht angesichts des zeitlichen Ablaufs im vorliegenden Fall - die Kl. haben binnen zwei Wochen nach Erhalt der Modernisierungsankündigung ein Einfamilienhaus angemietet und ihre vom Bekl. angemietete Wohnung bereits zum 31. Juli 2014 gekündigt, obwohl die Baumaßnahmen erst im Oktober 2014 beginnen sollten und den Kl. auch eine (ordentliche) Kündigung zum 30. September 2014 möglich gewesen wäre.

Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt.

Der Bundesgerichtshof hatte sich schon mehrfach mit Fällen einer vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung zu beschäftigen; hier kann der Mieter grundsätzlich einen Schadensersatz für die Folgen eines Wohnungswechsels geltend machen (vgl. etwa BGH GE 2017, 658), wenn ein Eigenbedarf tatsächlich nicht bestand. Mieter, die nach Zugang einer Modernisierungsankündigung von ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch gemacht hatten, meinten, das gelte auch für sie, wenn nur ein Teil der Arbeiten ausgeführt wurde.

Die Mieter einer Vierzimmerwohnung erhielten am 22. Mai 2014 ein Schreiben ihres Vermieters mit einer Ankündigung von umfangreichen Modernisierungsarbeiten (Austausch von Fenstern, Türen und Heizung, Anbringung einer Wärmedämmung), die zu einer Mieterhöhung von mehr als 50 % führen würden. Sie machten alsbald von ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch und kündigten die Wohnung zum 31. Juli 2014. Bereits am 15. Mai 2014 ließen sie sich durch einen Makler die Anmietung eines Einfamilienhauses (Mietbeginn 15. Juli 2014) vermitteln. Von den angekündigten Arbeiten wurde jedoch nur ein geringer Teil ausgeführt. Der Vermieter führte verschiedene Gründe dafür an, dass sich die Durchführung weiterer Arbeiten verzögerte (Witterung; Personalengpass in der eigenen Bauunternehmung); die Mieter hielten die Modernisierungsankündigung für vorgetäuscht, um sie loszuwerden, und verlangten Schadensersatz für Maklerkosten und weitere Kündigungsschäden. Das Landgericht hielt den Anspruch für unbegründet, ließ aber die Revision zu.

Der Bundesgerichtshof verneinte einen Grund für die Revisionszulassung, weil es sich bei der Modernisierungsankündigung um eine Nebenpflicht handele, die sich nach den Umständen des Einzelfalls richte. Im Übrigen sei auch nicht ersichtlich, dass über die Folgen eines Verstoßes ein Meinungsstreit bestehe.

Jedenfalls habe die Revision keine Aussicht auf Erfolg, da der Vermieter nicht verpflichtet gewesen sei, die Mieter über die Verzögerung der Arbeiten zu informieren, die sich zu diesem Zeitpunkt schon eine neue Wohnung gesucht hatten. Ein arglistiges Vortäuschen einer Modernisierungsabsicht sei auch nicht anzunehmen, denn der Vermieter habe angegeben, aus nachvollziehbaren Gründen die Arbeiten nicht im ursprünglich vorgesehenen Zeitraum ausgeführt zu haben. Damit habe er seine sekundäre Darlegungslast erfüllt. Ob inzwischen die Planung für die Arbeiten aufgegeben worden sei, etwa im Hinblick auf die am Wohnungsmarkt nicht durchsetzbaren Mietvorstellungen, sei unerheblich.

Der Schadensersatzanspruch auf Ersatz der Maklerkosten war schon deshalb unbegründet, weil die Mieter den Makler beauftragt hatten, bevor ihnen die Modernisierungsankündigung zuging. Die behauptete Täuschung war deshalb nicht kausal für die Verpflichtung gegenüber dem Makler. Für die weiteren Kündigungsfolgeschäden wäre aber ein Schadensersatzanspruch durchaus denkbar, wenn der Vermieter nicht plausible Gründe dargelegt hätte, warum die angekündigten Arbeiten nicht weiter ausgeführt wurden.