Kein Schadensersatz aus Verschulden bei Vertragsverhandlungen bei vorbehaltloser Kaufpreiserhöhung

a) Es stellt keine besonders schwerwiegende Treuepflichtverletzung des (potentiellen) Verkäufers eines Grundstücks dar, wenn er - bei wahrheitsgemäßer Erklärung seiner Abschlussbereitschaft - dem Kaufinteressenten nicht offenbart, dass er sich vorbehält, den Kaufpreis zu erhöhen. Eine Haftung wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlungen scheidet deshalb aus.

b) Der (potentielle) Verkäufer haftet auch dann nicht auf Schadensersatz, wenn er zu einem Zeitpunkt Abstand von dem Abschluss eines Grundstückskaufvertrages nimmt, zu dem er weiß, dass der Kaufinteressent im Vertrauen auf das Zustandekommen des Vertrages bereits einen Finanzierungsvertrag abgeschlossen hat.

1 Die Bekl., eine Großinvestorin in der Immobilienbranche, beabsichtigte, mehrere in Frankfurt am Main belegene Eigentumswohnungen an Privatkunden zu veräußern. Hierzu bediente sie sich der Vermittlung der D. GmbH, die wiederum den Zeugen H. als ihren Vertriebsbeauftragten einschaltete. Der Kl. trat über eine Internetplattform mit dem Zeugen in Kontakt und teilte diesem nach einer Besichtigung im August 2013 mit, dass er eine näher bezeichnete Dachgeschosswohnung mit Pkw-Abstellplatz zum inserierten Preis von 376.700 € kaufen wolle. Anfang September 2013 übersandte der Zeuge dem Kl. einen ersten Kaufvertragsentwurf. Am 23. September 2013 informierte der Kl. den Zeugen darüber, am Wochenende den Kreditvertrag erhalten zu haben und diesen bis zum 1. Oktober 2013 seinem Finanzierungspartner vorlegen zu müssen. Er bat deshalb um Mitteilung, welche weiteren Aspekte einer Abwicklung des Kaufvertrages entgegenstünden. Der Zeuge antwortete am 26. September 2013, dass außer der Eintragung der Bekl. in das Grundbuch und der Fertigstellungsanzeige für Renovierungsmaßnahmen aus seiner Sicht keine Hindernisse bestünden. Am selben Tag übersandte er dem Kl. einen weiteren Kaufvertragsentwurf sowie die Teilungserklärung. Am 27. September 2013 stellte der Kl. bei seinem Finanzierungspartner einen Antrag auf Gewährung eines Darlehens über 300.000 €. Die Annahmefrist des Darlehensgebers lief bis zum 1. Oktober 2013; der Darlehensvertrag enthielt eine Information zum Widerrufsrecht innerhalb von 14 Tagen nach Abschluss des Vertrages. Am 30. September 2013 erhielt der Kl. die Mitteilung, der Kaufvertrag könne Mitte Oktober beurkundet werden. Am 14. Oktober 2013 informierte der Zeuge den Kl. darüber, dass der Notartermin am 30. Oktober 2013 stattfinde. Am 22. Oktober 2013 teilte der Zeuge dem Kl. telefonisch mit, die Bekl. werde die Wohnung nur noch zu einem höheren Preis verkaufen; der neue Kaufpreis sollte 472.400 € betragen. Mit dieser Erhöhung war der Kl. nicht einverstanden und nahm von einem Vertragsschluss Abstand. Die Bekl. veräußerte die Wohnung zu dem höheren Preis an einen anderen Erwerber.

2 Mit der Klage verlangt der Kl. im Wesentlichen Erstattung der Kosten von rund 9.000 €, die ihm infolge der Rückabwicklung des Finanzierungsvertrages entstanden sind. Das LG hat die Klage abgewiesen. Die Berufung ist ohne Erfolg geblieben. Mit der von dem OLG zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Bekl. beantragt, verfolgt der Kl. seinen Zahlungsantrag weiter.

I. 3 Das Berufungsgericht meint, dass der Bekl. eine zur Haftung aus Verschulden bei Vertragsverhandlungen führende schwerwiegende Treuepflichtverletzung nur angelastet werden könnte, wenn sie entweder eine tatsächlich nicht vorhandene Abschlussbereitschaft zum ursprünglichen Preis vorgespiegelt habe oder, was dem gleichzustellen sei, die Verkaufsbereitschaft ursprünglich zwar gehabt habe, aber dann innerlich von ihr abgerückt sei, ohne dies zu offenbaren. Den Nachweis einer solchen Treuepflichtverletzung habe der Kl. nicht geführt. Die Behauptung der Bekl., sie habe die Preise erhöht, weil die D. GmbH Mitte Oktober 2013 festgestellt habe, dass diese nicht marktgerecht gewesen seien, und den Kl. unmittelbar darauf informiert, sei nicht widerlegt worden. Eine Treuepflichtverletzung lasse sich auch nicht auf die Behauptung des Kl. stützen, die Bekl. habe sich vorbehalten, fest zugesagte Preise jederzeit nach oben zu korrigieren, ohne den Kl. hierauf hinzuweisen. Ein solches Geschäftsgebaren der Bekl. lasse sich den Aussagen des Zeugen H. nicht entnehmen. Letztlich komme es darauf nicht an, weil der Verkäufer seine einmal geäußerten Preisvorstellungen bis zum Abschluss des notariell beurkundeten Kaufvertrages grundsätzlich noch ändern könne. Die Überlegungen des Kl., die Bekl. habe mit dem Angebot an ihn nur den Markt testen wollen, seien spekulativ. Die Abstandnahme von dem Vertragsschluss vor der Beurkundung sei auch nicht deshalb als schwerwiegende Treuepflichtverletzung anzusehen, weil die Bekl. aufgrund der ihr über den Zeugen H. zuzurechnenden Kenntnis gewusst habe, dass der Kl. bereits einen Finanzierungsvertrag abgeschlossen gehabt habe. Der Kaufinteressent handele vor Vertragsschluss auf eigenes Risiko.

II. 4 Diese Ausführungen halten rechtlicher Nachprüfung stand.

5 1. a) Im Rahmen der Privatautonomie hat jede Partei bis zum Vertragsabschluss das Recht, von dem in Aussicht genommenen Vertrag Abstand zu nehmen. Aufwendungen, die in Erwartung des Vertragsabschlusses gemacht werden, erfolgen daher grundsätzlich auf eigene Gefahr. Nur wenn der Vertragsschluss nach den Verhandlungen zwischen den Parteien als sicher anzunehmen ist und in dem hierdurch begründeten Vertrauen Aufwendungen zur Durchführung des Vertrages vor dessen Abschluss gemacht werden, können diese vom Verhandlungspartner unter dem Gesichtspunkt der Verletzung vorvertraglicher Schutzpflichten zu erstatten sein, wenn er den Vertragsabschluss später ohne triftigen Grund ablehnt (BGH, Urteile vom 6. Februar 1969 - II ZR 86/67, WM 1969, 595, 597, vom 12. Juni 1975 - X ZR 25/73, WM 1975, 923, 924 und vom 7. Februar 1980 - III ZR 23/78, BGHZ 76, 343, 349).

6 b) Bei einem Grundstückskaufvertrag sind an die Verletzung vorvertraglicher Schutzpflichten strengere Anforderungen zu stellen. Bei einem solchen Vertrag löst die Verweigerung der Mitwirkung an der Beurkundung durch einen Verhandlungspartner nicht schon dann Schadensersatzansprüche aus, wenn es an einem triftigen Grund dafür fehlt, sondern nur, wenn eine besonders schwerwiegende, in der Regel vorsätzliche Treuepflichtverletzung vorliegt. Eine solche ist beispielsweise beim Vorspiegeln einer tatsächlich nicht vorhandenen Abschlussbereitschaft oder auch dann gegeben, wenn ein Verhandlungspartner zwar zunächst verkaufsbereit war, im Verlaufe der Verhandlungen aber innerlich von dieser Bereitschaft abgerückt ist, ohne dies zu offenbaren (vgl. Senat, Urteil vom 29. März 1996 - V ZR 332/94, NJW 1996, 1884, 1885; Urteil vom 9. November 2012 - V ZR 182/11, NJW 2013, 928 Rn. 8 m.w.N.). Begründete schon das Fehlen triftiger Gründe für die Verweigerung der Beurkundung eines Grundstückskaufvertrags die Haftung des Verhandlungspartners, bedeutete das nämlich einen indirekten Zwang zum Abschluss des Vertrags. Ein solcher Zwang liefe dem Zweck der Formvorschrift des § 311b BGB zuwider, nach der wegen der objektiven Eigenart des Vertragsgegenstandes eine Bindung ohne Einhaltung der Form verhindert werden soll (Senat, Urteil vom 29. März 1996 - V ZR 332/94, NJW 1996, 1884, 1885; Urteil vom 9. November 2012 - V ZR 182/11, NJW 2013, 928 Rn. 8).

7 2. Von diesen Grundsätzen geht das Berufungsgericht zutreffend aus und gelangt ohne Rechtsfehler zu dem Ergebnis, der Kl. habe den Beweis, dass die Bekl. ihm eine tatsächlich nicht vorhandene Abschlussbereitschaft zu dem ursprünglich genannten Preis vorgespiegelt habe, oder dass sie von einer ursprünglich vorhandenen Verkaufsbereitschaft innerlich abgerückt sei, ohne dies - rechtzeitig - zu offenbaren, nicht geführt. Die von der Revision hiergegen erhobenen Rügen verhelfen dem Rechtsmittel nicht zum Erfolg.

8 a) Die Beweiswürdigung des Tatrichters kann von dem Revisionsgericht nur darauf überprüft werden, ob das Berufungsgericht sich dem Gebot des § 286 ZPO entsprechend mit dem Streitstoff und den Beweisergebnissen umfassend und widerspruchsfrei auseinandergesetzt hat, die Beweiswürdigung also vollständig und rechtlich möglich ist und nicht gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze verstößt (Senat, Urteil vom 9. Juli 1999 - V ZR 12/98, NJW 1999, 3481, 3482; Urteil vom 5. November 2010 - V ZR 228/09, NJW 2011, 1217 Rn. 25).

9 b) Hiernach ist es nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht auf der Grundlage der Bekundungen des Zeugen H. den dem Kl. obliegenden Beweis, dass die Bekl. von vornherein nicht bereit war, die Wohnung zu dem mitgeteilten Preis zu verkaufen und mit dem Angebot nur den Markt testen wollte, als nicht geführt ansieht.

10 c) Auf die von dem Kl. auf eine Verletzung von § 286 ZPO gestützte Rüge, wonach das Berufungsgericht in tatsächlicher Hinsicht hätte davon ausgehen müssen, dass nach den unternehmensinternen Gepflogenheiten der Bekl. der Abschluss des Kaufvertrages unter dem Vorbehalt einer jederzeit noch möglichen Überprüfung des Kaufpreises gestanden habe, kommt es nicht an. Entgegen der Auffassung des Kl. stellt es nämlich keine besonders schwerwiegende Treuepflichtverletzung des (potentiellen) Verkäufers eines Grundstücks dar, wenn dieser - bei wahrheitsgemäßer Erklärung seiner Abschlussbereitschaft - dem Kaufinteressenten nicht offenbart, dass er sich vorbehält, den Kaufpreis zu erhöhen.

11 aa) Auch wenn dem Verhandlungspartner bewusst ist, dass nach seiner Erklärung, den Vertrag zu bestimmten Bedingungen abschließen zu wollen, Umstände eintreten können, die ihn von dem Vertragsschluss abhalten können, kann er abschlussbereit sein. Entscheidend ist, ob die Erklärung im Zeitpunkt ihrer Abgabe der Wahrheit entspricht, der (potentielle) Verkäufer also zu diesem Zeitpunkt zur Veräußerung der Immobilie zu den mitgeteilten Bedingungen bereit ist. Es steht ihm aber frei, von dieser Verkaufsabsicht wieder abzurücken, da er an seine Erklärung mangels notarieller Beurkundung nicht gebunden ist. Ein solches Abrücken muss er dem potentiellen Vertragspartner allerdings umgehend mitteilen. Eine darüber hinausgehende Pflicht, den Interessenten darauf hinzuweisen, dass er sich vorbehält, von seiner Verkaufsabsicht abzurücken, trifft den Verkäufer demgegenüber nicht. Vielmehr muss dem Kaufinteressenten klar sein, dass der Verkaufswillige bis zur Beurkundung des Kaufvertrages nicht gebunden ist und es diesem daher freisteht, seine Verkaufsbereitschaft aufzugeben oder zu modifizieren.

12 bb) Hiernach war die Bekl. nicht gehindert, Mitte Oktober 2013 den Kaufpreis für die Wohnung zu erhöhen. Ihrer daraus folgenden Offenbarungspflicht gegenüber dem Kl. ist die Bekl. nach den Feststellungen des Berufungsgerichts nachgekommen, indem sie ihn hierüber zeitnah unterrichtet hat.

13 3. Ohne Rechtsfehler geht das Berufungsgericht schließlich davon aus, dass sich der Abbruch der Verhandlungen durch die Bekl. am 22. Oktober 2013 auch nicht deshalb als besonders schwerwiegender Treuepflichtverstoß darstellt, weil sie wusste, dass der Kl. bereits einen Darlehensvertrag abgeschossen hatte.

14 a) Der (potentielle) Verkäufer haftet nicht auf Schadensersatz, wenn er zu einem Zeitpunkt Abstand von dem Abschluss eines Grundstückskaufvertrages nimmt, zu dem er weiß, dass der Kaufinteressent im Vertrauen auf das Zustandekommen des Vertrages bereits einen Finanzierungsvertrag abgeschlossen hat. Hierin kann schon deshalb keine besonders schwerwiegende Treuepflichtverletzung gesehen werden, weil es der Kaufinteressent andernfalls in der Hand hätte, durch eigene Dispositionen den Verkäufer mittelbar zum Abschluss des Grundstückskaufvertrages zu bewegen, obwohl ein formgültiger Vertrag i.S.d. § 311b BGB noch nicht zustande gekommen ist. Dies liefe dem Zweck der Formvorschrift zuwider.

15 b) Eine unangemessene Benachteiligung des Kaufinteressenten ist hiermit nicht verbunden. Da vor der Beurkundung eine rechtliche Bindung des Verkaufswilligen noch nicht besteht, erfolgen Vermögensdispositionen, die in Erwartung eines Kaufabschlusses getätigt werden, grundsätzlich auf eigenes Risiko. Hierdurch wird der Kaufinteressent nicht unzumutbar belastet, denn er kann zunächst lediglich eine Finanzierungszusage einholen und den Darlehensvertrag erst im Anschluss an die Beurkundung des Kaufvertrages schließen oder den Darlehensvertrag von vornherein unter der Bedingung des Kaufs schließen.

Im Rahmen der Privatautonomie kann jeder bis zum Vertragsabschluss jederzeit von dem in Aussicht genommenen Vertrag Abstand nehmen. Aufwendungen, die in Erwartung des Vertragsabschlusses gemacht werden, erfolgen grundsätzlich auf eigene Gefahr. Dennoch kann man wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlungen haften. Wenn es um den Kauf oder Verkauf von Grundstücken geht, ist „Pokern“ allerdings erlaubt. Ein potentieller Grundstücksverkäufer, der wahrheitsgemäß seine Verkaufsbereitschaft erklärt, verletzt jedenfalls keine schwerwiegenden Treuepflichten, wenn er dem Kaufinteressenten nicht verrät, dass er sich vorbehält, den Kaufpreis zu erhöhen. Eine Haftung wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlungen scheidet in solchen Fällen aus. Das gilt sogar dann, wenn der Verkäufer zu einem Zeitpunkt, an dem er weiß, dass der Kaufinteressent im Vertrauen auf das Zustandekommen des Vertrages bereits einen Finanzierungsvertrag abgeschlossen hat, doch noch Abstand vom Verkauf nimmt.

Verklagt wurde eine Immobilien-Großinvestorin, die mehrere Eigentumswohnungen in Frankfurt am Main an Privatkunden verkaufen wollte. Dazu schaltete sie eine Maklerfirma ein, mit der der Kläger über eine Internetplattform in Verbindung trat. Nach einer Besichtigung im August 2013 teilte er mit, eine näher bezeichnete Dachgeschosswohnung mit Pkw-Abstellplatz zum inserierten Preis von 376.700 € kaufen zu wollen. Anfang September 2013 übersandte die Maklerfirma ihm einen ersten Kaufvertragsentwurf. Am 23. September 2013 informierte der Kläger die Maklerfirma darüber, dass er am Wochenende den Kreditvertrag erhalten habe und diesen bis zum 1. Oktober 2013 seinem Finanzierungspartner vorlegen müsse. Er wollte deshalb wissen, welche weiteren Aspekte einer Abwicklung des Kaufvertrages entgegenstünden. Antwort der Maklerfirma am 26. September 2013: Außer der Eintragung der Beklagten in das Grundbuch und der Fertigstellungsanzeige für Renovierungsmaßnahmen seien keine Hindernisse bekannt. Am selben Tag erhielt der Kläger einen weiteren Kaufvertragsentwurf sowie die Teilungserklärung, einen Tag später stellte er einen Darlehensantrag über 300.000 €. Die Annahmefrist des Darlehensgebers lief bis zum 1. Oktober 2013; der Darlehensvertrag enthielt eine Information zum Widerrufsrecht innerhalb von 14 Tagen nach Abschluss des Vertrages. Am 30. September 2013 erhielt der Kläger die Mitteilung, der Kaufvertrag könne Mitte Oktober beurkundet werden. Am 14. Oktober 2013 informierte die Maklerfirma den Kläger, dass der Notartermin am 30. Oktober 2013 stattfinde. Am 22. Oktober 2013 erhielt der Kläger die telefonische Mitteilung, dass die Beklagte die Wohnung nur noch zu einem Preis von 472.400 € verkaufen werde. Daraufhin nahm der Kläger vom Kauf Abstand, und die Wohnung wurde zum höheren Preis an einen anderen Erwerber verkauft. Der Kläger verlangte Erstattung der Kosten von rund 9.000 €, die ihm infolge der Rückabwicklung des Finanzierungsvertrages entstanden waren. LG und OLG haben die Klage abgewiesen. Die zugelassene Revision des Klägers war erfolglos.

Im Rahmen der Privatautonomie, so der BGH, habe jede Partei bis zum Vertragsabschluss das Recht, von dem in Aussicht genommenen Vertrag Abstand zu nehmen. Aufwendungen, die in Erwartung des Vertragsabschlusses gemacht werden, erfolgten daher grundsätzlich auf eigene Gefahr. Nur wenn der Vertragsschluss nach den Verhandlungen zwischen den Parteien als sicher anzunehmen sei und in dem hierdurch begründeten Vertrauen Aufwendungen zur Durchführung des Vertrages vor dessen Abschluss gemacht werden, könnten diese vom Verhandlungspartner unter dem Gesichtspunkt der Verletzung vorvertraglicher Schutzpflichten zu erstatten sein, wenn der den Vertragsabschluss später ohne triftigen Grund ablehnt.

Bei einem Grundstückskaufvertrag seien an die Verletzung vorvertraglicher Schutzpflichten allerdings strengere Anforderungen zu stellen. Bei einem solchen Vertrag löse die Verweigerung der Mitwirkung an der Beurkundung durch einen Verhandlungspartner nicht schon dann Schadensersatzansprüche aus, wenn es an einem triftigen Grund dafür fehle, sondern nur, wenn eine besonders schwerwiegende, in der Regel vorsätzliche Treuepflichtverletzung vorliege. Das sei beispielsweise dann der Fall, wenn Abschlussbereitschaft nur vorgespiegelt werde oder ein Verhandlungspartner zwar zunächst verkaufsbereit war, im Verlaufe der Verhandlungen aber innerlich davon abgerückt sei, ohne dies zu offenbaren. Würde schon das Fehlen triftiger Gründe für die Verweigerung der Beurkundung eines Grundstückskaufvertrags die Haftung des Verhandlungspartners begründen, liefe das auf einen indirekten Zwang zum Abschluss des Vertrags hinaus, so der BGH.

Es stelle auch keine besonders schwerwiegende Treuepflichtverletzung des (potentiellen) Verkäufers eines Grundstücks dar, wenn dieser – bei wahrheitsgemäßer Erklärung seiner Abschlussbereitschaft – dem Kaufinteressenten nicht offenbare, dass er sich vorbehalte, den Kaufpreis zu erhöhen.

Einem Kaufinteressenten müsse auch klar sein, dass der Verkaufswillige bis zur Beurkundung des Kaufvertrages nicht gebunden sei und es diesem daher freistehe, seine Verkaufsbereitschaft aufzugeben oder zu modifizieren.

Im konkreten Fall habe die Beklagte den Kaufpreis für die Wohnung Mitte Oktober 2013 erhöhen dürfen. Pflichtgemäß habe sie den Kläger hierüber zeitnah unterrichtet.

Der Abbruch der Verhandlungen durch die Beklagte am 22. Oktober 2013 sei auch nicht deshalb ein besonders schwerwiegender Treuepflichtverstoß, weil sie gewusst habe, dass der Kläger bereits einen Darlehensvertrag abgeschlossen hatte. Ein potentieller Verkäufer hafte schon deshalb nicht auf Schadensersatz, weil es andernfalls der Kaufinteressent in der Hand hätte, durch eigene Dispositionen den Verkäufer mittelbar zum Abschluss des Grundstückskaufvertrages zu bewegen.

Eine unangemessene Benachteiligung des Kaufinteressenten sei damit nicht verbunden. Vermögensdispositionen in Erwartung eines Kaufabschlusses erfolgten grundsätzlich auf eigenes Risiko.