Kein Rückzahlungsanspruch des Mieters bei verweigerter Einsicht in die Ab-rechnungsunterlagen

1. Wenn der Vermieter im laufenden Mietverhältnis die Einsichtnahme in die Belegunterlagen zur Betriebskostenabrechnung zu Unrecht verweigert, kann der Mieter nicht Erstattung von Abschlagszahlungen oder von geleisteten Nachzahlungen verlangen (Bestätigung von BGH, GE 2010, 1534).

2. Das gilt auch bei preisgebundenem Wohnraum, so dass der Mieter zunächst auf eine Klage auf Vorlage der Belege zu verweisen ist.

3. Die Abweisung der verfrüht erhobenen Klage auf Rückzahlung als „derzeit unbegründet“ muss nicht in den Urteilstenor aufgenommen werden.

(Leitsätze der Redaktion)

1 1. Der Kl. ist Mieter von zwei öffentlich geförderten Wohnungen der Bekl. in München, im Hinblick auf eine der beiden Wohnungen gemeinsam mit seiner Ehefrau. Vereinbarungsgemäß haben die Mieter Betriebskostenvorauszahlungen zu leisten, unter anderem für die Kosten des Hauswarts. Mit der Erbringung dieser Leistungen beauftragte die Bekl. die demselben Konzern zugehörige D. GmbH (im Folgenden: Immobilienservice GmbH).

2 Mit der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2014 legte die Bekl. für die Position „Hauswart“ für die vom Kl. gemietete Wohnung 130,09 € um, für die vom Kl. und seiner Ehefrau gemietete Wohnung 158,58 €. Die von der Bekl. verlangten Nachzahlungen auf die Betriebskosten entrichtete der Kl. unter dem Vorbehalt der Rückforderung.

3 Mit der Klage hat der Kl. Rückzahlung von 288,67 € gefordert, im Hinblick auf einen Betrag von 158,58 € an sich und seine Ehefrau, jeweils nebst Zinsen. Zur Begründung hat er in erster Linie geltend gemacht, die Bekl. habe ihm hinreichende Einsicht in die den Hauswartkosten zugrunde liegenden Abrechnungsunterlagen nicht gewährt.

4 Die Klage hat in erster Instanz Erfolg gehabt. Insoweit hat die Bekl. die aus anderen Gründen erfolgte Verurteilung zur Rückzahlung in Höhe von 14,83 € an den Kl. bzw. in Höhe von 18,08 € an den Kl. und seine Ehefrau, jeweils nebst Zinsen, hingenommen. Auf die im Übrigen eingelegte Berufung der Bekl. hat das Berufungsgericht die weitergehende Klage abgewiesen.

5 Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt der Kl. die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

6 2. Das Berufungsgericht hat, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

7 Die Berufung der Bekl. sei begründet.

8 Allerdings habe die Bekl. die vom Kl. begehrte Belegeinsicht zu Unrecht verweigert. Sie habe ihm zwar Einsicht in den Geschäftsbesorgungsvertrag mit der Immobilienservice GmbH, den Katalog der von dieser zu erbringenden Leistungen sowie die monatlichen Einzelrechnungen der Immobilienservice GmbH gewährt. Der Geschäftsbesorgungsvertrag lasse jedoch nicht erkennen, welche Vergütung die Bekl. mit der Immobilienservice GmbH vereinbart habe. Die Kontrollbefugnis des Kl. erstrecke sich auch auf die Prüfung, ob und inwieweit er mit Gewinnmargen der Immobilienservice GmbH belastet werde. Da diese demselben Konzern wie die Bekl. zugehörig sei, bestehe für den Mieter von öffentlich gefördertem Wohnraum ein schutzwürdiges Interesse, dass der Umfang der Gewinnerzielung transparent sei.

9 In Anbetracht dessen habe dem Kl. zwar ein Zurückbehaltungsrecht im Hinblick auf laufende Nebenkostenvorauszahlungen und von der Bekl. verlangte Nachzahlungen zugestanden. Da er ein solches aber nicht geltend gemacht habe, bestehe nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein Rückzahlungsanspruch jedoch nicht. Vielmehr sei der Kl. darauf zu verweisen, zunächst auf Vorlage der Belege zu klagen.

II. 10 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). […]

13 a) Der Senat hat, wovon das Berufungsgericht zutreffend ausgegangen ist, bereits entschieden, dass Mieter in einem laufenden Mietverhältnis die Rückzahlung der auf die vereinbarten Nebenkosten geleisteten Abschlagszahlungen nicht verlangen können, wenn der Vermieter die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen zu Unrecht verweigert (Senatsbeschluss vom 22. Juni 2010 - VIII ZR 288/09, GE 2010, 1534 = NZM 2010, 857 Rn. 5). Die Mieter sind insoweit auch bei einer - wie hier - formell wirksamen Betriebskostenabrechnung durch ein aus § 242 BGB folgendes (temporäres) Leistungsverweigerungsrecht hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen geschützt, solange ihnen eine berechtigterweise begehrte Belegeinsicht nicht gewährt worden ist (vgl. Senatsurteil vom 9. Dezember 2020 - VIII ZR 118/19, GE 2021, 113 = NJW 2021, 693 Rn. 12; Senatsbeschlüsse vom 22. November 2011 - VIII ZR 38/11, GE 2012, 825 = WuM 2012, 276 Rn. 3; vom 22. Juni 2010 - VIII ZR 288/09, aaO. Rn. 3 ff.). Durch diesen Einbehalt können sich Mieter schadlos halten und Druck auf den Vermieter ausüben (vgl. Senatsurteile vom 7. Juli 2021 - VIII ZR 52/20, GE 2021, 1000 = WuM 2021, 1541 Rn. 65; vom 29. März 2006 - VIII ZR 191/05, GE 2006, 844 = WuM 2006, 383 Rn. 13). Überdies können Mieter - wovon das Berufungsgericht ebenfalls zutreffend ausgegangen ist - ihren Anspruch auf Vorlage der Belege einklagen, sofern der Vermieter die Belegeinsicht zu Unrecht verweigert (Senatsbeschluss vom 22. Juni 2010 - VIII ZR 288/09, aaO. Rn. 5).

14 b) Besonderheiten, die eine weitere höchstrichterliche Leitentscheidung erforderlich machten, weist der vorliegende Fall nicht auf. Die vorgenannten Grundsätze über das Belegeinsichtsrecht gelten, wie das Berufungsgericht zu Recht entschieden hat, auch für preisgebundenen und öffentlich geförderten Wohnraum. Für preisgebundenen Wohnraum existiert mit § 8 Abs. 4 WoBindG und § 29 Abs. 1 NMV zwar eine ausdrückliche gesetzliche Regelung des Rechts des Mieters auf Einsicht in die Unterlagen, die der Vermieter zur Abrechnung von Betriebskosten heranzieht (vgl. Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 11. Januar 1984 - VIII ARZ 10/83, BGHZ 89, 284, 295 f.; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 14. Aufl., § 556 BGB Rn. 479; Herlitz/Saxinger, Handbuch sozialer Wohnungsbau und Mietrecht, 2019, S. 406). Die genannten Bestimmungen lassen indes nicht erkennen, dass der Normgeber Mieter preisgebundenen Wohnraums im Hinblick auf das Belegeinsichtsrecht als schutzbedürftiger angesehen hat als Mieter preisfreien Wohnraums und eröffnen Mietern preisgebundenen Wohnraums keine über die Senatsrechtsprechung hinausgehenden Rechte. Zwar bestimmt § 29 Abs. 2 Satz 1 NMV für preisgebundene Wohnraummietverhältnisse, dass der Mieter stets anstelle der Einsicht in die Berechnungsunterlagen gegen Erstattung der Auslagen Ablichtungen verlangen kann (vgl. dazu Senatsurteil vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05, GE 2006, 502 = NJW 2006, 1419 Rn. 21). Diese Vorschrift gewährt dem Mieter preisgebundenen Wohnraums jedoch kein weitergehendes Prüfungsrecht. Auch das Berufungsgericht und die Revision stellen dies nicht in Frage.

15 c) Die beschriebenen Grundsätze gelten nach der Rechtsprechung des Senats auch für die Rückforderung vom Mieter entrichteter Nachzahlungen auf die Betriebskosten (vgl. Senatsurteile vom 10. April 2019 - VIII ZR 250/17, GE 2019, 727 = NJW-RR 2019, 877 Rn. 20, 36; vom 7. Februar 2018 - VIII ZR 189/17, GE 2018, 577 = NJW 2018, 1599 Rn. 29; Senatsbeschluss vom 22. November 2011 - VIII ZR 38/11, aaO. Rn. 2 m.w.N.). Auch insoweit besteht kein Bedürfnis für eine weitere höchstrichterliche Klärung.

16 d) Die Revision meint lediglich, bei typisierter Betrachtungsweise seien Mieter öffentlich geförderten Wohnraums schutzbedürftiger als Mieter frei finanzierter und preisfreier Wohnungen; eine Stufenklage sei Mietern preisgebundenen Wohnraums nicht zuzumuten, weil sie überwiegend in beengten finanziellen Verhältnissen lebten. Ungeachtet dessen, ob und inwieweit dies angesichts der Möglichkeit, Prozesskostenhilfe zu beantragen, zutrifft, sind die finanziellen Verhältnisse von Mietern preisgebundenen Wohnraums sowie ein pauschal reklamierter erhöhter Schutzbedarf kein geeignetes Kriterium, welches die materielle Rechtsstellung eines Mieters solchen Wohnraums bei zu Unrecht verweigerter Einsicht in die Unterlagen zur Betriebskostenabrechnung zu seinen Gunsten verändern könnte.

17 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg.

18 a) Dabei kann vorliegend dahinstehen, ob dem Kl. unzureichend Belegeinsicht gewährt worden ist. Denn entgegen der Ansicht der Revision ist an der vom Berufungsgericht zu Recht zugrunde gelegten, gefestigten Rechtsprechung des Senats festzuhalten, wonach in einem laufenden Mietverhältnis der Mieter nicht die Rückerstattung von Abschlagszahlungen auf die vereinbarten Betriebskosten verlangen kann, wenn der Vermieter die Betriebskosten nicht rechtzeitig abrechnet. Dies gilt erst recht, wenn der Vermieter Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen zu Unrecht verweigert. Die Mieter - und zwar auch die Mieter preisgebundenen Wohnraums - sind, wie ausgeführt, insoweit durch ein aus § 242 BGB folgendes (temporäres) Leistungsverweigerungsrecht hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen geschützt, solange ihnen eine berechtigterweise begehrte Belegeinsicht nicht gewährt worden ist.

19 Aufgrund eines berechtigt ausgeübten Leistungsverweigerungsrechts läuft der Mieter wegen der einbehaltenen Betriebskostenvorauszahlungen mangels Schuldnerverzugs entgegen der Ansicht der Revision nicht Gefahr, dass der Vermieter das Mietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, b BGB) oder ggf. fristgemäß nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kündigen kann. Im Übrigen trifft es zwar zu, dass der Vermieter durch die Verweigerung einer berechtigterweise begehrten Belegeinsicht in vertragsverletzender Weise den Mieter an der Ausübung seines Rechts auf eine vorgreifliche Überprüfung der Abrechnung hindert (vgl. Senatsurteil vom 10. April 2019 - VIII ZR 250/17, aaO. Rn. 36). Daraus folgt jedoch - anders als die Revision meint - nicht, dass die Vertragsverletzung des Vermieters ohne Weiteres zu einem Rückzahlungsanspruch des Mieters führen müsste. Das gilt auch für den von der Revision angeführten Gesichtspunkt, bei Ausübung eines Leistungsverweigerungsrechts bleibe für eine gewisse Zeit ungeklärt, in welcher Höhe eine Betriebskostenforderung des Vermieters bestehe. Dies mag zwar sein, geht aber in erster Linie zu Lasten des Vermieters, der trotz laufender Kosten Vorauszahlungen des Mieters (temporär) nicht erhält.

20 Zwar könnte der Vermieter, wie es in der Revisionsbegründung anklingt, noch in einem unmittelbar auf Rückerstattung von Betriebskostenvorauszahlungen gerichteten Prozess des Mieters eine bisher zu Unrecht verweigerte Einsicht in Abrechnungsunterlagen zur Betriebskostenabrechnung gewähren. Gleichwohl stellt eine solche prozessuale Gestaltungsmöglichkeit keinen hinreichenden Grund dar, dem Mieter ohne vorausgegangene Prüfung der Abrechnungsunterlagen einen schuldrechtlichen Anspruch auf Rückforderung von Vorauszahlungen zu gewähren.

21 b) Die Klage auf Rückforderung der erbrachten Vorauszahlungen ist daher derzeit nicht begründet. Entsprechendes gilt, soweit der Kl. Rückerstattung der geleisteten Nachzahlungen wegen unzureichend gewährter Einsicht in die die Position „Hauswart“ betreffenden Abrechnungsunterlagen begehrt. Auch insoweit hätte der Kl., wie bereits ausgeführt, nach der Rechtsprechung des Senats (siehe oben II 1 c) ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen können.

Aus den Gründen des Beschlusses vom 8. Februar 2022

1 1. Die Revision ist gemäß § 552a Satz 1 ZPO durch Beschluss zurückzuweisen, weil die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO) nicht vorliegen und das Rechtsmittel auch keine Aussicht auf Erfolg hat. Zur Begründung wird auf den Hinweisbeschluss des Senats vom 26. Oktober 2021 Bezug genommen (§ 552a Satz 2, § 522 Abs. 2 Satz 2 und 3 ZPO).

2 Die im Anschluss an den Hinweis des Senats erfolgten Ausführungen der Revision im Schriftsatz vom 23. Dezember 2021 geben keinen Anlass zu einer abweichenden Beurteilung. Die Revision hat lediglich geltend gemacht, eine Rücknahme des Rechtsmittels könne deshalb nicht erfolgen, weil der Senat in seinem Hinweisbeschluss zum Ausdruck gebracht habe, dass die Klage derzeit unbegründet sei; dies werde in dem Zurückweisungsbeschluss ausdrücklich auszusprechen sein. Gegen den Inhalt des Hinweisbeschlusses hat sich die Revision nicht gewandt.

3 2. Es ist - anders als die Revision meint - auch nicht in die Entscheidungsformel des vorliegenden Zurückweisungsbeschlusses aufzunehmen, dass die Klage lediglich als „derzeit unbegründet“ abgewiesen wird.

4 Zwar hat der Senat in seinem Hinweisbeschluss ausgeführt, die im laufenden Mietverhältnis auf unzureichend gewährte Einsicht in die - die Position „Hauswart“ betreffenden - Abrechnungsunterlagen für die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2014 gestützte Klage auf Rückforderung der erbrachten Betriebskostenvorauszahlungen sowie auf Rückerstattung der geleisteten Nachzahlungen sei derzeit nicht begründet. Damit hat der Senat lediglich die rechtsfehlerfreien Erwägungen des Berufungsgerichts aufgegriffen, wonach der Kl. zunächst darauf zu verweisen ist, auf Belegeinsicht zu klagen. Anders als die Revision meint, ist es nicht geboten, die begehrte Einschränkung in die Entscheidungsformel aufzunehmen (vgl. BGH, Urteile vom 21. Januar 2009 - VIII ZR 62/08, GE 2009, 575 = NJW 2009, 1139 Rn. 12; vom 28. September 2000 - VII ZR 57/00, NJW-RR 2001, 310 unter II 2 a; BVerfG, NJW 2003, 3759; Stein/Jonas/Althammer, ZPO, 23. Aufl., § 322 Rn. 246; Wieczorek/Schütze/Büscher, ZPO, 4. Aufl., § 322 Rn. 203; jeweils m.w.N.). Einer Korrektur der im Tenor des Berufungsurteils ausgesprochenen Klageabweisung bedarf es daher nicht.

Ein Mieter kann zur Überprüfung der Betriebskostenabrechnung Belegeinsicht nehmen. Wird ihm das verweigert, steht ihm ein Zurückbehaltungsrecht für zukünftige Betriebskostenvorauszahlungen zu, nicht jedoch für schon geleistete Zahlungen, auch wenn dies unter Vorbehalt erfolgte. Das gilt auch bei preisgebundenem Wohnraum.

Die Vermieterin einer preisgebundenen Wohnung legte Hauswartkosten um; mit den Hauswartsdienstleistungen beauftragt war eine demselben Konzern zugehörige GmbH. Der Mieter verlangte Einsicht in die Abrechnungsunterlagen; nachdem ihm diese nach seiner Auffassung nur unzureichend gewährt worden war, verlangte er Rückzahlung der entsprechenden Vorschüsse und der unter Vorbehalt geleisteten Nachzahlung. Das LG München hielt die Klage für derzeit unbegründet.

Mit Beschluss vom 26. Oktober 2021 bestätigte der BGH seine Rechtsprechung, dass der Mieter ausreichend geschützt sei, wenn er bei verweigerter Belegeinsicht zukünftige Vorschüsse zunächst zurückhalten könne. Im Übrigen sei er darauf zu verweisen, auf Belegeinsicht zu klagen. Das gelte auch für preisgebundenen Wohnraum, weil nicht ersichtlich sei, dass der Gesetzgeber diese Mieter als schutzbedürftiger angesehen habe als die Mieter von preisfreiem Wohnraum. Die Abweisung der Klage auf Rückerstattung als derzeit unbegründet müsse im Übrigen nicht ausdrücklich in die Urteilsformel aufgenommen werden.