Kein Rechtsschutzbedürfnis für Auskunftsanspruch des Mieters zu Sondertat-beständen nach der Mietpreisbremse

Für eine Klage auf Auskunft zur Überschreitung der Mietpreisbremse wegen höherer Vormiete, Modernisierungsmaßnahmen oder Neubau besteht jedenfalls bei nach dem 31. Dezember 2018 abgeschlossenen Mietverträgen kein Rechtsschutzbedürfnis.

(Leitsatz der Redaktion)

[…] Die zulässige Berufung ist unbegründet.

Die Anträge zu 1.a) bis d) gerichtet auf Feststellung der Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache hinsichtlich der Auskunftsansprüche sind unbegründet, weil die Kl. vorliegend kein Rechtsschutzbedürfnis für eine Klage gerichtet auf Auskunft hatte.

§ 556g Abs. 1a BGB ist nach dem Mietrechtsanpassungsgesetz vom 18. Dezember 2018 gemäß Art. 229 § 49 Abs. 2 Satz 1 EGBGB auf den vorliegend nach dem 31.12.2018 abgeschlossenen Mietvertrag anwendbar. Dies führt dazu, dass sich der Vermieter auf §§ 556e, 556f BGB nicht berufen kann, wenn er - wie hier - dem Mieter vor dessen Abgabe der Vertragserklärung bei Abschluss des Mietvertrages nicht die in § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB bezeichneten Auskünfte erteilt hat, § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB. Soweit der Vermieter die Auskünfte nachholt, kann er sich gemäߧ 556g Abs. 1a Satz 3 BGB erst zwei Jahre nach Nachholung der Auskunft auf eine nach §§ 556e, 556f BGB zulässige Miete berufen.

Danach besteht zumindest für Mietverträge, auf die § 556g Abs. 1a BGB anwendbar ist, kein Rechtsschutzbedürfnis für eine Klage gerichtet auf Auskunft über die Fragen gemäß in § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB, weil der Mieter geschützt ist und sich durch die Einforderung der Auskunft in eine schlechtere materiell-rechtliche Lage begibt, da mit der nachträglichen Auskunft die vorgenannte Zweijahres-Frist zu laufen beginnt (ebenso AG Charlottenburg, Urteil vom 28. Oktober 2021 - 239 C 85/21 -, GE 2021, 1437, Rn. 26, juris).

Unabhängig von der Geltung des § 556g Abs. 1a BGB bestehen im Übrigen ferner Bedenken gegen ein Rechtsschutzbedürfnis für eine Auskunftsklage, wenn sich der Vermieter vorgerichtlich nicht auf Ausnahmetatbestände berufen hat (sondern wie hier lediglich die seiner Auffassung nach zulässige Miethöhe mitteilt) und keine Anhaltspunkte dafür bestehen, dass er dies nachholen wird (vgl. LG Berlin, Urteil vom 29. April 2020 - 64 S 95/19 -, GE 2020, 672; Urteil vom 9. September 2020 - 64 S 44/19 - GE 2020, 1321; Beschluss vom 12. Dezember 2017 - 67 S 282/17 -, GE 2018, 196, Rn. 7-8, juris; a. A. LG Berlin, Urteil vom 31. Juli 2019 - 65 S 18/19 -, Rn. 44 - 48, juris).

Die Kl. hat ferner keinen Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten gemäß § 280 BGB aus abgetretenem Recht.

Hinsichtlich der Auskunftsansprüche waren die vorgerichtlichen Anwaltskosten nicht erforderlich, weil solche aus den oben genannten Gründen nicht bestanden.

Hinsichtlich der begründeten Rückzahlungsforderung für März 2020 hat die Kl. - seinerzeit unter dem Namen … handelnd - mit Schreiben vom 21.1.2020 und mit Fristsetzung bis 4.2.2020 zur Rückerstattung künftiger Mieten in Höhe von jeweils 121,64 € aufgefordert. Nach Fristablauf am 4.2.2020 erfolgte ein Mahnschreiben mit Aufforderung hinsichtlich der Zahlung von Rechtsverfolgungskosten, dessen Datum nicht genannt wurde. Soweit das Schreiben danach vor der Fälligkeit der Miete für März 2020 zugegangen sein sollte, wären die Kosten bereits entstanden gewesen und das Behalten der Überzahlung für März 2020 durch den Vermieter nicht mehr kausal für die Anwaltskosten.

III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10 Satz 1, 713 ZPO. Gründe, die Revision gemäß § 543 Abs. 2 ZPO zuzulassen, bestanden nicht.

Für eine Klage auf Auskunft zur Überschreitung der Mietpreisbremse wegen höherer Vormiete, Modernisierungsmaßnahmen oder Neubau besteht jedenfalls bei nach dem 31. Dezember 2018 abgeschlossenen Mietverträgen kein Rechtsschutzbedürfnis.

Die Klägerin hatte aus abgetretenem Recht für den Mieter einen Auskunftsanspruch nach der Mietpreisbremse eingeklagt. Nach Erteilung der Auskunft erklärte sie den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt; der Vermieter schloss sich der Erledigungserklärung nicht an.

Das LG Berlin bestätigte die Auffassung des AG, dass der Antrag auf Feststellung der Erledigung unbegründet sei, weil kein Rechtsschutzbedürfnis für eine Auskunftsklage bestand. Nach § 556g Abs. 1a BGB könne sich ein Vermieter nicht auf die Ausnahmen der §§ 556e und 556f BGB berufen, wenn er bei Mietvertragsabschluss dem Mieter nicht unaufgefordert dazu Auskunft erteilt habe; ohne die könne er sich nicht auf eine höhere Miete berufen. Habe dagegen der Mieter später eine Auskunft verlangt, muss er zwei Jahre später die höhere Miete zahlen, womit ein Auskunftsverlangen eine Rechtsposition verschlechtere; dafür bestehe kein Rechtsschutzbedürfnis. Darüber hinaus bestehe auch kein Rechtsschutzbedürfnis für eine Auskunftsklage, wenn sich der Vermieter vorgerichtlich nicht auf Ausnahmetatbestände berufen habe und er dies auch nicht nachholen wolle.

Die Auffassung, für eine Auskunftsklage bestehe überhaupt kein Rechtsschutzbedürfnis, ist neu. Im Kommentar (BeckOGK Rn. 83 zu § 556g) lesen wir vielmehr, dass der Auskunftsanspruch des Mieters nach § 556g Abs. 3 BGB von der Verpflichtung des Vermieters zur Auskunftserteilung nach Abs. 1a streng zu unterscheiden sei und unabhängig davon bestehe, ob der Vermieter Auskunft erteilt habe oder nicht. Ob andere Gerichte sich der Auffassung der 63. Kammer anschließen, bleibt also abzuwarten. Gegen die Entscheidung der 64. Kammer, es bestehe kein Rechtsschutzbedürfnis für eine Auskunftsklage, wenn sich der Vermieter auf die Ausnahmetatbestände nicht berufen habe (LG Berlin, GE 2020, 672), ist die Revision beim BGH - VIII ZR 133/20 - anhängig.