Kein Mangel bei undichten Fenstern im Wintergarten

Es ist allgemein bekannt, dass einfachverglaste Altbaufenster (hier: im Wintergarten) nicht den Wohnkomfort aufweisen, wie es Altbau-Doppelkastenfenster oder moderne Isolierglasfenster tun. Zuglufterscheinungen sowie das gelegentliche Eindringen von Regenwasser bei besonderen Witterungsverhältnissen, insbesondere Schlagregen, stellen bei solchen einfachverglasten Altbaufenstern mietrechtlich keinen Mangel dar.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. ist Mieterin, die Bekl. Vermieterin der Wohnung …, Gartenhaus Parterre rechts in Berlin. […] Die Wohnung verfügt über einen Wintergarten, der in § 1 des Mietvertrages als solcher ausgewiesen ist.

Mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 28.5.2018 teilte die Kl. u. a. mit, dass die beiden Fenster im Wintergarten sowie die Tür des Wintergartens undicht seien und insbesondere in der Winterzeit, aber auch bei Starkregen Wasser und Kaltluft eindringe, forderte die Bekl. u. a. auf, diese Mängel zu beseitigen und erklärte weiter, sich insoweit Minderungsansprüche vorzubehalten. Die Bekl. beauftragte daraufhin die Firma … mit der Angebotserstellung für den Einbau von Isolierglasfenstern sowie einer Isolierglastür. Nachdem sich die Firma bei der Kl. gemeldet hatte, teilte ihr Prozessbevollmächtigter mit Schreiben vom 3.7.2018 mit, dass die Kl. nicht verpflichtet sei, den Einbau der Isolierglasfenster zu dulden, hierzu aber bereit wäre, wenn die Bekl. bestätigt, dass eine Mieterhöhung wegen des Einbaus der Isolierglasfenster nicht erfolgt.

Mit Modernisierungsankündigung vom 10.12.2018 kündigte die Bekl. u. a. die Erneuerung der zwei Einfachfenstern sowie der einfachverglasten Tür des Wintergartens durch zwei neue einflügelige Kunststofffenster mit Isolierverglasung und eine neue einflügelige Tür aus Kunststoff mit Isolierverglasung an und teilte hierfür eine Modernisierungsumlage in Höhe von ca. 14,29 € mit. Die Arbeiten wurden am 2.4.2019 durchgeführt.

Die Kl. behauptet, die - jeweils ursprünglich eingebauten - beiden Fenster im Wintergarten der Wohnung sowie die Tür des Wintergartens zum Garten seien undicht gewesen. Die Kl. überreicht hierzu die abgelichteten Fotografien. Insbesondere in der Winterzeit, aber auch bei Starkregen sei Wasser und Kaltluft eingedrungen. Zum Teil sei dadurch schon das Holz morsch geworden. Auch beim Altbau mit einfachverglasten Fenstern gehöre es nicht zur Soll-Beschaffenheit, dass die Fenster oder die Tür des Wintergartens undicht seien und hierdurch bei Regenwasser und im Winter Kälte eindringe, was u. a. auf den zum Teil morschen Zustand des Holzes der Fenster zurückzuführen gewesen sein dürfte. Bei der Tür des Wintergartens sei nicht nur unterhalb des Türblattes kalte Luft in den Wintergarten gezogen, sondern diese habe seitlich bei geschlossenem Zustand eine ca. 1 cm große Ritze aufgewiesen, durch die Luft und Regenwasser eingedrungen sei. Von den Fenstern sei vor allem beim von innen gesehen linken Fenster bei Starkregen Wasser eingedrungen. Es handele sich nicht um einen Kaltwintergarten, weil dort ursprünglich ein Heizkörper vorhanden gewesen sei, der Anfang der 2000er Jahre ohne Zustimmung der Kl. entfernt worden sei. Die Kl. meint, dass sie zur Mietminderung in Höhe von 10 % der Bruttowarmmiete seit Juni 2018 berechtigt gewesen sei.

Die zulässige Klage ist unbegründet. Die Kl. hat keinen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete für die Monate Juni bis einschließlich September 2018 in Höhe von 247,42 € gegen die Bekl. aus §§ 536 Abs. 1, 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB. Die Miete war auch im Zeitraum vom 1.10.2018 bis zum 2.4.2019 nicht in Höhe von 10 % der Bruttowarmmiete, dies wären 61,93 € monatlich, gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert. Die Klage ist nicht schlüssig, weil Mängel der Mietsache gemäß § 536 Abs. 1 BGB bereits nicht vorlagen. Die beiden Fenster und die Tür, deren Undichtigkeit die Kl. behauptet, waren unstreitig einfach verglast und befanden sich weiter unstreitig im Wintergarten der Wohnung. Es ist allgemein bekannt, dass einfachverglaste Altbaufenster nicht den Wohnkomfort aufweisen, wie es Altbau-Doppelkastenfenster oder moderne Isolierglasfenster tun. Bei einfachverglasten Altbaufenstern tritt stets, insbesondere im Winter, über die einfachverglaste Fensterfläche Kälte in den Wohnraum ein und es kommt zu Zugerscheinungen, weil die kalte Außenluft und die wärmere Innenluft an der Einfachglasscheibe direkt aufeinandertreffen. Soweit die Kl. weiter behauptet, dass Kälte unter der Tür durch eine Ritze gezogen sein soll, ist im Hinblick auf die von ihr überreichte Fotografie nicht nachvollziehbar, wie dies geschehen sein soll, da auf der Fotografie deutlich erkennbar ist, dass die Unterkante der Tür erst mehrere Zentimeter unterhalb der Türschwelle abschließt. Soweit sich seitlich der Tür ebenfalls eine Ritze mit einer Breite von 1 cm befunden haben soll, ist dieser Vortrag ebenfalls nicht nachvollziehbar, weil sich, wie aus der überreichten Fotografie ebenfalls deutlich erkennbar, zu beiden Seiten der Tür die Türfalz befindet. In jedem Fall ist weder hinreichend vorgetragen noch ersichtlich, dass etwaige Abstände zwischen Türschwelle und Unterkante des Türblattes bzw. Türfalz und Türblatt ein Eindringen von Kaltluft ermöglicht haben, das über die Kälteeinwirkung hinausgeht, die über die einfachverglasten Fensterflächen ohnehin in den Raum eingetreten sind. Es kommt hinzu, dass der betroffene Raum unstreitig ein Wintergarten ist, der regelmäßig nicht uneingeschränkt ganzjähriger Wohnnutzung gewidmet ist, sondern insbesondere zur Nutzung im Sommer und zur Haltung von Pflanzen, insbesondere deren Überwinterung dienen soll. Dabei kann auch dahinstehen, ob der ursprünglich im streitgegenständlichen Wintergarten vorhandene Heizkörper mit oder ohne Zustimmung der Kl. abgebaut worden ist, weil auch mit einem Heizkörper in einem Raum mit Einfachverglasung allgemein bekannt bei Beheizung im Winter nicht die gleiche Wohnraumqualität erzeugt werden kann wie in beheizten Wohnräumen mit Doppelkastenfenstern oder Isolierglasfenstern. Ebenso allgemein bekannt weisen Altbaufenster keine Dichtigkeit auf, die insbesondere bei Schlagregen das Eindringen von Wasser verhindern kann. Das gelegentliche Eindringen von Regenwasser bei besonderen Witterungsverhältnissen ist danach kein Mangel. Die Klage ist auch insoweit nicht schlüssig, weil die Kl. weder zum Umfang noch zur Häufigkeit des angeblichen Regenwassereintritts ausreichend vorgetragen hat.

Ein Mangel der Mietsache liegt nur dann vor, wenn vom vereinbarten oder üblichen Zustand abgewichen wird. Auch wenn es zieht und Wasser eindringt, kann eine Mietminderung unberechtigt sein.

Die Mieterin beklagte, dass die Einfachfenster im Wintergarten undicht seien, so dass bei Starkregen Wasser und Kaltluft eindringe. Die Vermieterin ließ daraufhin als Modernisierungsmaßnahme Isolierglasfenster einbauen; für die Vergangenheit machte die Mieterin Mietminderung geltend.

Das Amtsgericht Charlottenburg wies die Klage ab, weil ein Mietmangel nicht vorlag. Es sei allgemein bekannt, dass einfachverglaste Altbaufenster nicht den Wohnkomfort aufweisen wie Doppelkastenfenster oder Isolierglasfenster. Dazu komme, dass ein Wintergarten nicht uneingeschränkt der ganzjährigen Wohnnutzung gewidmet sei, sondern zur Nutzung im Sommer und zur Haltung von Pflanzen. Das gelegentliche Eindringen von Regenwasser bei besonderen Witterungsverhältnissen sei danach kein Mangel.