Kein Ersatz von Anwaltskosten für sofortige Abmahnung

Verstößt der Mieter gegen eine vertragliche Unterlassungspflicht (hier: Betrieb eines elektrischen Heizlüfters im Badezimmer mit möglichen Gesundheitsgefahren), ist die sofortige Beauftragung eines Rechtsanwalts für eine Abmahnung unverhältnismäßig; dessen Kosten können nicht als Schadensersatz geltend gemacht werden.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. (können) von dem Bekl. keine Erstattung ihrer Rechtsanwaltskosten wegen der Abmahnung mit Schreiben ihres späteren Prozessbevollmächtigten an den Bekl. vom 6. Januar 2016 verlangen.

Ein solcher Anspruch folgt insbesondere nicht aus § 280 BGB […].

Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen (§ 280 Abs. 1 Satz 1 BGB). […]

Zu einem solchen (ersatzfähigen) Schaden des Wohnungsvermieters gehören - grundsätzlich - die Kosten seiner Rechtsverfolgung, die ihm durch die Beauftragung eines Rechtsanwaltes gegenüber seinem Wohnungsmieter entstanden sind. […]

Die wesentlichen Erfordernisse einer entsprechenden Erstattungsfähigkeit der hier in Rede stehenden Rechtsanwaltskosten der Kl. sind indes hier nicht gegeben (§ 138 Abs. 1 und 2 in Verbindung mit §§ 495, 286 Abs. 1 Satz 1 ZPO): Dies betrifft zum einen das Aufforderungsschreiben des späteren Prozessbevollmächtigten der Kl. an den Bekl. vom 6. Januar 2016.

Zum einen war die sofortige Beauftragung ihres späteren Prozessbevollmächtigten durch die Kl. mit dem in Rede stehenden Scheiben vom 6. Januar 2016 - also ohne vorherige Eigenbemühungen der Kl. selbst bzw. deren Hausverwaltung gegenüber dem Bekl. - aus deren Ex-ante-Sicht zur Wahrnehmung ihrer Rechte nicht erforderlich bzw. zweckmäßig, weil sich aus ihrer Sicht die voraussichtliche Abwicklung des Schadensfalls als einfach darstellte.

Entgegen der Behauptung der Kl. bzw. ihres Prozessbevollmächtigten mussten weder sie noch deren Hausverwaltung das (Fehl-) Verhalten des Bekl. erst mit dem in Rede stehenden Schreiben ihres späteren hiesigen Prozessbevollmächtigten aufdecken, sondern tat dies der Bekl. bereits selbst und zuvor mit seiner eMail gegenüber der Hausverwaltung der Kl. vom 4. Januar 2016. Dass sich der Bekl. damals einer Pflichtverletzung nicht bewusst war, ist indes unerheblich: Denn erst durch seine eMail wusste die Hausverwaltung der Kl. von diesem Verhalten und war in die Lage versetzt, darauf zu reagieren (§§ 495, 291 ZPO).

Zum anderen liegt der vorliegende Fall wegen einer Unterlassungspflichtverletzung anders als in denjenigen, in denen der Wohnungsvermieter seinen Wohnungsmieter erst auf dessen (Fehl-) Verhalten hinweist bzw. hinweisen muss - insbesondere bei Mietzahlungsverzug: Denn im letztgenannten Fall tut der Gläubiger das seinerseits Erforderliche dadurch, dass er den Schuldner in Verzug setzt. Eine weitere Verzögerung der Erfüllung seiner Forderung muss er nicht hinnehmen. Vielmehr kann er seinem Erfüllungsverlangen durch Einschaltung eines Rechtsanwalts Nachdruck verleihen.

Hier aber bestand ein (Handlungs-) Verzug des Bekl. gegenüber den Kl. im Sinne des § 286 Abs. 1 bis 3 BGB nicht, sondern ein (einfacher) Unterlassungs-Pflichtenverstoß im Sinne der §§ 280 Abs. 1 Satz 1, 241 Abs. 1 Satz 2 BGB - nämlich, entgegen § 15 Ziffer 1 Satz 1 des Mietvertrages, einen Lüfter in dem Bad der in Rede stehenden Wohnung weder zu installieren noch zu betreiben.

Dann aber erscheint es dem Gericht im Sinne des § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB gerechtfertigt zu sein, von den Kl. bzw. deren Hausverwaltung (§§ 164, 278 BGB) im Rahmen ihrer Gläubiger-Obliegenheit zunächst durch eigene Kontaktaufnahme zu dem Bekl. dessen Fehlverhalten aufzuzeigen und ihn von dessen Wiederholung abzubringen […].

Entgegen der Behauptung der Kl. bzw. ihres Prozessbevollmächtigten waren die Kl. bzw. deren Hausverwaltung auch keineswegs im Ungewissen über eine kooperative Reaktion des Bekl. auf eine solche Ansprache bzw. Abmahnung wie durch ihren späteren hiesigen Prozessbevollmächtigten mit Schreiben vom 6. Januar 2016: Denn der Bekl. zeigte sich sofort auf das in Rede stehende Schreiben des späteren Prozessbevollmächtigten der Kl. in seiner eMail an diesen nur zwei Tage später vom 8. Januar 2016 von Anfang an einsichtig - er erhob somit weder Einwendungen gegen die geltend gemachte Unterlassungsforderung noch zeigte er sich ob seines Fehlverhaltens nachträglich uneinsichtig. Dann aber musste es für einen verobjektivierten und vernünftigen Wohnungsmieter in der Person des Bekl. nach dem Rechtsgedanken aus § 254 Abs. 2 Satz 1, 1. Fall BGB überraschend sein, dass er sogleich von dem späteren hiesigen Prozessbevollmächtigten der Kl. mit dessen Schreiben vom 6. Januar 2016 konfrontiert wird - was dann die hier gegenständlichen Rechtsanwaltskosten über immerhin knapp 200 € auslöste („… es unterlassen hat, den Schuldner auf die Gefahr eines ungewöhnlich hohen Schadens aufmerksam zu machen“), nicht aber zunächst (und wahrscheinlich ohne zusätzliche Kosten) durch deren Hausverwaltung. […]

Dass er von der potentiellen Leibes- und Lebensgefahr durch die Installation sowie den Betrieb des nämlichen Lüfters im Bad wusste, hat der Bekl. […] in Abrede gestellt. Dies ist aus der Sicht des Gerichtes - aber offenbar nicht der Kl. bzw. ihres Prozessbevollmächtigten - auch weder lebensfremd noch abwegig noch eine (offensichtlich) unwahre Schutzbehauptung: Denn diese Gefahr ging ja nicht unmittelbar von dem Lüfter bzw. dessen elektrischer Versorgung aus, sondern - weit entfernt davon und bloß mittelbar - von den Auswirkungen des Lüfterbetriebes für den Betrieb der in der Wohnung des Bekl. befindlichen Gasheizung und der damit verbundenen Entwicklung von giftigem Kohlenmonoxyd sowie der Erstickungsgefahr für den Bekl. selbst. Solche komplizierten physikalischen Zusammenhänge lagen für einen technischen Laien bzw. durchschnittlich damit bewanderten Wohnungsmieter in der Person des Bekl. auch keineswegs auf der Hand - bzw. mussten dies auch nicht (§§ 495, 291 ZPO). […]

Auch musste eine zumindest durchschnittlich mit Mietwohnungsangelegenheiten sachlich und rechtlich bewanderte Hausverwaltung - für die Kl. als Vermieter des Bekl. handelnd (§ 164 BGB) - in der Lage gewesen sein, das in Rede stehende Fehlverhalten des Bekl. ohne vorherige externe rechtliche Beratung durch einen Rechtsanwalt selbständig und zutreffend zu beurteilen sowie eine entsprechende eigene Abmahnung gegenüber dem Bekl. auszusprechen. […]

Aber selbst wenn man einen Schadensersatz-Zahlungsanspruch der Kl. gegen den Bekl. hier dem Grunde nach bejahen wollte, so wäre er der Höhe nach gemäß § 254 Abs. 2 Satz 1 BGB auf null reduziert worden: Denn die Kl. hätten dann mit der Beauftragung ihres späteren Prozessbevollmächtigten mit dem in Rede stehenden Schreiben vom 6. Januar 2016 an den Bekl. in ganz erheblichem Maße verstoßen. […]

Weil der Bekl. von sich aus sein Fehlverhalten der Hausverwaltung der Kl. offenbarte, die Kl. bzw. deren Hausverwaltung nicht mit einem Widerstand des Bekl. gegen dessen Unterlassungsverpflichtung zu rechnen brauchten und es sich um einen in tatsächlich und rechtlicher Hinsicht einfachst gelagerten Sachverhalt handelte, den eine durchschnittlich versierte Hausverwaltung ohne vorherige externe Rechtsberatung bewältigen konnte, brauchte der Bekl. vernünftigerweise nicht ohne entsprechende Vorwarnung durch die Kl. im Sinne des § 254 Abs. 2 Satz 1 (1. Fall) BGB damit zu rechnen, noch mit Rechtsanwaltskosten von immerhin knapp 200 € von den Kl. belastet zu werden.

Oder unjuristisch ausgedrückt: Die Kl. haben mit dem in Rede stehenden anwaltlichen Aufforderungsschreiben „mit einer Kanone auf einen Spatzen schießen lassen“. […]

Wenn der Mieter eine Pflichtverletzung begeht, schuldet er Schadensersatz, wozu auch die Kosten eines vom Vermieter beauftragten Rechtsanwalts gehören können. Der Vermieter darf allerdings nicht „mit Kanonen auf Spatzen schießen“, wie es das AG Mitte in einem Fall formuliert hat, in dem ein Mieter vertragswidrig einen elektrischen Heizlüfter im Badezimmer montiert und betrieben und der Vermieter ihn anwaltlich hatte abmahnen lassen, weil der Betrieb des Gerätes zu erheblichen Gesundheitsrisiken geführt hätte.

Im Mietvertrag war vereinbart, dass im Bad ein Heizlüfter weder installiert noch betrieben werden dürfe. Dies deshalb, weil sonst wegen der Gasheizung in der Wohnung die Gefahr einer Kohlenmonoxidvergiftung bestand.

Nachdem der Mieter, dem dies nach seinen Angaben nicht bekannt war, in einer eMail der Hausverwaltung den Betrieb eines solchen Lüfters mitgeteilt hatte, erhielt er zwei Tage später eine Unterlassungsaufforderung durch den von der Hausverwaltung beauftragten Rechtsanwalt. Die Klage auf Erstattung der Rechtsanwaltskosten wurde abgewiesen.

Das Amtsgericht Mitte meinte, es habe sich hier um einen einfachen Sachverhalt gehandelt, so dass die Hausverwaltung ohne Weiteres den Mieter hätte abmahnen können. Die sofortige Beauftragung eines Rechtsanwalts sei unverhältnismäßig gewesen, denn der Mieter habe sich auch hinterher einsichtig gezeigt, und seine Erklärung, er habe von einer möglichen Gesundheitsgefahr nichts gewusst, sei keine Schutzbehauptung.

Selbst wenn man einen Schadensersatzanspruch dem Grunde nach bejahen wollte, wäre hier ein überwiegendes Mitverschulden des Vermieters anzunehmen, denn in einem derart einfach gelagerten Fall habe der Mieter nicht ohne entsprechende Vorwarnung mit der Belastung von erheblichen Rechtsanwaltskosten rechnen müssen.

Ähnlich für die Beauftragung eines Rechtsanwalts nach einem Mieterhöhungsverlangen und dessen vorprozessuale Mahnkosten AG Schöneberg GE 2017, 837.