Kein Ersatz für vorprozessuale Anwaltskosten nach Mieterhöhungsverlangen

Im Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB entstandene vorgerichtliche anwaltliche Mahnkosten stellen grundsätzlich keinen ersatzfähigen Verzugsschaden dar.

Mit Mietvertrag vom 19.9.1991 mietete der Bekl. von der Rechtsvorgängerin der Kl. eine Wohnung im Hause G. in Berlin. Mit Schreiben vom 20.10.2016 begehrte die Kl. über ihre Hausverwaltung die Erhöhung der Nettokaltmiete ab dem 1.1.2017 um 22,78 € monatlich. Zur Begründung der Mieterhöhung stützte sich die Kl. auf den Berliner Mietspiegel 2015. Ferner heißt es in dem Schreiben:

,,[…] Ihre Zustimmungserklärung muss spätestens am Ende des zweiten Kalendermonats, der auf den Zugang dieses Schreibens folgt, also bis zum 31.12.2016 bei uns eingegangen sein. Anderenfalls lässt uns der Gesetzgeber leider nur den Weg, Klage auf Zustimmung zu erheben […]!“

Nachdem der Bekl. auf dieses Schreiben nicht reagierte, erinnerten die von der Kl. beauftragten Prozessbevollmächtigten den Bekl. mit Schreiben vom 24.1.2017 an die Zustimmung zur Mieterhöhung unter erneutem Hinweis auf eine ansonsten notwendig werdende Klage. Zugleich stellten sie dem Bekl. für das Schreiben vom 24.1.2017 eine Kostenrechnung über 21,42 €.

Der Kl. steht gegen den Bekl. ein Anspruch Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete für die von diesem innegehaltene Wohnung … um 22,78 € mit Wirkung ab dem 1.1.2017 zu, § 558 BGB. Der fristgerechten Klage (§ 558b Abs. 2 BGB) liegt ein formgerechtes Mieterhöhungsverlangen gem. § 558a BGB zugrunde. Einer weiteren Begründung des Urteilsausspruchs zu 1. bedarf es nicht, da die Entscheidung insoweit aufgrund des Säumnisses des Bekl. ergangen ist, §§ 313 b Abs. 1, 276, 495 ZPO.

Soweit die Kl. darüber hinaus die Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten begehrt, ist die Klage unbegründet. Der Kl. steht unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt ein Anspruch auf Erstattung der geltend gemachten 21,42 € zu. Insbesondere scheiden Schadenersatzansprüche aus §§ 280 Abs. 1 und 2 BGB i.V.m. § 286 BGB aus. Zwar stellt die nicht fristgerechte Zustimmung des Mieters zu einer berechtigten Mieterhöhung gem. § 558 BGB sowohl eine vertragliche Pflichtverletzung im Sinne des § 280 Abs. 1 BGB wie auch eine verzögerte (Nicht-) Leistung im Sinne des § 280 Abs. 2 BGB dar, da die Zustimmungsfrist des § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB eine weitere Mahnung gem. § 286 Abs. 2 Nr. 2 BGB entbehrlich macht (vgl. Staudinger, Mietrecht, § 558b Rn. 10; Spielbauer/Schneider, Mietrecht, § 558b Rn. 33; Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl., § 558b Rn. 48d), gleichwohl stehen der Kl. als Vermieterin keine Schadensersatzansprüche zu. Denn die Einschaltung eines Anwalts war im vorliegenden Fall weder erforderlich noch geboten. Die Kosten der Rechtsverfolgung sind im Lichte der §§ 249, 254 BGB nur dann zu erstatten, wenn sie nach Eintritt des Verzuges - wie es hier der Fall war - entstanden sind, und sie aus der Sicht des Gläubigers zur Wahrnehmung und Durchsetzung seiner Rechte erforderlich und zweckmäßig waren, vgl. BGH, Urteil vom 17.9.2015, IX ZR 280/14; BGH, Urteil vom 8. November 1994 - VI ZR 3/94, BGHZ 127, 348, 350; vom 23. Oktober 2003 - IX ZR 249/02, NJW 2004, 444, 446; vom 18. Januar 2005 - VI ZR 73/04, NJW 2005, 1112; vom 6. Oktober 2010 - VIII ZR 271/09, WuM 2010, 740; vom 23. Januar 2014 - III ZR 37/13, BGHZ 200, 20 Rn. 48. Letzteres war vorliegend indes nicht der Fall. Unabhängig davon, dass die Kl. als Großvermieterin rechtlich bewandert war und unschwer selbst weitere Mahnungen und Hinweise auf ein sich abzeichnendes Gerichtsverfahren hätte verfassen können (vgl. für den Fall von nicht zu erstattenden Anwaltskosten bei Kündigung von Wohnraum durch Großvermieter, BGH, Urteil vom 6.10.2010, VIII ZR 271/09), hatte der Bekl. als Mieter im Vorfeld keinerlei Einwendungen gegen die Mieterhöhung erhoben. Es galt daher nicht, sich mit tatsächlichen und rechtlichen Argumenten des Mieters auseinanderzusetzen. Das anwaltliche Schreiben diente lediglich dem Zweck, den Bekl. als Mieter auf die sich aus § 558b Abs. 2 BGB ergehende Gesetzeslage, d. h. die drohende Klage, hinzuweisen. Solch einen Hinweis enthielt aber bereits das Mieterhöhungsverlangen selbst, so dass das anwaltliche Schreiben vom 24.1.2017 nicht geeignet war, dem Erfüllungsverlangen der Kl. Nachdruck zu verleihen, vgl. auch BGH, Urteil vom 17.9.2015, IX ZR 280/14, Rn. 9. Die auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtete Klage war unabhängig von der Einschaltung eines Anwalts zwingende Folge der mangelnden - fristgerechten - Zustimmung des Bekl. Dies war der Kl. - wie sich aus dem Mieterhöhungsverlangen ergab - auch bewusst. Ihr standen keine unterschiedlichen rechtlichen Optionen zur Durchsetzung ihres Anspruchs zur Verfügung, die eine anwaltliche Beratung und Tätigkeit erforderlich gemacht hätten. Angesichts vorgenannter Umstände und der Tatsache, dass der Verzug des Bekl. nach Ablauf der Klagefrist automatisch geendet hätte, war die Einschaltung eines Rechtsanwalts weder erforderlich noch geboten. Damit scheidet die Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten zumindest in solchen Fällen aus, in denen der Mieter vorprozessual keine Einwendungen gegen die Mieterhöhung erhoben hat, vgl. auch AG

dass der Verzug des Bekl. nach Ablauf der Klagefrist automatisch geendet hätte, war die Einschaltung eines Rechtsanwalts weder erforderlich noch geboten. Damit scheidet die Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten zumindest in solchen Fällen aus, in denen der Mieter vorprozessual keine Einwendungen gegen die Mieterhöhung erhoben hat, vgl. auch AG Schöneberg, Urteil vom 31.5.2017, 3 C 17/17; a. A. AG Schöneberg, Urteil vom 15.5.2017 - 5 C 50/17; AG Köln, ZMR 2012, S. 454; Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl., § 558b Rn. 48e; Spielbauer, Mietrecht, § 558b Rn. 33; wohl auch Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 558b Rn. 7a.

Mangels Hauptanspruchs stehen der Kl. auch nicht die hierauf geltend gemachten Zinsen zu. Diese Nebenforderungen teilen das rechtliche Schicksal der Hauptforderung.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen hinsichtlich der Kosten auf § 92 Abs. 1 Satz 1 ZPO und hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 708 Nr. 2 ZPO. Soweit die Kl. lediglich wegen der geltend gemachten vorprozessualen Anwaltskosten unterlegen ist, waren ihr gleichwohl anteilig die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen. Zwar wirkt sich die Geltendmachung von Nebenforderungen gemäß § 4 ZPO nicht auf die Höhe des Streitwertes aus, jedoch hat dieser Umstand keinen Einfluss auf eine Kostenquote. Die Vorschrift des § 92 ZPO differenziert hinsichtlich des Obsiegens und Unterliegens nicht zwischen Haupt- und Nebenforderungen. Demgemäß kommt eine Kostenquotelung auch dann in Betracht, wenn eine Partei lediglich mit geltend gemachten Nebenforderungen unterliegt. Korrektiv dabei ist lediglich die in § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO normierte „verhältnismäßige Geringfügigkeit“. Insoweit setzt das erkennende Gericht die Geringfügigkeitsgrenze von 5 % eines zu bildenden fiktiven Gesamtstreitwertes an (vgl. Herget, in: Zöller, ZPO, 31. Auflage, § 92 Rz. 11 m.w.N.; AG Kerpen, Urteil vom 12.7.2011 - 104 C 12/11; LG Mönchengladbach, Urteil vom 28.4.2009, 5 S 159/08). Unter Berücksichtigung der Nebenforderungen ist ein „fiktiver“ Streitwert zu bilden. Sodann ist das Teilunterliegen in ein Verhältnis zu diesem fiktiven Streitwert zu setzen. Für den vorliegenden Fall errechnet sich so ein Teilunterliegen der Kl. in Höhe von 7 % (21,42 € : 294,78 € [= 21,42 € + 273,36 €]).

Berufung zugelassen.

War das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters berechtigt, ist der Mieter zur Zustimmung verpflichtet, anderenfalls kommt er in Verzug und schuldet Ersatz des Verzugsschadens. Ob auch Kosten für ein anwaltliches Mahnschreiben dazu gehören, ist umstritten – auch unter Abteilungsrichtern beim AG Schöneberg.

Die Vermieterin hatte dem Mieter ein (begründetes) Mieterhöhungsverlangen übersandt. Nach Ablauf der Zustimmungsfrist erhielt der Mieter ein anwaltliches Mahnschreiben, das ebenfalls unbeantwortet blieb. Die Vermieterin erhob Zustimmungsklage und verlangte die Anwaltskosten als Schadensersatz.

Das AG Schöneberg gab der Zustimmungsklage durch Versäumnisurteil statt und wies zugleich durch unechtes Versäumnisurteil die Klage auf Schadensersatz ab. Auch wenn der Mieter habe zustimmen müssen, könne kein Ersatz für die Anwaltskosten verlangt werden. Die Einschaltung eines Anwalts sei aus der Sicht der Vermieterin nicht erforderlich und zweckmäßig gewesen, da schon das Mieterhöhungsverlangen den Hinweis enthalten habe, dass mangels Zustimmung Klage erhoben werden müsse.

Man kann das auch anders sehen. Das AG Charlottenburg (GE 2007, 919) hatte einen Schadensersatzanspruch noch verneint, weil der Mieter nach Ablauf der Zustimmungsfrist nicht in Verzug sei; demgegenüber bejaht die überwiegende Auffassung in Rechtsprechung und Literatur grundsätzlich einen Schadensersatzanspruch des Vermieters. Ob aber die Einschaltung eines Rechtsanwalts erforderlich und zweckmäßig ist, wird unterschiedlich beurteilt – wohl auch vom BGH. Im Urteil vom 17. September 2015 (IX ZR 280/14, NJW 2015, 3793) heißt es: „Nach ständiger Rechtsprechung des BGH hat der Schädiger nicht schlechthin alle durch das Schadensereignis adäquat verursachten Rechtsanwaltskosten zu ersetzen, sondern nur solche, die aus der Sicht des Geschädigten erforderlich und zweckmäßig waren … Maßgeblich ist die ex-ante-Sicht einer vernünftigen, wirtschaftlich denkenden Person … Dabei sind keine überzogenen Anforderungen zu stellen … Ein Schadensfall in diesem Sinne liegt auch vor, wenn der Schuldner einer Entgeltforderung … in Zahlungsverzug gerät … Zur Beitreibung einer solchen Forderung ist dann regelmäßig selbst in einfach gelagerten Fällen die Beauftragung eines Rechtsanwalts erforderlich und zweckmäßig.“

Auch im Verhältnis Vermieter/Mieter trifft das zu, denn von vielen wird „Post vom Anwalt“ mehr Gewicht beigemessen als einem Schreiben der Hausverwaltung. Demgegenüber hatte der VIII. Senat des BGH gemeint, jedenfalls ein Großvermieter brauche für eine Kündigung in einfach gelagerten Fällen keinen Anwalt beizuziehen (GE 2010, 1741). Im entschiedenen Fall sei der Mieter „unzweifelhaft“ mit zwei Monatsmieten im Rückstand und die Kündigung „ohne Weiteres gerechtfertigt“ gewesen. Die Beauftragung eines Anwalts verstoße daher gegen die Schadensminderungspflicht des § 254 BGB. Das AG hat daher trotz des geringen Streitwerts zu Recht die Berufung zugelassen, damit die Zweifelsfrage obergerichtlich geklärt werden kann.