Kein Entstehen des Heimfallanspruchs vor dem Dauerwohnrecht

Der Heimfallanspruch i.S.v. § 36 Abs. 1 WEG kann nicht vor dem Dauerwohnrecht entstehen. Die Verjährungsfrist des § 36 Abs. 3 WEG für diesen Anspruch beginnt daher frühestens mit der Eintragung des Dauerwohnrechts in das Grundbuch zu laufen.

1 Die Bekl. ist eine Wohnprojektgenossenschaft, die im Rahmen einer Bauherrengemeinschaft zusammen mit einer Mitgesellschafterin eine Wohnanlage mit 34 Eigentumswohnungen und einer Kindertagesstätte als sog. Mehrgenerationenwohnhaus errichtete. Die Bauherrengemeinschaft wurde in der Weise auseinandergesetzt, dass die Bekl. Sondereigentümerin sämtlicher Wohnungen und die Mitgesellschafterin Sondereigentümerin der Kindertagesstätte wurde. Zweck der Bekl. ist nach deren Satzung die Förderung ihrer Mitglieder „vorrangig durch eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung“. Die Ausdehnung des Geschäftsbetriebs auf Nichtmitglieder ist nach der Satzung ausgeschlossen und die Nutzung einer Genossenschaftswohnung steht ausschließlich den Mitgliedern und den mit ihnen in häuslicher Gemeinschaft lebenden Personen zu. Der Kl. trat der Bekl. im Januar 2013 als Mitglied bei. Mit notariellem Vertrag vom 6. März 2013 kaufte er von der Bekl. ein „Dauerwohnrecht nach §§ 31 ff. des Wohnungseigentumsgesetzes“ an einer Wohnung in der damals noch nicht fertiggestellten Wohnanlage zu einem Kaufpreis von 193.200 €. Der Vertrag (nachfolgend auch KV) enthält in § 1 Abs. 2 eine auf „die Wohneinheit“ bezogene Bauverpflichtung der Bekl. In der Regelung wird u. a. auf eine Baubeschreibung Bezug genommen. Die Mängelrechte des Käufers richten sich gemäß § 5 KV nach Werkvertragsrecht. In § 12 KV heißt es unter der Überschrift „Heimfall des Dauerwohnrechts“:

„Die Genossenschaft kann unbeschadet der Vorschrift des § 36 Abs. 2 WEG die Übertragung des Dauerwohnrechts auf sich oder auf einen von ihr zu bezeichnenden Dritten verlangen (Heimfallanspruch), …

2. wenn der Dauerwohnberechtigte aus der Genossenschaft ausscheidet.“

2 Zugunsten des Kl. wurde eine von der Bekl. bewilligte Vormerkung zur Sicherung seines Anspruchs auf Eintragung des Dauerwohnrechts in das Grundbuch eingetragen. Der Kl. bezog die Wohnung und nahm das Sondereigentum ab. Eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums fand bislang nicht statt. Die Anlage wurde in Teilen abweichend von der Baubeschreibung errichtet. Die Bekl. macht insoweit geltend, sie sei im Hinblick auf eine zunehmend angespannte Finanzlage zu Kosteneinsparungen gezwungen gewesen, um ein Scheitern des Projekts zu verhindern. Der Kl. will die Abweichungen nicht hinnehmen. Er kündigte seine Mitgliedschaft gegenüber der Bekl. mit Wirksamkeit zum 1. Januar 2020. Einen Kaufpreisanteil von 17.388 € hielt er wegen behaupteter Mängel am Gemeinschaftseigentum zurück. Mit Schreiben vom 8. Januar 2020 machte die Bekl. den Heimfallanspruch geltend. Mit Schreiben vom 25. Juni 2020 erklärte sie, von dem Kaufvertrag zurückzutreten. Das Dauerwohnrecht ist bislang nicht in das Grundbuch eingetragen worden.

3 Der Kl. nimmt die Bekl. in der Hauptsache auf die Durchführung bestimmter Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum in Anspruch (u. a. ein bestimmter Anstrich der Fassade und der Wandflächen im Treppenhaus und in den Laubengängen, eine extensive Begrünung des Hauptdachs und eine Dreifachisolierung aller Fenster und Fenstertüren). Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat die Bekl. auf die Berufung des Kl. zur Durchführung näher bezeichneter Maßnahmen verurteilt. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision, deren Zurückweisung der Kl. beantragt, will die Bekl. die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils erreichen.

I. 4 Das Berufungsgericht meint, dem Kl. stehe grundsätzlich ein Herstellungsanspruch aus § 1 Abs. 2 KV auch hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums zu. Dieser Anspruch sei, anders als das Landgericht angenommen habe, nicht deshalb ausgeschlossen, weil der Kl. nach dem Verlust seiner Mitgliedschaft mangels schutzwürdigen Eigeninteresses unter dem Gesichtspunkt der unzulässigen Rechtsausübung nach § 242 BGB an der Ausübung seiner Rechte gehindert sei. Die Mitgliedschaft des Kl. bei der Bekl. und das Wohnrecht des Kl. stünden zwar nicht unverbunden nebeneinander, seien aber nicht rechtlich gleichzusetzen. Das Ausscheiden des Kl. löse nur den Heimfallanspruch nach § 12 Nr. 2 des Vertrages aus. Dieser Anspruch auf Übertragung des Dauerwohnrechts sei bisher nicht durchgesetzt worden. Inzwischen sei dies auch nicht mehr möglich, denn der Durchsetzung des Heimfallanspruchs stehe die von dem Kl. erhobene Einrede der Verjährung entgegen. Nach § 36 Abs. 3 WEG verjähre der Anspruch in sechs Monaten von dem Zeitpunkt an, in dem der Eigentümer von dem Eintritt der Voraussetzungen Kenntnis erlange, hier also ab Wirksamwerden der Kündigung des Kl. am 1. Januar 2020. Dabei könne dahinstehen, ob § 36 Abs. 2 WEG dem Heimfallanspruch entgegenstehe und ob bei Anwendbarkeit der Vorschrift deren Voraussetzungen erfüllt wären.

II. 5 Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der von dem Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der Klage nicht stattgegeben werden. Selbst wenn man unterstellt, dass dem Kl. aus dem Kaufvertrag gegen die Bekl. Ansprüche auf Herstellung eines bestimmten Zustands des Gemeinschaftseigentums zustehen, tragen die bisher getroffenen Feststellungen nicht die Annahme, dass solche Ansprüche durchsetzbar sind.

6 1. Wie das Berufungsgericht im Ausgangspunkt (implizit) zutreffend annimmt, kann der Geltendmachung der klägerischen Ansprüche auf Herstellung eines bestimmten Zustands des Gemeinschaftseigentums der Einwand der unzulässigen Rechtsausübung nach § 242 BGB entgegenstehen, weil der Kl. durch seine Kündigung nicht mehr Mitglied der Bekl. ist. Sollte die Bekl. die von dem Kl. behaupteten Mängel beseitigen, der Kl. sodann den von ihm wegen dieser Mängel bislang zurückgehaltenen Restkaufpreis zahlen und das Dauerwohnrecht daraufhin in das Grundbuch eingetragen werden, entstünde mit der Eintragung der von der Bekl. bereits geltend gemachte Heimfallanspruch gemäß § 12 Nr. 2 KV und könnte die Bekl. unmittelbar die Rückübertragung des Dauerwohnrechts fordern (§ 36 Abs. 1 WEG). Mit der Rückübertragung des Dauerwohnrechts an die Bekl. verlöre der Kl. zugleich sein Recht zur Nutzung des Gemeinschaftseigentums. Der Kl. würde also von der Bekl. die Herstellung einer bestimmten Gestaltung bzw. eines bestimmten Zustandes des Gemeinschaftseigentums fordern, obwohl er das so hergestellte Gemeinschaftseigentum anschließend nicht nutzen und auch sonst keine Vorteile aus ihm ziehen könnte. Er würde folglich von der Bekl. eine Leistung fordern, an der er mangels legitimen eigenen Vorteils kein berechtigtes Interesse hätte, die aber andererseits für die Bekl. mit erheblichen Aufwendungen verbunden wäre. Ein solches Verhalten stellte unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben (§ 242 BGB) eine unzulässige Rechtsausübung dar.

7 2. Richtig ist weiter, wovon das Berufungsgericht - ebenfalls unausgesprochen - ausgeht, dass diesem Einwand die Grundlage entzogen wäre, wenn der Heimfallanspruch der Bekl. verjährt und damit nicht mehr durchsetzbar (§ 214 Abs. 1 BGB) wäre. Denn dann wäre der mit der Eintragung des Dauerwohnrechts verbundene Rechtserwerb von Dauer und hätte der Kl. ein legitimes Interesse an der Herstellung des nach Ansicht des Berufungsgerichts von der Bekl. geschuldeten Zustands des Gemeinschaftseigentums, zu dessen Nutzung er dann ungeachtet der Beendigung seiner Mitgliedschaft und der Unvereinbarkeit von Fremdnutzungen mit der Satzung der Bekl. berechtigt wäre.

8 3. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist der Heimfallanspruch der Bekl. aber nicht verjährt.

9 a) Der in § 36 Abs. 1 WEG legal definierte Heimfallanspruch verjährt nach § 36 Abs. 3 WEG in sechs Monaten von dem Zeitpunkt an, in dem der Eigentümer von dem Eintritt der Voraussetzungen Kenntnis erlangt, ohne Rücksicht auf diese Kenntnis in zwei Jahren von dem Eintritt der Voraussetzungen an. Voraussetzungen des Heimfallanspruchs sind vor allem die vertraglich vereinbarten Heimfallgründe. Hier sollte der Heimfallanspruch u. a. entstehen, wenn der Käufer aus der Genossenschaft ausscheidet, was mit Wirksamwerden der Kündigung des Kl. am 1. Januar 2020 der Fall war.

10 b) Das Berufungsgericht übersieht aber, dass die Verjährungsfrist für den Heimfallanspruch noch nicht in Gang gesetzt wurde, weil das Dauerwohnrecht mangels Eintragung in das Grundbuch noch nicht entstanden ist (§ 873 Abs. 1 BGB) und somit auch der Heimfallanspruch noch nicht entstehen konnte.

11 aa) Die Verjährungsregelung in § 36 Abs. 3 BGB knüpft an die in § 36 Abs. 1 WEG eröffnete Möglichkeit an, einen Heimfallanspruch des Grundstückseigentümers zum dinglichen Inhalt des Dauerwohnrechts zu machen. So liegt es hier. Die Regelung in Abschnitt C § 12 des Kaufvertrags sollte nach dessen Abschnitt F § 3 Abs. 1 zusammen mit weiteren Regelungen als Inhalt des Dauerwohnrechts in das Grundbuch eingetragen werden.

12 bb) Es wäre mit Wortlaut und Systematik von § 36 Abs. 3 WEG nicht zu vereinbaren, die kurze Verjährungsfrist vor Entstehung des Dauerwohnrechts beginnen zu lassen.

13 (1) Zwar stellt die Regelung für den Beginn der Verjährung anders als die - insoweit nicht anwendbaren - §§ 199, 200 BGB ausdrücklich nicht auf die Entstehung des Heimfallanspruchs, sondern auf die Kenntnis des Eigentümers von dem Eintritt der Voraussetzungen für den Heimfall (Verjährungsfrist sechs Monate) bzw. unabhängig von der Kenntnis auf den Eintritt dieser Voraussetzungen (Verjährungsfrist zwei Jahre) ab (vgl. zu § 4 ErbbauRG Senat, Urteil vom 20. Oktober 2023 - V ZR 205/22, NJW 2024, 1266 Rn. 23). Das bedeutet aber nicht, dass die Verjährungsfrist für den Heimfallanspruch vor Eintragung des Dauerwohnrechts beginnen kann. Die „Voraussetzungen“, die nach § 36 Abs. 3 WEG für den Verjährungsbeginn objektiv eingetreten sein müssen, sind die in § 36 Abs. 1 Satz 1 WEG genannten Voraussetzungen für die Entstehung des Heimfallanspruchs. Hierzu gehört, ohne dass dies ausdrücklich vereinbart werden muss, dass das Dauerwohnrecht entstanden ist, was neben der Einigung die Eintragung in das Grundbuch voraussetzt (§ 873 Abs. 1 BGB). Denn der Heimfallanspruch i.S.v. § 36 Abs. 1 WEG kann, da er als Inhalt des Dauerwohnrechts vereinbart wird, nicht vor dem Dauerwohnrecht entstehen. Die Verjährung dieses Anspruchs nach § 36 Abs. 3 WEG kann daher frühestens mit der Eintragung des Dauerwohnrechts in das Grundbuch zu laufen beginnen.

14 (2) Soweit der Kl. mit der Revisionserwiderung die Ansicht vertritt, der Heimfallanspruch könne schon vor Eintragung des Dauerwohnrechts entstehen, wenn - wie hier - der Vertrag notariell beurkundet und in das Grundbuch eine Vormerkung zur Eintragung des Rechts eingetragen sei, weil der Käufer dann ein dingliches Anwartschaftsrecht auf das Dauerwohnrecht erworben habe, mit dem der Heimfallanspruch nach § 96 BGB untrennbar verbunden sei, trifft das nicht zu. Dabei kann dahinstehen, ob es bei einem Dauerwohnrecht überhaupt ein Bedürfnis für die Rechtsfigur eines Anwartschaftsrechts gibt (vgl. zum Anwartschaftsrecht beim Eigentumserwerb Senat, Urteil vom 30. April 1982 - V ZR 104/81, BGHZ 83, 395, juris Rn. 14; Urteil vom 25. Juni 2021 - V ZR 218/19, NJW-RR 2021, 1244 Rn. 23 jeweils m.w.N.). Denn ein etwaiges Anwartschaftsrecht des Kl. änderte nichts daran, dass das Dauerwohnrecht und der zu seinem Inhalt gehörende Heimfallanspruch mangels Eintragung in das Grundbuch nicht entstanden sind. Soweit bezogen auf den Eigentumserwerb ein Anwartschaftsrecht entstehen kann, ist es zwar ein dem Volleigentum wesensähnliches Recht, dessen Übertragung wie die des Volleigentums behandelt wird (vgl. Senat, Urteil vom 25. Juni 2021 - V ZR 218/19, aaO.); es ist aber selbst kein Vollrecht. Die von dem Kl. vertretene Ansicht liefe letztlich darauf hinaus, dem Grundstückseigentümer in der Phase zwischen Eintragung der Vormerkung und Eintragung des Vollrechts (Dauerwohnrecht) in das Grundbuch eine Art „Anwartschafts-Heimfallanspruch“ zuzubilligen. Einen solchen Anspruch gibt es nicht und hierfür besteht auch kein Bedürfnis. Der Verkäufer kann in dieser Vertragsphase durch schuldrechtliche Regelungen, wie etwa aufschiebende oder auflösende Bedingungen oder Rücktrittsrechte, hinreichend gesichert werden.

15 (3) Es besteht auch sachlich kein Grund dafür, die Verjährung vor Entstehung des Heimfallanspruchs beginnen zu lassen. Sinn und Zweck der kurzen Verjährungsfrist ist es, schnell klare Rechtsverhältnisse zu schaffen; der Dauerwohnberechtigte soll innerhalb kurzer Zeit Gewissheit darüber erhalten, ob er das Dauerwohnrecht zurückübertragen muss (BeckOGK/Schulz, WEG [1.9.2025], § 36 Rn. 14; zu § 4 ErbbauRG Senat, Urteil vom 20. Oktober 2023 - V ZR 205/22, NJW 2024, 1266 Rn. 28). Dieses Regelungsziel ändert aber nichts daran, dass der Heimfallanspruch nicht verjähren kann, bevor er entstanden ist und bevor der Grundstückseigentümer ihn erstmals - ggf. verjährungshemmend im Wege der Klage (vgl. § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB) - geltend machen kann. Das ergibt sich schon daraus, dass die Rechtsfolge des Heimfallanspruchs, nämlich die Rückübertragung des Dauerwohnrechts auf den Grundstückseigentümer oder einen von diesem zu bezeichnenden Dritten, ein bereits entstandenes Dauerwohnrecht voraussetzt.

III. 16 1. Das Berufungsurteil kann daher keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in der Sache nicht selbst entscheiden, weil weitere Feststellungen zu treffen sind (§ 563 Abs. 3 ZPO). Insbesondere hat das Berufungsgericht sich bislang nicht mit der Behauptung des Kl. befasst, die Bekl. sei gehindert, sich auf den Einwand der unzulässigen Rechtsausübung zu berufen, weil sie die Kündigung des Kl. provoziert habe. Auch ist offengeblieben, ob § 36 Abs. 2 WEG der Geltendmachung des Heimfallanspruchs der Bekl. entgegenstünde. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1, 3 ZPO).

17 2. Für das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin:

18 a) Das Berufungsgericht wird erneut - auch unter Berücksichtigung der Ausführungen in der Revisionsbegründung - zu überprüfen haben, ob dem Kl. die geltend gemachten werkvertraglichen Ansprüche zustehen. Die Herstellungsverpflichtung der Bekl. bezieht sich nach dem Wortlaut des Vertrags nur auf die dem Dauerwohnrecht unterliegende Wohneinheit. Das Berufungsgericht hält dies für unerheblich, weil die Baubeschreibung, die Teil der Bauverpflichtung sei, in der Hauptsache das Gemeinschaftseigentum betreffe und der Wert der Wohneinheit - und damit auch des Wohnrechts - maßgeblich durch das Gebäude bestimmt werde. Diese Begründung nimmt möglicherweise die Besonderheiten des Dauerwohnrechts und des genossenschaftlich organisierten Wohnbauprojekts nicht hinreichend in den Blick. Es handelt sich bei der Genossenschaft selbst nicht um eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer; eine solche besteht vorliegend nur im Verhältnis zwischen der Genossenschaft und der Sondereigentümerin der Kindertagesstätte. Der Dauerwohnberechtigte wird - was das Berufungsgericht allerdings auch nicht verkennt - weder Sondereigentümer der Wohneinheit noch wird er Miteigentümer des Grundstücks und des Gemeinschaftseigentums. Vielmehr erwirbt er lediglich ein (dinglich gesichertes) Nutzungsrecht, das hier nach der vertraglichen Gestaltung an seine Mitgliedschaft in der Genossenschaft geknüpft ist. Reichen deren finanzielle Mittel für die ursprünglich vorgesehene Ausführung und Gestaltung des Gebäudes nicht oder nicht mehr aus, muss hierfür innerhalb der Genossenschaft eine Lösung gefunden werden. Die Genossen stehen - auch als Käufer eines Dauerwohnrechts - der Genossenschaft nicht wie einem fremden Dritten, namentlich einem Bauträger, gegenüber, sondern sind deren Mitglieder, und die kaufvertraglichen Regelungen dürften mit den Satzungsregelungen der Bekl. verwoben sein. Für die Annahme, jeder Genosse könne von der Genossenschaft auch bei möglicherweise veränderter Sachlage werkvertraglich die Einhaltung der Baubeschreibung ohne Abweichungen verlangen, müsste es jedenfalls klare Anhaltspunkte in den vertraglichen Regelungen geben.

19 b) Die Zurückverweisung gibt dem Berufungsgericht zudem Gelegenheit, sich erneut mit dem von der Bekl. erklärten Rücktritt zu befassen. Es hat die Wirksamkeit des Rücktritts deswegen verneint, weil die Bekl. diesen auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage durch die von dem Kl. erklärte Kündigung der Mitgliedschaft gestützt habe, diese Mitgliedschaft aber Vertragsinhalt und nicht Geschäftsgrundlage sei. Bei dieser Beurteilung ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, dass bereits in dieser Vertragsphase die vertragliche Regelung über den Heimfallanspruch der Bekl. zur Anwendung kommt. Dies ist - wie oben dargestellt - nicht der Fall. Vielmehr kann sich die Bekl. vor Eintragung des Dauerwohnrechts von dem Kaufvertrag nur lösen, wenn die Beendigung der Mitgliedschaft des Kl. für sie ein Rücktritts- oder Kündigungsrecht begründet (siehe Rn. 14). Sollte der Kaufvertrag - ggf. ergänzend - dahingehend auszulegen sein, stünde der Umstand, dass die Bekl. den Rücktritt auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage durch die Beendigung der Mitgliedschaft gestützt hat, der Wirksamkeit des Rücktritts wohl nicht entgegen.

Man vergisst es leicht. Das Wohnungseigentumsgesetz heißt vollständig „Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz – WEG). Dieses „Dauerwohnrecht“, es gibt im Übrigen auch ein „Dauernutzungsrecht“, ist in den praktisch sehr unbedeutenden §§ 31 bis 42 WEG geregelt. Es berechtigt dazu, unter Ausschluss des Eigentümers eine bestimmte Wohnung in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude zu bewohnen oder in anderer Weise zu nutzen. Als Inhalt eines Dauerwohnrechts kann nach § 36 Abs. 1 Satz 1 WEG vereinbart werden, dass der Berechtigte verpflichtet ist, das Dauerwohnrecht beim Eintritt bestimmter Voraussetzungen auf den Grundstückseigentümer oder einen von diesem zu bezeichnenden Dritten zu übertragen (Heimfallanspruch). Der BGH musste jetzt im Zusammenhang mit der Verjährung klären, wann dieser Heimfallanspruch eigentlich entsteht.

K tritt der Wohnprojektgenossenschaft B bei und kauft im März 2013 von B ein Dauerwohnrecht an einer Wohnung in einer noch nicht fertiggestellten Wohnanlage für 193.200 €. Der Kaufvertrag enthält in § 1 Abs. 2 eine auf die Wohnung bezogene Bauverpflichtung der B. In der Regelung wird auf eine Baubeschreibung Bezug genommen. Die Mängelrechte des Käufers richten sich nach Werkvertragsrecht. In § 1.2 des Kaufvertrages heißt es: „B kann unbeschadet der Vorschrift des § 36 Abs. 2 WEG die Übertragung des Dauerwohnrechts auf sich oder auf einen von ihr zu bezeichnenden Dritten verlangen (Heimfallanspruch), … wenn K aus der Genossenschaft ausscheidet.“

Zugunsten des K wird im Grundbuch eine Vormerkung zur Sicherung seines Anspruchs vorgenommen. K bezieht die Wohnung und nimmt das Sondereigentum ab. Die Anlage wird in Teilen abweichend von der Baubeschreibung errichtet, was K nicht hinnehmen will und einen Kaufpreisanteil von 17.388 € wg. wegen behaupteter Mängel am gemeinschaftlichen Eigentum zurückhält. Zudem kündigt er seine Mitgliedschaft bei B zum 1. Januar 2020. Mit Schreiben vom 8. Januar 2020 macht B ihren Heimfallanspruch geltend und erklärt mit Schreiben vom 25. Juni 2020 den Rücktritt vom Kaufvertrag. Das Dauerwohnrecht ist bislang nicht in das Grundbuch eingetragen worden.

K klagt jetzt gegen B, bestimmte Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum durchzuführen. Dazu ist zu klären, ob der Heimfallanspruch der B verjährt und damit nicht mehr durchsetzbar ist. Besteht er hingegen, kann K mit Blick auf § 242 BGB womöglich keine Ansprüche gegen B haben.

Der BGH meint, der Heimfallanspruch könne nicht vor der Entstehung des Dauerwohnrechts entstehen und sei daher jedenfalls nicht verjährt. § 36 Abs. 3 WEG, wonach der Heimfallanspruch grundsätzlich in sechs Monaten von dem Zeitpunkt an verjähre, in dem der Eigentümer von dem Eintritt der Voraussetzungen Kenntnis erlange, knüpfe an die in § 36 Abs. 1 WEG eröffnete Möglichkeit an, einen Heimfallanspruch des Grundstückseigentümers zum dinglichen Inhalt des Dauerwohnrechts zu machen. Es wäre mit Wortlaut und Systematik von § 36 Abs. 3 WEG nicht zu vereinbaren, die kurze Verjährungsfrist vor Entstehung des Dauerwohnrechts beginnen zu lassen. Ein etwaiges Anwartschaftsrecht des K ändere daran nichts.

Die mit Dauerwohn- und -nutzungsrecht zur Verfügung gestellte Möglichkeit einer besonders qualifizierten Form einer Dienstbarkeit mit Substanz- und Verkehrswert schien dem Gesetzgeber bei Schaffung des WEG unentbehrlich (s. MHdB WEG-R/Elzer, 8. Aufl. 2023, § 46 Rn. 1).

Die Voraussage, dass die Möglichkeiten von künftigen Erwerbern und finanzierenden Banken genutzt werden würden, bestätigte sich allerdings nur in den 50er Jahren, als die Banken noch nicht ausreichend bereit waren, Wohnungs- und Teileigentum individuell zu finanzieren. Nach Änderung dieser Praxis verloren Dauerwohn- und Dauernutzungsrechte ihre Anziehungskraft und finden bis heute keine weite Verbreitung (vgl. MHdB WEG-R/Elzer, 8. Aufl. 2023, § 46 Rn. 2).

Eigentümer und Berechtigte eines Dauerwohnrechtes verbindet nach §§ 33 ff. WEG ein gesetzliches Schuldverhältnis. Um dieses auszugestalten, können sie Vereinbarungen treffen und zum Inhalt des Dauerwohnrechtes machen (Dauerwohnvertrag). In diesem können die Parteien nach § 36 Abs. 1 WEG u. a. vereinbaren, dass der Berechtigte verpflichtet ist, das Dauerwohnrecht beim Eintritt bestimmter Voraussetzungen (Heimfallvoraussetzungen) auf den Grundstückseigentümer oder einen von diesem zu bezeichnenden Dritten zu übertragen (Heimfallanspruch). Gegenstand des Heimfallanspruchs ist das Recht des jeweiligen Eigentümers und die Pflicht des jeweiligen Dauerwohnberechtigten, das Dauerwohnrecht bei Eintritt der Heimfallvoraussetzungen auf den Grundstückseigentümer oder einen von diesem zu bezeichnenden Dritten zu übertragen. Die Parteien können die Heimfallvoraussetzungen grundsätzlich frei vereinbaren. Im Fall K ist eine Voraussetzung für den Heimfallanspruch, dass K aus der Genossenschaft B ausscheidet. Der Heimfallanspruch verjährt in sechs Monaten von dem Zeitpunkt an, in dem der Eigentümer von dem Eintritt der Heimfallvoraussetzungen Kenntnis erlangt, § 36 Abs. 3 WEG. Erlangt er keine Kenntnis von den Heimfallvoraussetzungen, tritt die Verjährung zwei Jahre nach ihrem Eintritt ein.

Der BGH entscheidet, dass der Heimfallanspruch nicht vor dem Dauerwohnrecht entsteht. B hat daher noch einen Heimfallanspruch. Dem könnte aber nach BGH-Ansicht § 36 Abs. 2 WEG entgegenstehen. Bezieht sich das Dauerwohnrecht auf dem Mieterschutz unterliegende Räume, kann der Eigentümer von dem Heimfallanspruch danach nur Gebrauch machen, wenn ein Grund vorliegt, aus dem ein Vermieter die Aufhebung des Mietverhältnisses verlangen oder kündigen kann. Als Mieterschutzvorschriften sind nach Wegfall des Mieterschutzgesetzes nach h. M. §§ 574 bis 574c, 576 bis 576b BGB zu sehen. Es soll gefragt werden, ob der Eigentümer (als Vermieter gesehen) gegenüber dem Berechtigten (als Mieter betrachtet) zu einer Aufhebung/Kündigung eines gedachten Mietvertrags berechtigt wäre. Nach anderer Ansicht hat § 36 Abs. 2 WEG hingegen keinen Inhalt mehr. Der BGH, der das Berufungsgericht auffordert, § 36 Abs. 2 WEG zu prüfen, scheint das nicht zu wissen oder zu ignorieren. Ich selbst meine, § 36 Abs. 2 WEG nehme nach Sinn und Zweck allein auf die bei Inkrafttreten des Wohnungseigentumsgesetzes bestehenden Mieterschutzvorschriften Bezug. Einen „Mieterschutz” i.S.d. § 36 Abs. 2 WEG gibt es dann nicht mehr. Eine (dynamische) Verweisung auf irgendwelche mieterschützende Vorschriften irgendeines Inhaltes ist meines Erachtens nicht anzuerkennen. Die geltenden mietrechtlichen Bestimmungen sind mit den früheren Mieterschutzvorschriften auch nicht vergleichbar. Die früheren Mieterschutzvorschriften nahmen schließlich Wohnungen, die freifinanziert und nach dem 31. Dezember 1949 bezugsfertig wurden, von ihrem Anwendungsbereich gerade aus.