Kein eigener Räumungsanspruch gegen ausgeschiedenen früheren Eigentümer, Hausverbot nach Entzug des Wohnungseigentums

Aus den §§ 18, 19 WEG folgt auch dann kein eigener Räumungs- und Herausgabeanspruch der Miteigentümer gegen den nach Veräußerung ausgeschiedenen früheren Eigentümer, wenn der Besitz des ursprünglichen Eigentümers die Ursache der Störung war.

Die Klage ist auf ein Hausverbot gegen die Bekl. gerichtet, deren Wohnungseigentum zuvor entzogen und zwangsversteigert worden war. Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes und der Anträge im ersten Rechtszug wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen, mit dem die Klage abgewiesen worden ist. Mit der Berufung verfolgen die Kl. ihre Anträge weiter, berufen sich auf Störungen des Gemeinschaftseigentums und machen geltend, Sinn und Zweck der §§ 18, 19 WEG würden unterlaufen, wenn ein Miteigentümer, dem wegen unzumutbaren Verhaltens das Eigentum entzogen wird, in der Wohnungseigentumsanlage wohnen bleiben dürfte. Die Erwerberin der Wohnung habe den Bekl. kein Recht zum Besitz eingeräumt und sei hierzu auch nicht berechtigt.

II. Die Berufung ist durch Beschluss nach § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil der Senat einstimmig davon überzeugt ist, dass sie offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat.

Nach § 513 Abs. 1 ZPO kann die Berufung nur darauf gestützt werden, dass die angefochtene Entscheidung auf einer Rechtsverletzung beruht (§ 546 ZPO) oder die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen. Beides ist hier nicht der Fall. Hinsichtlich der weiteren Begründung wird auf den Hinweis nach § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO vom 6.7.2015 verwiesen. Hierin hat der Senat wie folgt ausgeführt:

„Das Landgericht hat die Klage im Ergebnis zu Recht abgewiesen.

1. Den Kl. steht ein Anspruch gegen die Bekl. auf Unterlassung des Betretens und der sonstigen Nutzung des Gemeinschaftseigentums aus § 1004 BGB nicht zu. Auch wenn durch die Bekl. eine Störung des Miteigentums der Kl. zu 1. und 2. an den Gemeinschaftsflächen vorliegt und diese die Verfolgung ihres Abwehranspruches wirksam durch Beschluss nach § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG auf die Kl. zu 3. übertragen haben, können die Kl. die Bekl. von der Nutzung des Gemeinschaftseigentums nicht völlig ausschließen.

Von einem Störer kann grundsätzlich nur Unterlassung im Kern gleichartiger Verletzungshandlungen verlangt werden (vgl. BGH, Urteil vom 16.11.1995 - I ZR 229/93 -, WRP 1996, 284, 285). Unterlassungsansprüche der Kl. können daher hier nur bezogen auf konkrete Störungen gegeben sein, die von den Bekl. über ihre bloße Anwesenheit hinaus ausgehen (vgl. Bärmann/Klein, WEG, 12. Auflage, § 13 Rn. 157). Solche Ansprüche, wie z. B. auf das Unterlassen von Beleidigungen oder die Gewährung von Zugang zur von den Bekl. in Besitz genommenen Gemeinschaftsfläche, können die Kl. im Einzelnen geltend machen und gegebenenfalls auch vollstrecken, was sie zumindest teilweise auch getan haben. Der Umstand, dass die Vollstreckung durch Ordnungsmittel nach § 890 ZPO offenbar bisher nicht ausgereicht hat, um die Bekl. von der Fortsetzung der störenden Handlung abzuhalten, kann eine vollständige Zutrittsuntersagung nicht rechtfertigen.

Zwar kann gemäß § 1 GewSchG der Aufenthalt an bestimmten Orten untersagt werden. Die Kl. machen aber nicht geltend, dass die Voraussetzungen dieser Vorschrift vorlägen, und dies ist auch, wie das Kammergericht bereits mit Beschluss vom 20.8.2014 - 24 W 82/14 - ausgeführt hat, tatsächlich nicht der Fall. Das begehrte umfassende Zutrittsverbot erscheint zum Schutz der Kl. vor Gewalt und Nachstellungen nicht erforderlich. Die Körperverletzung, deretwegen der Bekl. zu 2. am 23.2.2010 strafgerichtlich verurteilt worden ist, liegt etliche Jahre zurück. Gleiches gilt für die Drohung vom 29.3.2009, u. a. deretwegen dem Bekl. zu 2. mit Urteil des Landgerichts Berlin vom 24.1.2012 (bestätigt durch Urteil des Kammergerichts vom 18.7.2013) bereits auferlegt worden ist, für drei Jahre ab Rechtskraft Distanz zur Kl. zu 1. und deren Wohnung zu halten.

Im Übrigen würde durch das Hausverbot gegenüber den Bekl. in den Kernbereich des Wohnungseigentums der Erwerberin der Wohnung eingegriffen (s. a. BGHZ 157, 322). Denn es ist grundsätzlich allein Sache des jeweiligen Sondereigentümers, darüber zu entscheiden, wie er die Wohnung nutzt (vgl. Wenzel, ZWE 2009, 165). Dieses Recht umfasst auch den ungehinderten Zugang Dritter zu der Wohnung des Eigentümers. Ist ein Zugang zu der Wohnung ohne Nutzung von Gemeinschaftsflächen nicht möglich, wovon hier mangels gegenteiligen Vortrags auszugehen ist, gehört auch diese Nutzung der Gemeinschaftsflächen zu dem unantastbaren Kernbereich des Wohnungseigentums (vgl. Wenzel, aaO.; Bärmann/Klein, aaO., § 13 Rn. 12). Unerheblich ist insoweit, ob die Erwerberin die Wohnung an die Bekl. vermietet hat und ob ein etwaiger Mietvertrag wirksam wäre. Denn jede im Einverständnis des Eigentümers erfolgende Nutzung der Wohnung durch Dritte ist Bestandteil seines Eigentumsrechts. Dass die weitere Nutzung der Wohnung durch die Bekl. gegen den Willen der Erwerberin erfolgt, ist nicht ersichtlich. Vielmehr ist unstreitig, dass die Erwerberin keine Maßnahmen zur Räumung und Herausgabe der Wohnung durch die Bekl. ergriffen hat, obwohl sie hierzu aufgefordert wurde.

In den Kernbereich des Eigentumsrechts des Wohnungseigentümers dürfen die Miteigentümer grundsätzlich nicht durch Ausübung eines Hausrechtes hinsichtlich der Gemeinschaftsflächen gegen den Mieter oder sonst von dem Wohnungseigentümer berechtigten Nutzer eingreifen (vgl. Jennißen/Schultzky, WEG, 4. Aufl., § 13 Rn. 21; Reichert, ZWE 2009, 289, 290; Bärmann/Klein, aaO., Rn. 14, 157; Wenzel, aaO., S. 166). Das Anliegen der Kl. erscheint auch nicht von solch überragender Dringlichkeit, dass durch eine Verurteilung der Bekl. in das Eigentumsrecht der Erwerberin einzugreifen wäre, die ihre Rechte im vorliegenden Verfahren nicht vertreten kann.

2. Ein Anspruch der Kl. auf Unterlassung des Betretens der Gemeinschaftsflächen gegen die Bekl. kommt auch nicht aufgrund früherer wohnungseigentumsrechtlicher Verbundenheit in Betracht.

Ein solcher Anspruch lässt sich § 18 WEG nicht entnehmen, selbst wenn Grund für die Verpflichtung zu der Veräußerung des Wohnungseigentums eine Unzumutbarkeit des weiteren Zusammenlebens der Wohnungseigentümer miteinander war. Denn § 18 WEG sieht auch für diesen Fall allein die Verpflichtung zur Veräußerung des Wohneigentums vor. Ein Räumungs- und Herausgabeanspruch der Miteigentümer gegen den nach Veräußerung ausgeschiedenen früheren Eigentümer beinhaltet diese Regelung nicht. Vielmehr folgt ein solcher Anspruch aus § 19 Abs. 1 Satz 1 WEG in Verbindung mit § 93 ZVG nur für den Erwerber (vgl. Jennißen/Heinemann, aaO., § 19 Rn. 46; Timme/Hogenschurz, WEG, 2. Aufl., § 19 Rn. 10). Für einen eigenen Räumungs- und Herausgabeanspruch der Miteigentümer gegen den ursprünglichen Wohnungseigentümer über den Gesetzeswortlaut des § 19 WEG hinaus für den Fall, dass der Besitz des ursprünglichen Eigentümers die Ursache der Störung war (vgl. Bärmann/Pick, aaO., § 19 Rn. 10), besteht auch kein Bedürfnis. Denn im Falle eines Verstoßes des Nutzers der Wohnung gegen die Pflichten des § 14 Nr. 1 WEG besteht ein Anspruch der übrigen Wohnungseigentümer gegen den Erwerber aus § 14 Nr. 2 WEG dahin, dass dieser Maßnahmen ergreift, die geeignet sind, von dem Nutzer die Einhaltung der Pflichten zu erreichen (vgl. Bärmann/Klein, aaO., § 14 Rn. 44). Damit haben die übrigen Wohnungseigentümer die Möglichkeit, die mit § 18 WEG bezweckte Beendigung der Störung zu erreichen. Diese Regelung ist auch sachgerecht, da so die Durchsetzung von Rechten und Pflichten in den jeweiligen Rechtsbeziehungen erfolgt (zwischen den Wohnungseigentümern untereinander einerseits und zwischen dem Erwerber als Wohnungseigentümer und dem die Wohnung weiter nutzenden früheren Eigentümer andererseits). Denn die Frage, ob dem Besitzer ein Recht zum Besitz im Sinne des § 93 Abs. 1 Satz 2 ZVG zusteht und in welcher Art und Weise die ordnungsgemäße Räumung und Herausgabe der Wohnung zu erfolgen hat, kann nur aus dem Rechtsverhältnis des Erwerbers zu dem Besitzer heraus beurteilt und auch nur für diese rechtlich bindend festgestellt werden. Folglich sind die Ansprüche der Miteigentümer auf die Durchsetzung der Zwangsversteigerung bezogen. Mit Zuschlag wird der Erwerber nach § 90 ZVG Eigentümer des Sondereigentums. Die Geltendmachung und Durchsetzung der sich aus diesem Eigentum ergebenden Rechte, insbesondere der Herausgabe, obliegt ihm. Tut er dies nicht, stehen den Miteigentümern die Rechte aus dem Gemeinschaftsverhältnis, gegebenenfalls wiederum die Möglichkeit der Entziehungsklage nach § 18 WEG zur Verfügung (vgl. Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 11. Aufl., § 19 Rn. 11).“

Der Senat sieht auch unter Berücksichtigung des Schriftsatzes der Kl. vom 19.8.2015 keinen Anlass, davon abzuweichen.

Das Recht auf freien Zugang zu dem Sondereigentum auch für Dritte, denen der Eigentümer die Räume zur Nutzung überlässt, und für seine Besucher ist Bestandteil des Kernbereichs des Wohnungseigentumsrechtes (vgl. Bärmann/Klein, WEG, 12. Auflage, § 13 Rn. 12; Wenzel, ZWE 2009, 165). Dem steht nicht entgegen, dass die Wohnungseigentümer Vereinbarungen zu einer Gebrauchsregelung auch dahin treffen können, dass eine Vermietung untersagt oder angeordnet wird. Denn eine solche Vereinbarung nach § 15 Abs. 1 WEG, die hier nicht vorliegt, setzt ein Einvernehmen der Wohnungseigentümer voraus und betrifft nicht den Fall einer Gebrauchsbeschränkung gegen den Willen eines betroffenen Eigentümers. Gebrauchsregelungsbeschlüsse nach § 15 Abs. 2 WEG dürfen dagegen in den Kernbereich des Sondernutzungsrechtes gerade nicht eingreifen (vgl. Bärmann/Klein, aaO., § 15 Rn. 28). Dabei begrenzt § 14 Nr. 1 WEG nicht den Kernbereich, sondern vielmehr der Kernbereich die Befugnis zur Regelung des § 14 Nr. 1 WEG unterfallenden Gebrauchs (vgl. Bärmann/Klein, aaO.).

Dieser Kernbereich ist hier auch betroffen. Denn auch die Kl. bestreiten nicht, dass der Zugang zu der von den Bekl. genutzten Wohnung nur über die Gemeinschaftsfläche möglich ist.

Dass die Nutzung der Wohnung durch die Bekl. nicht gegen den Willen der neuen Eigentümer der Wohnung erfolgt, ergibt sich über den in dem Hinweisbeschluss benannten Aspekt hinaus auch daraus, dass der Beschluss der Wohnungseigentümer vom 15.9.2014 zur Erhebung der vorliegenden Klage nicht einstimmig ergangen ist.

Zutreffend ist, dass bei der Frage eines Unterlassungsanspruches der übrigen Wohnungseigentümer gegen Störungen durch die Bekl. auch das Eigentumsrecht der übrigen Wohnungseigentümer zu berücksichtigen ist. Diese sind mit den vorstehend benannten betroffenen Eigentumsrechten der Erwerberin der Wohnung nach den Grundsätzen der praktischen Konkordanz zu einem für alle möglichst schonenden Ausgleich zu bringen, ohne dass eine der widerstreitenden Rechtspositionen bevorzugt und maximal behauptet wird (vgl. BVerfG, ZWE 2009, 438, 441). Gerade weil durch die Verwehrung des Zutritts zu dem Gemeinschaftseigentum wie ausgeführt in den Kernbereich des Eigentumsrechts der Erwerberin eingegriffen wird, kann dabei nicht auf die Störung des Eigentums allein durch das Betreten abgestellt werden, sondern nur auf die konkrete, hierüber hinausgehende Störung (vgl. Bärmann/Klein, aaO., § 13 Rn. 157). Dabei besteht eine Vermutung für die erforderliche Wiederholungsgefahr nach der in dem Hinweisbeschluss zitierten Entscheidung des BGH gerade nicht generell für jede Form der Störung, sondern nur für im Kern gleichartige Verletzungsformen (vgl. auch BGH Urteil v. 16.2.1989 - I ZR 76/87 -, juris, Rn. 23). Eine Abwägung der betroffenen Eigentumsrechte kann deshalb nicht den vollständigen Ausschluss der Bekl. von der Nutzung der Gemeinschaftsflächen zum Ergebnis haben, sondern nur die Verpflichtung, bestimmte Formen der darüber hinaus gehenden Störung der Eigentümer zu unterlassen. Zu den hierbei zu berücksichtigenden weiteren Aspekten wird auf die Ausführungen in dem Hinweisbeschluss verwiesen. Das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 26.2.2015 - 72 C 105/14 -, dessen Gründe hier nicht im Einzelnen vorgetragen sind, steht dem nicht entgegen, da dies nicht rechtskräftig ist. Soweit die Kl. mit Schriftsatz vom 19.8.2015 weitere Störungen durch den Bekl. zu 1) - gemeint ist wohl der Bekl. zu 2) - vortragen, ist dieser Vortrag unsubstantiiert. Da auch nicht ersichtlich ist, dass die Erwerberin bei der Überlassung der Räume an die Bekl. mit dem Vorsatz weiterer Störungen der Kl. durch diese gehandelt hat, steht auch § 826 BGB einer Berücksichtigung ihrer Rechte nicht entgegen.

Entgegen der Ansicht der Kl. folgt auch aus der Systematik und dem Sinn und Zweck des § 18 WEG kein Anspruch der übrigen Wohnungseigentümer auf Besitzaufgabe durch den von der Eigentumsentziehung betroffenen Eigentümer. Denn Voraussetzung des § 18 WEG ist gerade nicht die Unzumutbarkeit des weiteren Zusammenlebens, sondern die Unzumutbarkeit der Fortsetzung der Eigentümergemeinschaft. Dies ist aber nicht identisch. Denn die Unzumutbarkeit der Fortsetzung der Eigentümergemeinschaft kann auch allein aus Aspekten folgen, die mit dem Zusammenleben nicht zusammenhängen. Beschränkt sich das unzumutbare Verhalten des Miteigentümers auf die Auseinandersetzung innerhalb der Eigentümergemeinschaft, wie in dem Fall des Regelbeispiels des § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG, so besteht nach Entzug des Eigentums kein Grund für einen Anspruch auch auf Aufgabe des Besitzes, wenn der Erwerber diesen weiter einräumt. Dies zeigt, dass ein solcher Anspruch nicht unmittelbar aus § 18 WEG folgen kann, sondern allein aus einem Recht zur Abwehr konkreter Störungen.

Die Berufung hat auch in dem Umfang des mit Schriftsatz vom 19.8.2015 gestellten Hilfsantrages keinen Erfolg. Soweit hiervon die Fläche des von den Bekl. errichteten Gewächshauses betroffen ist, fehlt es an einem Rechtsschutzbedürfnis der Kl. bereits aufgrund des von ihnen vorgetragenen rechtskräftigen Urteils des Landgerichts Berlin vom 11.5.2012 auf Zugangsgewährung. Hinsichtlich weiterer Flächen, die für einen Zugang zu der Wohnung Nr. 6 nicht erforderlich sind, ist nicht ersichtlich, inwieweit gerade von der Nutzung dieser Flächen konkrete über die bloße Nutzung hinausgehende Störungen durch die Bekl. ausgehen.

Der Senat ist auch einstimmig davon überzeugt, dass die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat. […]

Eine grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache liegt vor, wenn eine klärungsbedürftige Frage zu entscheiden ist, deren Auftreten in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen zu erwarten ist, und deshalb das abstrakte Interesse an einheitlicher Entwicklung und Handhabung des Rechts berührt (vgl. Zöller/Heßler, ZPO, 30. Auflage, § 543 Rn. 11). Klärungsbedürftig ist eine Rechtsfrage, wenn zu ihr unterschiedliche Auffassungen vertreten werden und noch keine höchstrichterliche Entscheidung vorliegt (vgl. BVerfG, NJW 2011, 1277). Dies ist hier nicht der Fall. Die vorliegende Entscheidung betrifft einen Einzelfall. Abweichende Entscheidungen zu der Frage, ob aus § 18 WEG ein Anspruch der Eigentümergemeinschaft folgt, dass der von der Eigentumsentziehung betroffene bisherige Eigentümer auch den Mitbesitz an dem Gemeinschaftseigentum aufgibt, sind nicht ersichtlich. Auch in der Literatur wird diese Frage soweit ersichtlich nicht eingehend erörtert. Daraus, dass eine Entscheidung hierzu bisher nicht ersichtlich ist, folgt auch, dass das Auftreten dieser Frage nicht in einer Vielzahl von Fällen zu erwarten ist. Gleiches gilt für die Frage eines Unterlassungsanspruches nach § 1004 BGB bezüglich der weiteren Nutzung durch einen ehemaligen Miteigentümer, dem das Eigentum nach § 18 WEG entzogen wurde. Insoweit ist auch die Frage des Eingriffs in den Kernbereich des Wohnungseigentums hier Bestandteil einer Gesamtabwägung im Einzelfall, wobei dazu, was Gegenstand des Kernbereiches ist, keine abweichenden Entscheidungen ersichtlich sind.

Es besteht kein Anspruch der übrigen Wohnungseigentümer auf ein generelles Hausverbot gegen den aus der Gemeinschaft entfernten Wohnungseigentümer, ohne dass konkrete Störungen von ihm aus seiner entzogenen Wohnung ausgehen.

Die Klage ist auf ein generelles Hausverbot gegen die Beklagten gerichtet, deren Wohnungseigentum zuvor entzogen und zwangsversteigert worden ist. Das LG hat die Klage abgewiesen. Mit der Berufung an das KG verfolgen die Kläger ihre Anträge mit der Begründung weiter, Sinn und Zweck der Wohnungseigentumsentziehung würden unterlaufen, wenn hinausgeworfene Miteigentümer in der Wohnanlage bleiben dürften. Die Erwerberin der Wohnung habe den Beklagten kein Recht zum Besitz eingeräumt und sei hierzu auch nicht berechtigt.

Die Berufung ist einstimmig durch Beschluss zurückzuweisen. Den klagenden übrigen Wohnungseigentümern steht ein Anspruch gegen die aus der Gemeinschaft entfernten Beklagten auf Unterlassung des Betretens und der sonstigen Nutzung des zu seiner ehemaligen Wohnung führenden Gemeinschaftseigentums nicht zu. Auch wenn die übrigen Wohnungseigentümer die Verfolgung des Abwehranspruchs auf die hiesige Klägerin übertragen haben, können sie die Beklagten von der Nutzung des Gemeinschaftseigentums nicht völlig ausschließen. Unterlassungsansprüche der Kläger können nicht allgemein, sondern nur bezogen auf konkrete Störungen gegeben sein, die von den Beklagten über deren bloße Anwesenheit hinausgehen (etwa Unterlassen von Beleidigungen usw.). Ein generelles Hausverbot gegenüber den Beklagten würde in den Kernbereich des Wohnungseigentums der Erwerberin der Wohnung eingreifen. Jeder Sondereigentümer kann entscheiden, wie er die Wohnung nutzt. Dieses Recht umfasst auch den ungehinderten Zugang Dritter zu der Wohnung dieses Eigentümers. Müssen dabei Gemeinschaftsflächen in Anspruch genommen werden, gehört auch diese Nutzung der Gemeinschaftsflächen zu dem unantastbaren Kernbereich des Wohnungseigentums. Jede im Einverständnis des Wohnungseigentümers erfolgende Nutzung der Wohnung durch Dritte ist zugleich Bestandteil seines Eigentumsrechts. Die erwerbende Wohnungseigentümerin hat keine Maßnahmen zur Räumung und Herausgabe der Wohnung durch die Beklagten ergriffen, obwohl sie hierzu von der Gemeinschaft aufgefordert wurde. Ein Unterlassungsanspruch hinsichtlich des Betretens der Gemeinschaftsflächen kommt auch nicht aufgrund der früheren wohnungseigentumsrechtlichen Verbundenheit mit den Beklagten in Betracht.

Selbst die Wohnungsentziehung nach § 18 WEG sieht allein die Verpflichtung zur Veräußerung des Wohnungseigentums vor. Einen Räumungs- und Herausgabeanspruch der übrigen Wohnungseigentümer gegen den nach Veräußerung ausgeschiedenen früheren Eigentümer gewährt der Anspruch auf Entziehung des Wohnungseigentums nicht. Ein solcher Anspruch ergibt sich in Verbindung mit § 93 ZVG nur für den Erwerber, der hier aber nicht gegen die fortgesetzte Nutzung durch die früheren störenden Wohnungseigentümer vorgeht. Nur bei konkreten Störungen durch die Nutzer können die übrigen Wohnungseigentümer gegen den Erwerber der Wohnung vorgehen. Dabei besteht eine Vermutung für die erforderliche Wiederholungsgefahr gerade nicht generell für jede Form der Störung, sondern nur für im Kern gleichartige Verletzungsformen (BGH, NJW 1989, 1545 – zur unberechtigten Führung eines Professorentitels!). Eine Abwägung der betroffenen Eigentumsrechte kann deshalb nicht den vollständigen Ausschluss der Beklagten von der Nutzung der Gemeinschaftsflächen zum Ergebnis haben, sondern nur die Verpflichtung, bestimmte Formen der darüber hinausgehenden Störung der Eigentümer zu unterlassen. Das Bundesverfassungsgericht hat entschieden, dass bei der Frage eines Unterlassungsanspruchs der übrigen Wohnungseigentümer gegen Störungen auch das Eigentumsrecht der übrigen Wohnungseigentümer zu berücksichtigen ist. Diese sind mit den betroffenen Eigentumsrechten der Erwerberin der Wohnung nach den Grundsätzen der praktischen Konkordanz zu einem für alle möglichst schonenden Ausgleich zu bringen, ohne dass eine der widerstreitenden Rechtspositionen bevorzugt und maximal behauptet wird (BVerfG, GE 2009, 1421). Eine Zulassung der Revision ist nicht veranlasst, zumal zu der vorliegenden rechtlichen Problematik im Schrifttum keine unterschiedlichen Auffassungen vertreten werden.