Kein Eigenbedarf für Nichtwohnberechtigte

Eigenbedarf für eine mit öffentlichen Mitteln geförderte Wohnung, die noch den Bindungen des Wohnungsbindungsgesetzes unterliegt, kann nur zugunsten einer wohnberechtigten Person geltend gemacht werden.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. begehrt nach einer Eigenbedarfskündigung Räumung und Rückgabe der Wohnung der Bekl. Der Kl. hat den Eigenbedarf für seine Mutter geltend gemacht. Die Bekl. halten die Kündigung für unwirksam, weil das Haus mit öffentlichen Mitteln instand gesetzt und modernisiert wurde. Die Wohnungen unterfielen damit dem Wohnungsbindungsgesetz als „öffentlich geförderte Wohnungen“. Zwar seien die öffentlichen Mittel zurückgezahlt worden, jedoch ende die Nachwirkungsfrist von zehn Jahren erst am 31.12.2024. Sie legen hierzu ein das Ende der Nachwirkungsfrist bestätigendes Schreiben des Bezirksamts vor. Der Kl. ist der Auffassung, das Wohnungsbindungsgesetz sei nicht anwendbar. Es gelte gem. § 1 WoBindG in der ab 1. Oktober 1994 geltenden Fassung nur für „neu geschaffene“ Wohnungen. Bereits das Landgericht Berlin habe jedoch vor längerer Zeit in einem Streit über Mieterhöhungen für das damals geltende Miethöhegesetz die Altbaueigenschaft des Objekts festgestellt, weil das Haus seinerzeit nur renoviert worden sei. Es handle sich somit nicht um neu geschaffenen Wohnraum. Die Förderung hätte deshalb gar nicht erteilt werden dürfen. Er legt hierzu ein Schreiben der Investitionsbank Berlin vor. Darin wird auf die Entscheidungen des Landgerichts Berlin Bezug genommen und erklärt, die Förderung sei nur aus Vertrauensschutzgesichtspunkten zu den Belegungsbindungen bei der erstmaligen Bewilligung öffentlicher Mittel weiter gewährt worden. Dies gelte allerdings nicht für einen Erwerber des Objekts.

Die Eigenbedarfskündigung des Kl. ist unwirksam, weil es sich um öffentlich geförderten Wohnraum i.S.d. Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG) handelt und die Mutter des Kl. über keinen Wohnberechtigungsschein gem. § 4 WoBindG verfügt. Auch eine Zusage der zuständigen Behörde, die Kündigung zu genehmigen, wurde mit der Kündigungserklärung nicht vorgelegt.

Eine Kündigung öffentlich geförderten Wohnraums ist nur wirksam, wenn sie den Bindungen des Wohnungsbindungsgesetzes nicht widerspricht bzw. der Eigentümer mit der Kündigungserklärung eine Zusage der zuständigen Behörde mit dem Inhalt vorlegt, dass eine Genehmigung der Kündigung aufgrund der geltenden Bestimmungen ausgesprochen wird (vgl. LG München, Urt. v. 27.4.2004, 12 S 669/04; LG Essen, Urt. v. 5.3.1993, 1 S 587/92). Gem. § 4 Abs. 2 WoBindG darf die Wohnung insbesondere nur Wohnungssuchenden mit einem Wohnberechtigungsschein zum Gebrauch überlassen werden.

Soweit zwischen den Parteien streitig ist, ob die Wohnung überhaupt dem Anwendungsbereich des WoBindG unterfällt, weil es sich nach Auffassung des Kl. um keinen Neubau handelt, ist das Gericht zu keiner eigenen Bewertung der Sach- und Rechtslage befugt. Denn das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg hat jedenfalls mit Schreiben vom 18.6.2019 gegenüber den Bekl. gem. § 18 Abs. 1 WoBindG bestätigt, dass die Eigenschaft der Wohnung als „öffentlich gefördert“ erst mit Ablauf des 31.12.2024 endet. Hieran ist das erkennende Gericht gebunden.

Die Bestätigung nach § 18 Abs. 1 Satz 1 WoBindG, dass eine Wohnung als „öffentlich gefördert“ i.S.d. Wohnungsbindungsgesetzes gilt, ist gem. § 18 Abs. 1 Satz 2 WoBindG in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht verbindlich. Damit ist sie ein feststellender Verwaltungsakt. Ein solcher Verwaltungsakt ist als staatlicher Hoheitsakt mit dem von ihm in Anspruch genommenen Inhalt von allen rechtsanwendenden Stellen, soweit sie nicht zur Entscheidung über Rechtsbehelfe gegen ihn berufen sind, zu beachten und eigenen Entscheidungen zugrunde zu legen (vgl. BGH, Urt. v. 19.6.1998, V ZR 43/97, Rn. 15, zit. nach juris). Ob auch das Schreiben des Bezirksamts vom 13.10.2017 an die Voreigentümerin ein bindender Verwaltungsakt ist, kann somit dahinstehen.

Deshalb sind die Regelungen des Wohnungsbindungsgesetzes hier zwingend anzuwenden, denen die Kündigung widerspricht. Der gem. § 4 Abs. 2 WoBindG erforderliche Wohnberechtigungsschein wurde für die als Bedarfsperson benannte Mutter des Kl. weder in der Kündigung behauptet noch vorgelegt. Auch eine Zusage der zuständigen Behörde mit dem Inhalt, dass eine Genehmigung der Kündigung aufgrund der geltenden Bestimmungen ausgesprochen wird, war der Kündigungserklärung nicht beigefügt.

Im Gegensatz zu dem genannten Verwaltungsakt haben etwaige frühere Entscheidungen des Landgerichts Berlin in anderer Sache, in denen die Altbaueigenschaft des Objekts für das damals geltende Miethöhegesetz festgestellt worden sein soll, keinerlei Bindungswirkung für das hiesige Verfahren. Das Gericht ist an obergerichtliche Entscheidungen nur gebunden, soweit sie in der jeweiligen Sache ergehen. Zudem existierte die bindende Bestätigung des Bezirksamts zu diesem Zeitpunkt noch gar nicht. Sie sind deshalb auch überholt. Wegen der Bindungswirkung des Verwaltungsakts ist auch eine nähere Befassung mit der Rechtsansicht der Investitionsbank Berlin entbehrlich.

Eigenbedarf für eine mit öffentlichen Mitteln geförderte Wohnung, die noch den Bindungen des Wohnungsbindungsgesetzes unterliegt, kann nur zugunsten einer wohnberechtigten Person geltend gemacht werden.

Der Kläger hat wg. Eigenbedarfs für seine Mutter gekündigt und verlangt von den Beklagten Räumung und Rückgabe der Wohnung. Die Beklagten halten die Kündigung für unwirksam, weil das Haus mit öffentlichen Mitteln instand gesetzt und modernisiert wurde und die Wohnungen damit als „öffentlich geförderte Wohnungen“ beleggebunden gelten. Zwar seien die öffentlichen Mittel zurückgezahlt worden, jedoch ende die Nachwirkungsfrist von zehn Jahren erst Ende 2024, wozu sie ein das Ende der Nachwirkungsfrist bestätigendes Schreiben des Bezirksamts vorlegen. Der Kläger bestreitet die Bindung.

Die Eigenbedarfskündigung ist unwirksam, weil es sich um öffentlich geförderten Wohnraum i.S.d. Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG) handelt und die Mutter des Klägers nicht über einen Wohnberechtigungsschein verfügt. Auch eine Zusage der zuständigen Behörde, die Kündigung zu genehmigen, wurde mit der Kündigungserklärung nicht vorgelegt.

Soweit zwischen den Parteien streitig ist, ob die Wohnung überhaupt dem Anwendungsbereich des Wohnungsbindungsgesetzes unterfällt, ist das Gericht zu keiner eigenen Bewertung der Sach- und Rechtslage befugt, denn das Bezirksamt hat bestätigt, dass die Eigenschaft der Wohnung als „öffentlich gefördert“ erst mit Ablauf des 31. Dezember 2024 endet. Hieran ist das erkennende Gericht gebunden.

Diese Bestätigung ist ein feststellender Verwaltungsakt und in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht verbindlich. Deshalb sind die Regelungen des Wohnungsbindungsgesetzes hier zwingend anzuwenden, denen die Kündigung widerspricht. Der erforderliche Wohnberechtigungsschein wurde für die als Bedarfsperson benannte Mutter des Klägers weder in der Kündigung behauptet noch vorgelegt. An etwaige frühere Entscheidungen des LG Berlin, welche die Altbaueigenschaft des Objekts für das damals geltende Miethöhegesetz bejaht hätten, sei das Gericht nicht gebunden.