Kein Eigenbedarf bei nur ausnahmsweiser Nutzung als Zweitwohnung

Ist in der Eigenbedarfskündigung einer Personengesellschaft angegeben, die als Bedarfsperson benannte Gesellschafterin wolle künftig nicht mehr von ihrem zwei Fahrstunden entfernten Familienheim pendeln und deswegen unter der Woche in der Wohnung übernachten, vermag das Gericht aber nur festzustellen, dass die Bedarfsperson die Wohnung allenfalls in Ausnahmefällen als Zweitwohnung nutzen will, kann die Räumungsklage abzuweisen sein.

Die Kl. nimmt den Bekl. wegen Eigenbedarfs auf Räumung und Herausgabe einer seit 1. September 2019 angemieteten Einzimmerwohnung in Anspruch. Das Amtsgericht hat die Eigenbedarfskündigung für unwirksam gehalten und die Klage ohne vorherige Beweisaufnahme abgewiesen. Zwar sei ein Eigenbedarf der Kl. für ihre Gesellschafter in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geschützt und habe der Bundesgerichtshof zum Geschäftszeichen VIII ZR 19/17 entschieden, dass als Eigenbedarf auch das Interesse an der Einrichtung einer Zweitwohnung in Betracht komme. Doch habe die Kl. in den Kündigungsschreiben ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nicht hinreichend dargelegt; sämtlichen Kündigungen mangele es an einer hinreichenden Begründung i.S.v. § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB. Hiergegen Berufung der Kl., die geltend macht, sie habe den Eigenbedarf in den Kündigungsschreiben so präzise beschrieben, dass er eindeutig bezeichnet sei und sich von anderen denkbaren Kündigungsgründen abhebe; Details, die nicht zu den Kerntatsachen gehörten, habe sie im Rahmen des Rechtsstreits ergänzen dürfen. Das Amtsgericht hätte daher den angebotenen Beweis erheben müssen. Ein Härtegrund zugunsten des Bekl. liege nicht vor, insbesondere habe der Bekl. nicht schlüssig dargetan, dass er sich erstens überhaupt und zweitens auch außerhalb des von ihm favorisierten Bezirks Charlottenburg ausreichend um die Anmietung einer anderen Wohnung bemüht hätte. Die Kammer hat die Sache mit Beschluss vom 16. März 2022 gemäß § 526 ZPO auf den Einzelrichter übertragen und die Parteien darauf hingewiesen, dass die Klage mit der vom Amtsgericht gegebenen Begründung nicht zurückgewiesen werden könne. Im Termin vom 11. Mai 2022 hat die Kammer die Gesellschafterin … der Kl. persönlich angehört und ihren Ehemann zeugenschaftlich vernommen.

Die Berufung ist […] nicht begründet, denn das Amtsgericht hat die Klage im Ergebnis zu Recht abgewiesen. Die Kündigungserklärung vom 19. Juli 2021 stellt den nach Maßgabe des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geltend gemachten Eigenbedarf zwar aus den Gründen des Beschlusses vom 16. März 2022 i.S.d. § 573 Abs. 3 BGB hinreichend dar. Die Kammer hat sich im Rahmen der Beweisaufnahme aber nicht mit einer für die Räumungsverurteilung des Bekl. hinreichenden Sicherheit davon überzeugen können, dass der behauptete Eigenbedarf, nämlich das ernsthafte Vorhaben der Gesellschafterin … der Kl., in die Wohnung einzuziehen und dort regelmäßig zu übernachten, tatsächlich vorliegt. Die verbleibenden Zweifel der Kammer wirken sich zu Lasten der Kl. aus; diese ist nach Ausschöpfung der von ihr benannten Beweismittel für den von dem Bekl. bestrittenen Eigenbedarf beweisfällig geblieben, sodass die Klage abzuweisen ist.

Nach der persönlichen Anhörung der Gesellschafterin … steht zunächst jedenfalls fest, dass diese die Wohnung nicht annähernd in dem Umfang nutzen will, wie die Kl. dies in den Kündigungsschreiben und im Rahmen des Rechtsstreits darstellen ließ. So heißt es im Kündigungsschreiben vom 11. Juni 2021, Frau … werde wegen ihrer Vollzeittätigkeit in Berlin zukünftig „unter der Woche in Berlin bleiben“ und „die Wohnung als Schlafmöglichkeit unter der Woche“ nutzen; dies wäre auf eine werktägliche Inanspruchnahme der Wohnung hinausgelaufen. Auch in der Klageschrift und der mit ihr verbundenen weiteren Kündigungserklärung ist von einer täglichen Anwesenheit der Bedarfsperson in Berlin während der üblichen Arbeitszeiten die Rede; die Wohnung werde zum Übernachten benötigt, damit Frau … nicht mehr pendeln müsse. Obgleich auf der Hand liegt und sowohl das Amtsgericht als auch die Kammer im Beschluss vom 16. März 2022 darauf hingewiesen haben, dass es für die Beurteilung des Eigenbedarfs entscheidend darauf ankommt, in welchem Umfang die Bedarfsperson die als Zweitwohnung benötigte Wohnung zu nutzen beabsichtigt, ist die Kl. auch nachfolgend nicht davon abgewichen, dass ihre Gesellschafterin die Wohnung zukünftig werktäglich zum Übernachten benutzen wolle. Dem gegenüber hat Frau … im Rahmen ihrer persönlichen Anhörung angegeben, sie wolle lediglich an zwei oder drei Tagen je Woche in Berlin bleiben und die Wohnung zum Übernachten nutzen; noch mehr Auswärtsübernachtungen könne sie ihrer Familie nicht zumuten.

Lässt diese Einschränkung des beabsichtigten Nutzungsumfangs einen Eigenbedarf der Gesellschafterin … der Kl. auf den ersten Blick überhaupt erst plausibel erscheinen, so nähren die Tatsache der Fehldarstellung des Umfangs der Eigennutzungsabsicht in Kündigungsbegründung sowie Klagevorbringen ebenso Zweifel an Ernsthaftigkeit und Nachhaltigkeit der Eigennutzungspläne wie auf den zweiten Blick festzustellende Diskrepanzen zwischen abstrakt dargestellter Motivation für eine Eigennutzung und konkret geschilderten Arbeitsbedingungen. So wirkt es auf der einen Seite ohne Weiteres schlüssig, nachvollziehbar und verständlich, wenn Frau … unter Hinweis auf lange Arbeitstage und abendliche Termine schildert, sie sei teils erst „sehr spät zu Hause“ gewesen und wolle zukünftig zwei- bis dreimal pro Woche in der Berliner Wohnung übernachten, „um nicht nachts nach Hause fahren zu müssen“. Diese Darstellung hat mit ähnlichen Worten auch der als Zeuge gehörte Ehemann der Bedarfsperson bestätigt. Die Kammer hat dementsprechend auch keine Zweifel daran, dass die Gesellschafterin … der Kl. seit Mitte 2021 wieder in Vollzeit arbeitet und gelegentlich so lange in Berlin im Einsatz war, dass sie erst spät abends oder nachts nach Hause kam und lieber in Berlin übernachtet hätte.

Zweifel an der Häufigkeit solcher Termine und der Belastbarkeit der Angabe, die Wohnung solle zukünftig zweimal oder dreimal pro Woche zum Übernachten benutzt werden, ergeben sich aber anhand konkret geschilderter Arbeits- und Uhrzeiten. So hat Frau … angegeben, sie plane an den drei „langen Tagen“ einer zukünftigen Arbeitswoche jeweils bis etwa 18.00 Uhr zu arbeiten und dann in Berlin zu bleiben und in der Wohnung zu übernachten. Ausgehend von einer Fahrzeit in der Größenordnung von bis zu 120 Minuten könnte sie mithin selbst an „langen Tagen“ regelmäßig sehr deutlich vor 21.00 Uhr das Familienheim erreichen und einen guten Teil des Abends mit ihrem Ehemann verbringen; auch das Ziel einer Vermeidung nächtlicher Fahrten gäbe keinen Anlass, in Berlin zu verbleiben. Ähnlich zwiespältig stellen sich die Angaben des Zeugen … dar, wonach seine Ehefrau „sehr viel“ arbeite und „erst sehr spät nach Hause“ komme, konkret aber selbst in „langen Wochen“ zwar „oft erst nach 21.00 Uhr“ - aber in aller Regel wohl vor 22.00 Uhr - und allenfalls nach einer WEG-Versammlung sogar erst gegen 22.00 Uhr nach Hause komme. Die Kammer vermag zwar nicht auszuschließen, dass die Gesellschafterin … der Kl. und ihr Ehemann eine abendliche Heimkehr nach 20.00 Uhr schon als „sehr spät“ empfinden mögen, und dass die Bedarfsperson dann lieber auf einen gemeinsamen Feierabend verzichten und in Berlin bleiben würde. Sie vermag sich davon aber auch nicht zu überzeugen. Sie nimmt der Gesellschafterin … der Kl. zwar ohne Weiteres ab, dass sie gelegentlich auf eine Heimfahrt verzichten und in Berlin in der Wohnung bleiben würde, wäre diese für sie verfügbar. Die Kammer bezweifelt aber, dass die Bedarfsperson regelmäßig und nicht nur vereinzelt von dieser Option Gebrauch machen würde.

Nun hat der BGH zwar entschieden, dass das Tatbestandsmerkmal des „Benötigens“ bei einer Zweitwohnung nicht zeitlich ausgefüllt werden kann, indem etwa eine konkrete „Mindestnutzungsdauer“ der Zweitwohnung festgelegt oder vorausgesetzt würde (vgl. BGH, Beschluss vom 22. August 2017 - VIII ZR 19/17 -, zitiert nach juris). Doch steht fest, dass der tatsächliche Eigennutzungswunsch jedenfalls nicht einmal annähernd der im Kündigungsschreiben dargestellten Nutzungsintensität der Zweitwohnung entspricht und verbleiben nach dem Vorgesagten Zweifel, ob die Gesellschafterin … der Kl. die Wohnung tatsächlich „benötigt“, nämlich gleichwohl noch „ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe“ (vgl. BGH, aaO., Rn. 3) in Form einer beabsichtigten, auch dem Umfang nach nachhaltigen Nutzung der Wohnung als Zweitwohnung vorliegen, die die angestrebte Beendung des Mietverhältnisses und die Inbesitznahme der Wohnung rechtfertigen können.

Die Entscheidung ist rechtskräftig.

Eigenbedarf kann auch für eine Nutzung als Zweitwohnung geltend gemacht werden; eine Mindestnutzungsdauer gibt es nicht, sondern es muss einzelfallbezogen entschieden werden (BGH GE 2017, 1465). Das Landgericht Berlin meint, eine Nutzung allenfalls in Ausnahmefällen reiche für eine Eigenbedarfskündigung nicht aus.

Die Personengesellschaft hatte das Mietverhältnis über die Einzimmerwohnung wegen Eigenbedarfs für eine ihrer Gesellschafterinnen gekündigt und verlangt vorliegend Räumung; eine woanders wohnhafte Gesellschafterin werde zukünftig „unter der Woche in Berlin bleiben“ und wolle dann die Wohnung als Schlafmöglichkeit nutzen. Das Amtsgericht wies die Räumungsklage ab, weil die Kündigung nicht ausreichend begründet sei; die 64. Kammer des LG Berlin wies aus einem anderen Grund die Berufung zurück.

Nach persönlicher Anhörung und Zeugenvernehmung stellte das Landgericht fest, die Wohnung solle auch nicht annähernd in dem Umfang genutzt werden, wie in der Kündigung und dem Räumungsprozess vorgetragen. Die beabsichtigte Nutzung sei nicht werktäglich (unter der Woche) geplant, sondern nur an einigen Tagen. Es bestünden auch Zweifel an der Ernsthaftigkeit und Nachhaltigkeit der Eigennutzungspläne, weil unklar sei, wann denn nach langen Arbeitstagen auf eine Heimfahrt verzichtet werden würde. Die Kammer bezweifele, dass dies regelmäßig und nicht nur vereinzelt der Fall sei, und dass ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe vorlägen, weswegen die Wohnung nicht im Sinne des Gesetzes benötigt werde.

Ausreichend ist ein regelmäßiger Aufenthalt im Jahr in der Zweitwohnung (BVerfG GE 2014, 733) oder ein gelegentlicher Aufenthalt etwa zweimal im Jahr für ein bis zwei Wochen (BGH GE 2019, 50). Wenn die Vermieterin die beabsichtigten Nutzungstage (zwei oder drei Tage in der Woche) in der Kündigung angegeben hätte und dies auch in der persönlichen Anhörung und Beweisaufnahme bestätigt worden wäre, hätte die Kammer anders entscheiden müssen.