Kein bestuhltes Eiscafé in Laden, Unterlassungsanspruch auch gegen berechtigten Mieter

1. Sieht die Teilungserklärung eine Nutzung einer Teileigentumseinheit als Laden vor, kann in dieser kein Eiscafé betrieben werden, in dem auch Speisen und Getränke verkauft werden und eine Bestuhlung vorhanden ist.

2. Ein Anspruch auf Unterlassung einer vereinbarungswidrigen Nutzung besteht auch gegen den Mieter, selbst wenn der Mietvertrag eine derartige Nutzung gestattet.

Die Kl. ist eine WEG. Die Bekl. zu 1) und 2) sind Eigentümer einer Teileigentumseinheit aus Ladenräumen im EG und Räumen im Kellergeschoss. Diese Teileigentumseinheit haben die Bekl. zu 1) und 2) an den Bekl. zu 3) vermietet, welcher dort eine „Eisverkaufsstelle“ betreibt. Die Kl. hat erstinstanzlich u. a. die Unterlassung der Nutzung als Eisdiele begehrt. Die Teilungserklärung enthält unter Ziffer II eine Regelung zur Nutzung der streitgegenständlichen Sondereigentumseinheit. Dort wird sie als „Laden“ bezeichnet. Der Bekl. zu 3) verkaufte in der Teileigentumseinheit Laden Eis, Kaffeespezialitäten und Erfrischungsgetränke. In den Räumlichkeiten hat der Bekl. zu 3) Stühle und Tische aufgestellt. Gleiches gilt für die Fläche vor der Räumlichkeit. Auf den Tischen liegen Speisekarten aus. In der Eigentümerversammlung vom 1.6.2016 wurde unter TOP 5 ein Beschluss hinsichtlich der Durchsetzung etwaiger Unterlassungsansprüche gefasst.

Das Amtsgericht hat der Klage teilweise stattgeben.

II. 2. Hinsichtlich des Unterlassens der Nutzung des „Ladens“ als Eisverkaufsstelle ist die Berufung unbegründet. Der Kl. steht gegen die Bekl. zu 1) und 2) ein Unterlassungsanspruch nach den §§ 1004 Abs. 1 BGB, 15 Abs. 3 WEG zu. Gegenüber dem Bekl. zu 3) folgt ein solcher Anspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB.

a) Die streitgegenständliche Nutzung als Eisverkaufsstelle kann nicht unter den Begriff des Ladens subsumiert werden. Es handelt sich vielmehr um eine andere Kategorie der Nutzung.

Vorliegend sieht die Teilungserklärung eine Regelung hinsichtlich der Nutzung der streitgegenständlichen Teileigentumseinheit vor. Diese bezeichnet die streitgegenständlichen Räumlichkeiten als „Laden“.

Die Nutzung als Eisverkaufsstelle kann nicht unter diese Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter subsumiert werden. Nach § 15 Abs. 1 WEG obliegt es den Eigentümern, den Gebrauch des Sondereigentums zu regeln. Dies kann etwa im Rahmen der Teilungserklärung erfolgen. Eine dort getroffene Zweckbestimmung ist dann regelmäßig als Vereinbarung hinsichtlich der Nutzung zu verstehen bzw. ist rechtlich so zu behandeln (Bärmann/Suilmann, WEG § 15 Rn. 8). Zutreffend hat das Amtsgericht insofern ausgeführt, dass der Vertrieb von Speisen und die Eröffnung der Möglichkeit, diese an Ort und Stelle zu verzehren, nicht mehr unter den Begriff des Ladens subsumiert werden kann. Als Maßstab ist mit der obergerichtlichen Rechtsprechung auf den allgemeinen Sprachgebrauch abzustellen (KG, Beschluss vom 21.5.1986 - 24 W 1511/86 = NJW-RR 1986, 1073). Danach ist unter einem Laden eine Verkaufsstätte zum Vertrieb von Waren an jedermann zu verstehen. Vom Betrieb eines Ladens könne aber nicht mehr gesprochen werden, wenn nicht nur Getränke und Speisen zum Verkauf angeboten werden, sondern sich die Besucher auch zum Verzehr dieser Lebensmittel in den dafür eingerichteten Räumen aufhalten (BayObLG, Beschluss vom 29.9.1999 - 2Z BR 103/99 = NZM 2000, 288).

Nach den - insofern bindenden Feststellungen des Amtsgerichtes - werden in den streitgegenständlichen Räumlichkeiten nicht nur Eis, sondern auch andere Speisen und Getränke verkauft. Den Kunden werden Sitzmöglichkeiten eröffnet, die zum zumindest kurzfristigen Verweilen einladen. Insofern steht nicht mehr bloß der Verkauf von Waren im Vordergrund, sondern auch die Bewirtung. Es kann nicht mehr von einer bloßen Verkaufsstelle gesprochen werden. Vielmehr werden die Kunden durch die örtlichen Gegebenheiten, etwa Bestuhlung, zum Verweilen eingeladen. Hierdurch ist mit einer verstärkten Kommunikation der Kunden zu rechnen. Es kann insofern kein Vergleich mit einem Laden, wie er im allgemeinen Sprachgebrauch definiert wird, gezogen werden. Beim Letzteren steht der Verkauf und nicht der gleichzeitige Genuss bzw. Verbrauch der angebotenen Waren im Vordergrund.

b) Diese Nutzung verursacht bei einer typisierenden Betrachtung eine höhere Störung als die in der Teilungserklärung vorgesehene Nutzung. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist eine zweckbestimmungswidrige Nutzung dennoch zulässig, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung (BGH, Urt. v. 27.10.2017 - V ZR 193/16 = NJW 2018, 41).

Auch dies ist vorliegend nicht der Fall. So ist insbesondere mit einer erhöhten Geräuschbelastung zu rechnen. Dies bei einem typisierten, also vom konkreten Einzelfall unabhängigen, Vergleich eines Verkaufs- und eines Gastronomiebetriebes. Bei Letzterem ist insbesondere mit dem Verweilen der Kunden zu rechnen. Diese erwerben nicht bloß Waren, sondern nutzen angebotene Sitzmöglichkeiten, um die Waren vor Ort zu verzehren. Dies ist oft eine Gelegenheit, neben dem Verzehr an sich, zur Kommunikation. Ein gastronomischer Betrieb bedingt ein völlig anderes Kundenverhalten als eine reine Verkaufsstelle. Im Falle einer reinen Verkaufsstelle ist eine Kommunikation unter den Kunden, also damit Gesprächslärm, auf Ausnahmefälle beschränkt. Das Gegenteil gilt für gastronomische Betriebe. Dort ist die Kommunikation der Kunden ein wesentlicher Teil der Nutzung.

Soweit die Berufung insofern die fehlende tatsächliche Untermauerung einer solchen Beurteilung rügt, ist anzumerken, dass es sich bei dieser typisierenden Betrachtung gerade um eine Wertungsmöglichkeit handelt, die von einer Beweisaufnahme unabhängig ist. Es ist daher auch kein Beweis hinsichtlich der tatsächlichen Verhältnisse, also etwa die Anzahl der verweilenden Kunden, zu erheben. Vielmehr ist ein abstrakter Vergleich der betroffenen Nutzungsarten vorzunehmen.

c) Die Eigentümer, also die Bekl. zu 1) und 2), haben für die zweckwidrige Nutzung durch ihren Mieter, den Bekl. zu 3), nach § 14 Nr. 2 WEG einzustehen. Sie sind zumindest als mittelbare Handlungsstörer anzusehen (Bärmann/Suilmann WEG § 13 Rn. 145 m.w.N.).

d) Dem folgt dann auch die Bewertung betreffend der Hinwirkung auf die Beseitigung hinsichtlich der Gaststätteneinrichtung. Auch ein Anspruch auf die Beseitigung der Beschilderung zu der Toilette im Keller besteht. Nachdem die Bekl. in der mündlichen Verhandlung vor der Kammer erklärt haben, diese nicht mehr zu nutzen, besteht kein Anlass auf diese durch Schilder hinzuweisen und dadurch Gäste in den gemeinsam genutzten Teil des Hauses (Flure, Treppen) zu leiten, so dass der diesbezügliche Anspruch besteht.

e) Hinsichtlich der Passivlegitimation des Bekl. zu 3) als Mieter betreffend einen Anspruch der Kl. der bezüglich der Unterlassung einer vereinbarungswidrigen Nutzung, schließt sich die Kammer der insofern herrschenden Meinung in Literatur und Rechtsprechung (Jennißen/Schultzky WEG § 13 Rn. 36, 15 Rn. 129; Bärmann/Suilmann WEG § 15 Rn. 47; Niedenführ/Vandenhouten/Kümmel WEG § 14 Rn. 34 f.; BeckOGK/Falkner WEG § 13 Rn. 93; Hügel/Elzer WEG § 15 Rn. 76; Bärmann/Seuß, 2. Teil. § 8. Rn. 33; OLG München, Urteil vom 25-02-1992 - 25 U 3550/91 = NJW-RR 1992, 1492; OLG Stuttgart, Beschluss vom 30-09-1992 - 8 W 256/92 = NJW-RR 1993, 24; KG, Beschluss vom 13. 12. 2004 - 24 W 298/03 = NJW-Spezial 2005, 146; ebenso BGH, Urteil vom 18.1.1995 - XII ZR 90/93, NJW- RR 1995, 715) an.

So wird in Literatur und Rechtsprechung überwiegend vertreten, dass der Mieter als Besitzer, der nicht unmittelbar den Vereinbarungen der Sondereigentümer unterworfen ist, dennoch hinsichtlich eines Unterlassungsanspruchs betreffend den vereinbarungswidrigen Gebrauch unterliegt. Ein solcher Anspruch folge zwar nicht aus § 15 Abs. 3 WEG, dieser Anspruch steht nur den Sondereigentümern gegenüber anderen Sondereigentümern zu, aber aus § 1004 Abs. 1 BGB. Dies sei damit zu begründen, dass durch Vereinbarung, oder eben eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter, der Inhalt des Eigentums bestimmt wird. Diese dingliche Rechtsposition müsse dann auch im Sinne eines absoluten Rechts gegenüber jedermann wirken.

Dagegen wird angeführt (Riecke/Schmidt/Abramenko WEG § 13 Rn. 4), dass das dargestellte Verständnis vom Inhalt des Sondereigentums zu einer unzulässigen Ausdehnung absoluter Rechte führen würde. Auch stünde den nicht vermietenden Sondereigentümern eine größere Rechtsmacht zu als dem vermietenden Sondereigentümer, da dieser im Verhältnis zu seinem Mieter an die vertragliche Regelung gegenüber diesem gebunden ist.

Auch in der Rechtsprechung wird in neueren Entscheidungen vereinzelt (etwa AG Hannover, Urteil vom 28.08.2009 - 458 C 7007/09 = ZMR 2010, 153) ein direkter Anspruch gegen den Mieter verneint. Die dingliche Wirkung einer vereinbarten Gebrauchsregelung wirke insofern nicht absolut. Die Sondereigentümer könnten nur den gesetzlich definierten Gehalt des Eigentums verteidigen. Dieser könne aber nicht durch eine Vereinbarung mit Wirkung gegenüber Dritten erweitert werden. Der Mieter habe keine Möglichkeit auf die vereinbarte Eigentumsbestimmung einzuwirken.

Der Bundesgerichtshof hat diese Frage in einer neueren Entscheidung (Urteil vom 10.7.2015 - V ZR 194/14) thematisiert, aber im Ergebnis offen gelassen.

Die Kammer schließt sich der herrschenden Meinung in Literatur und Rechtsprechung an. Diese Ansicht überzeugt, da es sich bei den geltend gemachten Unterlassungsansprüchen um dingliche Rechte handelt, die gegenüber jedermann gelten. Schuldrechtliche Beziehungen - wie hier zwischen Mieter und Vermieter - binden dagegen nur die Parteien dieser Beziehung, sie wirken nur relativ.

Es kann insbesondere nicht davon ausgegangen werden, dass die Vereinbarung des Gebrauchs insofern keine durch §§ 823, 1004 BGB geschützte Rechtsposition beinhalten würde. So sieht § 5 Abs. 4 Satz 1 WEG gerade vor, dass eine Vereinbarung der Sondereigentümer den Inhalt des Eigentums bestimmen kann. Eine solche Inhaltsbestimmung des Eigentums muss dann auch nach allgemeinen Regeln, also §§ 823, 1004 BGB, verteidigt werden können. Ob Dritte, etwa ein Mieter, an der Bestimmung des Inhaltes des Eigentums mitwirken können, ist insofern auch unerheblich. Es handelt sich um eine Besonderheit des WEG-Rechts, dass die Sondereigentümer den Inhalt des Eigentums in dieser Form bestimmen können (Bärmann/Armbrüster, WEG § 5 Rn. 137). Die Rechtsfolgen dieser Befugnis werden durch das WEG-Recht nicht beschränkt. Sie müssen aus den allgemeinen Regeln, etwa des BGB, folgen. Hiernach ist dann auch der schuldrechtlich Berechtigte gegenüber dem Eigentümer als Störer anzusehen. Dies ist auch in der vergleichbaren Konstellation betreffend einer Grunddienstbarkeit anerkannt. Ist das dienende Grundstück vermietet und wird es von dem schuldrechtlich Berechtigten in einer die Grunddienstbarkeit störenden Weise genutzt, dann ist der Mieter unmittelbarer Handlungsstörer, gegen den der Berechtigte unmittelbar vorgehen kann (vgl. bereits RGZ 47, 162; BeckOGK/Alexander BGB § 1027 Rn. 61.2).

Darüber hinaus wäre es auch unverständlich, dass ein Sondereigentümer durch Vermietung seines Sondereigentums seine Gebrauchsbefugnis faktisch erweitern könnte. Der Sondereigentümer könnte dann durch vertragliche Regelung mit einem Dritten faktisch vereinbarte Beschränkungen der Gebrauchsmöglichkeit umgehen. Die Durchsetzung der Rechte der übrigen Eigentümer gegen den vermietenden Eigentümer gestaltet sich als schwierig, insbesondere die Vollstreckung gegenüber dem Mieter selbst. Die übrigen Sondereigentümer wären in ihrem Rechtsschutz gegenüber vereinbarungswidriger Nutzungen eines Mieters erheblich eingeschränkt. Sie wären auf Ansprüche gegen den vermietenden Sondereigentümer beschränkt, welcher wiederum auf den Mieter einwirken müsste. Die Durchsetzung eines solchen Anspruchs durch den Vermieter gegenüber dem Mieter, im Zweifel sogar gegen eine Vereinbarung im Mietvertrag, erweist sich - was der Kammer aus entsprechenden Verfahren bekannt ist - als praktisch nur schwer umsetzbar. Die dingliche Wirkung einer Vereinbarung betreffend die Nutzung wäre damit im Ergebnis entwertet. Aus dem absoluten Charakter des dinglichen Rechts, also der Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter, die ja gerade den Inhalt des Eigentums definiert, muss folgen, dass dies gegenüber Jedermann verteidigt werden kann. Insofern sind schuldrechtliche Beziehungen zu Dritten, etwa dem Vermieter, unbeachtlich (betreffend die Störung eines Mieters durch einen anderen Mieter durch Rauchen vgl. etwa BGH, Urteil vom 16.1.2015 - V ZR 110/14 = NJW 2015, 2023). Ein in einem absoluten Recht Verletzter muss sich solche schuldrechtlichen Verträge, an denen er nicht beteiligt ist, nicht entgegenhalten lassen. Etwas anderes kann auch nicht im Wohnungseigentumsrecht gelten.

Es kann zuletzt auch keine strikte Trennung des Mietrechts einerseits und des Wohnungseigentumsrechts andererseits angenommen werden. Der Vermieter kann sich gegenüber seinem Mieter ohne eine aus dem WEG-Recht folgende Beschränkung verpflichten, § 311a Abs. 1 BGB. Dies kann jedoch keine Auswirkung auf den Inhalt des Sonder- oder Gemeinschaftseigentums haben. Eventuelle Ersatzansprüche des Mieters gegen den Vermieter, weil dieser ihm die Mietsache nicht frei von Rechtsmängeln verschafft hat, sind in diesem Verhältnis zu lösen (dazu BGH NJW-RR 1995, 715). Damit werden die Risiken derartiger Konstellationen auch interessengerecht gelöst.

Ob im Falle der Gebrauchsregelung durch Beschluss eine andere rechtliche Beurteilung geboten wäre (so etwa Landgericht Nürnberg-Fürth, Urteil vom 31.7.2009 - 19 S 2183/09 = ZWE 2010, 26), kann vorliegend offen bleiben.

3. Soweit die Bekl. die Bestimmtheit des Titels rügen, diese sei nicht vollstreckungsfähig („hinzuwirken“), hat dies ebenfalls keinen Erfolg. Die Tenorierung des Amtsgerichtes ist zutreffend.

§ 14 Nr. 2 WEG verpflichtet den Eigentümer, auch für das Verhalten von Dritten Sorge zu tragen. Hierbei ist er selbst Anspruchsgegner (Niedenführ/Vandenhouten/Kümmel WEG § 14 Rn. 29). Wie er diese Pflicht erfüllt, ist ihm überlassen (Niedenführ/Vandenhouten/Kümmel WEG § 14 Rn. 29). Eine konkrete Maßnahme kann vom verpflichteten Eigentümer nicht verlangt werden (Niedenführ/Vandenhouten/Kümmel WEG § 14 Rn. 29). Er muss lediglich das ihm Zumutbare unternehmen, um die Störung zu beseitigen (Niedenführ/Vandenhouten/Kümmel WEG § 14 Rn. 29). Dies ist dann auch der Anspruchsinhalt, welcher durch das Vollstreckungsgericht, mit Blick auf die zumutbaren Maßnahmen des Anspruchsgegners, beurteilt werden kann (Niedenführ/Vandenhouten/Kümmel WEG § 14 Rn. 29). Sollte der Anspruchsgegner die ihm zumutbaren Maßnahmen unterlassen, käme eine Androhung eines Ordnungsgeldes bzw. ersatzweise Ordnungshaft in Betracht.

Revision bezgl. Zurückweisung der Berufung des Bekl. zu 3) zugelassen.

Sieht die Teilungserklärung die Nutzung eines Teileigentums als Laden vor, kann darin kein Eiscafé mit Bestuhlung betrieben werden, in dem auch Speisen und Getränke verkauft werden. Ein Anspruch auf Unterlassung solcher Nutzung besteht auch gegen den Mieter, selbst wenn der Mietvertrag eine derartige Nutzung gestattet.

Die Beklagten zu 1) und 2) sind Eigentümer eines aus Ladenräumen im EG und Räumen im KG bestehenden Teileigentums, das sie an den Beklagten zu 3) vermietet haben, der dort eine Eisdiele mit Tischen und Stühlen betreibt und Eis, Kaffeespezialitäten und Erfrischungsgetränke verkauft. Die klagende WEG verlangt Unterlassung dieser Nutzung. Durch Beschluss wurde die WEG ermächtigt, Unterlassungsansprüche gegen die Beklagten durchzusetzen. Das AG hat die drei Beklagten zur Unterlassung verurteilt. Hiergegen die Berufung.

Ohne Erfolg! Gegen die Beklagten zu 1) und 2) besteht ein Unterlassungsanspruch aus § 15 Abs. 3 WEG i.V.m. § 1004 Abs. 1 BGB, gegenüber dem Beklagten zu 3) aus § 1004 Abs. 1 BGB. Die Nutzung als Eisdiele ist keine Ladennutzung. Die Zweckbestimmung in der TE ist regelmäßig als Vereinbarung hinsichtlich der Nutzung zu verstehen bzw. rechtlich so zu behandeln. Der Vertrieb von Speisen mit der Möglichkeit eines Verzehrs an Ort und Stelle ist nicht mehr unter den Begriff des Ladens zu subsumieren (KG, NJW-RR 1986, 1073; BayObLG, NZM 2000, 288). Diese Nutzung verursacht bei typisierender Betrachtung eine höhere Störung als die in der TE vorgesehene. Insbesondere ist mit erhöhten Geräuschbelästigungen zu rechnen. Die beiden Teileigentümer haben für die zweckwidrige Nutzung durch ihren Mieter nach § 14 Nr. 2 WEG einzustehen und sind somit als mittelbare Handlungsstörer anzusehen.

Das LG hat die Revision an den BGH zugelassen, weil die Frage der Passivlegitimation eines Mieters im Rahmen eines WEG-Verfahrens bislang nicht höchstrichterlich geklärt und in der Literatur unterschiedlich beantwortet wird. Der Mieter von Teileigentum kann aber durch den Mietvertrag nicht weitergehende Rechte erlangen, als sie dem vermietenden Teileigentümer zustehen.

VRiKG a. D. RA Dr. Lothar Briesemeister

AKD Anwaltskanzlei Dittert