Kein Ausschluss der Verwalterhaftung für einfache Fahrlässigkeit durch Formularvertrag

1. Sind vom Verwalter vorbereitete Beschlüsse angefochten worden, entspricht ein Entlastungsbeschluss für den Zeitraum der Beschlussfassung in der Regel nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn das Anfechtungsverfahren noch nicht abgeschlossen ist.

2. In einem Formularvertrag kann der Verwalter nicht generell eine Haftung für einfache Fahrlässigkeit ausschließen.

I. Die Parteien bilden eine WEG. Soweit für das Berufungsverfahren relevant, haben die Kl. die Beschlussfassung zu TOP 2.2 bezüglich der Entlastung der Hausverwaltung der ETV vom 23.5.2018 angefochten.

Die Kl. haben - soweit für das Berufungsverfahren noch von Interesse - die Ansicht vertreten, dieser Beschluss widerspreche den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, da Schadensersatzansprüche gegen die Verwalterin betreffend das Wirtschaftsjahr 2017 in Betracht kämen. Im Rahmen einer ETV im Jahre 2017 habe sie zwei unbestimmte Beschlüsse fassen lassen. Diese Beschlüsse seien angefochten worden, nach Beschlussaufhebung im Wege des gerichtlichen Vergleichs … seien die Kosten gemäß § 91a ZPO gegeneinander aufgehoben worden. Insofern kämen Ersatzansprüche betreffend die Prozesskosten in Betracht.

Das AG hat die Klage insoweit abgewiesen. Hiergegen richtet sich die Berufung der Kl., mit der diese ihren erstinstanzlichen Klageantrag weiterverfolgen, soweit das AG der Klage nicht bereits stattgegeben hat. …

II. Die Berufung hat Erfolg. Der Entlastungsbeschluss zu TOP 2.2 der ETV vom 23.5.2018 entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.

Die Entlastung ist eine Erklärung der Sondereigentümer, dass sie die Ausführung der Verwaltertätigkeit betreffend einen bestimmten Zeitraum billigen (vgl. nur Niedenführ in Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG § 28 Rn. 241). Sie bewirkt daher als negatives Schuldanerkenntnis, dass den Sondereigentümern keine Ansprüche gegen den Verwalter zustehen, die bekannt oder bei zumutbarer Sorgfalt erkennbar waren (Niedenführ/Vandenhouten, WEG § 28 Rn. 376). Ein Entlastungsbeschluss widerspricht daher dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn Ansprüche gegen die Verwaltung in Betracht kommen und kein Grund ersichtlich ist, auf diese Ansprüche zu verzichten (BGH ZMR 2010, 300; BGHZ 156, 19). Soll über die Entlastung trotz womöglich bestehender Ansprüche gegen den Verwalter beschlossen werden, ist demzufolge ein einstimmiger Beschluss gem. § 21 Abs. 1 erforderlich; ein Mehrheitsbeschluss ist anfechtbar (Bärmann/Becker, 14. Aufl. 2018, WEG § 28 Rn. 199; Riecke/Schmid/Abramenko § 28 Rn. 184; jew. m.w.N.). Als hinreichenden Grund, eine Entlastung zu verweigern, sieht der BGH bereits eine unzureichende Erstellung der Jahresabrechnung an (BGH ZMR 2010, 300).

Bei Anlegung dieser Maßstäbe kommen Ansprüche gegen die Verwalterin für den von der Entlastung betroffenen Zeitraum in Betracht, so dass der Entlastungsbeschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

Soweit die Verwalterin allerdings angefochtene Beschlüsse bereits umgesetzt hat, kann ihr hieraus - entgegen der Auffassung der Kl. - kein Vorwurf gemacht werden, der zu einer Schadensersatzpflicht führen kann. Zu einer derartigen Umsetzung war sie vielmehr sogar verpflichtet (§§ 23 Abs. 4 Satz 2, 27 Abs. 1 Nr. 1 Alt. 1 WEG). Eine Nichtigkeit der durchgeführten Beschlüsse ist nicht ersichtlich.

Ersatzansprüche kommen aber im Hinblick auf die Beschlussfassungen im Rahmen der Eigentümerversammlung vom 11.5.2017 in Betracht, die Gegenstand eines Anfechtungsverfahrens waren, welches zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Entlastung noch lief und letztlich mit einer Kostenaufhebung nach Aufhebung der gefassten Beschlüsse im Vergleichswege endete.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH NJW 2019, 3446) kann ein Anfechtungsverfahren zu Schadensersatzansprüchen gegen den Verwalter führen. Ein derartiger - eigener - Anspruch der WEG kann etwa dann bestehen, wenn das Verbandsvermögen - wie üblich - für die Prozessfinanzierung benutzt wird (BGH aaO. Rn. 10).

Ob die Beschlüsse der Versammlung vom 11.5.2017 nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprachen, kann hier offenbleiben, denn dies ist im Prozess über den Schadensersatzanspruch zu klären (vgl. nur Niedenführ aaO. § 28 Rn. 383). Entgegen der Auffassung der Berufungserwiderung ist insoweit auch ohne Relevanz, dass die Kammer in der Kostenentscheidung im Anfechtungsverfahren dem Verwalter nicht nach § 49 Abs. 2 WEG Kosten auferlegt hat. Dies bereits deshalb nicht, weil die Entscheidung des Gerichts, von § 49 Abs. 2 WEG abzusehen, nicht in materielle Rechtskraft erwächst und daher der Anspruch nicht aberkannt wird (BGH WuM 2010, 643), zudem ist im Regelfall bei einer Kostenentscheidung nach § 91a ZPO für die Anwendung des § 49 Abs. 2 WEG kein Raum (BGH WuM 2016, 704; Kammer ZMR 2014, 473).

Jedenfalls wurde durch die bei der ETV 11.5.2017 gefassten Beschlüsse eine Anfechtungsklage hervorgerufen, welche zu der Kostenentscheidung nach § 91a ZPO führte. Hiernach wurden die Kosten des Rechtsstreits hälftig geteilt. Damit kommt eine Pflichtverletzung der Verwalterin, die Verfahrenskosten ausgelöst hat, in Betracht, denn die Beschlussfassung, die unter anderem aufgrund mangelnder Bestimmtheit und fehlender Vergleichbarkeit der Angebote angefochten wurde, beruht auf einem Beschlussvorschlag der Verwalterin. Insoweit hat der Verwalter die Pflicht, die Wohnungseigentümer in die Lage zu versetzen, einen sachgerechten Beschluss zu fassen (vgl. jüngst BGH ZWE 2020, 44 Rn. 9). Hierzu gehört jedenfalls eine Formulierung eines hinreichend bestimmten Beschlusses sowie die erforderliche Vorbereitung der Eigentümer (etwa durch Unterbreitung vergleichbarer Angebote). Daher kommen insoweit Pflichtverletzungen der Verwalterin in Betracht.

Diese wären auch schadensursächlich. Insofern ist unerheblich, dass das Anfechtungsverfahren durch einen Vergleich beendet wurde. Die Verteilung der Kosten erfolgte durch gerichtliche Entscheidung. Auch kann in dem Vergleichsschluss, welche die gerichtliche Entscheidung bedingte, keine Unterbrechung des Kausalverlaufes gesehen werden. Durch das pflichtwidrige Verhalten der Verwalterin wurde der Rechtsstreit und letztlich die genannte Kostenentscheidung herausgefordert (vgl. zur Zurechnung BGH, Urteil vom 8.9.2016 - IX ZR 255/13 = NJW-RR 2017, 566). Insbesondere kann der Vergleichsschluss daher als eine dem Verwalterhandeln zurechenbare Reaktion der Eigentümer angesehen werden.

Letztlich kommt es allerdings auf die Beendigung des Anfechtungsverfahrens gar nicht an, denn maßgeblich für die Beurteilung, ob ein Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, ist der Zeitpunkt der Beschlussfassung (vgl. nur LG Itzehoe, ZMR 2016, 728). Zu diesem Zeitpunkt lag eine rechtskräftige Entscheidung über die Beschlussanfechtung nicht vor. Damit war für die Eigentümer bei der Beschlussfassung unklar, ob die Klage Erfolg haben wird, so dass jedenfalls zu diesem Zeitpunkt für die Eigentümer aufgrund des laufenden Anfechtungsverfahrens Ansprüche gegen den Verwalter erkennbar in Betracht kamen. In einem derartigen Fall bedarf ein Verzicht auf Ansprüche indes besonderer Umstände, die nicht ersichtlich sind.

Eine Haftung der Verwaltung ist auch nicht, wie nun erstmals im Berufungsverfahren vorgetragen wird, aufgrund § 5 des Verwaltervertrages ausgeschlossen, der vorsieht, dass die Verwaltung nur für Schäden wegen Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit haftet.

Soweit die Bekl. insoweit einen Vertrag von 1999 vorlegen, erscheint zweifelhaft, ob dieser noch das aktuelle Vertragsverhältnis betrifft. Aber auch dies kann dahinstehen, denn formularmäßig kann im Verwaltervertrag die Haftung für leichte Fahrlässigkeit nicht vollständig ausgeschlossen werden. Generelle Freizeichnungsklauseln für einfache Fahrlässigkeit sind bereits nach § 309 Nr. 7 BGB bzw. § 11 Nr. 7 AGBG a.F. unwirksam. Dies bereits deshalb, weil in der Klausel keine Ausnahme für Körper- und Gesundheitsschäden vorgesehen ist (vgl. nur BGH NJW-RR 2015, 738; Ulmer/Brandner/Hensen/Christensen, AGB-Recht, § 309 Nr. 7 Rn. 27 m.w.N.). Letztlich kommt es aber auch hierauf in diesem Verfahren nicht an, denn der Entlastungsbeschluss entspricht bereits bei einer - wie hier - gegebenen objektiven Pflichtverletzung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, auf ein Verschulden kommt es nicht an (Niedenführ aaO. § 28 Rn. 383 m.w.N.).

Nach alledem war auf die Berufung auch der Entlastungsbeschluss für ungültig zu erklären.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

Gründe die Revision zuzulassen, liegen nicht vor. Die Streitwertfestsetzung folgt aus § 49a GKG.

Ein Entlastungsbeschluss für den Zeitraum der Beschlussfassung widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn das Anfechtungsverfahren betreffend solcher vom Verwalter vorbereiteten Beschlüsse noch nicht abgeschlossen ist.

Die Kläger haben den Beschluss vom 23. Mai 2018 zur Verwalterentlastung angefochten, weil der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung widerspreche, da Schadensersatzansprüche gegen die Verwalterin aus dem Wirtschaftsjahr 2017 in Betracht kämen. Im Rahmen einer ETV im Jahre 2017 habe die Verwalterin zwei unbestimmte Beschlüsse fassen lassen, die angefochten wurden; nach Beschlussaufhebung im Wege des gerichtlichen Vergleichs seien die Kosten gegeneinander aufgehoben worden. Insofern kämen Ersatzansprüche für Prozesskosten in Betracht. Das AG hat die Klage abgewiesen. Hiergegen die Berufung.

Mit Erfolg! Der Entlastungsbeschluss vom 23. Mai 2018 entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Entlastung ist eine Erklärung der Sondereigentümer, dass sie die Verwaltertätigkeit für einen bestimmten Zeitraum billigen. Sie bewirkt, dass den Sondereigentümern keine Ansprüche gegen den Verwalter zustehen, die bekannt oder bei zumutbarer Sorgfalt erkennbar waren. Ein Entlastungsbeschluss widerspricht dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn Ansprüche gegen die Verwaltung in Betracht kommen und kein Grund ersichtlich ist, auf diese Ansprüche zu verzichten. Ersatzansprüche kommen im Hinblick auf die Eigentümerbeschlüsse vom 11. Mai 2017 in Betracht, die Gegenstand eines Anfechtungsverfahrens waren, das im Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Entlastung noch lief und letztlich mit einer Kostenaufhebung nach Aufhebung der gefassten Beschlüsse im Vergleichswege endete. Ob die Beschlüsse der Versammlung ordnungsmäßiger Verwaltung widersprachen, kann hier offenbleiben, denn dies ist im Prozess über den Schadensersatzanspruch zu klären. Jedenfalls wurde durch den am 11. Mai 2017 gefassten Eigentümerbeschluss eine Anfechtungsklage hervorgerufen, welche zu der Kostenentscheidung nach § 91a ZPO führte. Damit kommt eine Pflichtverletzung der Verwalterin in Betracht, die Verfahrenskosten ausgelöst hat. Denn die Beschlussfassung, die u. a. aufgrund mangelnder Bestimmtheit und fehlender Vergleichbarkeit der Angebote angefochten wurde, beruht auf einem Beschlussvorschlag der Verwalterin. Die Pflichtverletzung der Verwalterin wäre auch schadensursächlich, weil durch ihr Verhalten der Rechtsstreit und letztlich die Kostenentscheidung herausgefordert wurde. Allerdings kommt es auf die Beendigung des Anfechtungsverfahrens gar nicht an, denn maßgeblich für die Beurteilung, ob ein Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, ist der Zeitpunkt der Beschlussfassung, als eine rechtskräftige Entscheidung über die Beschlussanfechtung noch nicht vorlag. In einem derartigen Fall bedarf ein Verzicht auf Ansprüche besonderer Umstände, die hier nicht ersichtlich sind. Eine Haftung der Verwaltung scheitert auch nicht daran, dass nach dem Verwaltervertrag die Haftung für Schäden wegen Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit ausgeschlossen wird. Allerdings kann auch für leichte Fahrlässigkeit die Haftung nicht vollständig ausgeschlossen werden, wenn die Vertragsklausel wie hier keine Ausnahme für Körper- und Gesundheitsschäden vorsieht.

Verwalter müssen also vorsichtig sein, im Rahmen der Abstimmung über die Jahresabrechnung zugleich schon eine Entlastung für ihre Tätigkeit beschließen zu lassen, wenn noch Anfechtungsprozesse anhängig sind und daraus Schadensersatzansprüche gegen sie hergeleitet werden können. Ein formularmäßiger Haftungsausschluss in Verwalterverträgen ist unwirksam, wenn er sich auch auf Körper- und Gesundheitsschäden bezieht.

VRiKG a. D. Dr. Lothar Briesemeister