Kein Ausschluss der Indexmietsenkung

Eine mietvertragliche Indexmietvereinbarung, die ausdrückliche Ausführungen allein zu den indexbezogenen Erhöhungsmöglichkeiten des Vermieters, nicht aber zu den Möglichkeiten des Mieters enthält, den Mietzins indexbezogen abzusenken, ist nicht nur als Individualvereinbarung, sondern auch als vom Vermieter gestellte Formularklausel unwirksam.

Die Berufung ist gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen, da sie offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat und auch die sonstigen Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 ZPO vorliegen.

Im Ergebnis zu Recht hat das Amtsgericht der Klage stattgegeben. Den Kl. steht ein Anspruch auf Rückerstattung der unter Vorbehalt gezahlten Miete für die Monate Februar bis April 2023 gemäß § 812 Abs. 1 Satz BGB zu, da sie den Mietzins im Umfang der Indexmieterhöhungen ohne Rechtsgrund entrichtet haben. Die in § 3 Ziffer 2 des Mietvertrages enthaltene Indexklausel ist gemäß § 557b Abs. 5 BGB unwirksam, da sie zum Nachteil der klagenden Mieter von § 557b Abs. 1 BGB abweicht.

Gemäß § 557b Abs. 1 BGB können die Mietvertragsparteien schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird. Eine Indexmietpreisvereinbarung nach § 557b BGB erfasst nicht nur die Mieterhöhung bei einer Indexsteigerung, sondern auch eine Mietsenkung bei abfallendem Index. Auch wenn der gesetzliche Wortlaut die Absenkung der Miete nicht ausdrücklich erwähnt, so folgt aus der Gesetzesbegründung, dass bei der Vereinbarung einer Indexmiete eine Anpassung in beide Richtungen erfolgen kann (vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 53). Bildet die Indexmietvereinbarung die Möglichkeit zur Absenkung der Miete nicht ab, ist sie als eine sog. Einseitigkeitsklausel, die nur dem Vermieter eine Erhöhung gestattet, im Lichte der Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB schon als Individualvereinbarung unwirksam (vgl. Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl. 2024, § 557b Rz. 58 m.w.N.). Um einen solchen Fall handelt es sich hier, da § 3 Ziffer 2 Satz 2 des Mietvertrages ausdrückliche Ausführungen ausschließlich zu den Erhöhungsmöglichkeiten des Vermieters, nicht aber zu den Möglichkeiten des Mieters enthält, den Mietzins abzusenken („Hieraus resultierende mögliche Mieterhöhungen kann der Vermieter schriftlich oder in Textform geltend machen.“). Das führt, anders als die Berufung meint, nicht nur zur Teil-, sondern zur Gesamtunwirksamkeit der Klausel (vgl. Emmerich, in: Staudinger, BGB, Neubearb. 2021, § 557b Rz. 40; Schüller, in: BeckOK BGB, 70. Ed., Stand: 1. Mai 2024, § 557b Rz. 29).

Davon ausgehend kommt es auf die Berufungsangriffe gegen die Anwendbarkeit der §§ 305 ff. BGB nicht mehr an. Allerdings hat das Amtsgericht zutreffend erkannt, dass die Klausel auch gemäß §§ 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam ist. Denn in Anwendung der Unklarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB ist die Klausel im Wege der kundenfeindlichsten Auslegung erst recht dahingehend auszulegen, dass kein mieterseitiges Recht zur indexbezogene Absenkung der Miete besteht. Dass es sich bei den von der Bekl. gestellten Vertragsbedingungen um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt, ergibt sich bereits prima facie aus der Erscheinungsform des Textes und dem Inhalt der mietvertraglichen Regelungen (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 5. März 2013 - VIII ZR 137/12, GE 2013, 612 = NJW 2013, 1668, beckonline Tz. 5). Auch das hat das Amtsgericht im Ergebnis zutreffend erkannt.

Das Berufungsverfahren hat sich durch Rücknahme des Rechtsmittels erledigt.

Eine mietvertragliche Indexmietvereinbarung, die ausdrückliche Ausführungen allein zu den indexbezogenen Erhöhungsmöglichkeiten des Vermieters, nicht aber zu den Möglichkeiten des Mieters enthält, den Mietzins indexbezogen abzusenken, ist nicht nur als vom Vermieter gestellte Formularklausel, sondern auch als Individualvereinbarung unwirksam.

Vereinbart war eine Indexmiete nach 557b BGB. Danach „bestimmt“ sich die Miete nach dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland. Steigt der Index, erhöht sich die Miete, fällt er, sinkt die Miete. Der Vermieter hatte sich eine Klausel ausgedacht, die Ausführungen zur Erhöhung der Miete enthielt, dagegen keinen Hinweis, dass sie bei entsprechender Indexentwicklung auch sinken könnte: „Hieraus resultierende mögliche Mieterhöhungen kann der Vermieter schriftlich oder in Textform geltend machen.“

Der Mieter hielt die Klausel für unwirksam und forderte die gezahlten Mieterhöhungsbeträge zurück – mit Erfolg.

Das LG Berlin sah die vereinbarte Indexklausel als unwirksam an, da sie zum Nachteil des Mieters von § 557b Abs. 1 BGB abweicht. Auch wenn der gesetzliche Wortlaut die Absenkung der Miete nicht ausdrücklich erwähnt, folgt aus der Gesetzesbegründung, dass bei der Vereinbarung einer Indexmiete eine Anpassung in beide Richtungen erfolgen kann. Bildet die Indexmietvereinbarung die Möglichkeit zur Absenkung der Miete nicht ab, ist sie als eine sog. Einseitigkeitsklausel, die nur dem Vermieter eine Erhöhung gestattet, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters sogar als Individualvereinbarung unwirksam. Bei kundenfeindlichster Auslegung ergibt sich daraus kein mieterseitiges Recht zur indexbezogenen Absenkung der Miete.

Bei Vereinbarung einer Indexmiete nach § 557b Abs. 1 BGB „bestimmt“ – nicht „erhöht“ – sich die Miete nach dem Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte; bereits diese Formulierung beinhaltet, dass – bei negativer Indexentwicklung – die Miete auch sinken kann.