Kein Auskunftsanspruch für vom Vermieter nicht in Anspruch genommene Ausnahmetatbestände von der Mietpreisbremse, Rügepflicht bei Staffelmiete

1. Für einen Auskunftsanspruch des Mieters über die Vormiete und sonstige Ausnahmetatbestände nach der Mietpreisbremse (§ 556e BGB, § 556f BGB) besteht nur dann ein Rechtsschutzbedürfnis, wenn der Vermieter sich auf diese Ausnahmetatbestände beruft.

2. Hat der Vermieter sich auf eine Modernisierung vor Beginn des Mietverhältnisses berufen als Ausnahme von § 556d BGB und vorprozessual Auskunft über den Zeitpunkt, die konkrete Maßnahme und die dafür angefallenen Kosten erteilt, fehlt einer Klage ebenfalls das Rechtsschutzbedürfnis, denn bei einer unrichtigen Auskunft macht sich der Vermieter schadensersatzpflichtig.

3. Die Rückzahlung nicht geschuldeter Miete kann der Mieter nur nach einer Rüge gemäß § 556g Abs. 4 BGB verlangen. Bei einer Staffelmiete ist die Rüge für jede neue Mietstaffel erforderlich; eine nicht gerügte vorangegangene Mietstaffel bleibt in ihrer wirksam begründeten Miethöhe erhalten.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Bekl. ist Vermieterin einer 72,19 m2 großen Wohnung in der …straße, 5. OG rechts. Mieter der Wohnung sind … Der Mietvertrag wurde zum 1.4.2019 geschlossen. Die Mietvertragsparteien vereinbarten eine Staffelmiete, und zwar vom 1.4.2019 bis zum 31.3.2020 in Höhe von 760 €, vom 1.4.2020 bis zum 31.3.2021 in Höhe von 785 € und vom 1.4.2021 bis zum 31.3.2022 in Höhe von 810 €. Die Miete wurde bisher von den Mietern bezahlt.

Gemäß § 25 Ziffer 6 des Mietvertrags vereinbarten die Mietvertragsparteien:

„Die in diesem Mietvertrag vereinbarte Miete beruht auf folgender Ausnahme von § 556d BGB: In den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses wurde eine Modernisierung i.S.d. § 555b BGB durchgeführt, die zu einer Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB berechtigt.“

Die Wohnung ist nach den entsprechenden Merkmalen in das Mietspiegelfeld H3 der Berliner Mietspiegel 2017 und 2019 einzuordnen. Die Merkmalgruppen 2, 3 und 4 der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung zum Berliner Mietspiegel 2017 und 2019 sind unstreitig wohnwerterhöhend einzuordnen, in der Merkmalgruppe 5 sind keine wohnwertrelevanten Merkmale vorhanden. Die Einordnung in die Merkmalgruppe 1 ist zwischen den Parteien streitig. Die Mieter der Bekl. beauftragten die Kl. mit der Durchsetzung ihrer Rechte wegen der sog. Mietpreisbremse.

Mit Schreiben vom 10.2.2020 wandte sich die Kl. an die Bekl., vertreten durch deren Hausverwaltung, und rügte einen Verstoß gegen § 556d Abs. 1 und 2 BGB. Ferner verlangte die Kl. Auskunft über etwaige Modernisierungsmaßnahmen sowie die Vormiete, und für den Fall, dass das Vormietverhältnis vor oder nach dem geltenden Stichtag gemäß Landesverordnung nach § 556d Abs. 2 BGB begonnen habe, Auskunft über die Höhe der Vor-Vormiete. Darüber hinaus begehrte die Kl. in dem Schreiben die Rückerstattung künftig unter Vorbehalt gezahlter Miete. Sie bat um Abgabe einer Erklärung, wonach die Miete gesenkt sei und Herausgabe der anteiligen Mietkaution. Dem Rügeschreiben vom 10.2.2020 war als Anlage 1 eine Berechnung auf der Grundlage einer vereinbarten Nettokaltmiete pro Monat in Höhe von 760 € beigefügt. Die Hausverwaltung der Bekl. teilte der Kl. mit eMail vom 15.9.2020 u. a. mit, dass die Wohnung im Jahr 2019 vor dem Bezug mit einem Laminatboden als Modernisierung ausgestattet wurde und sich die Kosten dafür auf brutto 3.300 € x 8 % Modernisierungszuschlag = 22 €/Monat belaufen.

Die Kl. behauptet, die Mieter der Bekl. hätten ihr im Zusammenhang mit der Geltendmachung der sog. Mietpreisbremse die ihnen zustehenden Auskunftsansprüche, den Anspruch auf Feststellung der Unwirksamkeit der Miete, soweit sie die zulässige Miete übersteigt, den Anspruch auf Teilrückzahlungsfreigabe der Mietkaution, den Anspruch auf Freistellung von RVG-Gebühren und gegebenenfalls bestehende weitere Ansprüche im Zusammenhang mit der künftigen Herabsetzung ihrer Miete sowie den Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Mieten beschränkt auf die vier nach der Rüge fälligen Monatsmieten abgetreten und verweist auf die „Bestätigung Vollmachterteilung und Abtretung, Genehmigung“ vom 3.2.2020, die sie in Kopie vorgelegt hat.

Die Kl. ist der Auffassung, die behauptete Abtretung durch die Mieter an sie sei nach der Rechtsprechung des BGH wirksam, da eine zulässige Inkassodienstleistung ihrerseits vorliege. Sie habe auch nach Erhebung der ohne die Auskunft berechneten Klage auf Rückzahlung überzahlter Mieten weiterhin aus abgetretenem Recht die begehrten Auskünfte verlangen können. Der Anspruch auf Auskunftserteilung über in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen (Klageantrag zu 1c]) sei erst mit der im Schriftsatz vom 1.9.2021 im laufenden Rechtsstreit erteilten Auskunft der Bekl. und nicht bereits mit der eMail vom 15.9.2020 erledigt worden. Die Kl. behauptet, die Merkmalgruppe 1 sei wohnwertmindernd zu berücksichtigen, weil „nur ein kleines bzw. gar kein Handwaschbecken vorhanden“ sei. Sie bestreitet die Erstverlegung von Laminat in der Wohnung anstelle von Linoleumplatten. Sie meint, die zwischen den Mietvertragsparteien vereinbarte Miete von 760 € sei daher um 249,24 € überhöht.

Die Kl. meint ferner, ihr stehe aus abgetretenem Recht ein Schadensersatzanspruch in Höhe von 1.173,82 € wegen der vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten im Zusammenhang mit dem Schreiben vom 10.2.2020 zu. Wegen der Einzelheiten zur Berechnung dieser Kosten wird auf die Ausführungen zum Gegenstandswert und zu den Gebührentatbeständen in der Klageschrift vom 20.4.2021 und dem Schriftsatz vom 2.8.2021 verwiesen. Außerdem habe sie aus abgetretenem Recht einen Anspruch auf Zahlung von 249,24 € bezüglich der für April 2020 zu viel gezahlten Miete.

Die Klage ist der Bekl. am 15.6.2021 zugestellt worden.

Soweit die Kl. zunächst beantragt hat, die Bekl. zu verurteilen, ihr Auskunft über folgende Fragen zu erteilen: 1.c) Wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter Modernisierungsmaßnahmen i.S.d. § 555b BGB in der Wohnung oder im Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, durchgeführt und welcher Betrag einer Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1-3 BGB und § 559a Abs. 1-4 BGB hätte sich bei Zugrundelegung der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB), die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung der Modernisierung anzusetzen wäre (vgl. § 556 Abs. 2 Satz 2 BGB), daraus ergeben?, haben die Parteien den Streit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt. […]

Die Bekl. macht geltend, die von ihr ohnehin bestrittene Abtretung sei nach § 134 BGB i.V.m. § 3 RDG entgegen der Auffassung des BGH aus den vom Landgericht Berlin im Urteil vom 26.4.2021, 67 S 144/19, GE 2021, 769, dargelegten Gründen nichtig und die Kl. damit nicht aktivlegitimiert. Mit der Bereitstellung ihres Mietpreisrechners und des Angebots, die Mietpreisbremse durchzusetzen, habe die Kl. Rechtsdienstleistungen außerhalb ihrer Inkassobefugnis wahrgenommen. Ferner sei die Rechtsverordnung des Landes Berlin zu § 556d Abs. 2 BGB unwirksam. Ein Rechtsschutzbedürfnis für die Auskunftsklage liege nicht vor, da das Ergebnis der verlangten Auskunft durch den gleichzeitig geltend gemachten bezifferten Zahlungsanspruch bereits vorweggenommen sei. Außerdem sei sie ihrer Auskunftsobliegenheit bereits im Mietvertrag nachgekommen. Der geltend gemachte Anspruch auf Rückerstattung überzahlter Miete für April 2020 bestehe bereits deshalb nicht, weil die Kl. die ab April 2020 vereinbarte zweite Mietstaffel nicht zum Gegenstand ihrer Rüge gemacht habe. Die Bekl. behauptet, in der Wohnung sei das einfache Linoleum im März 2019 vor dem Einzug der Mieter ohne Instandhaltungsaufwand gegen hochwertiges Laminat ausgetauscht worden. Dies habe sie der Kl. bereits mit eMail vom 15.9.2020 mitgeteilt.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Vortrags der Parteien wird ergänzend auf die zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Die Klage ist teils unzulässig und teils unbegründet.

1. Auskunftsansprüche

Soweit die Kl. noch die Auskunftsansprüche zu Ziffer 1a), b) und d) geltend gemacht, ist die Klage mangels Rechtsschutzbedürfnis unzulässig.

Das Gericht schließt sich nach eigener Prüfung der Auffassung des Landgerichts Berlin an, wonach es an dem Rechtsschutzbedürfnis für die von der Kl. geltend gemachten Auskunftsverlangen fehlt, wenn es auf die Auskunftserteilung für das von der Kl. für den Mieter verfolgte Begehren, sich gegen eine überhöhte Miete zur Wehr zu setzen, gar nicht ankommt. Dazu müsste sich der Vermieter nach einer Rüge des Mieters zur preislichen Rechtfertigung der vereinbarten Miete auf die Ausnahmetatbestände der §§ 556e und 556f BGB berufen haben oder Anhaltspunkte dafür bestehen, dass er sich zukünftig darauf berufen wird. Vorliegend beruft sich die Bekl. zur Rechtfertigung der Höhe der vereinbarten Miete lediglich auf einen Modernisierungszuschlag, auf den sie bereits in § 25 Ziffer 6 des Mietvertrags hingewiesen hatte und den sie mit eMail an die Kl. vom 15.9.2020 näher konkretisiert hatte. Auf weitere Ausnahmen gem. §§ 556e BGB und 556f BGB beruft sich die Bekl. nicht. Sie hat zu keinem Zeitpunkt auf weitere durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen oder eine höhere Vormiete Bezug genommen, um die vereinbarte Miete zu begründen, noch sind auch nur ansatzweise Anhaltspunkte dafür vorhanden, dass sie dies noch tun wird. Ein Rechtsschutzinteresse der Kl. für die Auskunftsansprüche zu 1a), b) und d) ist daher nicht erkennbar (vgl. LG Berlin, Urteil vom 29. April 2020 - 64 S 95/19 -, GE 2020, 672, Rn. 18-19, juris). Zudem kann sich der Vermieter, wenn er keine Auskunft erteilt hat, gem. § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB gar nicht auf eine nach § 556e BGB oder § 556f BGB zulässige Miete berufen, so dass ein Rechtsschutzbedürfnis für die von der Kl. verlangten Auskünfte nicht ersichtlich ist.

2. Zahlungsanspruch zu 2.

Die Kl. hat keinen Anspruch auf Erstattung überzahlter Miete für den Monat April 2020 gegen die Bekl.

Insoweit kann offenbleiben, ob die Mieter der Kl. den geltend gemachten Zahlungsanspruch abgetreten haben, die Kl. aktivlegitimiert ist und die vereinbarte Miete zulässig ist.

Zwar genügt die Mietenbegrenzungsverordnung des Landes Berlin den in der Ermächtigungsgrundlage des § 556d Abs. 2 BGB gestellten Begründungserfordernissen. Das Gericht nimmt insoweit Bezug auf das Urteil des BGH vom 27.5.2020 zum Aktenzeichen VIII ZR 45/19 und schließt sich den dortigen Ausführungen an (Rn. 80 ff., juris; LG Berlin, Urteil vom 29. April 2020 - 64 S 95/19 -, GE 2020, 672, juris).

Der Mieter kann die Rückzahlung nicht geschuldeter Miete jedoch nur verlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB zuvor gegenüber dem Vermieter in der Form des § 556g Abs. 4 BGB gerügt hat. Daran fehlt es hier. Objektiv überzahlte Mieten muss der Vermieter nicht zurückerstatten, solange der Mieter sie ohne Beanstandung bezahlt (Heilmann in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 9. Aufl., § 556g BGB [Stand: 1.2.2020], Rn. 27). Die §§ 556d-556g BGB sind auf jede vereinbarte Mietstaffel anzuwenden (Heilmann in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, wie vor, Rn. 18). Anstelle des Beginns des Mietverhältnisses tritt im Rahmen der Ermittlung der nach § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Miethöhe der Zeitpunkt, zu dem die erste Miete der jeweiligen (neuen) Mietstaffel fällig wird. Bei jedem Eintritt eines neuen Staffelbetrages ist also zugleich die Zulässigkeit dieses vereinbarten Betrages im Hinblick auf § 556d Abs. 1 BGB zu prüfen. Sollte ein neuer Staffelbetrag dieser Anforderung nicht gerecht werden, bleibt jedoch eine in einer vorangegangenen Mietstaffel wirksam begründete Miethöhe gemäß § 557a Abs. 4 Satz 3 BGB erhalten (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl., 2019, § 557a Rn. 70b; Heilmann in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, wie vor, Rn. 19). Damit ist sichergestellt, dass für die jeweilige Staffel ein Abgleich mit der zu diesem Zeitpunkt am Markt geltenden aktuellen Miete erfolgt (Heilmann in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, wie vor, Rn. 23). Diese überzeugende Auffassung, die auch dem Wortlaut von § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB entspricht, wird entgegen der Ansicht der Kl. ausdrücklich auch von Staudinger/Emmerich vertreten (Staudinger/Emmerich [2021] BGB § 557a Rn. 13a).

Die Kl. verlangt aufgrund der Rüge vom 10.2.2020 die Rückzahlung der überzahlten Miete für April 2020. Die Rüge bezog sich jedoch nur auf die Ausgangsmiete und nicht auf die ab dem 1.4.2020 geltende zweite Mietstaffel in Höhe von 785 €. Das Rügeschreiben vom 10.2.2020 konnte sich bereits deshalb nicht auf die ab dem 1.4.2020 geltende Staffel beziehen, weil diese zum Zeitpunkt des Schreibens 10.2.2020 noch gar nicht galt. Zudem bezog sich die dortige Mietberechnung ebenso wie die Berechnung in der Klageschrift ausdrücklich auf die bis zum 31.3.2020 geltende Ausgangsmiete von 760 €. Eine im April 2020 gegebenenfalls überzahlte Miete kann die Kl. mangels Rüge der Miethöhe daher nicht zurückverlangen.

Mangels begründeter Hauptforderung kann die Kl. auch keine Verzugszinsen verlangen.

3. Vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten

Mangels begründeter Hauptforderung hat die Kl. keinen Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten gegen die Bekl.

4. Prozessuale Nebenentscheidungen

Soweit die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, hat die Kl. die Kosten gem. § 91a Abs. 1 ZPO zu tragen. Dies entspricht der Billigkeit unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes, denn ohne die Erledigung des Rechtsstreits hinsichtlich des Auskunftsanspruchs wäre die Kl. insoweit voraussichtlich unterlegen gewesen. Hinsichtlich des Auskunftsanspruchs war die Klage nämlich bereits unzulässig, da es insoweit an einem Rechtsschutzbedürfnis fehlt. Die Bekl. hatte der Kl. vorprozessual jedenfalls mit eMail vom 15.9.2020 bereits Auskunft über Modernisierungsmaßnahmen vor Mietbeginn erteilt, und zwar hinsichtlich des Zeitpunkts, der konkreten Maßnahme und der dafür angefallenen Kosten. Darauf, ob die mit der eMail erteilte Auskunft ausreichend war, kommt es nicht entscheidend an. Denn aus den Gründen zu 1. bestand kein Rechtsschutzbedürfnis für die verlangte Auskunft. Für die Kl. bestand auch kein Kostenrisiko. Denn erteilt der Vermieter die Auskunft nicht, nicht vollständig oder verspätet, macht er sich schadensersatzpflichtig mit der Folge, dass zumindest ein materiell-rechtlicher Kostenerstattungsanspruch besteht, sofern der Mieter seine weitere Vorgehensweise allein an den ihm bekannten Tatsachen orientiert und sich bei späterer Offenlegung der angefragten Umstände ergäbe, dass er seine Ansprüche nicht oder nicht mehr in der beabsichtigten Höhe weiterverfolgen kann (LG Berlin, Urteil vom 9. September 2020 - 64 S 44/19 -, GE 2020, 1321, Rn. 13, juris).

Legal-Tech-Unternehmen wollen bestehende Prozesse mittels Digitalisierung massentauglich machen, wobei die Einzelfallprüfung oft zu kurz kommt. So in einem vom AG Charlottenburg entschiedenen Fall, wo die Conny GmbH Verstöße gegen die Mietpreisbremse geltend machte und Auskunft über Vormiete, Modernisierungsmaßnahmen und die vereinbarte Staffelmiete verlangte – ohne ausreichend konkreten Anlass, wie das AG befand, das Auskunfts- und Zahlungsklage abwies.

Im Staffelmietvertrag vom 1. April 2019 hieß es, dass in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses eine Modernisierung durchgeführt wurde. Die Mieter beauftragten Conny mit der Durchsetzung ihrer Rechte, die von der Vermieterin umfangreiche Auskunft und Rückzahlung der überzahlten Miete aus der zweiten Mietstaffel (April 2020) verlangte. Gerügt war die Ausgangsmiete (April 2019). Das Amtsgericht Charlottenburg wies die Auskunfts- und Zahlungsklage ab.

Das Amtsgericht schloss sich der Rechtsprechung der 64. Kammer des Landgerichts Berlin an, wonach ein Rechtsschutzbedürfnis für einen Auskunftsanspruch nur insoweit bestehe, wie der Vermieter sich überhaupt auf die Ausnahmen von der Mietpreisbremse berufen habe. Die darüber hinausgehende umfassende Auskunftsklage sei unzulässig. Habe der Vermieter sich auf eine Modernisierung vor Beginn des Mietverhältnisses berufen als Ausnahme von § 556 d BGB und vorprozessual Auskunft über den Zeitpunkt, die konkrete Maßnahme und die dafür angefallenen Kosten erteilt, fehle einer Klage ebenfalls das Rechtsschutzbedürfnis, denn bei einer unrichtigen Auskunft mache sich der Vermieter schadensersatzpflichtig.

Die Zahlungsklage sei mangels wirksamer Rüge ebenfalls unbegründet, denn bei einer Staffelmiete müsse der Mieter die Miethöhe jeder einzelnen Staffel rügen. Hier sei jedoch nur die Ausgangsmiete gerügt worden und nicht die Miete der zweiten Staffel, für die der Zahlungsanspruch eingeklagt sei. Eine nicht gerügte vorangegangene Mietstaffel bleibe aber in ihrer wirksam begründeten Miethöhe erhalten.